房訊網(wǎng)訊 2020年12月25日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"重壓與重生：新格局下新商辦的新未來(lái)"。來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過(guò)500位嘉賓出席論壇，聚焦運(yùn)營(yíng)管理、市場(chǎng)趨勢(shì)、智慧園區(qū)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、數(shù)字商辦五大核心議題，熱議構(gòu)建新格局下的新商業(yè)新辦公新園區(qū)新居住，重塑商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新未來(lái)。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦，從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)出發(fā)，著眼于科技地產(chǎn)與運(yùn)維管理、產(chǎn)業(yè)升級(jí)與城市更新、智慧辦公與智慧園區(qū)，探討商辦的未來(lái)和未來(lái)的商辦。年會(huì)采取現(xiàn)場(chǎng)交流+線上直播的形式，50家權(quán)威主流媒體及地產(chǎn)、財(cái)經(jīng)等專業(yè)媒體，對(duì)本次會(huì)議進(jìn)行了直播和報(bào)道，101萬(wàn)人次在線觀看了年會(huì)直播。
以下是論壇直播實(shí)錄（五）：
主持人：感謝官蘭蘭女士的精彩演講，祝賀中關(guān)村壹號(hào)成為海淀北部產(chǎn)業(yè)帶高科技產(chǎn)業(yè)聚集帶的新地標(biāo)。下面我們進(jìn)入論壇第五部分，圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)。
作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)聚集的空間載體，商辦地產(chǎn)同樣面臨著高質(zhì)量發(fā)展的要求。商辦物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理成為促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要一環(huán)。在5G、大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等新技術(shù)的影響下，商辦行業(yè)和科技創(chuàng)新不斷滲透和融合，行業(yè)整體趨向于精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。科技與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，以及物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)的應(yīng)用，為提升樓宇精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理提供了可能。
在新發(fā)展格局下，商辦物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理出現(xiàn)哪些新趨勢(shì)？智慧辦公和數(shù)字商辦是否未來(lái)辦公新賽道？寫字樓產(chǎn)業(yè)園如何擁抱數(shù)字化和先進(jìn)科技，推動(dòng)智慧升級(jí)？讓我們聽(tīng)聽(tīng)行業(yè)專家和前線操盤手怎么說(shuō)。
圓桌對(duì)話主題是：商辦的未來(lái)與未來(lái)的商辦
首先有請(qǐng)?zhí)匮鞒旨钨e：柏文喜先生 IPG中國(guó)區(qū) 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
有請(qǐng)對(duì)話嘉賓：
馬佳音女士 大悅城控股北京大區(qū)寫字樓與產(chǎn)業(yè)管理中心負(fù)責(zé)人、中糧置地廣場(chǎng) 常務(wù)副總經(jīng)理
張存理女士 北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司 副總經(jīng)理
李丹陽(yáng)女士 遠(yuǎn)洋國(guó)際中心二期 副總經(jīng)理
黃志達(dá)先生 大家保險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)管理 運(yùn)營(yíng)總監(jiān)
汪 浩先生 嘉豐達(dá)資產(chǎn)管理有限公司 董事長(zhǎng)
楊澤軒先生 萬(wàn)商俱樂(lè)部 創(chuàng)始人
柏文喜：大家好，非常感性擔(dān)任這個(gè)環(huán)節(jié)的主持人，我是地產(chǎn)老兵，一般最后一場(chǎng)圓桌論壇都是最重要的話題，組委會(huì)的安排都是青年才俊，有一線運(yùn)營(yíng)的、有投資機(jī)構(gòu)的、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的，但是探討商辦的未來(lái)和未來(lái)的商辦。
剛才的女士講到智慧園區(qū)數(shù)字和智慧的問(wèn)題，和我們未來(lái)的商辦在話題上是連接起來(lái)的。作為商辦實(shí)際上是給商業(yè)和服務(wù)業(yè)，包括交易提供空間服務(wù)的行業(yè)。
在新的科技進(jìn)步的大背景下，所謂的科技賦能，怎么樣給商辦運(yùn)營(yíng)賦能，這是我們今天下午的第一個(gè)話題。
今天下午三個(gè)話題，前兩位女士討論一個(gè)問(wèn)題。第二個(gè)問(wèn)題是第三位和第四位嘉賓討論；第三個(gè)話題是第五位和第六位討論，最后還有一個(gè)話題是給馬佳音女士的。我們就按照這個(gè)安排來(lái)進(jìn)行。
第一個(gè)問(wèn)題，在科技賦能之下，商辦物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理出現(xiàn)了哪些新趨勢(shì)？面對(duì)高質(zhì)量的發(fā)展要求，在眾多運(yùn)營(yíng)的要求下，智慧辦公和數(shù)字商辦是否是未來(lái)商辦的破局之道？
馬佳音：首先感謝組委會(huì)給予的機(jī)會(huì)，很多老朋友、行業(yè)的專家前輩平時(shí)看不到。剛才說(shuō)到數(shù)字化和智能化，2020年確實(shí)是不平凡的一年，我們中糧大悅城控股旗下的物業(yè)交上的還是滿意的答卷，我們管的樓宇、園區(qū)出租率都在90%以上，租金也是在區(qū)域內(nèi)是較高的水平。
柏文喜：出租率和租金收繳率有沒(méi)有什么變化？
馬佳音：還好，因?yàn)槲覀兊娜胱〉目蛻舻钠焚|(zhì)比較高，租金收繳率還可以，我們也可以完成考核的要求，在市場(chǎng)上還是相對(duì)亮眼的表現(xiàn)，我們說(shuō)了很多年了運(yùn)營(yíng)的理念，就是重度運(yùn)營(yíng)，今年的是市場(chǎng)是很分化的市場(chǎng)，有人說(shuō)消費(fèi)升級(jí)，有人說(shuō)消費(fèi)降級(jí)，出租率高的樓還是管理的好的樓，出租率掉的特別厲害的樓是沒(méi)有人管的樓，當(dāng)我們從增量市場(chǎng)走向存量市場(chǎng)，大家從開(kāi)始關(guān)注空間慢慢到關(guān)注空間里面提供的服務(wù)和內(nèi)容，如果在這樣的背景下，重度運(yùn)營(yíng)就是不二的選擇，我們的重度運(yùn)營(yíng)在寫字樓板塊里面，我們也有一個(gè)比較成體系的，我們叫3C，我們會(huì)關(guān)注到背后每個(gè)個(gè)體，每個(gè)鮮活的個(gè)性溫度的個(gè)人的需求，解決的是他們這些人在樓宇里面辦公的基本的需求，生活需求、社交需求，甚至自我實(shí)現(xiàn)，自我成長(zhǎng)的需求，一連串的需求我們都會(huì)解決。而且我們有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，我們有大悅城的商業(yè)資源，會(huì)導(dǎo)入進(jìn)來(lái)幫助我們做樓宇的生活的服務(wù)配套。
第二個(gè)C是對(duì)B端企業(yè)的，我們幫助入住的B端企業(yè)成長(zhǎng)，不管是小企業(yè)還是大企業(yè)，都有自己企業(yè)端的需求，從入住不管是基本的園區(qū)的工商、注冊(cè)、稅務(wù)到后邊你的發(fā)展，融資，我們都會(huì)提供中糧集團(tuán)整個(gè)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)鏈的資源的導(dǎo)入。
第三個(gè)C是智能化、數(shù)字化，我們自己有一套樓宇的智慧管理體系，我們有有一個(gè)C office系統(tǒng)，剛才說(shuō)的所有的資源和服務(wù)都會(huì)在線上進(jìn)行指導(dǎo)，客戶拿一個(gè)手機(jī)，APP就可以解決他所有的在樓里面的需求。
在今年的市場(chǎng)下，而我們做的越重，帶來(lái)的是我們更好的服務(wù)的品質(zhì)，更好的滿意度以及更好的市場(chǎng)表現(xiàn)。
柏文喜：我們知道中海地產(chǎn)旗下也有大量的商辦物業(yè)，我們有請(qǐng)張存理女士就這個(gè)話題談?wù)効萍假x能和商辦運(yùn)營(yíng)，談?wù)勗趺醋龊弥囟冗\(yùn)營(yíng)。
張存理：很高興在這里和各位相聚在一起，下午聽(tīng)的太認(rèn)真了，以至于我沒(méi)有做的特別充分的準(zhǔn)備，讓我說(shuō)寫字樓未來(lái)的發(fā)展方向，我想了一下，基于全國(guó)運(yùn)營(yíng)的50多個(gè)寫字樓的客戶的高管我們做了線上的采訪，調(diào)研問(wèn)卷，有這么一個(gè)小的結(jié)果。最主要的未來(lái)大家在客戶層面，從客戶視角關(guān)注幾個(gè)維度，綠色健康、科技高效、人性友好。綠色健康我們一直在說(shuō)，包括防疫，包括之前一直做PM2.5處理系統(tǒng)，包括我們自己中海商務(wù)提倡的所有的辦公樓系統(tǒng)，每年對(duì)所有的物業(yè)和商管人員進(jìn)行培訓(xùn)，包括軟硬件的安全，這是綠色健康，一方面追求個(gè)人的成長(zhǎng)，但是家庭的幸福和生活的健康也是他們關(guān)注的一點(diǎn)，尤其現(xiàn)在壓力這么大，996的工作狀態(tài)，所以希望從工作場(chǎng)所中說(shuō)，不僅是關(guān)心企業(yè)發(fā)展，也關(guān)心員工發(fā)展好不好。
另一方面就是科技的利用，聽(tīng)了關(guān)總講的之后，我覺(jué)得我們?cè)趯懽謽欠矫娴目萍歼\(yùn)用離中關(guān)村壹號(hào)這樣的產(chǎn)業(yè)園還是有一些距離的，疫情催化了整個(gè)科技客戶端的發(fā)展，無(wú)感的通行，手機(jī)APP，從線上代替更多的線下去處理我們跟客戶之間的聯(lián)系的方式，讓大家更便捷，物業(yè)投訴都可以在線投訴了，這樣的更便捷、更直接的方式，打破一些大家在交流的過(guò)程中求人的尷尬的感覺(jué)，我只用一個(gè)APP，不用說(shuō)太多的事情就可以了。
更多的一點(diǎn)，寫字樓方向，在未來(lái)說(shuō)中海商務(wù)也做了比較多的重度運(yùn)營(yíng)的東西，我們有很強(qiáng)的四大主題季的活動(dòng)，剛才馬總分享了他們?cè)谝痪�城市，我把二線城市運(yùn)營(yíng)進(jìn)行一個(gè)分享，我們?cè)谔闹泻?guó)際中心，在二線城市中大概算是倒數(shù)的，我們經(jīng)常說(shuō)2.5線城市，我們通過(guò)中海重度運(yùn)營(yíng)，不到兩年的實(shí)現(xiàn)百分之百的出租率，新開(kāi)的樓棟到現(xiàn)在達(dá)到了20%的出租率，而且有望在今年春節(jié)前突破40%。
它就是一個(gè)重度運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目在周邊的競(jìng)品，從硬件水平上我們是太原第二高，整個(gè)招商水平和政府配合度來(lái)說(shuō)，我們真正的做到了城市運(yùn)營(yíng)新高度的標(biāo)準(zhǔn)。
另一個(gè)，我分享一下青海的中海大廈的案例，一個(gè)八年的樓，在青島100多棟樓宇中，從一開(kāi)始的P2P樓宇，到今年完全進(jìn)行了華麗的轉(zhuǎn)身，吸引了阿里巴巴為首的5家世界500強(qiáng)企業(yè)，整個(gè)出租率逆勢(shì)反彈，而且租金比同區(qū)域內(nèi)的青島第一高和第二高都要高。
這就是我們?cè)谥囟冗\(yùn)營(yíng)過(guò)程中給我們帶來(lái)的非常強(qiáng)的強(qiáng)心劑，也使我們?cè)谶@條路上越走越遠(yuǎn)，走越好。
柏文喜：謝謝張總，我們以前租的很多辦公樓都是你們的房子，以前我只知道中海做物業(yè)開(kāi)發(fā)做的好，見(jiàn)了張總我才知道她們做物業(yè)運(yùn)營(yíng)也很好。疫情對(duì)中海的商辦物業(yè)的運(yùn)營(yíng)和出租的情況是什么樣的，比如說(shuō)對(duì)你的商業(yè)物業(yè)，對(duì)你的辦公物業(yè)，你的一線城市的物業(yè)和二三線城市的物業(yè)各自都有什么樣的影響？
張存理：疫情對(duì)我們帶來(lái)的影響并沒(méi)有特別大，而且使得我們的客戶的黏性非常高，過(guò)完年之后我應(yīng)該是北京所有開(kāi)發(fā)商手里口罩最充足的人，我們跟客戶之間的疫情的服務(wù)，入戶的消殺包括安全等級(jí)，反而加深了雙方的黏性，而且今年我們?cè)谧鋈苣甑囊曨l的時(shí)候特別把疫情拍了一條視頻片，怎么助力公司發(fā)展，看到下面的總經(jīng)理眼淚都在打轉(zhuǎn)，整個(gè)疫情加深了我們跟租戶之間的情感和紐帶。
年出的空置率比較低，年末的出租率要求又比較高，我并不認(rèn)為今年是強(qiáng)租期的特別好的事情，說(shuō)老實(shí)話，租金比較低，我們所有的項(xiàng)目還是達(dá)成了年初的出租率和租金收入的指標(biāo)，確保整個(gè)大盤沒(méi)有受到影響。
整體上商辦業(yè)務(wù)線作為壓倉(cāng)石和基石，商辦業(yè)務(wù)線在整體的指標(biāo)達(dá)成上非常有利。
柏文喜：你們對(duì)租戶是有篩選的？
張存理：有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相對(duì)嚴(yán)格的篩選，但是確實(shí)從商業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)型的業(yè)態(tài)，包括寫字底商受到疫情的影響，沒(méi)有生意，沒(méi)有流水，上半年虧損，確實(shí)商辦的業(yè)務(wù)線上，疫情第一時(shí)間我們出臺(tái)了相應(yīng)的減免政策，幫助客戶共度難關(guān)，因?yàn)楸本┑恼咝缘脑�，恢�?fù)的比較慢，但是我們?cè)谄渌某鞘卸径染烷_(kāi)始出現(xiàn)了商業(yè)的反彈和恢復(fù)，雖然整體業(yè)績(jī)離原來(lái)預(yù)期再上一個(gè)新的臺(tái)階會(huì)有一些差距，但是由于是我們寫字樓為主的發(fā)展的業(yè)態(tài)，所以今年的整體收益還可以。
柏文喜：謝謝張總的分享，今年是難忘的一年，也是艱難的庚子年，又是灰犀牛，又是黑天鵝，又是疫情，又是中美貿(mào)易戰(zhàn)，美國(guó)大選，不確定因素太多了。對(duì)商辦市場(chǎng)的沖擊也是非常嚴(yán)重的，上午到下午各位嘉賓分享的情況來(lái)看，尤其是今天戴德梁行分享的情況來(lái)看，商辦物業(yè)無(wú)論是去化還是出租的情況，在一線城市，尤其是今后兩個(gè)城市相對(duì)來(lái)說(shuō)都是非常慘淡的，他們說(shuō)市場(chǎng)可能整體下降了1/3到40%，但是根據(jù)我了解的情況，因?yàn)槲以俦本┳廪k公室，在上海也在租辦公室，我還都是在中心區(qū)，核心區(qū)租，我感覺(jué)租金下降的不只一半，空置率提升了40%上下。未來(lái)的市場(chǎng)的走向是什么樣的影響？我也想請(qǐng)行業(yè)里面的資深人士對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的走向做一個(gè)分析和探討。
李丹陽(yáng)：首先感謝組委會(huì)安排的論壇，很榮幸作為業(yè)主方談一下我對(duì)這一年的感受。說(shuō)起明年的趨勢(shì)，要先從今年開(kāi)始說(shuō)起，中糧和中海有很多的共性，包括怎么渡過(guò)艱辛的一年，從"十四五"規(guī)劃來(lái)看，北京的房地產(chǎn)的基本面還是比較穩(wěn)定的，保持不變的。但是確實(shí)從市場(chǎng)的增量時(shí)代已經(jīng)步入了存量的時(shí)代，它對(duì)于需求端的要求和標(biāo)準(zhǔn)也有所提升，作為房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，其實(shí)不僅僅是說(shuō)我們是做租賃的，做招商的，做我們現(xiàn)在的資管，而是更加關(guān)注的做好精細(xì)化、持續(xù)化的運(yùn)營(yíng)，我們把重運(yùn)營(yíng)放在了精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理上，今年通過(guò)這次的疫情，催生了我們?nèi)グ褦?shù)字化技術(shù)化落在實(shí)處，數(shù)字化跟我們緊密結(jié)合，這里面一個(gè)是體現(xiàn)在我們把數(shù)字化如何運(yùn)用在客戶端，我們也是通過(guò)小程序，APP把客戶和業(yè)主做緊密的結(jié)合，無(wú)論是在服務(wù)、安全、健康、保障等等一系列的配套上，其實(shí)都可以通過(guò)數(shù)字化傳遞給客戶。
其次，我們從客戶的角度說(shuō)，更加關(guān)注的是安全和健康，以前大家能夠有一個(gè)很安全的辦公場(chǎng)所就可以了，但是今年疫情以來(lái)，大家對(duì)安全健康以及安全的空氣還有是不是給到我們一個(gè)比較安全的抗風(fēng)險(xiǎn)的條件的樓宇，或者智能化的樓宇，是不是可以提供到這樣的條件。
我們?cè)诮衲昴瓿醯臅r(shí)候做了BOMACOE的認(rèn)證，通過(guò)國(guó)際化運(yùn)營(yíng)的水平，整個(gè)樓宇的能源、環(huán)境、建筑健康和租戶、客戶的滿意度做了嚴(yán)格的檢驗(yàn)和對(duì)我們的團(tuán)隊(duì)以及樓宇資產(chǎn)得到一定的提升的價(jià)值。讓客戶、租戶、員工非常放心的在樓宇里面工作。
除此之外，當(dāng)我們給到租戶比較健康、安全、舒適的環(huán)境以外，我們更高的層級(jí)是更加關(guān)注員工的精神層面，就是他們說(shuō)的在我們的樓宇里面是不是可以得到滿足，是不是可以有自豪感，我們除了做好自己的資產(chǎn)管理以外，我們還會(huì)打造空間性的管理，我們會(huì)利用寫字樓的空間去做我們的空中花園，VIP的共享空間，也是增加了整個(gè)樓宇的社交的屬性，也是我們整個(gè)辦公區(qū)域的客廳的延展。這一年我們也是做了很多的精細(xì)化管理的落地，所以我們?cè)跀?shù)字化這塊，除了我們跟客戶的APP的連接，我們也做了關(guān)于物業(yè)能源的樓宇數(shù)字平臺(tái)，我們真正的去把我們的綠色、環(huán)保、建筑健康傳遞給商租戶。
最后，我們也是在未來(lái)的發(fā)展，從遠(yuǎn)洋以及我們的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，都是秉承著建筑健康的理念，從精神的層面給商戶更多的隱私和安全感，滿足客戶體驗(yàn)的需求，以及真正的站在租戶和個(gè)人的內(nèi)在的需求去發(fā)展，也能夠?yàn)槠髽I(yè)持續(xù)穩(wěn)健的保證經(jīng)營(yíng)的收益，以及為社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。
柏文喜：您把你的感受分享一下，有利于大家更好的把握市場(chǎng)的未來(lái)？
李丹陽(yáng)：我們通過(guò)這次疫情對(duì)自己的樓內(nèi)租戶審慎的做了盤點(diǎn)，在疫情當(dāng)中，因?yàn)槲覀兂俗鰧懽謽�，我們是以寫字樓為主的，還有一個(gè)小型商業(yè)的綜合體，我們針對(duì)租戶在這段時(shí)間內(nèi)，租戶的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也會(huì)做一個(gè)評(píng)估，租戶跟我們一樣更關(guān)注的是現(xiàn)金流，您也提到了中小企業(yè)，他們?nèi)绻軌虺掷m(xù)的發(fā)展，現(xiàn)金流一定是有一定的基礎(chǔ)和保證的。
因?yàn)槲覀円彩?A甲級(jí)寫字樓，所以我們選擇租戶進(jìn)駐的時(shí)候也是圍繞著世界500強(qiáng)和世界的知名公司進(jìn)駐，我們也會(huì)涉及一些小微企業(yè)，但是在疫情當(dāng)中確實(shí)有一些資金鏈斷裂或者現(xiàn)金流無(wú)法保證的中小微租戶，他們沒(méi)有辦法在抗風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中度過(guò)這一解，也會(huì)有一些中小企業(yè)他們通過(guò)數(shù)字化、科技化智慧辦公和遠(yuǎn)程辦公的方式解決他們資產(chǎn)方面的問(wèn)題，幫助他們?cè)诔杀旧系玫揭恍┕?jié)約和控制。
我們從自己的項(xiàng)目來(lái)看，整體的業(yè)績(jī)還是跑贏了市場(chǎng)水平的。
黃志達(dá)：去年的時(shí)候我們談2020年市場(chǎng)情況的時(shí)候，我當(dāng)時(shí)說(shuō)可能在20年時(shí)候會(huì)有一些相應(yīng)的回暖，當(dāng)時(shí)是沒(méi)有疫情�，F(xiàn)在看20年的四季度，成交量上跟往年不一樣，但是還是回暖的，但是價(jià)格跟19年不太一樣 ，19年下半年的下滑趨勢(shì)大家基本認(rèn)可，20年由于疫情的原因，前面有同事們講了，20年新項(xiàng)目比較困難，但是如果20年一些項(xiàng)目做的好，檢驗(yàn)的是19年的努力，這是我對(duì)20年不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)績(jī)的感覺(jué)，20年創(chuàng)造一些新的租賃或者提升租賃的價(jià)格是比較困難的，統(tǒng)計(jì)口徑可能不一樣，今年的整體可能源于19年大家做的比較好。
2021年比較困難的一年，因?yàn)榛A(chǔ)是2020年，整體的收益情況還是需要大家去努力，去想辦法提升的。新的項(xiàng)目，本身今年的出租率比較低，這個(gè)時(shí)候靠出租的面積擴(kuò)大，打贏價(jià)格的低速增長(zhǎng)，整體來(lái)說(shuō)是有一部分的提升的。
參與客戶的談判或者大型的成交，疫情期間也會(huì)有一些大型企業(yè)盤，包括險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)和銀行機(jī)構(gòu)，可能從七八千到兩萬(wàn)的案子都有，但是整體的感覺(jué)大型機(jī)構(gòu)是在尋找機(jī)會(huì)，知名地產(chǎn)公司發(fā)的一個(gè)官微，慶祝中字頭的企業(yè)入住，麗澤區(qū)域所謂的IT行業(yè)的頭部企業(yè)，包括一些金融企業(yè)，他們其實(shí)都把一些各個(gè)職能的整合，目的很簡(jiǎn)單，跟疫情相關(guān)，就是降低成本，降低成本的方式，一個(gè)是降低總成本，表面上看出租率和租賃面積都會(huì)多一些，但是實(shí)際上把所有的分散的場(chǎng)地整合在一起，人均成本和總成本是會(huì)下降的，整體今年觀察到的是這些現(xiàn)象。
另外，剛才也提到了企業(yè)現(xiàn)金流的問(wèn)題，主要是中國(guó)的企業(yè)，搬遷很多，很多中小企業(yè)利潤(rùn)率很高，現(xiàn)金流并不低，這個(gè)時(shí)候一些企業(yè)的實(shí)力和對(duì)辦公的調(diào)整就可以體現(xiàn)出這些企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流的好壞包括盈利水平能夠看的比較精準(zhǔn)。
整體市場(chǎng)和客戶的動(dòng)向，今年大體的感覺(jué)是這樣的。
柏文喜：大家知道商辦物業(yè)流動(dòng)性比較差，在今年的疫情之下，無(wú)論是去化還是租賃，都受到了很大的影響，流動(dòng)性更是明顯下降。在未來(lái)，從投資機(jī)構(gòu)的角度看，怎么樣幫助商辦物業(yè)的業(yè)主、運(yùn)營(yíng)商提升資產(chǎn)的流動(dòng)性，也和大家分享一下吧。
黃志達(dá)：這個(gè)話題太專業(yè)了，我簡(jiǎn)單的說(shuō)一下對(duì)不動(dòng)產(chǎn)大宗交易的情況，整體來(lái)看，疫情期間寫字樓的整體的收益情況好于商業(yè)，但是有一些商業(yè)的逆勢(shì)增長(zhǎng)也是存在的，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，很多好的物業(yè)很少去考慮處置或者處理掉，主要還是公司戰(zhàn)略的調(diào)整帶來(lái)的安排。
無(wú)論是國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)，投資的不動(dòng)產(chǎn)我們感覺(jué)不一樣，明顯感覺(jué)境外的資金和機(jī)構(gòu)非常的激進(jìn)，進(jìn)入中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上他的考慮點(diǎn)和我們國(guó)內(nèi)不太一樣，他主要考慮的是全球的布局，包括一些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖的安排，中國(guó)的市場(chǎng)和國(guó)外的市場(chǎng)相關(guān)性并不是那么強(qiáng)，所以能夠有一定的對(duì)沖的作用。
對(duì)于核心城市的核心的資產(chǎn)，大家都是持有的態(tài)度考慮這些事情，對(duì)于非核心城市的資產(chǎn)，具體的位置和原始的價(jià)格以及后續(xù)的周邊的運(yùn)營(yíng)的效果做相應(yīng)的決定和判斷。
柏文喜：進(jìn)入下一個(gè)話題，關(guān)于智能化怎么給商辦物業(yè)科技賦能，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園如何擁抱數(shù)字化和科技，推動(dòng)智慧升級(jí)。演講嘉賓提到了中關(guān)村園區(qū)的電梯，疫情期間不需要用手按鍵，直接可以聲控，這是很快的智能化科技賦能的措施和手段。
汪 浩：我們公司也是做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的，我們現(xiàn)在在全國(guó)五個(gè)城市運(yùn)營(yíng)了80萬(wàn)的面積，現(xiàn)在我們的感覺(jué)，智慧園區(qū)和數(shù)字運(yùn)維這兩個(gè)東西首先是綁在一起的，你做智慧園區(qū)拿數(shù)據(jù)是為了更好的增加資產(chǎn)的效率，還有對(duì)C端你可以讓他體驗(yàn)更好。我覺(jué)得做產(chǎn)業(yè)園，我們跟做寫字樓的有一些區(qū)別，政府是我們很大的客戶，所以我們?cè)谧鰯?shù)字運(yùn)維的時(shí)候，有時(shí)候要考慮到政府的服務(wù)，今年的疫情之后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)上海、北京、杭州、天津、廣州、不同的城市數(shù)字化的手段都不一樣，我感受最深的是杭州，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面很多優(yōu)質(zhì)的客戶，不管是高端的裝備制造還是科技類的企業(yè)，有一些是對(duì)疫情的恢復(fù)或者跟抑制疫情直接相關(guān)，政府關(guān)心的是你這個(gè)園區(qū)里面多少的企業(yè)入住，企業(yè)多少的員工，哪來(lái)的，隔離了多少天，這個(gè)數(shù)據(jù)在二三四月份是非常的頻繁的。所以我們有一個(gè)切身的體驗(yàn)，我們做產(chǎn)業(yè)園，除了傳統(tǒng)的2C和2B，2G是我們最大的客戶，我們的數(shù)字化平臺(tái)，大量的把企業(yè)的員工、企業(yè)的情況，包括他們數(shù)據(jù)跟政府對(duì)接。
另外今天的主題是辦公的未來(lái)和未來(lái)的辦公。這個(gè)話題我也想表達(dá)一下我的觀點(diǎn)，其實(shí)辦公的未來(lái)，我理解說(shuō)的是市場(chǎng)和客戶的問(wèn)題，今年聽(tīng)了兩個(gè)報(bào)告，很有意思，第一個(gè)報(bào)告說(shuō)我們的未來(lái)的存量供應(yīng)150多萬(wàn)平米，第二個(gè)報(bào)告說(shuō)存量還沒(méi)有消化，城市更新又上來(lái)了，你會(huì)發(fā)現(xiàn)存量在新增，城市更新又涌上來(lái)了，17年我們?cè)跁?huì)場(chǎng)上討論的話題是什么，經(jīng)濟(jì)很好，小企業(yè)大量的創(chuàng)新，房租很高，我租不起，客戶在這里，那時(shí)候我們談的是共享辦公。
你想想三五年以前我們的話題是共享辦公，聯(lián)合辦公，到了今年的二三月份，疫情來(lái)了以后，當(dāng)時(shí)我們討論的話題是什么，辦公樓最大的挑戰(zhàn)是大家會(huì)不會(huì)引來(lái)疫情改變我的行為，疫情之后大家不來(lái)上班了，我們會(huì)遠(yuǎn)程辦公，所有的要做新風(fēng)系統(tǒng)，是否所有都要往做智能化，三年之前的聯(lián)合辦公的問(wèn)題大家都忘了，生態(tài)也不是最緊要的話題，我們談未來(lái)不說(shuō)五年，就說(shuō)三年，就是供應(yīng)量的問(wèn)題，出租率的問(wèn)題，價(jià)格的問(wèn)題，這變成了今年的主題。
我們自己切身的感受是什么呢，第一個(gè)，你的客戶在變。大家翻一番手機(jī)里面的股票軟件，你發(fā)現(xiàn)這一年什么行業(yè)好，泡泡馬特上市了，完美日記上市了，這些企業(yè)都起來(lái)了，現(xiàn)在大家看到的是在北京，在中關(guān)村，在上海，某一家企業(yè)狂掃幾十萬(wàn)平米，疫情期間我們討論的是如何新風(fēng)，如何遠(yuǎn)程辦公，但是有一點(diǎn)我們沒(méi)有做好，這個(gè)疫情對(duì)產(chǎn)業(yè)的影響太大了，在一個(gè)月之前，我們?cè)诤贾轂I江開(kāi)發(fā)區(qū)一個(gè)大的園區(qū)，11萬(wàn)平米，今年的出租率從年初的60%到年底的90%，一周之前新進(jìn)來(lái)的大客戶，北京做直播電商的企業(yè)，在我們園區(qū)租了八千平米。
你會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)疫情對(duì)我們的市場(chǎng)影響最大的不是產(chǎn)品，而是客戶變了，產(chǎn)業(yè)變了，客戶也變了，我經(jīng)常跟PE的投資人交流，你投的客戶就是未來(lái)我們產(chǎn)業(yè)園和寫字樓的租戶。
第二個(gè)變化，三年以前聯(lián)合辦公的小企業(yè)現(xiàn)在大量的消失了，疫情之后是什么，大的企業(yè)都出來(lái)了。在座的三位都是大的企業(yè)，大的客戶，我不知道你們有沒(méi)有這種感覺(jué)，我們切身的感受是疫情之后，大客戶明顯的在增加，小客戶其實(shí)少了很多，你會(huì)發(fā)現(xiàn)疫情之后，包括未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)新消費(fèi)，新經(jīng)濟(jì)，你發(fā)現(xiàn)還有一個(gè)趨勢(shì)，小企業(yè)其實(shí)在減少，中等企業(yè)、大型企業(yè)越來(lái)越多，包括剛才這位先生提到的國(guó)企也在整合，我們過(guò)去很多的小企業(yè)，小企業(yè)承受的租金能力很高，現(xiàn)在大企業(yè)是主力客戶了，這個(gè)是我們覺(jué)得自己感覺(jué)到對(duì)未來(lái)發(fā)生的兩個(gè)趨勢(shì)。
柏文喜：我的理解不知道對(duì)不對(duì)，聽(tīng)了您分享的之后，我認(rèn)為投資與商辦物業(yè)，在很大程度上不是投資工業(yè)，而是投資租戶，租戶的組合和動(dòng)態(tài)的更新租戶的生態(tài)圈，怎么樣通過(guò)科技賦能，通過(guò)商辦物業(yè)的數(shù)字化、智能化、智慧化來(lái)凝聚租戶，提升租戶的黏合度。最終提高對(duì)物業(yè)的租金貢獻(xiàn)，這可能才是其中的核心。
汪 浩：智慧園區(qū)、數(shù)字運(yùn)維是未來(lái)的標(biāo)配，逐漸的跟精裝修一樣是一個(gè)標(biāo)配了。我完全同意您的第一個(gè)觀點(diǎn)，過(guò)去我們是寫字樓放在這里等客戶，現(xiàn)在是要調(diào)整我的產(chǎn)品追我的客戶，如果我的客戶就喜歡不離開(kāi)上地和中關(guān)村，那我就把我的產(chǎn)品從傳統(tǒng)的寫字樓是小格子間，現(xiàn)在拆成大平層，甚至做城市更新把舊商場(chǎng)改造，追我的客戶，現(xiàn)在是拿我的產(chǎn)品匹配我的客戶。
楊澤軒：我們?cè)?jīng)專門做過(guò)調(diào)研，到底影響未來(lái)或者引領(lǐng)、推動(dòng)未來(lái)創(chuàng)新變革對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的是什么，我們?cè)诰銟?lè)部組織的閉門大咖會(huì)的時(shí)候做了很多次，F(xiàn)ITf，第一個(gè)字母是F，資本和金融的助力會(huì)推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的變革，一些商業(yè)變成辦公，地鐵上蓋的百貨變成辦公了。金融拿到之后，會(huì)從資產(chǎn)的回報(bào)角度改變功能，所以金融是一個(gè)推手；第二個(gè)是I，我們做同質(zhì)化的東西越來(lái)越得不到客戶和消費(fèi)者的認(rèn)可，需要通過(guò)做自己，形成自己的獨(dú)有的IP或者獨(dú)有的標(biāo)志化的符號(hào)實(shí)現(xiàn)做自己的愿望；第三個(gè)是T，就是今天我們講的技術(shù)，科技的變化到今天影響很多，商業(yè)不例外，辦公也不例外，今天我們聽(tīng)完了之后覺(jué)得辦公在實(shí)現(xiàn)數(shù)字化建設(shè)方面領(lǐng)先商業(yè)物業(yè)，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)復(fù)雜度更高；第四個(gè)是f，服務(wù)，未來(lái)除了服務(wù)，客戶怎么去I，I起到很重要的作用，尤其是今年的時(shí)代帶來(lái)的東西，服務(wù)把體驗(yàn)感提升之后產(chǎn)生的超級(jí)驚喜和滿意會(huì)帶來(lái)服務(wù)對(duì)價(jià)值的提升。
第二個(gè)，說(shuō)到商業(yè)，智慧化運(yùn)營(yíng)、數(shù)字化建設(shè)方面，商業(yè)是比較弱的，相對(duì)于目前，這次疫情確實(shí)改變了，但是這個(gè)拆成三個(gè)板塊，一個(gè)是數(shù)字化建設(shè)，第二個(gè)數(shù)據(jù)化決策，第三，智慧化運(yùn)營(yíng)。對(duì)商業(yè)物業(yè)來(lái)講，前幾年大概在這方面重視的程度也不高，加上本身物業(yè)的復(fù)雜性，通過(guò)租戶去服務(wù)消費(fèi)者，疫情來(lái)了之后除了服務(wù)好之外，租戶要把銷售額做的更好，這個(gè)本來(lái)就是很難的事情，所以疫情期間大家拼命的賣貨，很多企業(yè)從董事長(zhǎng)到下面全民賣貨，基礎(chǔ)建設(shè)做起來(lái)比較難，這是我們第一個(gè)看到，就是商業(yè)物業(yè)類的。
第二個(gè)是數(shù)據(jù)化的決策需要數(shù)據(jù)積累，前提是數(shù)字化建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施要完備，另外數(shù)據(jù)之間的打通，前面的路還很長(zhǎng)。
第三個(gè)階段是智慧化運(yùn)營(yíng)，對(duì)商業(yè)這塊還有比較長(zhǎng)的路要走。
柏文喜：非常感謝楊先生的分享，疫情影響了大家的生意，但是從今天各位談的情況來(lái)看，疫情并沒(méi)有影響大悅城的生意，而且大悅城的商辦物業(yè)無(wú)論是出租率還是租金的價(jià)格，還是租金的收繳率，還是在逆勢(shì)上揚(yáng)的狀態(tài)，因?yàn)樽龅奶昧�，所以我決定不放過(guò)她，我再提一個(gè)問(wèn)題，剛才大家都在談專業(yè)的問(wèn)題，聽(tīng)起來(lái)有一點(diǎn)生硬。
大家可能關(guān)注到最近國(guó)貿(mào)附近的雙子座又易主了，買家是新加坡的GIC，把管理交給美麗大方能夠把事情做到逆勢(shì)上揚(yáng)的馬女士的大悅城，我想請(qǐng)馬總講講LG大廈易主背后的故事。
馬佳音：確實(shí)因?yàn)榻衲甑氖袌?chǎng)不太好，這個(gè)大宗交易比較惹人注意，去年的時(shí)候大家都說(shuō)LG要賣，誰(shuí)來(lái)買，后來(lái)大家又猜交給誰(shuí)管，后來(lái)是給了我們中糧大悅城控股的寫字樓團(tuán)隊(duì)管。
這個(gè)確實(shí)是大家看對(duì)眼了，雙向選擇的過(guò)程，GIC原來(lái)跟大悅城有一些項(xiàng)目合作，天津的大悅城就是GIC交給我們的商業(yè)團(tuán)隊(duì)做輕資產(chǎn)的管理輸出，GIC自己的投資理念，也是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)健，長(zhǎng)期持有的理念，我們作為大悅城控股，城市運(yùn)營(yíng)商，美好生活服務(wù)商的理念高度契合，高層之間因?yàn)樵瓉?lái)的商業(yè)的互動(dòng)和理念上的同步就有了很好的合作基礎(chǔ)和信任在。
另外對(duì)這塊業(yè)務(wù)最終選擇我們，也是因?yàn)檫@幾年中糧的寫字樓在城市更新的領(lǐng)域上，我們一直在深耕，表現(xiàn)出相對(duì)不錯(cuò)的市場(chǎng)成績(jī)，大家了解從2016年到中糧廣場(chǎng)C座整體改造，拉開(kāi)了我們升級(jí)寫字樓品牌和城市更新的序幕，當(dāng)時(shí)把C座的家居類的賣場(chǎng)改成了現(xiàn)在的模樣。
然后是2018年，楊總所說(shuō)的，我們類似的案例，原來(lái)在地壇旁邊，北二環(huán)旁邊有一個(gè)百貨大廈，比較老舊的百貨物業(yè)，東城區(qū)政府一直希望有一些背景好開(kāi)發(fā)商做一個(gè)整體的升級(jí)改造，因?yàn)槟菚?huì)兒正好趕上北京市疏解首都功能，我們就把相對(duì)老舊的比較破舊的商場(chǎng)變成了中糧置地廣場(chǎng)，2018年8月入市的，也是我們城市更新的標(biāo)桿之作。到現(xiàn)在出租率已經(jīng)96%左右，而且租金是遠(yuǎn)高于同區(qū)域的，比CBD很多的樓租金都高，而且像摩根和中銀都在里面，所以已經(jīng)變成了金融地標(biāo)的狀態(tài)。
GIC也是看到了我們這兩個(gè)樓上的表現(xiàn)，我們的團(tuán)隊(duì)在城市更新，舊樓改造的運(yùn)營(yíng)能力給了非常高的認(rèn)可，最終促成把這個(gè)樓交給我們管。
首先我們有高層的很好的信任基礎(chǔ)，合作基礎(chǔ)在，理念相同，確實(shí)中糧在城市更新領(lǐng)域上已經(jīng)是我們發(fā)展的戰(zhàn)略性的方向了，我們都在做"十四五"規(guī)劃，我們自己的公司在"十四五"規(guī)劃里面也很明確的提出我們的寫字樓板塊未來(lái)會(huì)把輕重并舉的事情寫進(jìn)我們的戰(zhàn)略，我們除了做自己的自持物業(yè)，現(xiàn)在也開(kāi)始整合，因?yàn)橐粋�(gè)一個(gè)項(xiàng)目起來(lái)了之后，我們會(huì)把經(jīng)驗(yàn)的東西慢慢的作為我們的標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái)的體系去建設(shè)。
當(dāng)平臺(tái)化的體系建立起來(lái)之后，我們就走出去做標(biāo)準(zhǔn)化的擴(kuò)張，各位朋友們有樓宇可以交給我們，我們也愿意用我們服務(wù)的團(tuán)隊(duì)的智慧和資源把這個(gè)事情做好。
這個(gè)樓未來(lái)也是商改寫，那棟樓的形態(tài)辦公的部分我們?cè)诟脑斓牟糠质遣粫?huì)影響的，繼續(xù)維持良好的辦公的狀態(tài)，中間的裙樓5樓以下都會(huì)進(jìn)行翻新、改造，而且可能會(huì)比較大的改造。未來(lái)可能商業(yè)部分會(huì)縮減，會(huì)增加一些辦公的面積。那個(gè)樓大概現(xiàn)在的計(jì)劃是在2022年上半年推出來(lái)，也是希望大家能持續(xù)關(guān)注那個(gè)項(xiàng)目，也持續(xù)的關(guān)注我們，一如既往的支持和愛(ài)護(hù)我們。謝謝！
柏文喜：謝謝各位嘉賓的分享，今天下午的論壇到此結(jié)束，非常感謝。
主持人：感謝各位對(duì)話嘉賓。智慧辦公和數(shù)字商辦不是來(lái)自過(guò)去，而是來(lái)自未來(lái)。實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值、客戶價(jià)值的最大化,是我們作為職業(yè)經(jīng)理人共同的使命和目標(biāo)。
尊敬的各位來(lái)賓，房地產(chǎn)界的朋友們，新聞媒體的朋友們，"中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會(huì)"下午的議程到此結(jié)束！
我代表主辦方再次感謝各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓的光臨，以及為我們帶來(lái)的精彩演講和睿智思考。同時(shí)也希望大家在今后的日子里繼續(xù)關(guān)注房訊網(wǎng)的品牌活動(dòng)，繼續(xù)支持全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)系列活動(dòng)。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)2020年會(huì)暨第十七屆中國(guó)地產(chǎn)金廈獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)典禮將在六點(diǎn)鐘開(kāi)始，還在這個(gè)會(huì)場(chǎng)。收到晚宴邀請(qǐng)函的嘉賓朋友我們稍后再見(jiàn)。
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