2019年宏觀經濟壓力持續(xù)影響天津市場，而新增供應也對市場構成挑戰(zhàn)，限制租金增長空間�！氨M管天津市場存在下行壓力，且市場對未來預期下調，但我們看到增長依舊存在�！敝倭柯撔腥A北區(qū)董事總經理張瑩表示，“截至2019年底，甲級辦公樓市場已出租面積在過去十年增長了六倍以上。經營表現優(yōu)異的頭部項目依然能為業(yè)主帶來良好的租金收益。”此外，在零售地產市場，品牌擴張有所放緩，但餐飲和兒童業(yè)態(tài)仍受市場歡迎；在工業(yè)物流市場，2019年新增供應水平達歷史新高，而北京的外溢需求繼續(xù)使天津市場受益。

　　辦公樓市場

　　內資金融企業(yè)主導租賃需求，專業(yè)服務業(yè)表現活躍。經濟不確定性持續(xù)影響市場需求，但是整體需求仍保持增長勢頭。2019年全市辦公樓凈吸納量創(chuàng)下自2005年以來的最高水平，超過23萬平方米。其中，第四季度凈吸納量錄得約4萬平方米，與第三季度水平基本持平，環(huán)比微增0.2%。內資企業(yè)和金融企業(yè)，尤其是保險公司，是全年最為活躍的需求來源。與此同時，中小型專業(yè)服務業(yè)公司也持續(xù)尋求面積。受益于當下租金水平下調的市場環(huán)境，升級類需求活躍度顯著提升，占據全年租賃交易中較大比重。

　　四季度共有兩座辦公樓項目入市。泰恒大廈（原京津國際中心）和網信大廈（原中冶七里）寫字樓竣工入市，為市場增加了14萬平方米的新增辦公面積。今年全年大量的供給進一步推高市場空置水平，整體市場空置率升至41.6%，甲級辦公樓空置率升至48.4%。隨著更多新竣工、品質較高的項目入市，現有甲級樓宇將比乙級項目面臨到更大的競爭壓力。

　　從業(yè)主方角度而言，相較于提升租金，維持出租率水平更為重要。項目業(yè)主通常會提供更為靈活的租金優(yōu)惠，特別是對于大型優(yōu)質租戶。第四季度整體市場租金錄得每平方米每月86.9元，環(huán)比下降0.8%，同比下降3.1%。“新項目從升級需求中受益最大，因為它們可以保障更高品質的辦公空間，并且傾向于提供更具競爭力的租賃價格。”仲量聯行天津商業(yè)地產部總監(jiān)呂蔚然表示，“盡管經濟不確定性將延續(xù)至2020年，但穩(wěn)健的大型公司仍將是市場的壓艙石，最終將支持市場表現�！�

　　工業(yè)物流市場

　　整體環(huán)境下市場壓力增大，全年需求表現有所放緩。2019年第四季度，天津非保稅物流市場凈吸納量較上季度有所回升。在經濟壓力下，一些電子商務公司對業(yè)績預期趨于保守，預算有所收緊，大型在線零售企業(yè)及其自營的第三方物流公司表現尤為明顯。因此，部分企業(yè)于年初順勢整合其倉儲物流空間，并騰退部分租賃面積。當然，這其中也包括一些企業(yè)因長期戰(zhàn)略規(guī)劃，將租賃面積整合到自持自用的項目中。同時，也有電子商務類租戶今年縮減面積或退租，以此控制和削減成本。

　　第四季度延續(xù)2019年前三季度的供應高峰，共計三個新項目入市。2019年新增供應水平達歷史新高，市場整體空置率較去年同期顯著提高。四季度受新項目影響，非保稅物流市場空置水平環(huán)比上升4.7個百分點至19.8%。同時，需求放緩致使年底租金增長放緩。非保稅物流租金在本季度保持平穩(wěn)，錄得每平方米每天1.0元，環(huán)比微漲0.5%。“盡管經濟形勢依然嚴峻，北京的外溢需求繼續(xù)使天津市場受益，特別是臨近北京的武清和北辰子市場。”仲量聯行天津工業(yè)地產部總監(jiān)高云鵬表示，“另一方面，仍有少量冷鏈物流企業(yè)借此時機充分利用較低的租金和大量可供選擇的新增供應，在今年下半年進行擴張。”

　　零售地產市場

　　品牌擴張放緩，餐飲和兒童類仍受市場歡迎。受大環(huán)境影響，大多數零售商擴張步伐顯著放緩，第四季度凈吸納量錄得4,000平方米。部分內資茶飲品牌和兒童類零售商也逆勢擴張，喜茶和樂樂茶等國內知名的茶飲品牌均積極布局。本季度，多個國際化妝品零售商在全市頭部項目開設新店，例如香奈兒（Chanel）入駐南開大悅城，而YSL彩妝門店則入駐海信廣場。同時，兒童業(yè)態(tài)進一步多元化、細分化，支持租賃需求。本季度全市空置率基本保持穩(wěn)定在11.7%，同比小幅上漲1.3個百分點。

　　2019年第四季度無新項目入市。落成時間較早的項目試圖通過調整租戶組合來重新定位，引進更多以生活方式為導向的店鋪，提升項目競爭力并增加客流量。而一些百貨商場也考慮與經驗豐富的運營商建立合作，以重新提振項目表現。仲量聯行天津零售地產部總監(jiān)尹偉靜表示：“在租金增長放緩的環(huán)境中，低水平新增供應量為2019年帶來一定利好，中和了經濟壓力可能對市場產生的進一步影響。與此同時，在項目層面，市場領先的項目仍可保持良好的租金水平，并確保較高的入駐率�！�

來源：天津在線

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