“金九銀十”即將過去，豐收時(shí)節(jié)北京樓市雖整體溫?zé)�，但一個(gè)數(shù)據(jù)卻罕見出現(xiàn)大幅漲漲的情況。來自銀行、經(jīng)紀(jì)公司、開發(fā)商等多個(gè)維度證實(shí)，北京目前新房二手房組合貸款比例出現(xiàn)較大幅度的上漲，具體數(shù)據(jù)來看，部分銀行組合貸款上漲幅度超過三分之一，二手房貸款中混合貸已經(jīng)占到貸款總筆數(shù)的近30%，與純商貸的差距大幅縮小。
在業(yè)內(nèi)人士看來，買賣雙方都是市場(chǎng)的一分子，變化的產(chǎn)生源于市場(chǎng)需求的轉(zhuǎn)變。盡管北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易仍處于活躍狀態(tài)，但居民購房意愿正在弱化，而房屋供應(yīng)量卻未能成比例減少，買方市場(chǎng)已經(jīng)形成，二手房業(yè)主與開發(fā)商不得不“讓步”。
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中介：500萬以下的首套8成組合貸
在經(jīng)過三個(gè)小時(shí)的談判后，小袁位于南三環(huán)永定門附近的小兩居最終以319萬元的價(jià)格成交。對(duì)于這樣一個(gè)成交價(jià)，尚在小袁的意料之內(nèi)，但對(duì)于付款方式，他有些不理解�！笆滋追康氖赘抖寄軠惖叫�200萬元，為什么還要組合貸款呢？”
買家是新婚小兩口，老家都不是北京的，首付是雙方家長(zhǎng)贊助的，剩下的100多萬為貸款。
陳偉是小袁的經(jīng)紀(jì)人，買家是他的外區(qū)同事帶來的，在“雙方坐下來談一談”的前夜，陳偉從同事處得知買家肯定需要組合貸的時(shí)候，他第一時(shí)間與小袁進(jìn)行了溝通。“其實(shí)現(xiàn)在手續(xù)比原來方便多了，而且速度也快了很多，大概比純商貸要晚一個(gè)星期到十天左右，但是大家一提組合貸還是很抗拒，而且很有可能影響最終的成交價(jià)和談判的周期，所以一定要把工作做在前面�！�
與大部分二手房的小業(yè)主一樣，時(shí)間長(zhǎng)、手續(xù)麻煩、總成本節(jié)省不了多少是小袁們抵觸組合貸款的原因。但對(duì)于購房者來說，在公積金貸款政策改革之后，工作年限少的購房者，選擇組合貸也是不得不進(jìn)行的。
2018年9月，北京市住房公積金中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。根據(jù)《通知》，北京公積金實(shí)行貸款額度與借款申請(qǐng)人住房公積金的繳存年限掛鉤，每繳存1年可貸10萬元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計(jì)算，最高可貸120萬元。
與此同時(shí)，北京公積金貸款政策從此前的“只認(rèn)房”升級(jí)成“認(rèn)房又認(rèn)貸”，只要在中國(guó)人民銀行征信系統(tǒng)中有過貸款記錄，均被認(rèn)定為二套。根據(jù)通知，借款申請(qǐng)人名下無住房貸款記錄(包括商業(yè)性住房貸款、住房公積金個(gè)人住房貸款)且在北京市無住房的，按首套房貸款政策辦理；凡不屬于首套房情形，被核定為是二套房的，按二套房貸款政策辦理。被核定為有兩套及以上住房的，不予貸款。
此外，《通知》首次提出了北京公積金實(shí)行差別化貸款額度。借款申請(qǐng)人(含共同申請(qǐng)人，下同)戶籍均在北京市東城區(qū)或西城區(qū)的，購買東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)(以下簡(jiǎn)稱城六區(qū))以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬元；對(duì)于不屬于前一種情況，但借款申請(qǐng)人的戶籍均在城六區(qū)的，購買城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬元；不屬于前述兩種情況的，購買首套住房，最高貸款額度為120萬元。符合第二套房貸款政策要求的，最高貸款額度為60萬元。
“換句話說，以前購房者社保完稅公積金繳存滿五年、收入符合條件，就能貸款120萬元，但現(xiàn)在滿五年，也只能貸款50萬元，這一下子就差了70萬元，首套房普遍資金都緊張，組合貸就成了大家無奈的選擇�！睋�(jù)陳偉透露，他所在的門店，今年二三季度疫情防控穩(wěn)定后，500萬元以下的首套房幾乎8成以上是組合貸。
攤開來算，133萬元的貸款總額，25年貸款周期，如果是組合貸款，公積金貸款50萬+首套商貸83萬元，等額本息的還款方式，則每月需還款7120.94元，還款人收入流水需要不低于14241.88元；如果是純商業(yè)貸款，首套商貸133萬元，等額本息的還款方式，則每月需還款7506.26元，還款人收入流水需要不低于15012.52元，兩種貸款方式月還款額相差800元。
由于首付已經(jīng)掏空了雙方老人的積蓄，剛剛符合五年社保完稅政策的小兩口收入也不高，最終選擇了組合貸。
銀行：約上漲20%中介：市管組合貸擴(kuò)大
“我們行今年前三季度新房貸款中，組合貸的比例確實(shí)出現(xiàn)了明顯的上漲，目前三季度的數(shù)據(jù)還沒有出來，從前兩個(gè)季度的情況推算，大概上漲了近20%。”某股份制銀行北京分行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者證實(shí)了“組合貸突然增加”的情況。同樣感受到組合貸增加的，還有另外兩家房貸業(yè)務(wù)突出的國(guó)有大行，但對(duì)于組合貸增加的原因，目前三家銀行表示還在分析中。
“自從注意到這個(gè)情況，我們就要求面簽員在面簽時(shí)向貸款人了解選擇組合貸的原因。”上述兩家國(guó)有大行北京市分行的業(yè)務(wù)人員直言，銀行部門考慮到了是公積金政策調(diào)整的原因，但也擔(dān)心是購房者對(duì)未來收入的擔(dān)憂和房?jī)r(jià)的波動(dòng)導(dǎo)致�！爱吘宫F(xiàn)在中央對(duì)涉房貸款監(jiān)管很嚴(yán)，雖然從銀行系統(tǒng)來看，此前涉房個(gè)貸都還算優(yōu)質(zhì)，但出現(xiàn)如此大規(guī)模的單一業(yè)務(wù)上漲，我們也必須有所警惕�！�
我愛我家研究院提供給北京商報(bào)記者的數(shù)據(jù)也顯示，2020年前三個(gè)季度，北京二手住宅交易中，全款支付占33.57%，商貸占35.2%，市管公積金占8.43%，市管組合貸款占22.8%，國(guó)管公積金占1.79%，國(guó)管組合貸款占5.27%。組合貸款總占比達(dá)28.07%，如果算上單獨(dú)公積金貸款，涉公積金貸款總占比高達(dá)38.29%。其中變化最大的是市管組合貸，占比較2019年同期擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)，其次是商貸，占比較2019年同期縮小2.45個(gè)百分點(diǎn)。
縱向來看，2018年前三季度時(shí)，北京二手房交易中公積金貸款占比接近三成，高過全款、商貸，位居第一。2018年9月市管公積金新政出臺(tái)后，純公積金貸款的交易占比大幅收窄，商貸及市管公積金組合貸占比大幅提升。2019年前三季度商貸占比回到35%以上，全款占比回到33%以上，市管公積金組合貸提升到兩成左右，市管公積金則回落到不足一成。
2019年、2020年，北京樓市并無新的大政策，因此二手市場(chǎng)支付結(jié)構(gòu)也與2019年同期基本保持一致，但在市管公積金新政影響下，當(dāng)前北京市管公積金貸款額度有限，越來越多的剛需族不得不采用公積金貸款+商貸的組合形式進(jìn)行購房，因而今年前三季度市管組合貸占比繼續(xù)提升。
開發(fā)商與業(yè)主：房子不好賣忍耐度提升
回歸到市場(chǎng)層面，組合貸的“走量”也
有市場(chǎng)因素的推動(dòng)。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，近期北京新房市場(chǎng)“以價(jià)換量”已成為常態(tài)，開發(fā)商的“特價(jià)”房源也層出不窮。部分樓盤不但不拒絕組合貸，首付分期也有商討的空間，最長(zhǎng)期限可以延至45天�！叭绻侵脫Q客戶，手里有房源賣出才能湊夠首付，只需交一筆意向金，房子可以幫忙留存最高兩個(gè)月�！�
二手房業(yè)主也向記者反饋，近期二手房出手難度越來越大，房?jī)r(jià)稍有提升，帶看就會(huì)“暫�！�。價(jià)格降到低點(diǎn)，也難逃被“挑三揀四”的命運(yùn)，只看不買，只問不談。“人挑房”的出現(xiàn)，延長(zhǎng)了成交周期時(shí)長(zhǎng)，碰到合適的買家無論如何要抓住�！靶驴粗械姆孔又苯诲X，自己的房子不好賣了，對(duì)于組合貸的忍耐度自然會(huì)有所提升�！�
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，從市場(chǎng)層面來講，買賣雙方都是市場(chǎng)的一分子，變化的產(chǎn)生也源于市場(chǎng)需求的轉(zhuǎn)變。組合貸相較于純商業(yè)貸款審批時(shí)間要更長(zhǎng)，手續(xù)也更為繁瑣，開發(fā)商之前不愿意接受組合貸，是出于快速回籠資金的目的，而二手房業(yè)主多為置換因素售房，因此也對(duì)組合貸有“抵觸”。整體來看，盡管北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易目前仍處于活躍狀態(tài)，但居民購房意愿正在弱化，而房屋供應(yīng)量卻未成比例減少，買方市場(chǎng)已經(jīng)形成，二手房業(yè)主與開發(fā)商不得不“讓步”。
除此之外，目前的市場(chǎng)主力也發(fā)生了變化。郭毅稱，目前北京新房項(xiàng)目出現(xiàn)產(chǎn)品“降維”，規(guī)劃更多為一居、兩居面向剛需的產(chǎn)品類型，開發(fā)商希望擴(kuò)大客群基數(shù)來拉動(dòng)銷售規(guī)模，剛需客群對(duì)購房成本的敏感度高，也更傾向于使用組合貸。
“成交量基數(shù)增大，組合貸上漲也在情理之中�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出，相較于前幾年的高增長(zhǎng)，目前北京市場(chǎng)房?jī)r(jià)已進(jìn)入到低點(diǎn)，“量多價(jià)低”給剛需傳遞出積極的信號(hào)，年內(nèi)整體成交量比去年同期上漲了2-3成，這也直接導(dǎo)致組合貸使用數(shù)量走高。
來 源： 北京商報(bào)
編 輯：liuy
