11月4日，戴德梁行發(fā)布《北京自貿(mào)區(qū) 利好區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展》報告，針對2020年9月21日國務(wù)院印發(fā)的《中國（北京）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》，深度解讀了北京自貿(mào)區(qū)四大關(guān)鍵詞及其將對北京寫字樓市場帶來的深遠影響。

　　北京自貿(mào)區(qū)實施范圍為119.68平方公里，涵蓋了三個片區(qū)，為了形成優(yōu)勢互補且不構(gòu)成內(nèi)部競爭，三個區(qū)域的功能定位和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)各不相同。

　　戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示：自貿(mào)區(qū)設(shè)立的目標是為了降低國際貿(mào)易成本，促進對外貿(mào)易和國際商務(wù)的發(fā)展，在自貿(mào)區(qū)建設(shè)中，服務(wù)業(yè)和金融業(yè)是中國自貿(mào)區(qū)的核心發(fā)展內(nèi)容之一。我國多年的改革開放仍存在短板，具體體現(xiàn)在金融業(yè)、服務(wù)貿(mào)易以及數(shù)字貿(mào)易的開發(fā)尚不到位。而北京自貿(mào)區(qū)的設(shè)立正是圍繞這幾個短板來重點發(fā)展。

　　北京自貿(mào)區(qū)四大優(yōu)勢

　　科技創(chuàng)新、服務(wù)業(yè)開放、數(shù)字經(jīng)濟、京津冀協(xié)同發(fā)展是此次北京自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案的四個重要關(guān)鍵詞及亮點，在一定程度上反映出北京發(fā)展自由貿(mào)易試驗區(qū)的優(yōu)勢和未來發(fā)展方向。

　　北京自貿(mào)區(qū)建立后，將與天津自貿(mào)區(qū)、河北自貿(mào)區(qū)一起深化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)區(qū)域有效資源的優(yōu)勢互補，并且北京重點打造的幾個園區(qū)及產(chǎn)業(yè)在京津冀一體化中都居于高端定位，能夠起到引領(lǐng)和帶動作用。未來，在《總體方案》的指導(dǎo)下，京津冀三地將依托北京大興國際機場的輻射作用，聯(lián)系也更加的緊密。也將圍繞科技創(chuàng)新、數(shù)字經(jīng)濟及服務(wù)業(yè)開放三個重點方向發(fā)揮更大的優(yōu)勢。

　　自貿(mào)區(qū)下的寫字樓市場迎來新機遇

　　根據(jù)自貿(mào)區(qū)實施范圍涵蓋的三大片區(qū)，輻射到寫字樓市場的主要商圈有中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和通州。

圖表來源：戴德梁行北京寫字樓第三季度報告

　　其中，中央商務(wù)區(qū)寫字樓存量占比最高，占全市寫字樓市場總存量的24.2%。短期來看，2021-2022年，中央商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)僅為9萬平方米，市場將主要以存量去化為主，隨著疫情的有效控制和租戶需求的穩(wěn)步提升，商圈內(nèi)租金和出租率下降的局面將得到有效緩解。長期來看，隨著中服地塊新項目的入市，中央商務(wù)區(qū)空置率將被推高，同質(zhì)化競爭很可能致使業(yè)主采取降低租金預(yù)期的方式來吸引租戶。未來，隨著自貿(mào)區(qū)政策實施的逐步深入和金融業(yè)擴大開放的持續(xù)執(zhí)行，將為跨境金融、數(shù)字金融企業(yè)迎來更多發(fā)展機遇，中央商務(wù)區(qū)寫字樓租賃市場需求將得到進一步提升。

　　除此之外，中關(guān)村、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和通州商圈占全市寫字樓市場總存量比分別為9.1%，5.2%和0.7%，這四大商圈共占寫字樓總體量的40%。

　　未來，自貿(mào)區(qū)的建成將帶動云計算、大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)、科技金融以及高端服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)迎來更多發(fā)展機遇，而中關(guān)村作為北京高科技企業(yè)的主要聚集區(qū)，也將衍生出更多租賃需求。

　　未來，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商圈寫字樓市場無新增供應(yīng)入市。短期來看，市場租金和空置率將繼續(xù)保持現(xiàn)有水平。長期來看，隨著自貿(mào)區(qū)高端產(chǎn)業(yè)的片區(qū)定位和大興國際機場的啟用，商務(wù)服務(wù)、高端制造業(yè)、生物技術(shù)和大健康等產(chǎn)業(yè)將持續(xù)發(fā)展，將為北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)寫字樓租賃市場帶來更多發(fā)展機會，屆時整體商圈空置率有望呈下調(diào)態(tài)勢。

　　通州商務(wù)區(qū)將繼續(xù)以聚集金融、高端服務(wù)業(yè)為重點，未來將成為北京寫字樓市場的主力商圈。同時隨著金融企業(yè)在通州區(qū)的大量聚集，也將帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進駐通州。

　　戴德梁行大中華區(qū)副總裁、北區(qū)董事總經(jīng)理王盛總結(jié)道："自貿(mào)區(qū)的成立所帶來的高端產(chǎn)業(yè)集聚、人才紅利激增、第三產(chǎn)業(yè)以及數(shù)字經(jīng)濟的快速發(fā)展，都將成為北京整體寫字樓租賃市場乃至投資市場持續(xù)繁榮的催化劑。隨著自貿(mào)區(qū)發(fā)展政策的不斷落實，區(qū)內(nèi)寫字樓將會迎來新的企業(yè)入駐，這將給北京寫字樓市場帶來新的支撐，長遠看北京寫字樓市場仍是值得投資者重點關(guān)注的區(qū)域。"

　　來源：戴德梁行