諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心17日發(fā)布《2020年全國(guó)重點(diǎn)50城租售比調(diào)查研究報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)顯示，2020年全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市的租售比1:611，遠(yuǎn)低于國(guó)際合理租售比區(qū)間水平，其中，僅有銀川一個(gè)城市租售比為1:289處于合理區(qū)間內(nèi)。
“相較于2019年租售比水平，2020年的租售比呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)。主要原因在于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，而租金水平卻在下調(diào)，這也與今年疫情沖擊之下，租房需求下降有關(guān)，疊加一些長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)爆雷，租賃市場(chǎng)活躍度下降。”《報(bào)告》認(rèn)為。
房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。
《報(bào)告》認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離國(guó)際合理區(qū)間，原因在于租金難以追上房?jī)r(jià)上漲的速度，租金與房?jī)r(jià)差距被拉大。
全國(guó)哪里租售比最高？報(bào)告顯示，高租售比前十位的城市，集中分布于西北和東北的二線和三四線城市，其中，銀川以1:289的租售比位居首位，是唯一一個(gè)處于合理租售比區(qū)間的城市，其次為烏魯木齊和湛江，租售比分別為1:364和1:376，位居第二、三。
比如，銀川2020年租金水平為25.94元/㎡/月，房?jī)r(jià)水平卻僅有7487元/㎡，房?jī)r(jià)處于50個(gè)重點(diǎn)城市末位水平；烏魯木齊2020年租金水平為23.93元/㎡/月，房?jī)r(jià)為8712元/㎡，房?jī)r(jià)也處于50個(gè)重點(diǎn)城市低房?jī)r(jià)前三的水平。
《報(bào)告》認(rèn)為，這些區(qū)域多經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，缺乏強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，房?jī)r(jià)水平不高，但對(duì)外來(lái)務(wù)工人員的吸引力較大，租賃市場(chǎng)熱度高，租金上漲速度快。
而經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平更高的沿海地區(qū)反倒面臨低租售比的困擾。根據(jù)《報(bào)告》，低租售比排名前十的城市，集中分布于環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角經(jīng)濟(jì)圈的二線和三四線城市，其中，廈門以1:975成為租售比最低城市，其次為三亞和蘇州，租售比分別為1:864和1:786。
其中，廈門2020年平均租金水平為47.51元/㎡/月，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到46335元/㎡的水平，成為僅次于深圳、上海、北京的第四大高房?jī)r(jià)城市；三亞2020年租金水平為42.43元/㎡/月，房?jī)r(jià)為36660元/㎡，位居房?jī)r(jià)水平第八。
《報(bào)告》認(rèn)為，位居低租售比的城市基本上受到各種利好因素的影響，房屋投機(jī)性需求居高，房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)先于租金漲幅，租售比處于較低水平。如位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的青島、石家莊、淄博、濟(jì)南、北京、天津等城市，位于環(huán)京區(qū)域的優(yōu)勢(shì)條件，使得人口吸附能力較強(qiáng)，吸引大批外來(lái)客戶來(lái)此購(gòu)房，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度上升迅速。
跟租售比不同，售租比更能形象的反映出收回成本的年數(shù)。通常來(lái)看，售租比越高，說明通過出租回本年限越長(zhǎng)。
根據(jù)《報(bào)告》，全國(guó)50大中城市的平均售租比為50.9年，也就是中國(guó)居民想要用租金收回買房成本需要50.9年。50個(gè)城市中，廈門售租比最大，為81.3年，也就意味著在房?jī)r(jià)和租金不變的前提下，在廈門需要81.3年才能通過租金收回買房成本；其次為三亞，售租比為72年，蘇州售租比為65.5年，青島售租比為64.4年，售租比前十的城市中，僅有深圳一個(gè)一線城市，售租比為63年。
分區(qū)域來(lái)看，海峽經(jīng)濟(jì)圈平均售租比為63年，位居首位；其次為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，售租比54.3年，主要是受到青島、石家莊、濟(jì)南、北京等高售租比城市的帶動(dòng)；長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈售租比為54.1年，其中蘇州、寧波、常州位居前三，均高于一線城市上海的售租比。
從租金回報(bào)率的角度看，我國(guó)大中城市租金回報(bào)遠(yuǎn)低于其他國(guó)家，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角成為低回報(bào)率集中地區(qū)。
租金回報(bào)率，是指月租房獲得租金同房屋成本的比值。全球一些典型國(guó)家如美國(guó)、日本等租金回報(bào)率均在5%以上的水平。其中，美國(guó)紐約以6.25%的租金回報(bào)率位居全球各大城市首位，其次為日本東京，租金回報(bào)率為5.51%。
根據(jù)《報(bào)告》，我國(guó)大中城市的平均租金回報(bào)率不足2%，并且選取的50個(gè)大中城市租金回報(bào)率均在5%以下水平。而在全球重點(diǎn)城市中，北京以1.88%的租金回報(bào)率墊底。
《報(bào)告》也顯示，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈以及長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈多處于較低租金回報(bào)率區(qū)間，主要原因在于這些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，城市的房?jī)r(jià)水平居高不下，房?jī)r(jià)漲幅高于租金漲幅。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
