房訊網(wǎng)訊 一場(chǎng)突如其來(lái)的新冠肺炎牽動(dòng)著全國(guó)人民的心，更給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和企業(yè)帶來(lái)了許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時(shí)也蘊(yùn)含著新的商業(yè)機(jī)遇。

　　疫情發(fā)生以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)受阻業(yè)績(jī)停滯。疫情之下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)會(huì)產(chǎn)生多大的影響和沖擊？商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)和反思？對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有何預(yù)測(cè)和展望？

　　為此，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)聯(lián)合發(fā)起新商辦50人專題采訪行動(dòng)，邀請(qǐng)50位行業(yè)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)、商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和代理機(jī)構(gòu)展開(kāi)專題采訪，圍繞疫情應(yīng)對(duì)、營(yíng)銷創(chuàng)新、預(yù)測(cè)展望等為商業(yè)辦公行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見(jiàn)。

　　3月11日，針對(duì)疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的影響反思、應(yīng)對(duì)建議、預(yù)測(cè)展望等問(wèn)題，房訊網(wǎng)采訪了大悅城控股北京大區(qū)副總經(jīng)理余佳。

大悅城控股北京大區(qū)副總經(jīng)理 余佳

　　房訊網(wǎng)：疫情過(guò)程中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)、企業(yè)影響和沖擊？

　　余佳：由于商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展很大程度上是依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)作為支柱產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也影響著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此這次疫情對(duì)于寫字樓及產(chǎn)業(yè)園的影響還是比較令人關(guān)注的。

　　首先說(shuō)這次疫情的特點(diǎn)：范圍廣、威力大，潛伏期長(zhǎng)。從宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看在一季度對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響非常嚴(yán)重，尤其是中小企業(yè)面臨很嚴(yán)峻的現(xiàn)金流問(wèn)題。我們對(duì)比2003年的非典就可以發(fā)現(xiàn)，我們和03年的非典疫情有相似的地方，也有不同。首先，2003年的非典對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響主要反映在二季度，在三季度之后隨著疫情消退經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)。2003年二季度實(shí)際GDP增速?gòu)?1.1%回落至9.1%，名義GDP增速?gòu)?3.4%回落至11.5%，而其中第一產(chǎn)業(yè)受到的影響較小，二三產(chǎn)業(yè)受到的影響較大。在疫情消退后，一二產(chǎn)業(yè)都迅速恢復(fù)，但第三產(chǎn)業(yè)的恢復(fù)速度相對(duì)緩慢。和2003年不同的是，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于下行周期，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看相比于03年，第三產(chǎn)業(yè)占比上升，而第三產(chǎn)業(yè)在疫情期間同時(shí)受供給和需求兩方面壓制，在疫情消退后恢復(fù)的速度也是最慢的。加之本輪疫情的傳播性遠(yuǎn)高于03年非典，加之本輪疫情中出現(xiàn)了大量封城、封小區(qū)、停止公共交通等現(xiàn)象，絕大部分的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)已經(jīng)處于停擺的狀態(tài)，使得復(fù)工進(jìn)度更加緩慢，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響也更加明顯。

　　在這個(gè)大的宏觀經(jīng)濟(jì)和政策背景下，寫字樓及產(chǎn)業(yè)園區(qū)雖然影響不如商業(yè)明顯和劇烈，但由于大量寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的用戶很多都是中小企業(yè)，因此也會(huì)有一定影響。而受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，本次疫情也會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)加劇寫字樓及產(chǎn)業(yè)園租金的降低以及空置率的升高，更多的有換租、擴(kuò)租需求的企業(yè)也會(huì)因?yàn)檫@次疫情變得更加謹(jǐn)慎和保守。同時(shí)由于免租、補(bǔ)貼政策的影響，房企的收入再次受到挑戰(zhàn)。

　　在產(chǎn)業(yè)方面，大量第三產(chǎn)業(yè)、部分制造業(yè)，如影視傳媒、交通運(yùn)輸、餐飲旅游等等服務(wù)行業(yè)收到影響也很大。不過(guò)有受影響的行業(yè)也就有利好的行業(yè)，此次疫情是生物醫(yī)藥行業(yè)更加被重視起來(lái)，同時(shí)電商、電競(jìng)、在線服務(wù)等行業(yè)也被疫情加速了發(fā)展速度。

　　房訊網(wǎng)：疫情過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)從業(yè)者的應(yīng)對(duì)和反思？

　　余佳：去年國(guó)家提出一個(gè)"六穩(wěn)"政策，而其中的穩(wěn)就業(yè)主要就是說(shuō)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而穩(wěn)金融對(duì)我們來(lái)說(shuō)，原有的依靠地方政府和土地財(cái)政制造營(yíng)收的方式很多都不適合了，今年更重要的是開(kāi)發(fā)模式的選擇，已經(jīng)不能再依靠地方債了，急需一些創(chuàng)新。除此之外，應(yīng)對(duì)此次疫情，國(guó)家也會(huì)出臺(tái)各種激勵(lì)政策，在財(cái)政政策中，國(guó)債會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大赤字，繼續(xù)基建拉動(dòng)。而貨幣政策總體還是穩(wěn)健的態(tài)勢(shì)、合理充裕保障債務(wù)鏈條不崩斷。

　　在此宏觀政策下，各地區(qū)也相繼出臺(tái)了一些"穩(wěn)樓市、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境"的政策，旨在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)。但此次出臺(tái)的樓市政策，也只是給房企紓困，加快房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，并不是樓市松綁的信號(hào)。

　　作為寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，相比起"吃好"可能更重要的是"吃飽"。通過(guò)此次疫情可以發(fā)現(xiàn)受影響最大的企業(yè)主要有以下特點(diǎn)：金融杠桿較大、負(fù)債率較高、現(xiàn)金流比較少且需要快周轉(zhuǎn)的企業(yè)。在將近4個(gè)月的疫情影響下，現(xiàn)金流反而成為一個(gè)企業(yè)能否活下去的重要考量指標(biāo)。在此背景下，企業(yè)更應(yīng)該優(yōu)化經(jīng)營(yíng)方式。首先需要穩(wěn)定目前租賃客戶和入園企業(yè)的黏度，加強(qiáng)客戶溝通，盡量減少空置面積，爭(zhēng)取更多的利潤(rùn)。同時(shí)產(chǎn)業(yè)園也需要針對(duì)疫情對(duì)于行業(yè)的影響適當(dāng)調(diào)整招商方向，對(duì)于園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)適當(dāng)扶植的同時(shí)，對(duì)利好行業(yè)也需要加快招商策略調(diào)整。

　　隨著企業(yè)陸續(xù)開(kāi)始復(fù)工，復(fù)工的保障措施也成為當(dāng)下需重點(diǎn)關(guān)注的措施。除原有基礎(chǔ)物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)外，寫字樓的消毒、清潔工作以及體溫檢測(cè)等物業(yè)管理變得非常重要。另外疫情期間對(duì)于密閉環(huán)境的通風(fēng)和寫字樓/產(chǎn)業(yè)園整體的新風(fēng)系統(tǒng)會(huì)更加關(guān)注，在這里也建議寫字樓盡量采用末端循環(huán)系統(tǒng)采用風(fēng)機(jī)盤管+新風(fēng)，或全空氣系統(tǒng)，避免風(fēng)道串風(fēng)。

　　房訊網(wǎng)：疫情過(guò)程中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)和展望

　　余佳：此次疫情對(duì)于寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)短期內(nèi)會(huì)有一定影響，但長(zhǎng)期影響更多不在于經(jīng)營(yíng)上，而是運(yùn)營(yíng)以及模式上的變化。

　　寫字樓方面由于疫情影響，很多人被迫施行了近兩個(gè)月的"居家辦公"模式，這種模式無(wú)疑加速了線上辦公的進(jìn)程。據(jù)百度大數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去兩周內(nèi)"遠(yuǎn)程工作"及相關(guān)內(nèi)容的關(guān)鍵詞搜索激增了625%，是否聯(lián)合辦公，租賃工位的模式很可能會(huì)再次興起。而在運(yùn)營(yíng)管理方面，"健康"成為了企業(yè)及員工在選擇辦公地點(diǎn)時(shí)勢(shì)必會(huì)關(guān)注的問(wèn)題之一。而寫字樓的智能化管理及運(yùn)營(yíng)，如智能物業(yè)管理系統(tǒng)（IPMS），非接觸式IC卡、智能會(huì)議系統(tǒng)、自助訪客系統(tǒng)等都會(huì)成為寫字樓業(yè)主以及運(yùn)營(yíng)商重點(diǎn)關(guān)注和升級(jí)的內(nèi)容。

　　而在產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)管理上，行業(yè)的變化是我們需要首先高度重視的問(wèn)題之一。尤其如生物醫(yī)藥、線上服務(wù)等利好行業(yè)，短期內(nèi)會(huì)受到各方資本的關(guān)注與投資，而政策上也會(huì)更加重視并制定更詳細(xì)的發(fā)展政策。另外由于疫情的影響，讓大家有機(jī)會(huì)重新審視健康和家庭的重要性，對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)以及家庭互動(dòng)相關(guān)的服務(wù)行業(yè)也會(huì)有新的發(fā)展機(jī)會(huì)。這些都是我們可以重點(diǎn)關(guān)注的招商行業(yè)。此外網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)也是可以著重關(guān)注一下的行業(yè)，這個(gè)行業(yè)隨著近幾年發(fā)展速度的飛速上漲，未來(lái)可能會(huì)帶動(dòng)更多行業(yè)的變革。

　　最后還需要提到的一點(diǎn)是，此次疫情無(wú)疑加速了線上營(yíng)銷、線上服務(wù)的發(fā)展，這對(duì)于傳統(tǒng)營(yíng)銷和招商都是一次變革。產(chǎn)業(yè)最重要的就是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)招商。那么招商和運(yùn)營(yíng)最好的模式就是大數(shù)據(jù)的積累和明確客戶需求的定制化運(yùn)營(yíng)。而在疫情影響下，我們的招商模式也有變化。其中除傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)集群招商、利用龍頭企業(yè)配套和關(guān)聯(lián)的方式進(jìn)行招商以外，互聯(lián)網(wǎng)招商、短視頻營(yíng)銷、大數(shù)據(jù)招商等等也是可以嘗試的新方法。

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