在堅(jiān)持“房住不炒”定位及各地持續(xù)收緊調(diào)控影響下，房?jī)r(jià)全面降溫。

　　從11月16日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看，10月不僅房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量大幅減少，而且繼9月一二線城市房?jī)r(jià)漲幅回落后，10月一二三線城市房?jī)r(jià)漲幅均全面回落。

　　不過，揚(yáng)州、深圳房?jī)r(jià)依然領(lǐng)漲全國。其中，深圳二手房?jī)r(jià)漲幅時(shí)隔3個(gè)月后，再次升至全國之首。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年以來房?jī)r(jià)上漲較快的城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控，政策效果立竿見影，市場(chǎng)需求釋放疲軟疊加密集調(diào)控下，二手業(yè)主預(yù)期不強(qiáng)，漲價(jià)動(dòng)力弱，致新房二手房?jī)r(jià)格漲幅進(jìn)一步收窄。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)漲幅仍大、市場(chǎng)熱度仍高的城市大概率會(huì)有約束市場(chǎng)供需兩端的政策出臺(tái)，后期房?jī)r(jià)繼續(xù)趨向平穩(wěn)。

　　各線城市房?jī)r(jià)漲幅總體回落

　　10月，不僅房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量大幅減少，房?jī)r(jià)漲幅也全面回落。

　　國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，10月，70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有45個(gè)，較9減少10個(gè)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有39個(gè)，比9月減少11個(gè)。

　　從10月份漲幅來看，初步測(cè)算：

　　4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。

　　31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。

　　35個(gè)三線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師繩國慶表示，10月份，各地堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、一城一策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅保持平穩(wěn)回落態(tài)勢(shì)。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅回落的原因，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，市場(chǎng)需求釋放疲軟疊加密集調(diào)控下，業(yè)主預(yù)期不強(qiáng)，漲價(jià)動(dòng)力弱，致新房二手房?jī)r(jià)格漲幅進(jìn)一步收窄。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，近兩月重點(diǎn)城市住房需求釋放步入疲軟期，10月重點(diǎn)18城鏈家二手房實(shí)際成交量與9月基本持平，且近兩月月均成交較6-8月降11%，重點(diǎn)18城二手房業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)次數(shù)占比處在18%以下；新房方面，今年10月新房成交環(huán)比下滑13.7%，幅度超過去年，需求乏力。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，三類城市房?jī)r(jià)漲幅均在降溫，說明進(jìn)入傳統(tǒng)“金九銀十”階段，各地積極去庫存，正處于降價(jià)促銷的階段，價(jià)格方面也不會(huì)過于強(qiáng)勢(shì)。另外，從房屋成交的表現(xiàn)看，10月份其實(shí)是弱于預(yù)期的，這也會(huì)牽制房?jī)r(jià)的漲幅。從二手房市場(chǎng)來看，70城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅是今年4月份以來的最低值，說明當(dāng)前二手房有滯漲的現(xiàn)象，這也和當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇弱于預(yù)期有關(guān)，也說明房東在主動(dòng)降價(jià)讓利。

　　揚(yáng)州、深圳房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅最大

　　盡管各線城市房?jī)r(jià)漲幅總體回落，但仍有熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅較快。其中，揚(yáng)州新房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國，深圳二手房?jī)r(jià)漲幅全國第一。

　　從環(huán)比漲幅來看，新房?jī)r(jià)格漲幅居前的城市有：揚(yáng)州（0.9%），昆明（0.8%），徐州、三亞（0.7%），呼和浩特、西寧、銀川、濟(jì)寧、宜昌（0.6%），合肥、廣州、西安、蘭州、烏魯木齊、安慶、湛江（0.5%）；二手房?jī)r(jià)格漲幅居前的城市有：深圳（0.9%）、沈陽、銀川、揚(yáng)州（0.8%），寧波、�？冢�0.7%），廣州、烏魯木齊（0.6%），上海、合肥、南寧、昆明、徐州（0.5%）。

　　值得注意的是，10月，揚(yáng)州不僅新房?jī)r(jià)格漲幅位居全國第一，而且二手房?jī)r(jià)格漲幅位居全國第二。

　　對(duì)此，許小樂認(rèn)為，今年長(zhǎng)三角區(qū)域城市樓市表現(xiàn)普遍好于其他區(qū)域，揚(yáng)州地處長(zhǎng)三角，享受長(zhǎng)三角區(qū)域協(xié)同發(fā)展利好，吸引房企及購房者入市，前10月?lián)P州住宅用地成交量已經(jīng)追平去年，且平均溢價(jià)率達(dá)30%，高出去年約11個(gè)百分點(diǎn)，土地市場(chǎng)熱度向住宅買賣市場(chǎng)傳導(dǎo)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，揚(yáng)州成為10月最熱的城市，上一個(gè)月為徐州，實(shí)際上蘇北蘇中的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭略有抬頭，尤其是今年和明年的高鐵規(guī)劃中，蘇中和蘇北是大贏家。此類城市的房?jī)r(jià)都容易炒作，后續(xù)也需要積極進(jìn)行管控。

　　值得注意的是，券商中國記者梳理統(tǒng)計(jì)，去年9月至今，深圳二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均位居全國前五，繼今年3月和6月漲幅位居全國第一后，10月漲幅再次升至全國之首。

　　對(duì)于深圳二手房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，深圳雖然在“7.15”新政后市場(chǎng)熱度有所回落，但整體來看增速仍然處于較高水平，繼9月漲幅位居全國第二后，10月漲幅升至全國首位。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，實(shí)際上深圳潛在的購房需求依然較大，房?jī)r(jià)漲易跌難，后續(xù)還是要防范價(jià)格的炒作風(fēng)險(xiǎn)。

　　不過，這一信號(hào)值得關(guān)注。許小樂指出，深圳二手房?jī)r(jià)格漲幅雖處70城首位，但已處在持續(xù)收窄通道，10月深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅收窄在1%以下。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月深圳二手房業(yè)主調(diào)漲占比45.5%，較7月（調(diào)控當(dāng)月）收窄15個(gè)百分點(diǎn)，隨著調(diào)控效果發(fā)酵預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)進(jìn)一步走平。

　　另外，從同比漲幅來看，新房?jī)r(jià)格漲幅居前的城市有，銀川（16.6%）、唐山（13.4%）、徐州（11.9%）、西寧（10.3%）、錦州（9.7%）；二手房?jī)r(jià)格漲幅居前的城市有：深圳（15.5%）、唐山（10.8%）、銀川（9.2%）、沈陽（9.1%）、成都（8.4%）。

　　后期房?jī)r(jià)或繼續(xù)趨向平穩(wěn)

　　“下半年以來房?jī)r(jià)上漲較快的城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控，政策效果立竿見影。”許小樂說，前期漲幅靠前的城市如徐州及銀川等城在調(diào)控后房?jī)r(jià)漲幅收窄至1%以下。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，7月以來已經(jīng)累計(jì)有杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、鄭州、深圳、南京、長(zhǎng)春、海口等30個(gè)城市紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，為樓市降溫。

　　進(jìn)入11月，又有多個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政。繼11月3日臺(tái)州實(shí)行住房限售政策后，11月4日，又有麗水出臺(tái)調(diào)控新政，明確“四個(gè)加強(qiáng)”，其中，首次提出“預(yù)售備案價(jià)格續(xù)推不漲”。

　　許小樂認(rèn)為，11月以來，房地產(chǎn)調(diào)控的“一城一策”持續(xù)深化，并進(jìn)一步向三四線城市深入，如近期衢州，臺(tái)州及海鹽等城市出臺(tái)限售、嚴(yán)查首付貸等政策。房?jī)r(jià)漲幅仍大、市場(chǎng)熱度仍高的城市大概率會(huì)有約束市場(chǎng)供需兩端的政策出臺(tái)。預(yù)計(jì)后期房?jī)r(jià)繼續(xù)趨向平穩(wěn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，到了11-12月，房企銷售的壓力依然較大的，后續(xù)兩個(gè)月房企在價(jià)格方面不會(huì)太強(qiáng)勢(shì)，這也使得房?jī)r(jià)漲幅本身會(huì)繼續(xù)收窄。當(dāng)前新房市場(chǎng)降溫后，二手房市場(chǎng)本身也會(huì)處于降溫的現(xiàn)象，后續(xù)二手房?jī)r(jià)不會(huì)過快上漲。

來 源：證券時(shí)報(bào)    

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