日前，新型冠狀肺炎疫情仍未出現(xiàn)明確拐點，全國交通運輸、消費市場、經(jīng)濟活動均受疫情沖擊，這給持續(xù)承壓的北京辦公樓市場帶來不少挑戰(zhàn)。
不少市場機構(gòu)將此次疫情對經(jīng)濟的影響與2003年的非典時期進行對比，并對疫情為北京辦公樓市場帶來的影響進行了分析和預測初判。
需求端受影響較大
一場突如其來的疫情，對出租率原本就不甚樂觀的北京寫字樓市場來講可以說是雪上加霜。
仲量聯(lián)行指出，北京市目前經(jīng)濟體量相對非典時期已翻十倍，但增長動能放緩，本次疫情風險程度或更高。其認為，相較于2003年，此次疫情時期北京辦公樓市場容錯空間預計更小。這是因為當前北京甲級辦公樓所面臨的整體環(huán)境和市場規(guī)模與2003年大相徑庭。2003年，北京全市甲級辦公樓租戶繳納月租金總額為1.1億元，而目前北京全市需承擔超過21.6億元的甲級辦公樓月租金成本，租金成本翻了21倍，同期GDP總值僅增長約10倍。
“一方面，受疫情的影響，國內(nèi)外企業(yè)對置換、擴張辦公物業(yè)較為審慎。而嚴格的延期復工措施之下，中小型企業(yè)因經(jīng)濟活動受限而帶來的短期內(nèi)財務流動性風險更大，或?qū)k公租賃市場造成影響，尤其影響聯(lián)合辦公空間的租賃活動�！贝鞯铝盒薪瞻l(fā)布的報告表示。
從具體行業(yè)來看，受本次疫情的影響，戴德梁行大中華區(qū)租戶研究及華東區(qū)研究部主管ShaunBrodie認為：“零售、貿(mào)易、酒店、娛樂等行業(yè)受到較大沖擊，租賃活動或?qū)⑹湛s；金融業(yè)、專業(yè)服務業(yè)等受到的直接影響則比較小，也將會成為未來業(yè)主爭取續(xù)租、擴租的重要對象；而另一方面，醫(yī)藥與醫(yī)療設備，線上游戲、遠程教育等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將快速發(fā)展，從而引發(fā)其擴租或新租的辦公租賃需求�！�
實際上，北京寫字樓市場從去年時就開始承壓。第一太平戴維斯的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年北京甲級寫字樓市場有134.5萬平方米的新增供應，是十年來的最高值。而在需求側(cè)，2019年全年市場凈吸納量約為46萬平方米，較2018年下降16.7%。
至2019年末，北京市平均租金降至人民幣每平方米每月364.9元，寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降1.1%，同比下降1.6%。2019年全年，全市平均租金已經(jīng)歷“四連降”、4個季度均出現(xiàn)環(huán)比下降。
據(jù)了解，2020年，北京市寫字樓仍將迎來約84萬平方米的新增供應。供應主體將繼續(xù)集中在CBD的中服地塊以及麗澤金融商務區(qū)。東二環(huán)區(qū)域?qū)⒃谀陜?nèi)迎來2個項目的投入使用。
仲量聯(lián)行指出，本次疫情對需求的影響將進一步改變租賃市場格局。各類租賃活動均會因全市疫情防控舉措的嚴格實施而明顯大幅度減少，續(xù)租或成為主要甚至唯一選擇。原本已受經(jīng)濟下行壓力影響的需求增長動力將面臨更深刻的考驗，加劇市場預期的下調(diào)。
多方制定應對措施
從中長期而言，根據(jù)疫情持續(xù)時間的長短，市場需求的健康程度可能會受到不同影響，來自中小型企業(yè)的租賃需求尤甚。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，在北京，承租面積小于1000平方米的中型、小型企業(yè)占比超過50%，是辦公樓需求的主要來源。另外，北京有近半數(shù)（48%）的甲級寫字樓面積由韌性產(chǎn)業(yè)承租。
“這預示著北京辦公樓市場對此次疫情有一定的風險抵御能力，是這一次黑天鵝事件中北京辦公樓市場的壓艙石，”仲量聯(lián)行認為。此外，全市近1/5的甲級辦公面積由獲益產(chǎn)業(yè)租賃使用，這部分將是幫助市場渡過疫情難關(guān)、保留潛在增長活力的關(guān)鍵。
但也應看到的是，北京市場中有1/3的面積是由面臨較大壓力的下滑行業(yè)承租。如若發(fā)生極端情況，這部分租戶的經(jīng)營狀態(tài)變化可能會引發(fā)市場動蕩，仲量聯(lián)行認為行業(yè)從業(yè)者需提前關(guān)注此類風險。
為了緩解疫情對中小企業(yè)帶來的經(jīng)營壓力，北京市2月3日已發(fā)布數(shù)條緩解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難的措施，包括實施靈活用工政策、適當下調(diào)貸款利率、解決融資加快續(xù)貸及分行業(yè)延長社保征收期，并鼓勵辦公樓、商城等運營方對中小微租戶適度減免疫情期間的租金，要求各區(qū)為此類企業(yè)提供適度財政補貼。
目前，多數(shù)業(yè)主已制定或計劃做出租賃策略調(diào)整，有部分業(yè)主選擇與租戶共克時艱，為其減免部分的租金和物業(yè)管理費用。但有業(yè)內(nèi)人士認為，此種做法并非行業(yè)主流。仲量聯(lián)行的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，租金優(yōu)惠相關(guān)的讓步并非唯一選擇，大多數(shù)業(yè)主目前仍保持觀望態(tài)度，“61%的受訪業(yè)主表示目前不考慮效仿商業(yè)項目，對現(xiàn)有租戶給予租金的補貼或減免。許多業(yè)主已經(jīng)進一步下調(diào)對自身項目2020年租金和項目表現(xiàn)的預期”。
值得注意的是，在疫情影響下，企業(yè)不得不延期開工及出于風險考慮選擇居家辦公。在此過程中，在線辦公工具得到更好的普及與推廣，“數(shù)智化”辦公體驗令辦公模式開始發(fā)生變化。
戴德梁行報告指出，以上變化對于涉及在線辦公工具及平臺的相關(guān)企業(yè)顯然會構(gòu)成直接利好，擴大市場規(guī)模及影響力，同時也提示實體辦公場所的運營者及業(yè)主在優(yōu)化辦公物業(yè)產(chǎn)品的同時，更應關(guān)注包括線上平臺及智能化在內(nèi)的整體辦公生態(tài)的打造，而非僅僅局限于常規(guī)辦公模式下使用者在有限時間內(nèi)的產(chǎn)品體驗上。
來源：中國經(jīng)營網(wǎng)
