2019年12月13日-14日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000 位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍(lán)光文商旅集團(tuán)、E_ZIKOO 智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、北京金隅投資物業(yè)管理集團(tuán)有限公司、金隅智造工場、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團(tuán)、首創(chuàng)·新大都、北京經(jīng)開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠(yuǎn)洋銳中心、宏遠(yuǎn)智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司總經(jīng)理魏凱應(yīng)邀出席論壇并發(fā)表主題演講，以國貿(mào)中心為例，通過高端、環(huán)保、安全、智慧、預(yù)防五大關(guān)鍵詞介紹了超高層物業(yè)的運(yùn)營和管理經(jīng)驗(yàn)。
以下為魏凱演講實(shí)錄：
大家好，剛才聽了幾位嘉賓的演講，確實(shí)是學(xué)了很多知識，所以今天我們是一個學(xué)習(xí)的平臺。下面時間，我和大家一起分享一下國貿(mào)物業(yè)的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)。
國貿(mào)中心是一個綜合體，于1990年正式營業(yè)，總建筑面積為110萬平米，其中業(yè)態(tài)包括寫字樓、商城、酒店、公寓和會展。由于時間關(guān)系我主要從五個關(guān)鍵詞給大家簡單介紹一下國貿(mào)。
第一個關(guān)鍵詞就是"高端"，我簡單給大家舉一個高端設(shè)施的例子，就是發(fā)電機(jī)，因?yàn)榇蠹矣幸粋�常識，雙路供電是一個標(biāo)準(zhǔn)的配置，特別是一些規(guī)模比較大、檔次比較高的物業(yè)。國貿(mào)的雙路供電是真正從兩個電廠出來的電；其次，我們在自備高壓發(fā)電機(jī)的基礎(chǔ)上，還為租戶配置了五個發(fā)電機(jī)位，供租戶來租用。現(xiàn)在其中三個已經(jīng)租出去了，可想而知，一些高端客戶的需求是有特殊性的。
高端租戶，國貿(mào)中心 1990 年開業(yè)的時候，國貿(mào)寫字樓的租戶都是外資企業(yè)，目前已經(jīng)有很多的中資企業(yè)進(jìn)駐國貿(mào)，這說明中資企業(yè)的實(shí)力越來越大且更加注重形象了。
高端酒店，中國大飯店、國貿(mào)大酒店和新國貿(mào)飯店，這三家酒店全部都是五星級酒店。中國大飯店是國內(nèi)首批白金五星飯店；超豪華的國貿(mào)大酒店位于 330 米高的北京地標(biāo)---國貿(mào)大廈 A 座的上層部分；新國貿(mào)飯店自 2017 年開業(yè)以來，迅速成為京城中央商業(yè)區(qū)的潮流新地標(biāo)。三家酒店的平均出租率和房價在京城酒店業(yè)中也一直名列前茅。
高端服務(wù)，保值增值是物業(yè)服務(wù)最根本的目標(biāo)和任務(wù)，國貿(mào)一期的硬件設(shè)施是 90 年代的標(biāo)準(zhǔn)，和 CBD 新投入的項(xiàng)目相比差距很大，但我們的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊同類型項(xiàng)目。如何實(shí)現(xiàn)保值增值，服務(wù)肯定是至關(guān)重要的。我舉兩個例子，第一個就是我們的總機(jī)服務(wù)，現(xiàn)在很多項(xiàng)目的總機(jī)都由智能化設(shè)備替代了，可是大家很清楚，人對人的服務(wù)才是最高端的服務(wù)。國貿(mào)不但酒店有總機(jī)，我們寫字樓也有總機(jī)，而且提供 24 小時服務(wù)，這是非常有特點(diǎn)的。
另外就是保潔服務(wù)，我們的物業(yè)保潔大概有 300 多名員工，平均每年撿拾手機(jī)就達(dá) 300 多部�？上攵�，作為一個客人，丟失一部手機(jī)不僅是經(jīng)濟(jì)上的損失，最關(guān)鍵的是信息丟失，所以說失而復(fù)得肯定是一個非常令人喜出望外的事。去年，我們保潔員還撿拾了 18 臺筆記本電腦，從此可以看到國貿(mào)服務(wù)在每一個崗位上的踐行。
第二個關(guān)鍵詞是"環(huán)保"，國貿(mào)一直是北京市環(huán)保的先進(jìn)單位，剛才有專家介紹了儲能電站，儲能電站確實(shí)是消峰填谷方面非常好的技術(shù)。國貿(mào)不但有儲能電站，還有北京市最大的冰蓄冷系統(tǒng)，我們?nèi)粘?50%的用電來自空調(diào)，通過冰蓄冷系統(tǒng)消峰填谷大概能把每度電拉下來兩毛錢，國貿(mào)的電費(fèi)一年達(dá)一個多億，這是很大的一項(xiàng)節(jié)能手段。但是另外 50%的用電，過去沒有更好的辦法，只能是把直流變成變頻，把普通燈變成 LED 燈，但是并沒有享受到消峰填谷的政策�，F(xiàn)在電池技術(shù)解決了這個問題，通過儲能電站可以把所有的用電都利用消峰填谷的政策進(jìn)行節(jié)能。
另外，我們在水處理方面，利用一種高效、經(jīng)濟(jì)的污水資源化技術(shù)---MBR 平板膜技術(shù)，使污水實(shí)現(xiàn)零排放。這項(xiàng)系統(tǒng)獲得了北京市科委"服務(wù)業(yè)公共建筑節(jié)水關(guān)鍵技術(shù)集成與示范"獎項(xiàng)，年節(jié)水收益可達(dá) 230 余萬元。
第三個關(guān)鍵詞是"安全"，國貿(mào)中心不但是超高層建筑，還具有業(yè)態(tài)復(fù)雜、活動多、人流量大等特點(diǎn)，消防安全工作一直是我們的工作重點(diǎn)。每年都有大量國內(nèi)外首腦參加的外事接待和國際會議、影視明星參加的商業(yè)活動，可是國貿(mào)在這方面，從沒有出現(xiàn)任何重大安全事故，反映出我們在消防安全工作上的高標(biāo)準(zhǔn)。
第四個關(guān)鍵詞是"智慧"。剛才張鵬總已經(jīng)講了很多，智慧物業(yè)是未來管理的方向，從幾個方面跟大家分享一下。首先針對 C 端服務(wù)平臺，國貿(mào)各項(xiàng)設(shè)施的租金都是北京市最高的，為客戶提供高效、便捷的服務(wù)是非常重要的，我們在這方面做了一個國貿(mào)圈 APP，針對客戶的衣食住行，提供了一個服務(wù)平臺，時間關(guān)系就不多介紹了。
第二，未來物業(yè)管理智慧化方向是什么，應(yīng)該是預(yù)警，而不是報警�，F(xiàn)在的一些大廈中樓宇自控是一個標(biāo)配，但實(shí)事求是講，它并不能給你一個預(yù)先的警示，我們在這方面做了很多研究，也做了很多成功的案例。
這里給大家舉一個例子，做到預(yù)警需要兩個技術(shù)，首先是傳感器技術(shù)，第二就是大數(shù)據(jù)分析平臺。傳感器技術(shù)應(yīng)該說是現(xiàn)在使用很廣且成熟的技術(shù)。可是在推廣過程中確實(shí)存在成本壓力，我們采用一個比較實(shí)際的方法，比如說上千平米的機(jī)房，應(yīng)該有大量的設(shè)備。我們只用一個中樞把信號傳出來，其他全用無線傳感器。無線傳感器就可以大幅度降低成本，特別是溫度傳感器用的最普遍，因?yàn)橐粋�機(jī)房里面 80%的設(shè)備設(shè)施通過溫度的變化就能夠判斷是否正常。所以在這方面，我們?nèi)绻茉诔霈F(xiàn)問題前早發(fā)現(xiàn)早處理，這將是未來智慧物業(yè)的一個方向。
還有 BIM 輕量化，BIM 在設(shè)計施工階段的效率是非常明顯的。但存在兩個問題，第一個是很貴，過去一百多塊錢兩百多塊錢一平米，現(xiàn)在大概二三十塊錢。所以，很多新的大廈也沒有使用 BIM。第二就是很重，因?yàn)楹苤厮栽趹?yīng)用上需要有專業(yè)的設(shè)備才行，比如專業(yè)計算機(jī)。我們在這方面跟廣聯(lián)達(dá)和專業(yè)化公司做了一個輕量化方案，能達(dá)到兩個效果，第一就是便宜了，一平米只要五塊錢，第二移動端也可以使用了。那 BIM 圖紙在我們運(yùn)維階段的應(yīng)用都有哪些場景呢，舉一個例子，不單是一線員工，包括管理人員，在上崗前一定參加相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)完了還要考試。比如，任何地方發(fā)生火警怎么疏散，用BIM 圖紙完全可以模擬化。就跟學(xué)開車似的，現(xiàn)在新手上路之前都用模擬的方法來學(xué)習(xí)，我認(rèn)為這是未來一個有效的管理方法，所以 BIM圖紙會讓 BIM 的應(yīng)用非常廣泛的。
有一個值得我們驕傲的事，就是中國尊項(xiàng)目的接管驗(yàn)收工作是我們公司中標(biāo)的。目前，此項(xiàng)工作執(zhí)行的非常好，甲方也非常滿意。我們怎么中的標(biāo)，兩個原因：第一個，實(shí)事求是講我們國貿(mào)在人力資源上有明顯的優(yōu)勢，公司各系統(tǒng)工程師就有 40 名。第二，工作方法變化了，我們現(xiàn)在使用接管大師軟件，讓普通技工也可以達(dá)到高級技工的接管驗(yàn)收能力水平。而且效率明顯提高，因?yàn)槭擒浖运薪y(tǒng)計工作都能做到即時統(tǒng)計，非常高效方便。我認(rèn)為接管驗(yàn)收是常態(tài)工作，如何提高效率，一個大廈建設(shè)的好壞不是驗(yàn)收出來，而是建出來的。如果在建設(shè)初期就告訴施工單位我的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，就不會出現(xiàn)僥幸心里。由過去的閉卷考試變成開卷考試，所以建設(shè)方一看到這個就明白了，以后怎么驗(yàn)收，什么標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收，這是一個非常好的方法。
最后一個關(guān)鍵詞就是"預(yù)防"，因?yàn)闀r間關(guān)系不展開講了。我們在日常物業(yè)管理和服務(wù)中一直強(qiáng)調(diào)預(yù)防文化，倡導(dǎo)"安全第一，預(yù)防為主，品牌至上"的原則，積極做好各項(xiàng)應(yīng)對措施。
下面時間，我想和大家一起探討一下超高層的管理特點(diǎn)。國貿(mào)本身就是一個超高層建筑，目前國內(nèi)定義的超高層是 100 米以上的建筑。我們統(tǒng)計了一下，目前國內(nèi)投入使用的 200 米以上的樓大概有100 座，規(guī)劃和建設(shè)中的達(dá)近千座。超高層建筑有幾個特點(diǎn)，第一個特點(diǎn)基本上都是新樓，所以這個設(shè)備設(shè)施的科學(xué)性、先進(jìn)性是一個共同特點(diǎn)；第二管理復(fù)雜性也是一個特點(diǎn)。下面簡單從幾個角度來說。
首先是功能復(fù)雜，以國貿(mào)為例，國貿(mào)大廈 A 座和 B 座都兼有寫字樓、酒店和商業(yè)等業(yè)態(tài)和功能。如何有效地平衡各業(yè)態(tài)的關(guān)系及客戶的使用感受在設(shè)計過程中是一個很大的挑戰(zhàn)。
第二是人流量大，剛才介紹過了，國貿(mào)每年都有大量的外事接待、和商業(yè)活動。同時，國貿(mào)還是北京 CBD 的交通樞紐，所以在這方面，管理也難度非常大。
第三就是消防，國貿(mào)三期 A 座開業(yè)時，公安部消防局組織一次消防演習(xí)，北京市最高級的消防車也只能把消防水打到 200 米，而我們這個樓是 330 米。不用說，這就表明超高層一旦發(fā)生火情只能靠自救。所以我們有一只 17 人的消防團(tuán)隊(duì) 24 小時待命，這個團(tuán)隊(duì)的目的只有一個，就是及時出警。
第四物業(yè)團(tuán)隊(duì)素質(zhì)要求高，與以往有所區(qū)別，大家肯定有常識，過去的車普通技工就能給你拆零部件修理。但是現(xiàn)在的寶馬、奔馳車你敢拆嗎，拆了就裝不回去了，顯然技術(shù)水平完全不同。所以，隨著新技術(shù)的應(yīng)用，對物業(yè)人的素質(zhì)和技能要求越來越高了。
我們正在做的一件事，也是我倡議的，就是組織一個超高層聯(lián)盟，我們初步劃定是 200 米以上。上周中物協(xié)專委會已經(jīng)原則同意了，我們下階段將開始進(jìn)行籌備。目的只有一個，即通過共享、協(xié)作、創(chuàng)新達(dá)到共贏的結(jié)果。我們現(xiàn)在正在規(guī)劃微信號，第一個功能就是信息，你要是會員，點(diǎn)擊查詢，所有會員信息都會在里面。第二大家互相交流，我相信大家有的想到上海中心去看看，但沒有平臺和渠道，未來在這里我們將多做活動，多做渠道，讓大家實(shí)現(xiàn)互相交流和學(xué)習(xí)。還有在一些功能點(diǎn)上，比如在一些項(xiàng)目招投標(biāo)時候，你肯定想選有經(jīng)驗(yàn)的公司，可以通過這個平臺查詢。再有對一些失信的、表現(xiàn)不好的單位你可能也不知道，我們在這方面全部都能查到，大家可以在這里以誠信為基礎(chǔ)做一個高效、共享的平臺。也希望在座如果有 200 米以上可以與我聯(lián)系，我們可以交流。
最后代表國貿(mào)感謝大家的聆聽，謝謝大家。
來源：房訊網(wǎng)