房訊網(wǎng)訊 2020年12月25日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"重壓與重生：新格局下新商辦的新未來"。來自地產(chǎn)界、金融界、學術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過500位嘉賓出席論壇，聚焦運營管理、市場趨勢、智慧園區(qū)、產(chǎn)業(yè)升級、數(shù)字商辦五大核心議題，熱議構(gòu)建新格局下的新商業(yè)新辦公新園區(qū)新居住，重塑商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新未來。

　　論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，從宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場出發(fā)，著眼于科技地產(chǎn)與運維管理、產(chǎn)業(yè)升級與城市更新、智慧辦公與智慧園區(qū)，探討商辦的未來和未來的商辦。年會采取現(xiàn)場交流+線上直播的形式，50家權(quán)威主流媒體及地產(chǎn)、財經(jīng)等專業(yè)媒體，對本次會議進行了直播和報道，101萬人次在線觀看了年會直播。

　　以下是論壇直播實錄（二）：

　　主持人：感謝京投一直引領(lǐng)TOD領(lǐng)域的科技創(chuàng)新，感謝高總一直以來對商會活動的支持。

　　說起潭柘寺大家都清楚，還有一個建筑物在北京工作和生活的朋友都無一不曉就是中國尊。這里有幾個數(shù)字，中國尊實際上是北京的中信大廈，炻暴名中國尊，首都新地標，北京第一高樓。是中國中信集團總部大樓，位于中央商務(wù)區(qū)CBD核心區(qū)，總建筑面積43.7萬平方米，建筑總高528米，建筑層數(shù)地上108層，可容納1.2萬人辦公，集甲級寫字樓、會議、商業(yè)、觀光以及多種配套服務(wù)功能于一體。掌

　　我們今天準備了一個短片，我們先來看一看視頻當中的中國尊是什么樣子，我們具體了解一下，請看大屏幕。

　�。ㄒ曨l播放）

　　掌聲有請信和業(yè)（中國尊）副總經(jīng)理羅能鈞先生，登臺演講，講題目：是超高層寫字樓運維管理創(chuàng)新。

　　羅能鈞：尊敬的劉洪玉教授，各位同仁嘉賓，大家上午好。很高興來中國寫字樓論壇分享中信大廈的管理運維現(xiàn)狀。

　　這個樓現(xiàn)在已經(jīng)投入了運營，中信大廈是2018年底整體從承包商接過來，2019年做了一些調(diào)試和優(yōu)化提升，今年元月份城市投入使用，現(xiàn)在大廈每天的辦公人員在7000人左右。

　　這個樓就在我們旁邊的核心區(qū)CBD，當初規(guī)劃18棟樓，中信大廈是第一個投建，也是最高的樓�？偟恼嫉孛娣e11.478平方米，地上108層，地下8層，高度528米及總堿基綿竹43.7萬平方米，7區(qū)已經(jīng)投入了運營，F(xiàn)87-F102是中信集團總部。北京中信大廈是全球超高層第10名，中國第九，九五之尊。對于超高層寫字樓，截止到今年1月份的統(tǒng)計，150米以上的中國已經(jīng)有2000多座投入使用的，超高層寫字樓的開發(fā)建設(shè)和運維。寫字樓在我們國家是真正專業(yè)的管理不到30年時間，現(xiàn)在這些寫字樓基本分布在國際四大和公司里面，我們北京中信大廈現(xiàn)在自己進行管理。

　　這是大廈參建單位，開發(fā)商簽約125加，加上兩個總包有將近400家公司參與項目。我們蓋完以后做了一些梳理，世界之最，中國之最，這個書已經(jīng)出版了，是不是這樣的？有待于行業(yè)的專家做一些評估，我們再進行修改。這是我們自己做的總結(jié)。

　　以前會議上經(jīng)常匯報11年到18年的開發(fā)建設(shè)，今天主要講講運維管理，從2018年以來怎么考慮大廈的運維。

　　首先，管理模式，現(xiàn)在超高層寫字樓基本三種模式，一種開發(fā)建設(shè)團隊轉(zhuǎn)型自己來管，第二種模式委托專業(yè)公司，第三種模式是專業(yè)公司和開發(fā)建設(shè)團隊成立合資公司。我們當初通過多次論證，參與了第一種模式，我們當初的開發(fā)建設(shè)團隊現(xiàn)在大廈還有28個人，22個人轉(zhuǎn)入運維團隊。從技術(shù)方面，當初策劃的主要基于物聯(lián)網(wǎng)的智慧樓宇，這個后面會做一個說明，其實我們在11年的時候?qū)χ行糯髲B的智慧管理也做了整體的策劃，14年的時候做了對標項目，16年進行了更新，主要想基于物聯(lián)網(wǎng)的互聯(lián)互通，感知技術(shù)，來源提高大廈對運維過程中的風險預(yù)知和預(yù)判能力，以及發(fā)現(xiàn)問題以后及時的處置能力。通過設(shè)備設(shè)施的數(shù)字化和信息特征的傳輸構(gòu)建我們的平臺。

　　2018年10月份正式成立了運維管理團隊，現(xiàn)在整個團隊管理和技術(shù)人員有110人，我們當初在部門設(shè)置上考慮了團隊轉(zhuǎn)型，招聘了很多在設(shè)備設(shè)施運維管理方面有經(jīng)驗的專業(yè)人士。

　　第三個是標準，我們國內(nèi)有一些，包括今天也發(fā)布了一個標準，對超高層建筑的細分領(lǐng)域其實還存在好多可以深化的，特別是300米以上的超高層。

　　我們拿中信大廈來說，我們在中控室可以看到的主要要控制的設(shè)備系統(tǒng)12個，30余項新技術(shù)，信息控制點65萬個，重要的設(shè)備設(shè)施34000多臺，它更像工業(yè)型的管理體系，對技術(shù)和專業(yè)要求很高。每年中信大廈的管理2個億，三分之一是能源，三分之一人工，這兩個億在團隊配置上，我們500個人的規(guī)模來算，在同類的體量基本配置在700人左右，我們現(xiàn)在做的人力資源計劃是500人左右，它的產(chǎn)值就是40萬，核心的管理和技術(shù)人員如果是50人的話就是400萬。我們現(xiàn)在的物業(yè)費是50塊錢，如果折合到40塊錢，大概是400萬。所以超高層寫字樓的管理一定是管理技術(shù)導向型的。

　　從開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)型的時候，這些技術(shù)人員的轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)到運維以后怎么來體現(xiàn)他的價值？怎么通過價值的驅(qū)動來保證一個超高層寫字樓的高品質(zhì)運維其實是我們目前行業(yè)面臨的非常重要和緊迫的問題，懂技術(shù)的人不愿意改運維和物業(yè)，這是我們目前商辦行業(yè)里面非常突出的問題。我希望通過中信大廈這樣解剖麻雀式的案例，能夠為行業(yè)出來一些數(shù)據(jù)和指標。

　　因為時間關(guān)系，我可能不能展開講我們的體系怎么落地，有幾個點大家可以感受一下。

　　第一，整個大廈的運維，超高層寫字樓能耗是重中之重，能占到三分之一的費用。我們請了一家日本咨詢公司，借助日本的能源管理系統(tǒng)構(gòu)建了中國尊的能源管理系統(tǒng)，叫Z-BEMS。現(xiàn)在已經(jīng)投入使用了，它的主要特點是三項，第一個是超高層寫字樓它的能耗消耗基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，我們是拿了日本的100多個寫字樓的植入進去。第二個專家系統(tǒng)，機電的設(shè)備設(shè)施管理故障和運行的最佳狀態(tài)是什么。第三個，我們自己的設(shè)備設(shè)施運營實時運營的數(shù)據(jù)提取，大約55000多個數(shù)字，我們分析目標也上萬個可視化的報表。九個能耗評估體系，現(xiàn)在我們已經(jīng)投入使用八個月以上了。這個系統(tǒng)投入使用，能在項目上用起來，我覺得得益于好的專業(yè)平臺和比較好的咨詢公司，更得益于我們的專業(yè)團隊和專業(yè)工程師全面參與和實施。

　　這里有些數(shù)據(jù)的統(tǒng)計。最下面跟日本做了一個，國內(nèi)因為地區(qū)的差異和數(shù)據(jù)的缺乏。同日本做了一個比較，我們的出租率達到75%，出租率達到60%以上的寫字樓能耗，日本在2019年每平米每年大約是1470億，我們是886，這個運行狀態(tài)良好。這是實際提取的各個節(jié)點的株距。在機電系統(tǒng)里面大廈的舒適度，空調(diào)是一個龍頭，我們的空調(diào)控制系統(tǒng)選擇了工業(yè)的控制方式PLC。我們目前的控制系統(tǒng)也投入了實際運行，對每個領(lǐng)導的辦公室，特殊的空間，比如會議室，它的新風量和溫濕度中控室可以做到調(diào)控。

　　第三個物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用。從現(xiàn)在來看，我覺得技術(shù)上都沒有太大的問題，因為現(xiàn)在對寫字樓管控的技術(shù)和專業(yè)需求，我們目前的技術(shù)已經(jīng)足夠，主要是什么原因？主要是對應(yīng)用場景，就是對平臺的提供者不懂得大廈運維管理的具體場景，互聯(lián)互通有時候要根據(jù)實際需求來的，好多時候不需要互聯(lián)互通，各個子系統(tǒng)運行的很好就很好了。

　　我們現(xiàn)在的漏水報警，每個地方漏水，跑水漏水超高層里面是非常容易發(fā)生和造成災(zāi)害的現(xiàn)象。我們有漏水報警系統(tǒng)，一旦激發(fā)，最近的智慧閥可以關(guān)閉，我們的安防系統(tǒng)激發(fā)，攝像頭可以打到漏水報警的現(xiàn)場，現(xiàn)在已經(jīng)投入使用了。我們模仿這樣的場景會不斷地做一些開拓。

　　第四個數(shù)字化運維，尊E管，我們的保修、巡檢、工單派出所有這些都可以在平臺上運行，而且基于手機端的APP非常方便。我們大廈原來開發(fā)建設(shè)的時候全過程應(yīng)用了虛擬建造，在現(xiàn)場中信大廈現(xiàn)場有虛擬運營，我們基于BIM的巡檢和維修，運維的工人可以拿著PAD很方便的找到已經(jīng)進入精裝修面的各種背后的基點零部件。

　　很遺憾沒辦法到線上跟大家做詳細的講解，以后再找機會，再次感謝。

　　主持人：謝謝羅能鈞先生！讓我們現(xiàn)場感受到北京的高度，寫字樓運營管理的高度！

　　下面掌聲有請: 中交房地產(chǎn)集團副總經(jīng)理周濟先生，演講題目：讓精益思想的光芒照耀中國房地產(chǎn)。

　　周濟：劉老師，秘書長，各位領(lǐng)導，各位嘉賓，上午好。剛剛我看了一下，這屆年會的主題重壓與重生，新發(fā)展與新未來，我覺得特別的能夠命中當下中國房地產(chǎn)行業(yè)的主題和形勢。我就以這個主題為主線，來展開我今天跟大家的匯報。讓精益思想的光輝照耀中國房地產(chǎn)。

　　我的匯報分成三個部分，從"三會"說起，關(guān)于精益思想和這個環(huán)節(jié)的運營管理和資產(chǎn)管理的體會。

　　首先從"三會"說起。大家知道最近大家熱議的五中全會這是一個對中國的未來發(fā)展具有劃時代意義的一次會議。不僅是"十四五"規(guī)劃，還有2035年的遠景規(guī)劃。再有中央經(jīng)濟工作會議，它是對明年全年的戰(zhàn)略部署，接下來就是我們行業(yè)的問題，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會，決定了未來至少一年中國房地產(chǎn)行業(yè)的走勢。

　　我簡要的命幾個題，有關(guān)"三會"的精神，最近幾天還在不斷地學習，目前僅僅是一些很粗淺的認識。

　　首先，國內(nèi)大循環(huán)。這是第一次中央能夠把生產(chǎn)分配、流通消費各個環(huán)節(jié)第一次打通，劃時代的。

　　第二，中國經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展。高質(zhì)量發(fā)展是未來經(jīng)濟發(fā)展的主題，離不開高質(zhì)量發(fā)展，無論哪個行業(yè)。

　　第三，全面深化改革。大家已經(jīng)看到了蘇州等幾個城市在上個星期戶籍全面放開，牽一發(fā)動全身。

　　再看看城市的高質(zhì)量發(fā)展，這次城市高質(zhì)量發(fā)展第一次提出了歷史文化的保護，塑造城市的風貌，全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快建設(shè)完整居住社群。全面、完整、塑造。我記得我在18年前從事北京市歷史文化區(qū)保護改造的時候認識還沒到這個深度，后來我到每個城市跟每個市長、市委書記提的第一句話就是千萬別做城市的總體規(guī)劃，包括控規(guī)。如果你沒有對一個城市的過去，歷史文化的走向摸不清楚的話千萬不要做，你會毀于一旦的，你會把整個城市的未來都損失掉，很多人不信。今天信了吧？沒有歷史，沒有文化，就沒有城市，沒有過去就沒有今天，沒有今天哪有未來？所以城市的高質(zhì)量發(fā)展這次認識的非常到位。

　　還有一個很重要的堅決落實常態(tài)化機制，什么是常態(tài)化機制？我自己理解"四化"，科學化、系統(tǒng)化、市場化、保障化�？赡苓�有幾化，但是離不開這"四化"。什么叫科學化？中國的房地產(chǎn)市場不是僅僅只有一級市場和二級市場，不僅是一級土地開發(fā)，不僅是二級開發(fā)，沒有一個豐富的租賃市場，三級市場包括四級市場，哪能稱得上科學的房地產(chǎn)市場？再有每個市場之間是有緊密聯(lián)系的，沒有一個充分發(fā)達的二級市場就沒有一個完整的租賃市場，這是一個邏輯關(guān)系，過去大家沒有注意到。再比如說剛才我說的投資跟租賃，沒有投資就沒有租賃。當然了，里面還涉及到租賃房分成保障房和市場投資房。大家每個人買的房子都是投資人的，既是居住，同時也拿來租賃，如果我們大家投資之后就拿出來租賃，租賃市場何愁不建立起來呢？

　　當然低收入階層，年輕人還是要住保障性的長租房。但是同時更多的職住平衡的問題，不是通過買房實現(xiàn)，是通過換房實現(xiàn)。目前全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)是誰？不是開發(fā)企業(yè)，是愛彼迎，是什么？換租模式。每個人的房子都是拿出來可以交換居住權(quán)的。如果居住權(quán)充分交換之后，我們的職住平衡就實現(xiàn)了，我們可以隨意到別處工作，換城市，換區(qū)域，不用每天住在西三環(huán)到東三環(huán)上班，把西三的房子交出去換租，到東三環(huán)來住，這是一個基本的共享。

　　我覺得未來住房產(chǎn)權(quán)的獨占意識一定被打破。當然我們一些富有階層，中產(chǎn)階級以上是可以擁有一套兩套三套，第一套就是租產(chǎn)，第二套、第三套拿出來交換。下一步隨著整個配套改革在改變住房投資和居住觀念方面還有很長的路要走，但是畢竟已經(jīng)啟動了。

　　再一個高品質(zhì)生活，這次五中全會沒有提出這個概念，但是在遠景目標中提出了人均國內(nèi)生活總值要達到中等發(fā)達國家水平，人民生活更加美好，人的全面發(fā)展，全體人民共同富裕，取得明顯的實質(zhì)性進展，這是高品質(zhì)生活，有別于已經(jīng)完成或者基本完成的小康生活。小康已經(jīng)實現(xiàn)了，中國人民下一步往哪兒奔？奔完了小康就要奔高品質(zhì)生活了。什么是高品質(zhì)生活？我個人對高品質(zhì)生活的理解16個字，衣食住行，這是人類永恒的命題。醫(yī)教康養(yǎng)基本配套，用觀文體，用的要好，戴的要好。觀觀賞，我們看到的城市風貌。文藝體育全面發(fā)展。還有產(chǎn)辦購游，生產(chǎn)、辦公、購物、旅游，16個字都要全面的提升。這才是高品質(zhì)生活。

　　至少有四權(quán)，剛剛提到了正義空間，自然人文的全面升級，物質(zhì)與精神的全面升級。感知和認知的前面升級。我們過去做房地產(chǎn)地段好，景觀好，精神呢？如何讓人每天開心？遇到開心的人？用上高品質(zhì)的工具、設(shè)備、轎車，這才是高品質(zhì)。再有全城市領(lǐng)域的全面升級。我們不僅是社區(qū)，出門、辦公，在城市的每一個角落都要全面升級。還有全供應(yīng)鏈全面升級，上下游、鋼鐵行業(yè)、建材行業(yè)，包括中國尊的管理行業(yè)、運營行業(yè)都要全面升級，差一個行業(yè)都不行。全經(jīng)濟部落的全面升級，目前沒人提部類了，計劃經(jīng)濟年代提部類的，每個部類之間的關(guān)系和比例都非常精準，形成平衡，那才是高質(zhì)量的發(fā)展。它強調(diào)產(chǎn)業(yè)之間、行業(yè)之間的互聯(lián)互動，不是一個房地產(chǎn)就能包打天下的，房地產(chǎn)是整合資源的，后面的資源不好，你這個飯也做不好。好處是背后一定要有好原料，好配方，好菜單，這才能把高質(zhì)量真正做起來。

　　實現(xiàn)高品質(zhì)生活靠什么？房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤化時代到來了，生存靠什么？中國房地產(chǎn)企業(yè)保持長青不衰靠什么？城市的高質(zhì)量發(fā)展，具體的實踐操作靠什么？我給的命題是要靠精益思想，要讓精益思想的光輝照耀中國房地產(chǎn)。

　　我們首先去思考這三個問題，關(guān)于普遍聯(lián)系的觀點。世界上任何事物都是普遍聯(lián)系的，沒有割裂的。事物是運用發(fā)展的，沒有靜止的。而恰恰在中國房地產(chǎn)二十年的道路都被忽視了，處處是靜止，處處是絕對，處處是單一，處處是自我，這個行業(yè)哪會有重生？哪會有新的發(fā)展？所以我們要在新格局下才會有新的發(fā)展。

　　"三會"精神都是對上述哲學思想在整個經(jīng)濟調(diào)控中的非常好的運用，大家看我們現(xiàn)在的每一個全會，每一個中央文件里面都閃耀著哲學思想的光芒。什么是精益思想？這是我最近幾年一直在思考的問題。我簡單的用一些晦澀的語言給大家做一個匯報。

　　以帶動自身，包括內(nèi)部的專業(yè)和上下游產(chǎn)業(yè)的臺階式不斷創(chuàng)新為企業(yè)發(fā)展目標，以客戶思維為產(chǎn)品營造目標，以行善向上為員工培養(yǎng)目標，以凝聚組織全員的優(yōu)秀企業(yè)文化為核心價值觀，以促進組織持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略策劃和創(chuàng)新思維為核心方法論，經(jīng)過長期實踐所形成的一整套前后有機聯(lián)系，上下左右貫通的，持續(xù)指導企業(yè)科學管理，以及構(gòu)成企業(yè)在市場交易中的核心競爭力，使組織永葆青春和生命力的價值與文化體系，戰(zhàn)略與架構(gòu)體系，品牌與產(chǎn)品體系，資源組織與生產(chǎn)服務(wù)體系，管控與執(zhí)行體系。很晦澀，很管用，因為豐田、華為、蘋果就是靠這個核心思想來穿越了無數(shù)個經(jīng)濟周期，取得了一個又一個勝利。

　　有人問了，你的精益思想跟工匠精神什么關(guān)系？我們經(jīng)常在講要向制造業(yè)學習，有人說學加工制造業(yè)的工匠精神？對也不對，工匠精神是一種表象，是用來說的，不是用來做的。精神是思想的表現(xiàn)，思想方能體現(xiàn)作為體系指導組織的行為。因此精益思想可以比喻為幾十個，乃至幾千個匠心的系統(tǒng)集成，比如說我們有設(shè)計的匠心，有運營的工匠，管理的工匠，建造的工匠，但是一個工匠是不夠的，要幾十個工匠用一個思想串起來，這才是真正的工匠，這才是精益思想。

　　掌握了精益思想的組織和企業(yè)就可以做到全員如一人，全企一桿槍，一種文化，一個信仰，一個規(guī)則，一個尺度，一個頻道。大家看看豐田是不是這樣？華為是不是這樣？蘋果是不是這樣？全都如此。所以說系統(tǒng)思想是科學管理的各個專業(yè)，財務(wù)管理、品牌管理、營銷管理、制造管理、管理之上的管理，形成了一條主線精益思想。

　　回到房地產(chǎn)企業(yè)，作為一個企業(yè)如何來運用這種精益思想呢？我們提出了價值樹的理念。首先土壤要肥沃，要優(yōu)質(zhì)，你的企業(yè)文化要好，要優(yōu)秀，才能保證你的基因不斷地向上輸送。接下來戰(zhàn)略根基要扎實，才能讓你走得遠，樹干是什么？品牌體系，是將文化和戰(zhàn)略的基因和血液吸收向上生長的重要環(huán)節(jié)，是一個很寬厚的體系。供應(yīng)鏈把你企業(yè)的文化、戰(zhàn)略、品牌繼續(xù)向上輸送，我們供應(yīng)的不是簡單的材料設(shè)備，是流淌著你企業(yè)基因和血脈的血液，是肉是血，形式精益化產(chǎn)品體系，這些枝葉和果實就是房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品，不是簡單的制造，是上下貫通的關(guān)系。  它構(gòu)成了一個房地產(chǎn)企業(yè)三位一體的核心競爭力。所謂精益就是解決最大和最小的關(guān)系，最小的庫存，零庫存，最低的成本，實現(xiàn)最多的功能，最大的收益。這就是精益思想。

　　在價值觀確立之后，我們要提出方法論的問題。一個房地產(chǎn)企業(yè)該怎樣去形成自己的方法論呢？積極心理學思維、經(jīng)濟地產(chǎn)思維、新時代規(guī)劃思維、綠色科技融合思維、柔性開發(fā)思維，每一種思維我可以匯報半天的時間，我不展開了。

　　我們首先說積極心理學思維。房地產(chǎn)人是干什么的？不是蓋房子售樓的，房地產(chǎn)人是悅?cè)说娜�，因為我們建造的每一個空間，無論是物質(zhì)空間還是精神空間，無論看到的燈光還是色彩，都是使人悅，而不是使人哀。所以房地產(chǎn)人身上的擔子非常重，你傳遞的心理學符號都是影響一個人，一個家庭，一個社區(qū)，一個辦公樓，乃至一個城市，而且逐代傳下去。因此積極心理學思維是每個房地產(chǎn)人首先應(yīng)該具備的基本思維，你是干什么的？你是悅?cè)说模�你不是賣樓蓋房子的。

　　柔性開發(fā)思維，我們不能做簡單的復制了，我們要把強大的供應(yīng)鏈、成本，經(jīng)過模塊化的組合來建造出給這些特定的客戶和客群。

　　中交房地產(chǎn)集團的品牌體系，我們的價值觀、愿景、產(chǎn)品觀、經(jīng)營觀。你的產(chǎn)品級別，供應(yīng)鏈體系，傳統(tǒng)的供應(yīng)鏈很簡單，低價、高效就夠了，但是后來還有自主研發(fā)，比如萬科為主的，聯(lián)合研發(fā)，投資研發(fā)的金茂，我覺得更重要的是精益化道路相匹配的命運共同體之路。供應(yīng)鏈是價值樹的環(huán)節(jié)，我們作為房地產(chǎn)企業(yè)要與我們的供應(yīng)商達成五個共同體，不僅是合作共同體，也是文化共同體，也是品牌共同體，也是發(fā)展共同體，更重要的是命運共同體，我們拴在一起的。我們一起前后打造，最終通過B2B到C，共同來打造一個美好的產(chǎn)品呈現(xiàn)給最終的客戶，這才是供應(yīng)鏈的真正價值所在。

　　精益化產(chǎn)品體系，要有大綱、導則、標準化的指引。

　　做一個產(chǎn)品，你至少要用系統(tǒng)化的思維從幾個維度去思考你的產(chǎn)品，我們中交提出五個維度，產(chǎn)品主題的維度，客群維度，風格維度，地域差別維度和經(jīng)濟效益的維度，順序非常重要。過去幾個行業(yè)把經(jīng)濟效益、價格、人才收入放在第一層次，在那個時期是可以理解的。但是在高品質(zhì)生活面前就不對了，因為這會形成同樣收入的不同人群住在同一個社區(qū)，住在同一屋檐下坐同一個電梯，這是非常不人性的。那就會造成收入相同，文化不同，性格不同，品位不同，品格不同，會造成孟母三遷。大家目前買了房子之后花了很多錢，最后一看周圍鄰居不想住了，為什么？我們把經(jīng)濟效益、價格成本放在第一位了，沒有把主題和客群放在前面。我們不是不考慮成本價格關(guān)系，但是首先考慮哪些人住在一起。這不是悅?cè)藛�？要讓住在這個社區(qū)的人開心，每天都開心。

　　在精益化產(chǎn)品體系下，我們要做的很多，包括做對，做準，做活，包括實現(xiàn)五個平衡。剛才有嘉賓已經(jīng)講到了。

　　最后對運營管理，我談幾點粗淺的體會。

　　要把我們的不動產(chǎn)，包括辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)這一類房地產(chǎn)做好，我個人覺得是一條主線，兩個邊界，一條主線就是資產(chǎn)管理的全過程，包括什么？融資、投資、定位、設(shè)計、建造、銷售、運營、退出。一個是融資的邊界，融資周期和利率，政策邊界，土地、規(guī)劃、銷售、產(chǎn)權(quán)、稅收、金融。沒有人會逃離這一個主線兩個邊界。

　　接下來最重要是什么？三句話，頭尾相連，以后定前。用后面定前面，剛剛中國尊提到了創(chuàng)新物業(yè)運營的管理，我覺得一定在投資建造之初，定位的時候已經(jīng)想到了管理創(chuàng)新。如果都建成了今天再說管理創(chuàng)新一切都晚了。接下來前后循環(huán)，聚焦租金。沒有租金的定價，你的設(shè)計、成本、功能等等一系列都無從談起。最后專業(yè)集成，系統(tǒng)控制。一個寫字樓幾十個專業(yè)，一定是系統(tǒng)集成的，但是最終要有系統(tǒng)控制。最后一個，持有型物業(yè)或者不動產(chǎn)關(guān)注的幾個指標，首先是運營成本的費用率，運營利潤率，EBITAD，ROIC，這才是站在投資人的角度思考問題的關(guān)鍵所在。為什么？時刻為REITs準備著，時刻準備把它賣掉，但不是現(xiàn)在賣，是把它設(shè)計好，定位好，建造好，運營好再去賣，你才有賣的機會。

　　最后三點。

　　中國的房地產(chǎn)空間廣闊，內(nèi)容豐富，發(fā)展無限。當下，我們要學三會精神，觀大勢，找方向，定目標。但是怎么做？要用創(chuàng)新的價值觀和方法論，就是精益思想，大家記住精益思想，促進中國房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　新年快樂，謝謝大家！

　　主持人：謝謝周濟先生的精彩演講。讓精益思想的光輝照耀中國房地產(chǎn)，愿中國房地產(chǎn)企業(yè)保持常青不衰！

　　上午最后一位演講嘉賓來自華為，智慧園區(qū)解決方案源于華為自有園區(qū)數(shù)字化轉(zhuǎn)型實踐，以園區(qū)為場景，聯(lián)合生態(tài)伙伴 ，對準客戶戰(zhàn)略，解決客戶問題。掌聲歡迎：華為公司北京智慧園區(qū)業(yè)務(wù)部部長劉中元先生。演講題目是：科技賦予園區(qū)新生命。有請！

    劉中元：各位領(lǐng)導，大家上午好。我介紹一下和之前大家分享的關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容不太相似，因為華為公司聚焦于ICT產(chǎn)業(yè)很多年，我們更多提供使能的工具和平臺產(chǎn)品，幫助我們未來智慧社區(qū)、智慧建筑方面起到一個飛躍的作用。

　　現(xiàn)在ICT技術(shù)已經(jīng)非常成熟，無論是5G、大數(shù)據(jù)、人工智能，這些數(shù)據(jù)已經(jīng)走進我們的生活當中。我們有些遠程醫(yī)療的，有數(shù)字執(zhí)法，5G礦山，還有智慧交通，實際上未來的場景已經(jīng)來到我們的生活之中。在這個情況下，華為提出了4H未來的解決方案。

　　首先我們面向最小的單元是我們自己的全屋智能，我們也叫智慧家居，然后到了智能建筑，再進一步向外是智慧園區(qū)，最外側(cè)是智慧城市，最終整個方案是支撐國家號召的數(shù)字中國。我們把它簡稱為4H的全場景解決方案。

　　我今天主要針對智慧園區(qū)，華為提出了自己對智慧園區(qū)的架構(gòu)，我們?nèi)A為公司有一個理念叫做上不碰客戶的應(yīng)用，下不碰客戶的應(yīng)用，我們提供中間的平臺比作園區(qū)或者建筑的操作系統(tǒng)，它把我們已有的很多功能進行封裝，這些視頻的、AI的，物聯(lián)網(wǎng)的，云的，大數(shù)據(jù)的這些技術(shù)封裝以后作為一個可以調(diào)用的ATI給上面的開發(fā)者用，下面的IoT兼容各種協(xié)議，通過這些協(xié)議把所有的住建部，國家標準規(guī)定的38個子系統(tǒng)統(tǒng)一管理起來。

　　華為公司的研發(fā)員工做三塊工作，一塊是最左邊紅色的叫做HiCampus的載體，是一個軟硬件結(jié)合的，也是一個標準機柜的產(chǎn)品。下面靠右邊叫做Link，它會改變傳統(tǒng)以私有協(xié)議為主的市場，未來會和霍尼韋爾可能產(chǎn)生競爭，因為華為公司已經(jīng)受到美國的打壓，作為江森和霍尼韋爾都是美國的品牌，我們所有的業(yè)務(wù)雖然已經(jīng)付了錢，但是這些合同沒辦法執(zhí)行了，我們通過自己的實力打造自己的Link產(chǎn)品，革新原有的格局。第三塊是Core主要是基于能力的封裝，通過它支撐千行百業(yè)的應(yīng)用。

　　除了我自己對于平臺投入大量的力量研發(fā)以外，我們也在標準之上和住建部合作，和中國建筑科學研究院合作，我們從去年到今年發(fā)布了兩本園區(qū)建設(shè)的白皮書。

　　接下來講講華為對于智慧園區(qū)的認識，我們認為智慧園區(qū)應(yīng)該具備四個特征，我們認為園區(qū)應(yīng)該為它的使命者，也就是它的客戶打造極致的體驗，包括從停車到上樓，到最后的離開整個一天的生活，智慧技術(shù)帶給他的極致體驗。

　　對于建設(shè)者來說，希望未來實現(xiàn)軟件和硬件的解耦，軟硬件各自發(fā)展在平臺之上，給房地產(chǎn)的建設(shè)方提供更多的選擇。

　　第三塊，針對信息化管理，我們的運維管理上希望把ICT技術(shù)和傳統(tǒng)的OT技術(shù)進行融合，同時對PLC的控制也進行了改進，我們現(xiàn)在提出了一款華為新的產(chǎn)品叫做iDDC，可能明年開始會陸續(xù)看到一些案例出來，現(xiàn)在在華為自有的園區(qū)做一些實驗。

　　最后是對傳統(tǒng)能效模式，因為現(xiàn)在評綠色建筑大家很關(guān)心，國家提出了碳達峰和碳中和，對于能耗都提出了很高的要求，我們會在能耗管理方面給出我們的解決方案。這是智慧園區(qū)的四個特點。

　　接下來看看華為自有園區(qū)改造方面，我們做了什么樣的體驗?zāi)�？基本上做到連接無處不在，管理無處不在，感知無處不在。這三個照片最后一張是松山湖小鎮(zhèn)的5G火車。我們經(jīng)過華為園區(qū)的改造，這種方式是從2017年底開始的，經(jīng)過兩年多的建設(shè)，基本達到的效果是各種效率的提升和能耗的下降。

　　除了自有的以外，在北京今年非常榮幸和北京中關(guān)村一號開展了比較深入的合作，今天下午有一號的總經(jīng)理給大家分享一下建設(shè)經(jīng)驗。

　　最后這頁是講華為在整個園區(qū)解決方案上面站位是什么，我們的站位是平臺+生態(tài)。華為向下不碰客戶的數(shù)據(jù)，向上不開發(fā)自己的應(yīng)用，對于這兩個方面客戶有自己的供應(yīng)商或者有他自己的經(jīng)驗，我們可以聯(lián)合起來共同打造一個完整的解決方案。

　　我的演講就到這兒，謝謝。

　　主持人：謝謝劉總。以上就是我們今天上午所有嘉賓，各位老總、專家的精彩演講，為我們分享了他們的精彩觀點，相信我們還是很有收獲的。

　　今天上午的議程就到此結(jié)束了，下午論壇會在兩點整準時開始，精彩也將繼續(xù)，請大家?guī)Ш秒S身物品，大家下午見。

未完待續(xù)……