房訊網(wǎng)訊 一場突如其來的新冠肺炎牽動著全國人民的心，更給中國的經(jīng)濟(jì)和企業(yè)帶來了許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時也蘊(yùn)含著新的商業(yè)機(jī)遇。
新冠肺炎疫情發(fā)生以來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴(yán)重，經(jīng)營受阻業(yè)績停滯。
疫情之下，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會產(chǎn)生多大的影響和沖擊？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對和反思？對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場有何預(yù)測和展望？
日前，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合發(fā)起新園區(qū)50人專題采訪行動，邀請50位行業(yè)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)、商會領(lǐng)導(dǎo)和代理機(jī)構(gòu)展開專題采訪，圍繞疫情應(yīng)對、營銷創(chuàng)新、預(yù)測展望等為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見。
27日，針對疫情對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)園、城市片區(qū)開發(fā)運(yùn)營的行業(yè)影響、政策建議、企業(yè)機(jī)遇等問題，房訊網(wǎng)采訪了中科產(chǎn)城董事長郭瑩輝。
中科產(chǎn)城董事長 郭瑩輝
房訊網(wǎng)：疫情之下，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會產(chǎn)生多大的影響和沖擊？從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對和反思？
郭瑩輝：疫情發(fā)生以來，我國幾乎全行業(yè)停工、停產(chǎn)，這在建國70年歷史上實(shí)屬罕見。我國從產(chǎn)能過剩突然到產(chǎn)能歸零，這對中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)和全球產(chǎn)業(yè)鏈都是經(jīng)濟(jì)災(zāi)難。"覆巢之下，焉有完卵，"在本次新冠病毒疫情巨大的自然災(zāi)害面前，房地產(chǎn)行業(yè)深處其中自然難以幸免，但是，從房地產(chǎn)開發(fā)銷售、資產(chǎn)持有運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)等各個領(lǐng)域的影響烈度又是差異非常大的。
新冠疫情對房地產(chǎn)全行業(yè)的生態(tài)系統(tǒng)造成了巨大的破壞，各個細(xì)分行業(yè)影響又差異巨大。
第一，房地產(chǎn)企業(yè)上游的生產(chǎn)供應(yīng)體系全面癱瘓，商品房生產(chǎn)周期不能得到保障。因?yàn)樯唐贩康拈_發(fā)過程中非常依賴于上游物料和勞動力的供應(yīng)充分性和高效性，才有房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。而全國大范圍的禁足、封路，導(dǎo)致水泥、鋼筋、商業(yè)混凝土、農(nóng)民工等產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)幾乎停滯，商品房生產(chǎn)的工地?zé)o法復(fù)工、開工，造成開發(fā)商供貨斷貨、交房違約、借貸還款等一系列經(jīng)營風(fēng)險急劇增高。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)下游的消費(fèi)市場嚴(yán)重紊亂，銷售周轉(zhuǎn)失靈，租戶大量流失，導(dǎo)致房企現(xiàn)金流壓力巨大，出現(xiàn)生存危機(jī)。本次疫情造成普通百姓多重的經(jīng)濟(jì)損失，包括生意失敗、工作失業(yè)、股票投資損失等等，進(jìn)而導(dǎo)致其中的潛在購房者失去或者降低購買能力；同時，宏觀經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期不明朗，致使大眾對投資性房地產(chǎn)的觀望情緒更加濃厚；另外，持有型物業(yè)中比如商場、餐飲、文旅類資產(chǎn)，面對的消費(fèi)端流量嚴(yán)重不足，經(jīng)營性現(xiàn)金流量非常困難；寫字樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)因?yàn)槠髽I(yè)級客戶經(jīng)營壓力的傳導(dǎo)，導(dǎo)致大批的退租、減租潮，使不動產(chǎn)的業(yè)主生存壓力巨大。
第三，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營保障體系運(yùn)轉(zhuǎn)不力，行業(yè)性經(jīng)營環(huán)境更加惡化。全國性抗疫也讓地方政府的工作重心轉(zhuǎn)到了抗疫防災(zāi)上，所以，房地產(chǎn)項目的土地供應(yīng)速度節(jié)奏放緩，審批辦事效率嚴(yán)重下降。金融機(jī)構(gòu)依然對房企融資的限制，加上民間私募融資更加謹(jǐn)慎和困難，使房企的項目融資渠道和環(huán)境仍然沒有改善。
第四，全行業(yè)內(nèi)細(xì)分領(lǐng)域差異巨大，生存狀態(tài)各異。疫情對于傳統(tǒng)的"高周轉(zhuǎn)"住宅開發(fā)業(yè)務(wù)而言，只是短期的經(jīng)營現(xiàn)金流沖擊和壓力，一旦疫情過去以后，只要行業(yè)調(diào)控政策和消費(fèi)者趨勢沒有大的改變，依舊會快速恢復(fù)到疫情之前的態(tài)勢。然而，各類持有型"慢經(jīng)營"的資產(chǎn)，本身的經(jīng)營現(xiàn)金流與投資回報率之間就是很緊張的財務(wù)關(guān)系，本次疫情嚴(yán)重的影響到客流、現(xiàn)金流斷流，無疑是本已脆弱的資產(chǎn)收益財務(wù)模型雪上加霜影響、更加舉步維艱，輕者項目經(jīng)營性金融機(jī)構(gòu)借款逾期違約產(chǎn)生信用不良記錄，重者因?yàn)榭蛻舸笈俗�、商業(yè)氛圍消散而導(dǎo)致企業(yè)馬上流動性破產(chǎn)倒閉。還有以裝修、設(shè)計、銷售代理、管理咨詢等以人力資源為主的服務(wù)型企業(yè)可能大批大批的歇業(yè)倒閉。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在以往每年有十幾萬億的銷售額中本來比重極小，但是，卻同時受到產(chǎn)業(yè)客戶經(jīng)營壓力傳導(dǎo)、金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險預(yù)警、產(chǎn)業(yè)物業(yè)銷售限制政策有增無減等等多重環(huán)境壓力，預(yù)計2020年可能有大量的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目停工停產(chǎn)甚至爛尾，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因此而快速倒閉�，F(xiàn)在疫情尚未結(jié)束還都不好說，但生存比以往更加困難，這點(diǎn)是肯定的。
房訊網(wǎng)：疫情之下，您對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)測和政策建議？
郭瑩輝：疫情之后，建議政府重視產(chǎn)業(yè)園區(qū)與城市運(yùn)營的作用和貢獻(xiàn)，加大政策改革力度使其成為產(chǎn)業(yè)就業(yè)與城鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展的重要助推器。
疫情出現(xiàn)以來，全國多個省份，幾十個城市先后對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行適當(dāng)政策調(diào)整，并有所松動，比如網(wǎng)上辦公、延期支付土地款、減免部分企業(yè)行政規(guī)費(fèi)、有條件解除限購、銀行降低首付比例等等，但是這些政策都是因?yàn)橐咔榈膽?yīng)急之策，并不能改變房地產(chǎn)行業(yè)窘迫的現(xiàn)狀，更沒有滲透到產(chǎn)城開發(fā)與運(yùn)營這個亟待政府關(guān)注、扶持的房地產(chǎn)新興領(lǐng)域。
以往的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市運(yùn)營有很多政策雷區(qū)嚴(yán)重制約了行業(yè)的活力，希望通過本次疫情后產(chǎn)業(yè)發(fā)力和經(jīng)濟(jì)回升的需要，系統(tǒng)性、大力度改革政策體系：
一、土地供應(yīng)方面。建立對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)業(yè)務(wù)鼓勵政策，允許地方政府將產(chǎn)業(yè)用地與配套住宅用地"捆綁"供地；允許對特定投資招商對象設(shè)置定向掛牌條件；允許在全市土地指標(biāo)中統(tǒng)籌并優(yōu)先用于產(chǎn)業(yè)項目；允許經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與欠發(fā)達(dá)地區(qū)的政府間進(jìn)行土地指標(biāo)公開掛牌交易等等。
二、投資主體方面。首先，大力鼓勵地方政府改革城市投資平臺的功能、模式，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和城市運(yùn)營商的戰(zhàn)略定位進(jìn)行市場化大力度改革，以釋放長期以來體制弊端的約束，改變造城招商不專業(yè)，創(chuàng)業(yè)干事效率低下，政府融資平臺功能喪失，且全國性平臺企業(yè)嚴(yán)重虧損的局面。其次，大力鼓勵傳統(tǒng)開發(fā)商、央企基建商轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、城市片區(qū)運(yùn)營商，既解決社會企業(yè)投資市場不足問題，也解決地方政府迫切需要的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、項目資金、團(tuán)隊能力等問題。第三，允許地方政府與社會化資本共同搭建"混合所有制"園區(qū)投資開發(fā)平臺，并通過參股方式有效監(jiān)督的前提下，通過PPP、BOT、BOO等財務(wù)模型以"政府購買服務(wù)"方式實(shí)現(xiàn)政企合作，可以購買該平臺產(chǎn)業(yè)園區(qū)、片區(qū)開發(fā)在規(guī)劃策劃、項目融資、基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商、園區(qū)運(yùn)營等等專業(yè)化、模塊化、平臺化的若干服務(wù)。最后，針對發(fā)展產(chǎn)業(yè)的各類投資開發(fā)平臺企業(yè)（包括政府政策性平臺、社會化平臺）給予全國統(tǒng)一的公平待遇和系列政策優(yōu)惠扶持，比如企業(yè)所得稅參照高新技術(shù)企業(yè)減免，所投資項目融資貸款發(fā)放快速審批且有中央政府財政專項貼息等。
三、經(jīng)營環(huán)境方面。首先要認(rèn)識到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市運(yùn)營是有利于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市配套協(xié)調(diào)、高質(zhì)量發(fā)展的新型業(yè)務(wù)，各級政府應(yīng)該予以認(rèn)可、支持。其次，應(yīng)該將這些新型企業(yè)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商予以區(qū)別對待，除了前述的土地保障供應(yīng)、投資主體改革、項目融資支持以外，還應(yīng)該給予企業(yè)生產(chǎn)、銷售活動方面諸多的差異化政策支持。包括，園區(qū)物業(yè)產(chǎn)品有條件的對外銷售，園區(qū)配套的住宅可以對輸入型產(chǎn)業(yè)人口銷售（不受限購、限貸等）等，在產(chǎn)業(yè)新區(qū)而非城市核心區(qū)更應(yīng)該鼓勵產(chǎn)業(yè)、生活的資源、要素快速交易聚集。
房訊網(wǎng)：疫情之下，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場機(jī)遇和展望？
郭瑩輝：本次疫情對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商也是重大的戰(zhàn)略調(diào)整機(jī)遇，抓住有限的政策窗口期重塑商業(yè)模式，找準(zhǔn)市場切口渡過生存難關(guān)。
本次疫情既是對國家戰(zhàn)略安全的警示、國家應(yīng)急體系建設(shè)的檢驗(yàn)、城鄉(xiāng)行政治理水平的大考，也是國家在人民百姓衛(wèi)生、健康等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃布局、投資建設(shè)的重新審視和政策調(diào)整，對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有著積極的意義和市場機(jī)遇：
一、生物科技園區(qū)建設(shè)機(jī)會。黨中央首先敏銳的認(rèn)識到本意新冠病毒的巨大的爆發(fā)性和破壞性，及時提出"將生物安全納入國家安全體系"，其后，必將在全國性建立更加安全、可靠的國家級重點(diǎn)生物研究實(shí)驗(yàn)室；在基因檢測、疫苗研發(fā)、球蛋白與人造血漿生物制品等藥品研發(fā)領(lǐng)域加大投資和激勵政策；在生物醫(yī)藥高科技人才培養(yǎng)會更加積極；在國家應(yīng)急系統(tǒng)、軍事戰(zhàn)備物資的政府采購方面加大儲備。。。這些利好因素將會積極促進(jìn)地方政府、科研院所、社會投資等方面積極參與到生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中，包括生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，以及園區(qū)內(nèi)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室建設(shè)、科技企業(yè)研發(fā)和成果孵化等。
對于從事生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)策劃規(guī)劃、載體建設(shè)、招商運(yùn)營、成果孵化等業(yè)務(wù)的專業(yè)園區(qū)投資與運(yùn)營企業(yè)將是重大的政策利好和長期而巨大的市場機(jī)會。
二、智能家居、智能樓宇與智慧園區(qū)的機(jī)會。本次疫情將十幾億人禁足在家里長達(dá)月余，再次喚醒百姓對家庭的功能的認(rèn)知和智能家居的新需求。原來廚房內(nèi)幾乎淪為擺設(shè)品的洗碗機(jī)、消毒柜、電烤箱、微波爐、廚房電視等一下子成為主人居家生活的必需品，孩子居家上網(wǎng)課的需要居然能把華為平板電腦買斷貨！在加上家長居家遠(yuǎn)程辦公，對家庭5G無線網(wǎng)絡(luò)及其軟硬件的更新?lián)Q代產(chǎn)生巨大需求。開發(fā)商線上售房和裝修公司VR全屋裝修軟件系統(tǒng)等又催生了產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用。寫字樓、產(chǎn)業(yè)園對于流行病監(jiān)測系統(tǒng)上線也許會成為國家對公共建筑的常態(tài)化要求，涉及到中央空調(diào)的過濾升級、無接觸測溫設(shè)備、大數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)、配套食堂與零售等無人化等，將會集成人工智能-大數(shù)據(jù)-機(jī)器人等高科技產(chǎn)品協(xié)同以滿足全新的應(yīng)用場景。
三、康養(yǎng)地產(chǎn)和科技住宅的機(jī)會。 如同2003年非典后北京及全國對低密度、健康型房地產(chǎn)市場刺激一樣，本次疫情過后將對百姓的生活方式、置業(yè)偏好、投資理念發(fā)生重大的改變。比如，郊區(qū)型花園式養(yǎng)老住宅項目、健康管理中心商業(yè)設(shè)施項目、恒溫恒濕恒氧等高科技健康住宅項目等具體的房地產(chǎn)細(xì)分產(chǎn)品將是重大的市場機(jī)會，同時，百姓對于縮短通勤距離的產(chǎn)城融合工作與居住理念、以房養(yǎng)老的投資與生活理念等，都會對居住工作模式、城市配套服務(wù)功能等房地產(chǎn)開發(fā)、區(qū)域規(guī)劃與城市設(shè)計等提出新的要求，這些都是相關(guān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的重大商機(jī)。
以上有關(guān)疫情對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的影響分析以及政策建議，僅供政府領(lǐng)導(dǎo)、專家學(xué)者、行業(yè)同仁交流探討，歡迎批評指正。更多詳情請關(guān)注微信公眾號"中科產(chǎn)城"。
來源：房訊網(wǎng)
