房訊網(wǎng)訊 2017年6月21-22日，主題為“跨界與融合：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的白銀時代”，第九屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇在北京富力萬麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)（purcannacbdoil.com）聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦。
北京天洋基業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理郗龍飛先生應(yīng)邀出席當天下午進行的圓桌對話環(huán)節(jié)，就"無邊界服務(wù)——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商與運營"的主題進行了熱烈討論和觀點交鋒。以下是郗龍飛先生發(fā)言實錄：
北京天洋基業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理 郗龍飛
大家下午好。我是天洋基業(yè)投資有限公司的郗龍飛，我主要負責房山超級蜂巢項目的招商與運營。
我首先介紹一下我們公司的大致情況。天洋集團創(chuàng)立于1993年，目前已發(fā)展成為橫跨文化、科技、消費品、金融投資和其他產(chǎn)業(yè)的大型控股集團，目前有兩家上市公司，一家A股上市公司沱牌舍得，一家在香港上市的天洋國際；天洋基業(yè)投資有限公司是隸屬H股，目前在開發(fā)的是房山超級蜂巢項目。啟動區(qū)整體占地222畝，43萬平方米，其中商業(yè)配套9萬平方米，商務(wù)辦公24萬平方米。目前北區(qū)12萬平米的寫字樓已于五一全部交付，目前正在招商過程中。這次也是非常感謝主辦方組織這個活動能有一個機會跟大家交流、分享。
回歸到今天的主題"產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招商和運營"。實際我本人有十多年商辦項目招商經(jīng)驗尤其是在為企業(yè)做選址方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個課題實事求是的說比較大，難度也比較大，今天上午聽到好租曲總做了一個分享，讓我感覺壓力很大，很吃驚。曲總的數(shù)據(jù)和信息是中國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的GDP占到全國整體GDP的23%，第二個數(shù)據(jù)，目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空置率達到了43.2%，其中上海的空置率達到了20%以上。這個讓我感覺產(chǎn)業(yè)招商難度有多么嚴峻。
下午聽北科建郭總演講，受益匪淺，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商確實在我的理解當中應(yīng)該分兩個維度，第一個維度，核心應(yīng)該是前期開發(fā)商拿地的時候就應(yīng)該考慮到項目定位、產(chǎn)業(yè)定位與規(guī)劃、客群定位是什么？后期的招商實際是要延續(xù)前期拿地或者是前期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃怎么有效的根據(jù)市場化的變化或判斷去落實和執(zhí)行。你是做項目招商還是做招商項目，項目招商具體就是根據(jù)項目客戶方向去落地執(zhí)行，招商項目涵蓋的面與涉及的范圍就非常大了。
天洋一直是做精品住宅開發(fā)，去年開始轉(zhuǎn)型，成立了產(chǎn)業(yè)事業(yè)部，往產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，目前我們也是產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的新兵。
我想從兩個角度說，去年了成立事業(yè)部以后，走訪了中關(guān)村和總部基地近200多家企業(yè)，了解企業(yè)選址需求，最關(guān)心的問題是什么，后來歸納總結(jié)有四點：
第一點企業(yè)搬遷到新的區(qū)域是否可以存活，是否有市場。現(xiàn)在大的企業(yè)去新的地方就是占便宜，向政府要土地、要政策和訂單，尤其上市公司，大企業(yè)去就是要地，什么PPP的模式或者政府購買服務(wù)的形式等。
第二點，一個新的企業(yè)搬到一個新的陌生的區(qū)域，成本是否會大幅度降低，比如說房租、裝修、能耗，運營模式等等方面，包括政策，一個新的企業(yè)到陌生的區(qū)域肯定關(guān)心是否有配套和相關(guān)政策，房租中關(guān)村十塊錢，到房山可能是三塊錢，為什么還不來？
第三點，結(jié)合第二點來說，人員是否可以有效補充，人員招聘、培訓，企業(yè)到一個陌生區(qū)域要解決人員流失和人員招聘問題；我們看到很多企業(yè)搬遷員工流失率達到15%，甚至20%以上。
有一個亦莊的企業(yè)搬到中關(guān)村，員工流失率達到了25%以上，因為他們基礎(chǔ)員工的生活圈全都在亦莊，搬過來以后面臨著人員招聘和培訓的問題，人才培養(yǎng)的問題。還有一個企業(yè)搬到房山后直接面臨著招人招不上來的問題，半年后被迫又搬回中關(guān)村；還有一個做IT的企業(yè)，他們上班時間早上十點至晚上十點，他們需要員工宿舍、員工餐廳，但是高管生活圈都在北邊，望京、天通苑這些區(qū)域，不愿意搬遷等等。
第四點，交通和配套的問題，一個園區(qū)做的再好，招商再成功，如果運營跟不上，這個園區(qū)不是一個成功的園區(qū)，從這塊來講，一個園區(qū)的交通、位置、生活配套，商務(wù)配套，比如說超市、餐廳，便利店，商務(wù)配套像咖啡廳，中餐、簡餐等等是否可以滿足企業(yè)員工的基本需求。這是我對我們走訪200近家總結(jié)跟大家分享的企業(yè)選址的核心。
翻回來再說產(chǎn)業(yè)招商，我經(jīng)歷過兩個比較成功的案例，我們看到像劉總所說的國家主導的開發(fā)區(qū)，像大連軟件園，億達集團和東軟戰(zhàn)略合作，在廈門、武漢、成都模式，都非常成功。同樣旭天模式，以定制化、服務(wù)化的模式去招商，以行業(yè)標桿、龍頭企業(yè)建立戰(zhàn)略合作伙伴，帶企入園打造上下游產(chǎn)業(yè)鏈，軟通動力的創(chuàng)始人之一瞿嘉東先生，是以軟通為核心，軟通往哪一個城市去拓展業(yè)務(wù)，旭天就去跟著去開疆辟土。
比如在上海是以軟通動力和中芯微合作，在無錫是以軟通動力，IBM，卡耐基商學院為龍頭拿地200畝；也就是說在與政府簽訂拿地協(xié)議時已經(jīng)有30%企業(yè)入園；剩下的70%靠龍頭企業(yè)帶動上下游或市場化正常的去化，這是目前我認為比較成功的模式。
我去當當做交流溝通時了解到一個案例，某招商局想讓當當將客戶中心建在濰坊，給了很好的政策支持，他們覺得各方面都很好，但是去了以后面臨很大的問題，招不到人，沒辦法就跑到旁邊的城市去招人，十個月以后，員工流失率是110%，聽到這個數(shù)據(jù)是非常可怕的。不了解實際情況很貿(mào)然的去一個城市，都沒有搞清楚做這個呼叫中心的實際情況，只看到了優(yōu)惠的政策。
還有一個好的案例，我們在重慶永川做的園區(qū)，永川一共有23所高校，中專高職，我的一位朋友在做整體園區(qū)招商和運營，他很明確的說這個園區(qū)就適合做呼叫中心，因為有23個高校，從北京拉了7家企業(yè)，其中有3家是中關(guān)村企業(yè)，永川給了很優(yōu)厚的政策，招人因為有高校，很容易解決了，可以實行定制委培的形式，大四的時候跟學校建立聯(lián)系，你適合做呼叫中心的，客服還是做市場，我認為這種模式實際上是比較成熟的或者比較成功的，產(chǎn)業(yè)定位、客戶方向很清晰，所以我覺得做招商最核心是了解企業(yè)的真實需求。
反過來再說運營，招商再成功，如果運營跟不上，也不叫成功，失敗案例很多。我們目前房山超級蜂巢項目雖說是個商辦項目，但產(chǎn)業(yè)運營平臺的情況剛才王總已經(jīng)說了，有六大產(chǎn)業(yè)平臺。我們想打造的是以物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)為思維方式，構(gòu)建一個產(chǎn)業(yè)的生態(tài)鏈，在這個平臺中，比如說企業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺，前面的三位劉總，袁總都已經(jīng)說到了，我們要解決企業(yè)入園一系列跟企業(yè)共同成長的問題，企業(yè)來了人力外包的問題，解決人招聘的問題，還有工商注冊，跟企業(yè)共同成長的過程中牽涉到法務(wù)問題，稅收稅籌問題，知識產(chǎn)權(quán)問題，融資難的問題，我們都會考慮進去。
另外一個板塊是智慧基礎(chǔ)設(shè)施平臺，我們項目已經(jīng)拿到了LEED認證，智能樓宇中的門禁系統(tǒng)，人臉識別系統(tǒng)，中庭采光井設(shè)計、VRV中央空調(diào)并配有新風海爾的除霾機、智能泊車系統(tǒng)，都有綜合的體現(xiàn)。
在我的理解中，我們是要做是運營商、服務(wù)商，是通過運營平臺來做好企業(yè)與政府之間的橋梁紐帶，增加企業(yè)與企業(yè)之間的黏性。比如通過第三方解決幫助企業(yè)做一些政策申請申報，同時解決企業(yè)和企業(yè)之間相互黏性的問題，大家都在一個園區(qū)里面工作，怎么解決企業(yè)和企業(yè)的黏性的問題，剛剛劉總他們說了有企業(yè)的聯(lián)誼會，運動會，俱樂部等活動。
天洋從住宅開發(fā)領(lǐng)域向產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在還是一個新兵，希望跟各位多多交流和學習。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心應(yīng)該是我們對產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、定位與招商落地保持敬畏的心，真實的了解企業(yè)的需求，為打造產(chǎn)業(yè)上下游生態(tài)圈做好平臺與服務(wù)。希望房訊網(wǎng)越辦越好。
來源：房訊網(wǎng)