受新型冠狀病毒疫情影響，春節(jié)假期延長(zhǎng)至2月2日，多地復(fù)工時(shí)間不早于2月10日。目前各地售樓處均處于關(guān)閉狀態(tài)，對(duì)房企成交的影響逐漸凸顯。
短期影響不可避免
1月31日，房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)稱(chēng)，2020年1月，百?gòu)?qiáng)房企單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益口徑銷(xiāo)售金額4262.2億元，整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低16.2%。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與春節(jié)疊加疫情影響有關(guān)。和2019年春節(jié)所在月比較，2020年春節(jié)月中，百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷(xiāo)售減少約200億元。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2019年春節(jié)當(dāng)月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售總額為4463.8億元，同比下降11%，環(huán)比下降23%。
2020年春節(jié)期間，在疫情被證實(shí)可以“人傳人”之后，全國(guó)各省份相繼采取應(yīng)急措施。1月26日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)倡議，房企應(yīng)暫停售樓處銷(xiāo)售活動(dòng)，嚴(yán)防疫情擴(kuò)散。此后，湖南、江西、廣東、海南、黑龍江等多個(gè)省份紛紛發(fā)文，要求暫停線(xiàn)下售樓。這導(dǎo)致自2019年開(kāi)始的返鄉(xiāng)置業(yè)潮降溫情況更加顯著。
“現(xiàn)在企業(yè)的具體開(kāi)復(fù)工時(shí)間掌握在政府手里，具體還要看疫情發(fā)展的態(tài)勢(shì)。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。
疫情影響項(xiàng)目交付和開(kāi)工節(jié)奏，進(jìn)而影響房企新增供應(yīng)和銷(xiāo)售。“房地產(chǎn)公司的施工隊(duì)短時(shí)間內(nèi)無(wú)法施工，就需要多繳付一個(gè)月的員工成本，最重要的是基于目前這種氣氛，國(guó)內(nèi)的發(fā)債和海外發(fā)債比以前更難。”匯生國(guó)際融資總裁和協(xié)縱策略管理集團(tuán)前創(chuàng)始人黃立沖表示。
多位業(yè)內(nèi)人士拿此次疫情影響與2003年的非典做比較。2003年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段，GDP增速保持在9%以上。房地產(chǎn)處于市場(chǎng)化發(fā)展的起步階段，市場(chǎng)規(guī)模較小，增長(zhǎng)得迅速。整個(gè)房地產(chǎn)政策環(huán)境較為寬松。就在當(dāng)年8月，國(guó)務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
“2003年的SARS，對(duì)經(jīng)濟(jì)、全國(guó)樓市和疫情比較重的區(qū)域的影響，無(wú)論是調(diào)整的深度還是調(diào)整的時(shí)間都不是很長(zhǎng)，主要還是集中在疫情暴發(fā)的3月和4月，整體的影響是比較有限的�！敝兄秆芯吭菏袌�(chǎng)研究總監(jiān)曹晶晶表示。
而今天的房地產(chǎn)規(guī)模與當(dāng)年已不可同日而語(yǔ)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從1999年到2009年商品房的銷(xiāo)售面積復(fù)合增速達(dá)到了20%以上，2019年銷(xiāo)售面積17.2億平方米，達(dá)到了2003年的5.1倍，銷(xiāo)售金額也是2003年的20倍以上。百億規(guī)模房企達(dá)到了152家，千億規(guī)模房企達(dá)到了36家，大型企業(yè)在市場(chǎng)的體量比較突出，并且很多企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)的策略。
“在這種情況下，部分企業(yè)面臨著資金回籠、現(xiàn)金流吃緊的壓力，這對(duì)我們整個(gè)行業(yè)帶來(lái)了一定的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。短期的市場(chǎng)調(diào)整是不可避免的�！辈芫ЬЭ偨Y(jié)道。
疫情影響持續(xù)多久？
疫情之下，房企的營(yíng)銷(xiāo)必定會(huì)受到影響，這也是不少企業(yè)意料之中的事�！安恍抑械娜f(wàn)幸是，1~2月份原本就是一個(gè)淡季，影響不會(huì)特別的顯著�！睒I(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)道。
為此，目前諸多房企已改變營(yíng)銷(xiāo)方式，加大線(xiàn)上銷(xiāo)售渠道的推廣力度。根據(jù)中指研究院一個(gè)3000份的線(xiàn)上調(diào)查，49%的網(wǎng)友表示，在春節(jié)以及接下來(lái)的幾個(gè)月有購(gòu)房的影響，整體的需求都在，然而因?yàn)檫@個(gè)疫情的影響，推遲購(gòu)房的比例達(dá)到了70%。參與調(diào)研的網(wǎng)友有43%的人，通過(guò)線(xiàn)上的網(wǎng)上售樓處看房。但這種方式對(duì)整體成交量影響幾何，仍待2月份的數(shù)據(jù)檢驗(yàn)。
眼下，疫情對(duì)樓市的影響會(huì)持續(xù)多久是業(yè)內(nèi)關(guān)心的重點(diǎn)�！耙獜囊咔檎w的發(fā)展情況綜合考慮和判斷。如果2月疫情能夠得到控制，與此同時(shí)，我們要考慮到線(xiàn)下的售樓處可能還需要一段時(shí)間才能開(kāi)放，綜合來(lái)看，我認(rèn)為會(huì)延續(xù)到一季度，市場(chǎng)也會(huì)在二季度有一個(gè)逐步的恢復(fù)過(guò)程，這個(gè)是從調(diào)整的持續(xù)時(shí)間上來(lái)看的。”曹晶晶表示。
具體到不同類(lèi)型城市，曹晶晶認(rèn)為，三四線(xiàn)城市錯(cuò)過(guò)了這個(gè)返鄉(xiāng)置業(yè)潮之后，后續(xù)去庫(kù)存壓力會(huì)更大；而一二線(xiàn)城市市場(chǎng)則會(huì)更旺盛，恢復(fù)得也比較快，因?yàn)樾枨笾皇茄舆t了。
對(duì)于房企而言，房地產(chǎn)的監(jiān)管政策是否會(huì)因此次疫情而有所放松？在中指控股CEO黃瑜看來(lái)：“在疫情之前，無(wú)論是市場(chǎng)還是政策層面普遍認(rèn)為‘三穩(wěn)’和‘房住不炒’的大方向不會(huì)有變化。在疫情之后，我們認(rèn)為可能會(huì)在‘因城施策’方面有不同程度的靈活性政策�！�
2月2日下午，央行發(fā)布公告，為維護(hù)疫情防控特殊時(shí)期銀行體系流動(dòng)性合理充裕和貨幣市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，2020年2月3日將開(kāi)展1.2萬(wàn)億元公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作投放資金，確保流動(dòng)性充足供應(yīng)，銀行體系整體流動(dòng)性比去年同期多9000億元。
“這一輪所釋放出的1.2萬(wàn)億元，跟去年同期比增長(zhǎng)了9000億元，從量上來(lái)看體現(xiàn)出來(lái)的是寬松態(tài)勢(shì)�！秉S瑜指出。
“融資應(yīng)該會(huì)有所改善，但整體流動(dòng)性仍待觀察�！币晃籘OP10民營(yíng)房企負(fù)責(zé)融資的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。
當(dāng)下，保持現(xiàn)金流充裕對(duì)房企來(lái)講是第一位的。“保留盡量多的資金，延遲其他款項(xiàng)的支付，保證企業(yè)生存資金鏈不斷裂為首要任務(wù)，今年減少投資項(xiàng)目和投資性現(xiàn)金流的支出，多做增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流的動(dòng)作。”黃立沖建議。
中指研究企業(yè)研發(fā)中心總經(jīng)理白彥軍認(rèn)為，在土地投資上，各企業(yè)應(yīng)該視各自情況而定。“對(duì)于一些資金充裕的國(guó)有企業(yè)，在一二線(xiàn)重點(diǎn)城市可以積極一些。而對(duì)于短期資金有壓力的企業(yè)來(lái)講，今年應(yīng)避開(kāi)一些三四線(xiàn)城市，選擇變現(xiàn)能力比較大的一二線(xiàn)城市進(jìn)行捕獲�！�
據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，2020年房地產(chǎn)境內(nèi)債到期量為4316億元，下半年開(kāi)始進(jìn)入償債高峰期，連續(xù)6個(gè)季度到期量超過(guò)1200億元。而海外債方面，Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年房企海外債到期規(guī)模為297.86億美元。從去年下半年房企融資收緊之后，就有部分高息高額舉債擴(kuò)張的企業(yè)資金鏈承壓。而現(xiàn)在疊加疫情影響，一批根基不穩(wěn)的房企或面臨淘汰。
“我們?cè)鲞^(guò)統(tǒng)計(jì)，2016年至今，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市成交的1000多個(gè)高價(jià)地中，截至2019年末只有307個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，占比不到30%，七成以上的地王項(xiàng)目沉淀在開(kāi)發(fā)商手中，尤其是疫情之后，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈形成了更大的壓力�！卑讖┸姳硎�。
而從房?jī)r(jià)來(lái)看，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，1月份全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市商品房均價(jià)上漲0.27%，同比上漲3.39%，市場(chǎng)的表現(xiàn)總體平穩(wěn)。但多位業(yè)內(nèi)人士指出，后續(xù)不排除企業(yè)采取以?xún)r(jià)換量的策略。
“我覺(jué)得這次輿論影響大于實(shí)際影響，預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)到五一前后。”某央企北京區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總向記者說(shuō)道。
來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng) 吳靜 盧志坤
