房訊網訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產的新邏輯"。

　　來自地產界、金融界、學術界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產新周期，探索房地產市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產行業(yè)新邏輯。

　　論壇由全聯(lián)房地產商會、房訊網聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產、北辰實業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產業(yè)園、寶能、富力集團、首創(chuàng)·新大都、北京經開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創(chuàng)新產業(yè)園、銘泰產業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。

　　CBRE世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責人謝晨出席論壇，分享了《中國寫字樓市場2019回顧與2020展望》的主題演講。

　　他表示，今年寫字樓新增的需求量相對往年較弱，預計2020年會有溫和的復蘇；在市場供應端挑戰(zhàn)仍然存在，未來的三年整個中國的17個城市的寫字樓供應超過2600萬平；一線城市中北京、廣州空置率相對合理，上海和深圳目前在19%左右是偏高的；整體來看，全國重點城市寫字樓租金有所下降。此外，靈活性以及千禧一代、Z世代是未來租戶端的兩個重大的趨勢，而業(yè)主是要關注這兩個趨勢。應對策略來講，一個是增加服務屬性，增加配套的屬性，打造成有溫度的生態(tài)圈；一個是可持續(xù)綠色是未來的寫字樓建筑，包括所有建筑的重要的趨勢。

　　以下為謝晨演講實錄：

　　各位尊敬的嘉賓，各位業(yè)界的朋友中午好，非常感謝主辦方的邀請，我代表世邦魏理仕來分享一下我們對于中國的寫字樓市場一些主要趨勢的看法。

    宏觀經濟

　　我覺得今天論壇的題目《新周期下房地產的新邏輯》，其實和我今天要講的東西蠻相關的。因從整個宏觀的經濟的角度，實際上大家很難去確定我們是正在開啟一個新的周期，還是說這個周期還沒有走來。實際上從我們自己的研究來看，從一個宏觀的數據來看，從全球的視角來看，我們正在經歷一個最長的周期，這張圖大家可以看到這個指標，就是最發(fā)達的七個工業(yè)革命，他們近40年來失業(yè)率的指標。為什么不放GDP的指標，實際上從我們研究角度，失業(yè)率指標更能反應整個經濟周期波動情況，在40年這么長序列的過程當中，大家會很清晰發(fā)現(xiàn)，實際上整個全球的經濟經歷了四個周期，我們現(xiàn)在第四個周期里面。

　　前面的這三個周期可能大家對2008年有印象，在之前以互聯(lián)網泡沫為主的前一輪周期，再到當時我們說海灣戰(zhàn)爭石油為基的經濟周期，大家或多或少有印象，長度基本上在8-10年的周期。但是這一輪周期已經進入11年，很快進入第12年，這個周期好像還沒有走完，這里面大家感受到有一些不一樣的氣息。這張圖給大家講，為什么我們認為最長的周期還沒有過完，從一個宏觀角度們看到是不一樣的利率的周期，和全球央行在利率操作上的一些做法。當我們去回顧這些最發(fā)達的國家，央行的一些操作的時候，大家會發(fā)現(xiàn)每當這兩根線，淺綠色的線我們叫利率的相對變動，這個指標是如何來的，是在當下始點利率變動之間，取它長期的均值，是一個速率指標，我們利率加息減息的速率越快，這根淺綠色的線上下波動的速度就越快。所以大家是說，每次到一個經濟周期尾聲，當就業(yè)非常充分，失業(yè)率到底部的時候，在前幾個周期看到一個共同的趨勢是，其實即期的央行都在快速提升利率。因為通貨膨脹，因為刺破泡沫，逆周期，但是在這一輪里面，我們看到這個利率上升的線是挺平穩(wěn)的，我們沒有看到一個集聚上升的利率變動，這是為什么？因為這一次美聯(lián)儲為首的央行做法是不一樣的。我們看到倒退回12個月之前，我們仍然聽到美聯(lián)儲是在今年2019年，可能會說降三次息，但是當進入2019年的時候，我們先看到是美聯(lián)儲表態(tài)說，我們要再考慮考慮，到了年中的時候，說可能會維持平穩(wěn)，然后到了下半年的時候，開始連續(xù)的降息。歐洲的央行負利率，主要的歐元區(qū)的國家都是負利率。

　　中國的利率實際上在主要經濟體當中，利率水平是相對高的，但是運動的方向也是一致的，我們在做利率改革，做LPR，也是緩慢下降經濟體當中實際利率，這樣一來大家看到前三頁PPT，大家看到的趨勢，或者能做的一個判斷是說，其實這一輪周期沒有那么快結束。當然總結起來，我們會看到一個更低速度成長，但是它延續(xù)的時間可能比我們想象的要長一些。中國的經濟，紅色的線是我們歷年GDP的成長率，大家也是看到同樣的周期，綠色是全球的GDP的增長，實際上要講我們未來的經濟成長，一定會緩慢的下移增速。因為我們體量已經是全球第二，但是我們增量仍然是全球第一。中國經濟的增速在主要的前十、前二十經濟體里面仍然排在前三，甚至前二，所以我們看到整個結構下轉型，我們增速會下降，但是我們應該更追求在新動能下經濟質量的提升。

　　未來的十年、二十年，整個中國經濟會發(fā)生一些什么樣最大的變化？我們總結了四個層面都和我們商業(yè)地產都會有關系，或者說和寫字樓都有關系。

　　城鎮(zhèn)化，以現(xiàn)在規(guī)劃來講會有五個最重要城市群，未來十到十五年時間，這些最重要五大城市群會繼續(xù)吸收超過1.5億人口，這么多人口涌進這些超大城市群，帶來的是什么？我們需要有更多工作的機會，而同時我們在進入后工業(yè)化時期，我們看到更多是服務業(yè)的就業(yè)。所以這里面會有非常多的寫字樓的需求，從長期來看，同時我們在做服務業(yè)的轉型，服務業(yè)的增加值在GDP的占比從50%會提升到70%。

　　消費升級，大家往往認為消費升級更直接相關是我們購物中心領域，是我們倉儲物流領域，以現(xiàn)在電商來講是住房領域，實際上以后面還會講，我們對于整個消費升級的理念。大家想一想，我們現(xiàn)在工作節(jié)奏很快很忙。大家每天有多長的時間，24小時有多長時間是在自己的家里面，清醒的狀態(tài)下，其實很少，大部分時間都在公共建筑里面，在這些公共場所。所以從廣義消費升級理念，大家對于工作場所的品質，它的健康，其實是更關注的。所以這里面有非常多的辦公樓未來的升級的趨勢。

　　數字化與創(chuàng)新，不但是我們未來寫字樓需求的一個主要的來源，同時會給整個寫字樓的生態(tài)帶來一個革命性的變化。

    寫字樓市場

　　前面說了宏觀，我們未來幾年可能不會面臨一個急劇硬著陸的風險，但是低成長是未來幾年擺不脫的挑戰(zhàn)。對于寫字樓來講，2019年我們看到的趨勢是什么，這張圖由兩個指標組成，柱狀體是我們所監(jiān)控七個主要城市的寫字樓市場的凈吸納量的指標，凈吸納量是一個來記錄和追蹤寫字樓新增需求的指標。再上面那根起伏的曲線是一個湯森路透企業(yè)信心指數的指標，很有意思，大家看企業(yè)信心指數這個指標，跟中國寫字樓凈吸納量的指標有非常高的吻合度。在2019年，或者在過去12-18個月里面，發(fā)生了一些什么事情，從更宏觀的角度來看，在我們國內的經濟里面，我們出臺資管新規(guī)降低整體經濟杠桿率；2018年6月到7月貿易爭端升級，一直波折不斷。2018年底到2019年繼續(xù)清退P2P，共享辦公在2019年也一改前兩年的狂奔的狀態(tài)，進入一個相對穩(wěn)定的整合期。所有這些疊加起來，我們看到一個從凈吸納量指標上，從企業(yè)信心的指標上，都在往下走。在今年下半年第三季度，我們看到了一些轉行的跡象，很多時候我們看到中國最近一些宏觀經濟指標是企穩(wěn)，中美貿易爭端從短期來講，其實也有一個緩和的跡象，這給企業(yè)帶來了更多的對未來經營的信心，也馬上會體現(xiàn)在寫字樓的市場上。當然和去年同期比，我們必須要面對的一個客觀的現(xiàn)狀，今年寫字樓新增的需求量，與往年相比是較弱的。

　　但是，寫字樓的需求的結構也是在同步的發(fā)生變化。未來整個寫字樓里面一大趨勢是由創(chuàng)新和數字經濟去帶動的。中國的經濟進入到后工業(yè)化的時代，實際上我們已經從一個出口加工導向型的制造業(yè)加投資的狀態(tài)，會轉入到創(chuàng)新經濟新時代。在寫字樓里面，其實我們也會看到一些體現(xiàn)，寫字樓其實是一個經濟活動的載體，在某種程度上和股市一樣，是一個經濟活動的晴雨表。我們對比2018年和2019年，前三季度的寫字樓新的租賃成交各種行業(yè)的占比，大家會發(fā)現(xiàn)金融退居第二位了，而TMT產業(yè)，TMT是泛科技類的產品，目前是寫字樓新需求占比第一�？梢灶A見金融和TMT在未來三年五年里面，仍然會是我們中國寫字樓最主要的需求驅動力。

　　另外，我們還看到在穩(wěn)步上升的是專業(yè)服務業(yè)；而專業(yè)服務業(yè)在整個經濟項服務業(yè)轉型，以及在服務貿易領域進一步開放，會帶來未來新增的需求。此外，在國貿剛剛建成的時候，第一批租戶全部是外資企業(yè)，到新一期國貿建成已經里面有非常多的國內的企業(yè)�，F(xiàn)在總體國內企業(yè)占比，從全國來講已經占到80%左右，今年三季度我們看到一些新的外資企業(yè)的設立，其實是和我們從2017、2018年開始的進一步對外開放有關的，很多落實在金融領域里面。

　　從租金和空置率角度來講，租金和空置率這兩個指標互相之間是反向關聯(lián)的這兩根線。分別從2003年開始中國寫字樓總體的表現(xiàn)的情況兩根指標，一個是租金，一個空置率。實際上從2003年到2019年，我們也是在經歷第二輪周期，第一輪周期看的很明白，用紅色的區(qū)域標注出來，全球金融危機在11年前。而這一次其實我們的表現(xiàn)是有一樣的地方，也有不一樣的地方。我們一方面看到全國寫字樓空置率已經超過了2008年的時候，那更多的是來自于什么？我們在中西部，在一些二線城市，其實我們面臨的是更嚴重的供過于求的問題，這是相似的地方。但是不一樣的地方是在于我們并沒有看到在11年前相對明顯的租金下跌，為什么？因為我面臨的經濟的周期表現(xiàn)形式不一樣，并沒有出現(xiàn)一個明顯的驚奇的衰退。從企業(yè)的信心來講，大家變得更謹慎了，對于擴張對于新設立業(yè)務。但是，并沒有出現(xiàn)在2018年的時候寫字樓租賃市場上，有非常多的租戶在一夜之間決定要關閉在上�；蛘咴诒本┑霓k公室，而這一次并沒有出現(xiàn)。

　　這張圖是我們所覆蓋追蹤的17個主要城市，在今年前三季度一些空置率的狀態(tài)和租金的表現(xiàn)。大家可以看到，一方面像剛才所說，在一些二線城市里面，實際上目前空置率的相同是相對比較嚴重的，一線城市里面北京、廣州實際上空置率還是在一個相對合理的水平里面，上海和深圳的空置率目前在19%左右，接近20%是偏高的。但是，相比一些二線城市仍然是低的。而租金大家可以看到，大部分的點在零軸以下，意味著今年前三季度對大部分市場來講，我們看到寫字樓租金是下降的。因為在座應該有很多業(yè)主朋友，當然北京情況好一些，如果大家有在全國各地的項目，是不是會有同樣的感受。

　　年看起來，其實是一個蠻有挑戰(zhàn)性的一年。對于寫字樓市場來講，新增的需求比2018年要弱一些，租金的走勢我們也看到租金下行的壓力。對于2020年來講，我們認為市場的趨勢，或者說我們建議的策略是什么？

　　首先，我們認為2020年中國寫字樓的需求會出現(xiàn)溫和的復蘇。原因是在于從一個宏觀的角度來講，從近期中美的貿易談判的進展來講，我們認為會出現(xiàn)一個短期的平靜期。但是，中長期實際上我們仍然認為這個拉鋸會始終存在，對于企業(yè)在2020年的決策來講，目前這個短暫的緩和期或者平靜期，其實有利于他們做出一些擴張的戰(zhàn)略決策。

　　第二，中國進一步金融業(yè)開放，時間表設定在2020年。我們在2019年據不完全統(tǒng)計，已經看到超過30家金融企業(yè)新設立的申請。相信這樣的一些金融業(yè)的新的需求會在2020年繼續(xù)涌現(xiàn)，特別是在北京、上海、深圳這樣金融中心城市，這是為什么我們會認為在2020年從需求端會看到一個溫和的復蘇。

　　同時，我們看到在供應端，并不是說完全沒有任何可以擔憂的地方。在供應端我們看到供應的挑戰(zhàn)仍然存在，未來的三年整個中國的17個城市的寫字樓供應超過2600萬平米。如果考慮一些合理的延遲交付，我們在這個市場上會由于種種原因，租賃速度的原因，資金的原因，會出現(xiàn)一些延遲交付，我們觀測在目前市況下差不多30%左右，所以整個的實際交付的新增供應在未來三年也會在1800萬平米，年均是600萬平米。其實是一個不小的供應量。

　　我們2020年，或者2021年我們應該做什么？實際上我們應該知道租戶在想什么，租戶在想什么？首先經濟的狀況，周期雖然沒有結束，但是我們面臨一個更慢的增長，租戶是想在更慢增長里面，如果營收端不能保持快增長，必須在成本端進行合理的控制，所以控制房地產成本是一個非常合乎邏輯的租戶端的選擇�？刂瞥杀咀詈唵我彩亲钣行У囊粋�方法是從一個非常核心的區(qū)域搬到一個新興商務區(qū)。這張圖顯示，北京、上海、深圳、杭州，我們這四個城市，如果從它的核心商務區(qū)，其中某一個板塊搬去一些新興商務區(qū)，能夠帶來租金的節(jié)省。租金是觸動租戶搬遷一個非常重要的因素，但不是唯一，我們同時要看這些新興的商務區(qū)是不是有符合租戶要求的樓宇以及相關的配套。

　　第二并不是所有租戶都要搬離市中心，有些租戶是想借這個機會留在市中心，甚至在市中心進行升級和擴張的。對這些租戶來講，我相信在北京的國貿，在上海的陸家嘴，其實有很多租戶在想，據我的了解，和我們前線的業(yè)務部門的了解來講，有很多租戶其實在考慮一件事，而對這一部分租戶來講，未來的兩年的時間，其實也是一個很好的時間的窗口。大家去看北京、上海、深圳這三個城市，目前在核心區(qū)域的空置的寫字樓面積，或者可租的寫字樓面積，加上未來一些新增供應，其實相對于兩年之前，我們來看這樣的數據是更充裕的。我們有更多的空間讓想要留在市中心的企業(yè)做出更好的選擇。

　　如果回到五年前、十年前作為業(yè)主方，或者作為我們CBRE這樣一個咨詢服務的機構，其實當我們在研判租戶的時候，兩個月就夠了。但是站到今天，給大家分享我們覺得是不夠的，往前看是不夠的。我們還必須知道租戶的組織架構上在做怎么樣的調整。我們看到很多的案例，租戶整個企業(yè)的組織架構變得更加靈活化。這是一個非常典型的組織架構的圖，或者說有組織架構帶來的企業(yè)房地產的分布的一個狀況或者使用的狀況。這是我們認為未來會出現(xiàn)的企業(yè)組織架構改變以后，所帶來房地產使用的一個示意圖。

    科技化

　　科技帶來的改變，我們現(xiàn)在隨時隨地可以在很多的場合去辦公，未來5G的發(fā)展，很多新的科技的發(fā)展，會讓整個辦公變得更加的靈活。所以，未來我們看到不是企業(yè)單獨的總部，而是企業(yè)的總部的網絡。我們有非常多的靈活的辦公空間的需求，有即時會晤的需求，各種層面比較靈活性的要求，這是租戶未來想要做的一件事情。另外一件事情，從客戶滿意度的視角，有從C端的視角，我們站在現(xiàn)在去看未來的寫字樓需求，一定要關注的一件問題。我們以前只是在思考租戶在想什么，我們更多是在思考租戶里面員工對于寫字樓，對于未來寫字樓空間升級在要求什么。

　　這個柱狀圖是我們在兩年前所做的千禧一代調查當中的結果，具體數據不給大家解讀。給我們最大的啟示，新的一代、千禧一代或者Z世代，他們對于辦公空間需求絕不僅僅是一張辦公桌子，一個電話，一個電腦，他們希望辦公空間有更多的健康和社交，和可持續(xù)相關的一些設施，這是新一代員工所要求的辦公空間。根據預測，2020年48%職場的勞動力就已經是千禧一代和Z世代，再往后走這個比例會更高；而75%的千禧一代，根據我們的調查，好的雇主對工作環(huán)境應該是十分重視的。為什么強調我們一定要關注員工要什么。根據我們在國內調查，至少有53%的各行各業(yè)的企業(yè)，人力成本的占比超過30%，而對大部分的行業(yè)來講，其實房地產的成本占比并沒有那么高。隨著未來我們進入到創(chuàng)新的經濟，人變成第一位生產要素的時候，其實人對于一個企業(yè)來講，人才戰(zhàn)略如何和房地產戰(zhàn)略形成更好的結合和互動是非常重要的。

　　針對以上變化，業(yè)主有哪些策略，或者哪些事情是可以做的？首先我們必須關注到企業(yè)對于區(qū)位的選擇，但是企業(yè)對于區(qū)位選擇之外，對于這些傳統(tǒng)的價值的要求之外，區(qū)位、通達性、租金，這是非常傳統(tǒng)的我們在做寫字樓租賃當中一些價值的訴求，除此之外，我們看到一些新興的價值，其實是現(xiàn)在的租戶想要去追求的。

　　這些新興的價值，我們總結為四個C。聯(lián)合辦公，并不是說這個樓里面一定要有一個wework，或者其他品牌聯(lián)合辦公，而在于說這個樓宇本身能不能提供更靈活化辦公的解決方案。定制化，根據企業(yè)的要求去做一些定制化，企業(yè)社會責任，現(xiàn)在非常多國內的企業(yè)，跨國的企業(yè)非常重視這方面，在ESR方面的投資。另外，如果我們從企業(yè)層面，從B端穿透到C端，我們要重視的是社群體系的建立，所以我們總結四個C，是英文字母打頭的四個C。

　　在四個C基礎上，我們可以做的一件事情是，原來一個四萬平米，五萬平米純寫字樓的空間，能不能把它轉變成一個適應新的租戶或者個體需求的一個微型生態(tài)的體系，這是現(xiàn)在多數業(yè)主已經在做的一件事情。當然如果大家已經是一個綜合體的項目，其實已經有綜合體的配套。但是對于原來純寫字樓來講，其實我看到有業(yè)主在自建一套辦公品牌和靈活辦公品牌合作，開始提供精裝修的房源，開始提供更短期的租約。然后開始回到我剛剛開始做這一行的時候，有很多的寫字樓其實從酒店過來，會有一些共享的會議的空間，會有一些共享的給到企業(yè)高端人士的一些酒廊，這些都是業(yè)主思考的一些東西。

　　另外，我們必須認識到，我們不是在經營一個空間，而是空間里面的服務。我們在所有業(yè)態(tài)里，實際上是屬于服務屬性偏低的一個業(yè)態(tài)，這也是為什么市場上有酒店的品牌，有購物中心連鎖品牌，而一直沒有辦公樓的品牌。但是，當我們從要B端穿透到C端的時候，我們必須要有這個理念，空間就是服務。很多業(yè)主在考慮如何建筑社群，如何在樓宇類提供更多穿透B端到C端的一些服務。還有如何把原來針對B端的服務做的更精細化。

    綠色建筑

　　第三個要分享的是可持續(xù)的發(fā)展，綠色建筑。當代置業(yè)是我了解在國內綠色金融領域走的比較前端的一個企業(yè)，包括國貿的案例也是進一步的認證。為什么要關注這件事情，因為全球40%的碳排放來自于建筑，或者在建筑過程中產生。今年的冬天不知道大家感覺到沒有，實際上我平時在上海，我感覺今年其實比較熱，氣候比較反常，全球變暖是大家一直在討論的一個問題，而建筑的本身其實可以做非常多的事，這張圖在大家右手邊，其實是澳洲整個能源評級標準，最高評級可持續(xù)的樓宇，綠色樓宇和最低評級的普通樓宇，在整個碳排放指標上，可以相差19倍，非常非常大的差距。這是為什么在整個運營成本里面，我們看到一旦成為一個綠色的樓宇，實際上運營成本，至少能源消耗上節(jié)約30%-50%。這是和業(yè)主相關，那和租戶有什么關系？對業(yè)主來講，實際上綠色的建筑不光在運營端能夠節(jié)省成本，根據我們的研究，整個綠色建筑目前綠色認證的建筑，在全國所有的寫字樓的子市場里面有75%子市場，綠色建筑是有租金的溢價，當我們采訪租戶的時候，之前的幾年租戶會問一個問題，和我有什么關系。當我們現(xiàn)在再去問租戶的時候，其實租戶會回答我們，我們需要綠色建筑，是在于租戶對于整個可持續(xù)理念和ESR要求更高。第二個很多租戶會反映，由于有一個比較高的可持續(xù)的標準，綠色建筑的標準，實際上對我自己后續(xù)的投入會減少。打個比方，這個樓宇比較是一個白金級認證，或者國內綠色三星認證，對于很多租戶來講，原先想要打造一個室內更好更健康的工作環(huán)境，后續(xù)投入會減少，這是為什么他面對一個綠色建筑愿意付出租金的溢價。

　　另外，帶來人才流失變少，在人力成本上的節(jié)約，以及在品牌形象上打造都是租戶所可以獲取的，在這中間可以獲取的一些價值，所以綠色建筑是在未來一個非常大的趨勢。

　　最后，總結一下我們的一些觀點。首先從寫字樓市場來講，我們認為2020年會看到寫字樓需求溫和的復蘇，但是寫字樓供應端仍然是有一些挑戰(zhàn)。從租戶的策略來講，既有成本敏感性的租戶搬去新興商務區(qū)，但是在市中心的區(qū)域原有核心區(qū)也會提供一些升級租戶更多的選項。靈活性以及千禧一代、Z世代是未來租戶端的兩個重大的趨勢，而業(yè)主是要關注這兩個趨勢。從業(yè)主方在短期里面可以采取的策略來講，一個是說如何從一個純的寫字樓空間，增加它的服務屬性，增加配套的屬性，把它打造成一個有溫度的生態(tài)圈。

　　第二的觀點，可持續(xù)綠色是未來的整個寫字樓建筑，包括所有建筑的一個非常重要的趨勢。

　　這就是我今天帶給大家的一些分享，非常感謝大家。謝謝。

　　來源：房訊網