與深深房重組的計(jì)劃失敗后，恒大的股價(jià)微漲了幾天，并沒有受到太多影響。在解決戰(zhàn)投轉(zhuǎn)普通股和提前還債等問題后，近段時(shí)間擺在恒大面前的任務(wù)所剩不多，拆分物管上市便是其中之一。

　　恒大拆分物業(yè)上市是近年來物管上市熱潮的重要組成部分。如今排隊(duì)IPO的物管企業(yè)仍有十幾家，相應(yīng)政策層面的利好也在顯現(xiàn)。但新股跌破發(fā)行價(jià)、股價(jià)沖高后回落，已成為當(dāng)前階段物管企業(yè)面臨的新現(xiàn)實(shí)。

　　入市表現(xiàn)不樂觀

　　記者注意到，進(jìn)入四季度，物管上市潮仍在持續(xù)，最近的10月份就有4家房企物管企業(yè)在香港交易所上市，其中世茂服務(wù)與合景悠活都在10月30日當(dāng)天進(jìn)行了敲鐘。

　　與之前人們印象中物管企業(yè)上市后一路高歌的狀況有所不同，近期IPO的物管企業(yè)股價(jià)走勢(shì)并不順利。10月份，4家上市物管公司開盤首日均不理想。其中，合景悠活上市首日下跌22.94%，世茂服務(wù)利用“綠鞋機(jī)制”在尾盤拉升保住16.6港元的發(fā)行價(jià)，但隨后幾天便一路震蕩，截至11月12日港股收盤時(shí)也未再高于這一數(shù)字。

　　而其他已經(jīng)上市較長時(shí)間的物管企業(yè)，近期股價(jià)也出現(xiàn)增長明顯放緩甚至股價(jià)回調(diào)的現(xiàn)象。即便是當(dāng)前的“物管第一股”碧桂園服務(wù)，在8月28日沖到歷史最高的56.50港元后，也進(jìn)入了一個(gè)波動(dòng)回調(diào)的階段，截至統(tǒng)計(jì)時(shí)的最新價(jià)格已下調(diào)到45港元左右。

　　中達(dá)證券研報(bào)認(rèn)為，疫情逐步控制后，5月末起10年期國債利率持續(xù)回升，流動(dòng)性環(huán)境回歸常態(tài)化，因而更短期的業(yè)績彈性對(duì)股價(jià)更為關(guān)鍵，物管企業(yè)基礎(chǔ)物管服務(wù)為主，受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響小，因而經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中其業(yè)績彈性較弱。而市場(chǎng)對(duì)業(yè)績彈性的偏好上升，給物管公司估值的持續(xù)提升帶來了一定壓力。

　　即便如此，截至目前仍有12家物管企業(yè)正在排隊(duì)上市，融創(chuàng)服務(wù)、金科智慧服務(wù)、華潤萬象已經(jīng)通過港交所聆訊，恒大物業(yè)、遠(yuǎn)洋控股、建發(fā)物業(yè)等也處在審核中，不久后這些物管企業(yè)或?qū)㈥懤m(xù)登陸港交所。

　　而根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，截至10月末已經(jīng)啟動(dòng)上市的物管公司還有17家，正在籌劃上市的物管公司還有82家。即便是一直未明確上市計(jì)劃的萬科物業(yè)也有了消息，萬科董事局主席郁亮表示，未來萬科物業(yè)一定會(huì)上市。

　　降負(fù)債成動(dòng)因

　　房企拆分物管上市的原因，從恒大身上或許可以窺見端倪。

　　7月底披露拆分物業(yè)上市的計(jì)劃后，恒大于8月13日公告宣布物管業(yè)務(wù)引入235億元戰(zhàn)略投資。而此后的中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，恒大總裁夏海鈞提到，拆分物業(yè)上市和引入戰(zhàn)投，使得恒大的凈負(fù)債率下降了19%，而隨后首席財(cái)務(wù)官潘大榮再次在答問環(huán)節(jié)強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)。

　　從恒大管理層的觀點(diǎn)不難看出，拆分物業(yè)上市成為恒大降低自身負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。

　　當(dāng)前，恒大一直面臨著融資監(jiān)管“三道紅線”的壓力，南方日?qǐng)?bào)記者此前根據(jù)恒大中報(bào)測(cè)算發(fā)現(xiàn)，上半年末其提出預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率79.8%，凈負(fù)債率219.5%，現(xiàn)金短債比為0.36。就連夏海鈞也在中期業(yè)績會(huì)出面表態(tài)，指出恒大有信心“在不遠(yuǎn)的將來”，各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到監(jiān)管部門的要求。

　　而與恒大相似，同樣在下半年宣布拆分物業(yè)上市的融創(chuàng)，“三道紅線”達(dá)標(biāo)狀況也不樂觀。管理層在中期業(yè)績會(huì)上也對(duì)三項(xiàng)指標(biāo)合適能達(dá)到要求列出了時(shí)間表。

　　有業(yè)內(nèi)人士向南方日?qǐng)?bào)記者指出，股權(quán)融資能夠幫助改善企業(yè)負(fù)債情況，因此負(fù)債不樂觀的房企對(duì)此非常熱衷，而拆分物管上市則是此類房企趁著行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭進(jìn)行融資的手段之一。

　　中信證券研報(bào)指出，2019年之前物管公司分拆上市在意圖上主要是期待輕資產(chǎn)板塊迅速發(fā)展，但今年以來，物業(yè)管理行業(yè)的高估值成為企業(yè)分拆的關(guān)鍵誘因，而“三道紅線”為標(biāo)志的金融監(jiān)管政策，更令部分房地產(chǎn)企業(yè)將物業(yè)管理分拆視為一種去杠桿、加權(quán)益的手段。

　　政策指引風(fēng)向

　　華泰證券預(yù)計(jì)，2021年仍有眾多物管公司申請(qǐng)上市，盡管近期供應(yīng)壓力影響新股表現(xiàn)，新上市公司出現(xiàn)密集破發(fā)，但物管板塊擴(kuò)容對(duì)于行業(yè)長期發(fā)展是利好，更多的公司上市有助于市場(chǎng)進(jìn)一步認(rèn)識(shí)行業(yè)情況，優(yōu)質(zhì)物管公司將脫穎而出，市場(chǎng)也將回歸理性。

　　盡管市場(chǎng)對(duì)待物管企業(yè)發(fā)生變化，但從政策層面來看，整個(gè)行業(yè)正在迎來利好。

　　上月發(fā)改委會(huì)同財(cái)政部等13部門印發(fā)的《近期擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的工作方案》中，提出推動(dòng)物業(yè)服務(wù)線上線下融合發(fā)展。搭建智慧物業(yè)平臺(tái)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)接各類商業(yè)服務(wù)，構(gòu)建線上線下生活服務(wù)圈，滿足居民多樣化生活服務(wù)需求。

　　中信證券指出，這是國家層面第一次把物業(yè)管理納入擴(kuò)內(nèi)需的核心領(lǐng)域，也是政策層面第一次明確鼓勵(lì)物業(yè)管理公司依托科技賦能，開展社區(qū)增值服務(wù)。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，此次政策會(huì)進(jìn)一步助推科技賦能物業(yè)管理行業(yè)，企業(yè)加大科技投入能得到政策實(shí)惠。

　　事實(shí)上，當(dāng)前部分物管企業(yè)已經(jīng)在探索平臺(tái)搭建。例如碧桂園服務(wù)打造向中小型物管企業(yè)輸出智能化升級(jí)方案的物業(yè)行業(yè)數(shù)字化平臺(tái)。而萬科物業(yè)在持續(xù)投入技術(shù)研發(fā)的同時(shí)，自身也在悄然變化。

　　天眼查信息顯示，10月28日萬科物業(yè)企業(yè)名變更為“萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司”。到了10月31日，萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全在一次公開活動(dòng)中宣布了企業(yè)更名“萬物云”的消息。據(jù)朱保全介紹，新的萬物云包含三大模塊，核心特征是開放，物業(yè)公司、供應(yīng)鏈上下游、各類生態(tài)合作伙伴都可以在平臺(tái)上獲得我們多年積累的技術(shù)、流程、標(biāo)準(zhǔn)等核心服務(wù)產(chǎn)品與服務(wù)能力。

　　來源：南方日?qǐng)?bào)

編輯：wangdc