房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為“融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯”。
來自地產(chǎn)界、金融界、學術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產(chǎn)、北辰實業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、北京金隅投資物業(yè)管理集團有限公司、金隅智造工場、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團、首創(chuàng)·新大都、北京經(jīng)開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
當天下午進行的"寫字樓論壇"領(lǐng)袖圓桌對話環(huán)節(jié)，以"新周期下運營管理的新邏輯"為主題。遠洋集團寫字樓事業(yè)部銳中心項目運營總經(jīng)理周雪峰受邀參加了討論環(huán)節(jié)，就新周期下寫字樓創(chuàng)新運營管理與參會嘉賓進行探討與分享。
周雪峰認為，寫字樓運營者應把企業(yè)客戶和個人用戶的關(guān)注點完美契合之后，再來研究怎么給他們提供更好的產(chǎn)品；從大運營的角度去看，寫字樓運營有很多可以深挖的點，可以從產(chǎn)品、空間、服務介入實現(xiàn)創(chuàng)新運營。
以下是周雪峰在領(lǐng)袖圓桌對話環(huán)節(jié)發(fā)言實錄：
談到運營這個問題，一直離不開的一個點就是客戶。因為我們往往在說市場，其實市場呈現(xiàn)出來都是一些客觀反應的現(xiàn)實，我們會分析哪些客戶成交了，其實只是一些行動的反映的結(jié)果。但是如果說我們想怎么做好運營，其實我們要去關(guān)注客戶的需求。但是我們往往忽略一點，就是用戶。客戶和用戶的區(qū)別是什么，客戶可以總結(jié)成一個B2B，是一個組織，是多人性的。但是用戶是個人性的，客戶和用戶他們的需求有哪些共性，有哪些差異？不知道大家之前有沒有關(guān)注過，或者有沒有研究過，一個企業(yè)租用這個寫字樓關(guān)注點是什么，可能關(guān)注租金、地理位置，可能租金是最重要的。但這個企業(yè)員工個人關(guān)注和企業(yè)關(guān)注有某些是共性，交通便不便利，上下班坐地鐵方不方便；個性化需求和公司整體關(guān)注點不一樣，或者有很多時候很有可能是相反的。例如一個寫字樓物業(yè)費越高，服務越好，員工體驗越好，但往往企業(yè)會覺得租金高了，物業(yè)費高了不太愿意租用，所以很多點是矛盾的。
研究這兩個關(guān)注點，最早的出發(fā)點是因為什么？是因為我們覺得未來的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，優(yōu)質(zhì)客戶，一定是更加關(guān)注解決員工需求，我們把客戶和用戶的關(guān)注點能完美契合之后，再來研究我們怎么給企業(yè)提供更好的產(chǎn)品，更好的服務和更好的空間，這是第一個出發(fā)點。
我們原來更多的研究是，研究這個公司是一個什么行業(yè)，行業(yè)屬性是什么，聚集度在哪？未來我們研究方向更是一個從企業(yè)的全生命周期研究，不同的一個初創(chuàng)型企業(yè)，成熟型和發(fā)展型，不同的階段，需求關(guān)注點肯定是不一樣的，然后我們給他提供的產(chǎn)品和服務應該也是不一樣的。包括如果是一個個體，他不同年齡段的客群需求也不一樣，或者說他每天從進入這個樓里，到每天下班之后，這個不同的場景的切換需求也是不一樣的。如果我們想把運營做好，我們必須要在更早的前期介入，比如說這個產(chǎn)品在早期定位階段，或者說接下來產(chǎn)品設計階段，我其實就是應該要運營進入，要考慮到產(chǎn)品前期設計，哪些符合客戶的需求，哪些更符合用戶的需求，我從三個層面去解釋這個問題，這跟剛才中糧馬佳音馬總提到他們有三個維度，跟我這個是完美契合的，都是一樣的：產(chǎn)品、空間、服務。
產(chǎn)品層面，因為現(xiàn)在市場競爭很激烈，很多寫字樓配置是越來越高，層高越來越高，空調(diào)做的檔次越來越高，全控制系統(tǒng)，各種投入，企業(yè)也都有錢。其實我們在做這些投入的時候，我們發(fā)現(xiàn)了很多問題，就是有很多樓宇超配的現(xiàn)象，可能并沒有研究當凈高超過3米的時候，企業(yè)裝修成本是大有幅度提升，也就是說這個東西不是越高越好，而是有一個非常好的區(qū)間段。比如加長地板，很多企業(yè)對于加長地板沒有那么高，但往往我們給客戶提供都是標準化服務，定義甲級寫字樓必須加長地板，往往做這些需求的時候，資本投資點和企業(yè)關(guān)注點是錯位的，導致很多覺得投了很多錢，造價很高，但最后為什么客戶不愿意租用，就是這個問題。
空間層面，如果原來標準的寫字樓，其實面對標準的企業(yè)需求。這幾年聯(lián)合辦公產(chǎn)品，相當于在北京，包括全球市場都是一個非常新興的辦公產(chǎn)品和辦公形式。近兩年可能是萎縮了，所以很多一些聯(lián)合辦公的企業(yè)開始轉(zhuǎn)型，有的是干脆轉(zhuǎn)成定制裝修了，因為自己的裝修風格有自己的品牌特色，還有一些把初創(chuàng)企業(yè)，把戶型面積放大，做成工作室形式，把產(chǎn)品區(qū)間放大，相當于是在原有的聯(lián)合辦公邏輯下，商業(yè)模式行不通了，盡量壓縮每一個工位的面積實現(xiàn)全面積平銷最大化的邏輯算賬算不過來了。所以，未來我們?nèi)绻紤]的話，其實不應該以一個單獨聯(lián)合辦公自身的營業(yè)邏輯去考慮，而是說把這個聯(lián)合辦公房引入樓宇里，整個樓的經(jīng)營邏輯去考慮聯(lián)合辦公產(chǎn)品應該起到什么作用。因為我們遠洋跟世界知名聯(lián)合辦公合作很多，引入進我們寫字樓，其實對我們整體樓宇的租賃運營并沒有起到太大的幫助，同時還會給我們產(chǎn)生很多運營商的難題。比如說營業(yè)時間不一樣，營業(yè)理念不一樣，讓客戶可以帶寵物進樓宇，這個在北京寫字樓是完全不允許的，往往發(fā)現(xiàn)有很多矛盾點，反過來其實對我們運營產(chǎn)生很大影響。是不是考慮未來在運營產(chǎn)品里，我們把聯(lián)合辦公的運營邏輯放大，除了解決中小型企業(yè)短期短時辦公需求，樓內(nèi)這些大企業(yè)比如說一些臨時的辦公需求，一些過渡的辦公需求，一些外來的年終要審計，外來的審計相關(guān)的單位的合作方的臨時辦公的需求，要放到一個項目層面考慮這個空間運營就產(chǎn)生了很多新的想法。
另外，遠洋近兩年一直在推行的健康的理念，從最早說關(guān)注使用者，就是關(guān)注自身方方面面。遠洋近兩年推的WELL標準，關(guān)注樓宇內(nèi)所有空氣、水、光、營養(yǎng)、健康幾大方面，是醫(yī)療層面的審核標準，在前幾天遠洋總部剛通過了亞洲最大的辦公區(qū)的國際認證。WELL標準的審核標準嚴到什么程度？嚴到在檢測前一周，所有公司女士不能噴香水，香水對空氣質(zhì)量有影響的，影響檢測結(jié)果；在一周內(nèi)所有員工不允許吃榴蓮糖，那個空氣現(xiàn)場打包寄大美國去驗，比如說會議室的吸音情況。所以健康未來不管是辦公也好，還是居住也好，更多是個人使用者會更加關(guān)注的一個，往往我們會覺得如果一個優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，老板也會關(guān)注員工健康問題，這也是我們從空間層面關(guān)注的一些因素。
服務層面，我們現(xiàn)在一直在推行租賃運營管理一體化。因為如果做寫字樓運營應該都知道，招商租賃和物業(yè)管理完全是兩個團隊，但是在兩個團隊運營當中，在給客戶提供服務的時候，就不是一個全流程，是一個交接過程。從客戶進來是招商經(jīng)理，租賃經(jīng)理對接，之后有很多投訴再找租賃經(jīng)理，說對不起，這事不歸我管，找物業(yè)公司，會產(chǎn)生斷層，我們現(xiàn)在做的希望從架構(gòu)上把前期租賃運營和后期管理整合到一起，形成一個全周期的配合，從頭到尾都是一個團隊一個人。所以我從運營層面，在物業(yè)前期的管理里面進入比較深，從所有的前期的各項服務，從企業(yè)計劃搬家，現(xiàn)場搬家，實際進入，到使用全周期的物業(yè)服務。這也是我們推行的一個標準。
還有，我們甲方作為一個提供空間的供應商，對于企業(yè)來說也是一個供應商，只不過這個供應比較大。從這個層面來說，客戶對接很多供應商，我們做一個大的供應商，給企業(yè)提供一站式服務可不可以，我覺得也是OK的。所以在服務層面，我們未來也是有很多可以去思考去研究，去深挖的東西。所以我覺得以上這幾點對于運營創(chuàng)新，還有大運營的角度去看，有很多可以深挖的點，我基本觀點就是這樣。
關(guān)于2020年的市場怎么看？我引用鐘教授的觀點，因為給我們這些企業(yè)提供了很大的信心，演講中有兩個字非常好，就是"深耕"。
來源：房訊網(wǎng)