為平抑過快上漲的房價，限定商品房最高售價的限競房應(yīng)運而生，并迅速成為近兩年北京新房市場上的供應(yīng)主流。由于價格稍低，限競房被認為是購房者的“福利房”，但這對房企來說，不見得是好事。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，受房價與地價價差較小、銷售周期拉長、融資成本高等因素影響，北京入市交易的限競房項目有80%會出現(xiàn)虧損。
在企業(yè)無利可圖的情況下，樓盤的交付質(zhì)量引起了市場關(guān)注，在北京，即使是單平方米動輒十萬元、總價款超千萬元的豪宅項目，也不乏因為質(zhì)量問題而出現(xiàn)維權(quán)的情況。業(yè)內(nèi)人士指出，2020年、2021年將是限競房項目的交付大年，房屋質(zhì)量問題應(yīng)引起各方高度關(guān)注。
部分區(qū)域限競房價格下跌20%
在北京工作多年后，2018年8月，童玲(化名)拿著湊齊的首付款買下了房山區(qū)旭輝城項目的一套住宅，加上一些雜項支出，房子的均價接近3.9萬元/平方米。
買房時，旭輝城的置業(yè)顧問告訴童玲，這是北京第一批拿到預(yù)售證的限競房項目，住建部門批準(zhǔn)的該批次房源銷售均價為38994元/平方米，價格很合適。童玲不太懂什么是限競房，她的理解是政府幫老百姓摁住了售價，買這種項目比較劃算。
限競房，即限房價、競地價，在土地招拍掛時就設(shè)定了未來商品房的銷售價格，當(dāng)土地競拍價格達到上限后，開發(fā)商對自持比例、配建公租房面積等進行競拍。同時，購房人在取得項目產(chǎn)權(quán)后五年內(nèi)不得上市交易。也就是說，政府部門設(shè)立了限競房項目的最高價格紅線，開發(fā)商不得逾越，但向下浮動并無限制。這類住宅仍是商品住宅，不屬于保障房序列。
隨著強調(diào)控效果的顯現(xiàn)，北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)頹勢，新房二手房聯(lián)動降價成為一種趨勢，位于六環(huán)外的旭輝城項目也受到影響。童玲告訴中新經(jīng)緯客戶端，現(xiàn)在旭輝城的售價下降了5000元/平方米左右，她已經(jīng)浮虧30多萬元。從2018年6月拿到預(yù)售證至今，旭輝城仍未售罄，安居客客戶端顯示，該樓盤最低售價為32500元/平方米。
銷售不理想，是北京大多數(shù)限競房項目都需要面對的問題。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端說：“已經(jīng)入市的128期、78個限競房項目，共計有約5.87萬套住宅，但現(xiàn)在網(wǎng)簽了約2.48萬套，網(wǎng)簽比例只有42.7%。除了少數(shù)樓盤，限競房項目能夠銷售過半已經(jīng)算是優(yōu)秀了�！�
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，包括限競房在內(nèi)，2019年北京新建商品住宅成交量雖然同比上漲了57%，但由于2018年、2019年住宅供應(yīng)量連續(xù)兩年均超過4萬套，商品住宅庫存量達8萬套，刷新了最近8年的最高紀(jì)錄。
新建商品住宅庫存高企，與限競房供應(yīng)激增有關(guān)。該機構(gòu)稱，2018年以來，北京合計供應(yīng)新建住宅達9.5萬套，其中5.44萬套是限競房，占到市場供應(yīng)的68%。限競房項目也在大量積壓，累計庫存量達3.38萬套。
中新經(jīng)緯客戶端注意到，在銷售不暢與供應(yīng)增加的雙重擠壓下，除少數(shù)地理位置好、配套成熟的限競房項目按照最高限價出售住宅外，多數(shù)樓盤的實際售價都與最高限價留有一定的空間，類似旭輝城的降價行動，在其他樓盤并不鮮見。
“北京限競房明顯扎堆，集中在青龍湖、亦莊、大興等區(qū)域，這種情況下，雖然大部分項目的規(guī)劃設(shè)計、戶型等都比之前有提升，但在資金回籠的要求下，市場有可能會出現(xiàn)價格戰(zhàn)�！睆埓髠シQ，部分區(qū)域限競房的價格已經(jīng)下跌20%以上。
多數(shù)項目將虧損
降價，進一步擠占了限競房項目本就不多的利潤。中原地產(chǎn)研究中心稱，2017年以來，北京合計入市的限競房地塊共有103宗，這103宗土地拿地的成本價(經(jīng)營部分)與房價差，最低的只有6300元/平方米，最高的在3萬以上/平方米，超過2萬元/平方米的地塊只有38宗，算上建安、營銷、財務(wù)、稅費等成本，多數(shù)項目都將虧損。
“已經(jīng)入市的66個限競房地塊(有項目屬于多地塊)中，有46個塊地的房價與地價差在2萬元/平方米以內(nèi)，目前，這些項目中只有8個項目基本售罄，另外4個項目基本保本。整體看，北京入市的限競房項目中有80%已經(jīng)虧損，即使未來快速賣完，也只是減少虧損，如果價格戰(zhàn)持續(xù)，虧損面還會擴大。”該研究中心稱。
克爾瑞研究中心2019年10月底也稱，對北京2016、2017年成交的86幅含宅地塊的運營情況進行統(tǒng)計分析發(fā)現(xiàn)，在已經(jīng)開盤的66個項目中，只有三成項目盈余，超七成項目面臨虧損。在限競房中，西城天鑄、金辰府、頤璟萬和、禧瑞春秋、北京嶺秀、觀承別墅?大家的房價地價差分別約為17423元/平方米、14975元/平方米、8348元/平方米、7652元/平方米、6926元/平方米、3742元/平方米，這些項目都將虧損。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對中新經(jīng)緯客戶端分析，一般情況下，地價占到房屋售價的30%，再刨去建安、營銷、稅費等成本，項目才能盈利，而現(xiàn)在北京很多限競房地價占房價的比例過高，是虧損的重要原因。
張大偉稱，房價與地價差距較小，開發(fā)商在拿地時就已經(jīng)知道，之所以還敢高價拿地，是出于對市場的未來預(yù)期較好。出讓較早一批限競房地塊時，市場還比較熱，開發(fā)商相對樂觀，對項目的地下貨值預(yù)估較高，同時，由于限競房售價低，開發(fā)商認為項目會快速實現(xiàn)去化，財務(wù)成本也低，可以實現(xiàn)盈利。但隨著市場下行，銷售變得比較緩慢，地下貨值也難以賣出高價格，利潤慢慢就被融資成本吞噬了。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄稱，相比不限價的商品住宅，限競房項目價格相對較低，建造成本、財務(wù)管理費用、營銷費用、各項稅費等支出大概占到房屋售價的30%，開發(fā)商的利潤空間被壓縮。同時，限競房項目存在同質(zhì)化嚴(yán)重、位置比較偏僻等劣勢，導(dǎo)致去化情況不佳，盈利更加困難。
房屋質(zhì)量成隱憂
此前有業(yè)內(nèi)人士指出，近兩年交付的房屋質(zhì)量普遍較差，盡量不要買這幾年的新房。就北京近兩年的房地產(chǎn)市場而言，不管是高端豪宅，還是保障性住房，都有項目暴露出工程質(zhì)量問題。
2018年9月，突破8萬元/平方米限價紅線、銷售均價達9.5萬元/平方米豪宅項目華潤昆侖域陷入質(zhì)量風(fēng)波，引發(fā)不小的關(guān)注。有分析認為，雖然華潤昆侖域打破了北京住宅的限價紅線，但與當(dāng)時周邊12萬元/平方米二手房相比，售價依舊偏低，盈利水平不高甚至陷入虧損，這或許是品質(zhì)打折扣的原因所在。
2018年6月，北京下發(fā)了第一批限競房預(yù)售證，按照建設(shè)周期推算，今明兩年將是限競房項目的集中交付期。張大偉預(yù)計，第一批交付的限競房項目或出現(xiàn)在2020年3月，今年全年大約有20個項目交付，2021年有50-60個。在80%的限競房都將虧損的情況下，房屋質(zhì)量又能否保障呢？
陳霄稱，高地價讓房企利潤空間被壓縮，快周轉(zhuǎn)成了其必然選擇，而快周轉(zhuǎn)可能會帶來房屋質(zhì)量隱憂。嚴(yán)躍進認為，利潤低甚至虧損并不一定會引發(fā)房屋質(zhì)量問題，但客觀上講，一些企業(yè)確實存在偷工減料的沖動，“減配”的可能性是存在的。
張大偉稱，企業(yè)無利可圖，給限競房項目留下不小的質(zhì)量隱患，未來交付的項目出現(xiàn)質(zhì)量問題的概率有所加大。在房價上漲階段，購房者買的越早賺得可能越多，即使出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，也不會十分計較。但現(xiàn)在不同了，限競房價格并沒有上漲，反而下跌了，這個時候如果房屋再出現(xiàn)質(zhì)量問題，會引發(fā)購房者反彈，小問題也會變成大矛盾。
張大偉建議購房者，今后購買住宅時，應(yīng)該適當(dāng)考慮房價與地價存在一定空間的項目，這樣會減少質(zhì)量問題出現(xiàn)的幾率。
其實，隨著北京房地產(chǎn)市場進入低迷期，后續(xù)再入市的限競房地塊的出讓溢價率已經(jīng)走低，張大偉稱，預(yù)計這些項目的虧損面有可能降低，但限競房市場的競爭依然慘烈。
2019年年末至今，北京相繼出讓了不少不限價地塊，陳霄認為，出讓不限價地塊是順應(yīng)市場發(fā)展現(xiàn)狀的政策微調(diào)，一定程度上能提高房企拿地的積極性，對于企業(yè)盈利是一個利好。嚴(yán)躍進稱，限競房暫時不會退出市場，但需要進一步優(yōu)化、調(diào)整。
來源：中新經(jīng)緯APP
編輯：wangdc