房訊網(wǎng)訊 一場(chǎng)突如其來(lái)的新冠肺炎牽動(dòng)著全國(guó)人民的心，更給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和企業(yè)帶來(lái)了許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時(shí)也蘊(yùn)含著新的商業(yè)機(jī)遇。
新冠肺炎疫情發(fā)生以來(lái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)受阻業(yè)績(jī)停滯。
疫情之下，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生多大的影響和沖擊？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)和反思？對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有何預(yù)測(cè)和展望？
為此，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)聯(lián)合發(fā)起新園區(qū)50人專題采訪行動(dòng)，邀請(qǐng)50位行業(yè)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)、商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和代理機(jī)構(gòu)展開(kāi)專題采訪，圍繞疫情應(yīng)對(duì)、營(yíng)銷創(chuàng)新、預(yù)測(cè)展望等為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見(jiàn)。
3月6日，針對(duì)疫情對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)園、城市片區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的行業(yè)影響、政策建議、企業(yè)機(jī)遇等問(wèn)題，房訊網(wǎng)采訪了億達(dá)中國(guó)高級(jí)副總裁于大海。
億達(dá)中國(guó)高級(jí)副總裁 于大海
房訊網(wǎng)：疫情過(guò)程中，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)、企業(yè)影響和沖擊？
于大海：我首先談一談疫情對(duì)產(chǎn)城的影響和政策的預(yù)判。新冠肺炎較非典具有傳播性高、速度快、范圍廣、隱蔽性強(qiáng)這樣一些特點(diǎn)，是否會(huì)出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間更久、影響面更大的局面尚不可知。當(dāng)中國(guó)的疫情防控出現(xiàn)穩(wěn)定的跡象，疫情又在全球多個(gè)國(guó)家出現(xiàn)蔓延。與十七年前相比，地球村上的每個(gè)成員都更難以獨(dú)善其身，疫情對(duì)全球的衛(wèi)生安全、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乃至于政治平衡等方面的長(zhǎng)期影響值得關(guān)注。國(guó)際貨幣基金組織預(yù)計(jì)，如果疫情盡快結(jié)束，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將迅速反彈，若疫情長(zhǎng)期持續(xù)，將會(huì)導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩加劇，對(duì)全球也將造成更大的影響。
具體談到對(duì)產(chǎn)城的影響，我想分三個(gè)方面：
一、對(duì)在建項(xiàng)目，我們看到許多地方，在農(nóng)民工的返程、抵達(dá)項(xiàng)目地后的隔離、施工材料的供應(yīng)，因降低工作和居住密度而產(chǎn)生的成本和費(fèi)用增加等方面都普遍存在一些困難和問(wèn)題。未來(lái)一個(gè)月，如果疫情能夠有所好轉(zhuǎn)，以上這些問(wèn)題才有可能得到改觀，對(duì)于在建項(xiàng)目，我對(duì)工期影響的判斷，應(yīng)該在兩個(gè)月以上。
第二是對(duì)于在招商項(xiàng)目，影響非常大。產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同于普通住宅，線上推廣、談判對(duì)接和促進(jìn)成交的難度更大。意向客戶購(gòu)置辦公樓宇的信心和支付能力都將受到影響，一些前期招商質(zhì)量不高的合同可能出現(xiàn)違約�？傮w看，疫情對(duì)招商的影響，可能會(huì)大于對(duì)工期的影響。
第三方面就是對(duì)于已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，首先體現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)方和物業(yè)方在投入運(yùn)維成本增加這方面所產(chǎn)生的壓力。以億達(dá)服務(wù)集團(tuán)為例，每天在全國(guó)所有項(xiàng)目投入的防護(hù)消耗物資大約在10萬(wàn)元以上，對(duì)于疫情中心區(qū)的項(xiàng)目，以及高鐵、機(jī)場(chǎng)等特殊服務(wù)項(xiàng)目的在崗人員，還要給予額外的補(bǔ)貼，截至目前，補(bǔ)貼發(fā)放已經(jīng)超過(guò)1000萬(wàn)元。這樣的成本增加，對(duì)于一些中小型的產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)是個(gè)不小的壓力。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，負(fù)責(zé)任的企業(yè)在疫情當(dāng)中這種資金的投入以及科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芸�，將�?huì)換來(lái)業(yè)主和租戶的信任與好感。我也借此機(jī)會(huì)呼吁全行業(yè)共同克服困難，繼續(xù)加大投入，為整個(gè)疫情的防控、為地方、為我們眾多的服務(wù)對(duì)象，真正負(fù)起責(zé)任、做出貢獻(xiàn)。另一方面，一段時(shí)間以來(lái)的延遲開(kāi)工和經(jīng)濟(jì)的停擺，對(duì)企業(yè)客戶產(chǎn)生較大影響，一些以中小型企業(yè)客戶為主的園區(qū)，可能會(huì)出現(xiàn)階段性的減租和退租潮。
盡管國(guó)家針對(duì)這次疫情已經(jīng)出臺(tái)了一系列穩(wěn)投資、穩(wěn)就業(yè)的金融和財(cái)政政策，但是考慮到政策落地并收取效果會(huì)有一定的遲滯性，一方面我們希望政府要加大加快政策實(shí)施的力度和速度，另一方面要精準(zhǔn)施策，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的基本組成細(xì)胞也就是企業(yè)，給予切實(shí)有效的支持和幫助。
這次疫情作為重大的公共衛(wèi)生事件，對(duì)全社會(huì)的普遍影響和短期負(fù)面沖擊是客觀存在的。自力更生、自救紓困是我們絕大多數(shù)企業(yè)要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。當(dāng)然我們也寄望于在二季度疫情形勢(shì)能夠得到根本好轉(zhuǎn)，我們的企業(yè)客戶和我們一道趕工加班、補(bǔ)救損失的局面早日到來(lái)。
房訊網(wǎng)：疫情過(guò)程中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)從業(yè)者的應(yīng)對(duì)和反思？
于大海：我想結(jié)合億達(dá)中國(guó)的實(shí)際情況對(duì)如何積極應(yīng)對(duì)疫情的沖擊作以介紹。
億達(dá)中國(guó)在22年前就成功轉(zhuǎn)型為專業(yè)的產(chǎn)城融合開(kāi)發(fā)商和產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商。項(xiàng)目廣泛布局于京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和中西部，已經(jīng)在全國(guó)超過(guò)20個(gè)一線和二線省會(huì)城市，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)了40余個(gè)商務(wù)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)面積超過(guò)1200萬(wàn)方。這次疫情對(duì)億達(dá)中國(guó)的園區(qū)是一次嚴(yán)峻的考驗(yàn)，我們的經(jīng)驗(yàn)和做法，可以歸納為以下三點(diǎn)：
一是判斷準(zhǔn)、反應(yīng)快、布局早。我們?cè)?月20日就制定和下達(dá)了第一輪的防控工作方案和通知，并全面啟動(dòng)了物資保障措施。
二是統(tǒng)一思想、統(tǒng)一步調(diào)、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。成立了疫情應(yīng)急指揮部，組織全員開(kāi)展專項(xiàng)培訓(xùn)，建立全國(guó)統(tǒng)一的防控標(biāo)準(zhǔn)，加大檢查督導(dǎo)，開(kāi)展強(qiáng)力宣傳。
三是緊密配合、依靠政府。形成政府、街道、社區(qū)三級(jí)聯(lián)動(dòng)，廣泛發(fā)動(dòng)業(yè)主和客戶齊心配合，形成高于國(guó)家和地方政府要求的防控手段和局面。
舉兩個(gè)具體的案例：一是大連軟件園。大連軟件園是目前中國(guó)國(guó)際化色彩最為濃厚的專業(yè)軟件園區(qū)，已經(jīng)成為諸多跨國(guó)企業(yè)重要的全球業(yè)務(wù)實(shí)施和交付中心，這種特殊性就決定了大連軟件園是全年無(wú)休的24小時(shí)無(wú)間斷的園區(qū)，即便是在正式復(fù)工前的春節(jié)期間，也有近萬(wàn)人在正常工作。對(duì)于承載著幾萬(wàn)名從業(yè)者和包括70多家世界500強(qiáng)企業(yè)在內(nèi)的數(shù)百家企業(yè)的大連軟件園來(lái)說(shuō)，防疫期間的復(fù)工絕對(duì)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的時(shí)間點(diǎn)，它是一個(gè)比較復(fù)雜的綜合性進(jìn)程，我們既不能一刀切地影響園區(qū)企業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)，也不能一擁而上、聽(tīng)之任之，帶來(lái)安全隱患。我們與園區(qū)企業(yè)客戶一道探索出了彈性工時(shí)、錯(cuò)崗上班、輪流到崗、遠(yuǎn)程辦公、變通考勤方式等有效方法。率先引進(jìn)了測(cè)溫門，和園區(qū)餐飲配套商家共同研究制定特殊的供餐方案，園區(qū)工會(huì)推出班車方案，為園區(qū)從業(yè)者提供公共交通以外的出行選擇。應(yīng)該說(shuō)整個(gè)工作的重點(diǎn)是在疫情防控和保障企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)之間尋求合理的平衡點(diǎn)。
第二是身處疫情中心的武漢軟件新城。武漢軟件新城已經(jīng)集聚了110多家包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的軟件研發(fā)和高科技企業(yè)，針對(duì)園區(qū)已經(jīng)形成了完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈和IT基礎(chǔ)設(shè)施完備的特點(diǎn)，武漢軟件新城聯(lián)合了園區(qū)企業(yè)共同成立了云復(fù)工聯(lián)盟，為信息技術(shù)類企業(yè)免費(fèi)開(kāi)放基礎(chǔ)技術(shù)支持，為企業(yè)定制硬件、技術(shù)體系和運(yùn)維管理培訓(xùn)，既節(jié)省了人力成本，共享了現(xiàn)有的平臺(tái)資源，還能為企業(yè)升級(jí)研發(fā)體系，優(yōu)化作業(yè)模式。同時(shí)線下重點(diǎn)布局智能防控，加速智慧園區(qū)升級(jí)，對(duì)公寓進(jìn)行智能化改造等。保生產(chǎn)、促發(fā)展，是抗疫最好的良藥。武漢軟件新城也將攜手園區(qū)企業(yè)共克時(shí)艱，準(zhǔn)備迎接隨時(shí)可能到來(lái)的復(fù)工潮。
億達(dá)中國(guó)位于北京、上海、深圳、鄭州、長(zhǎng)沙、合肥、成都、重慶等地的園區(qū)已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入到復(fù)工復(fù)產(chǎn)階段。通過(guò)扎實(shí)有效的工作，包括武漢項(xiàng)目在內(nèi)，沒(méi)有出現(xiàn)一例園區(qū)內(nèi)的確診病例。
在整個(gè)防疫期間，令我印象深刻的還有三點(diǎn)：
一是億達(dá)中國(guó)旗下的億達(dá)服務(wù)集團(tuán)。作為中物協(xié)的副會(huì)長(zhǎng)單位，全國(guó)物業(yè)百?gòu)?qiáng)的第18位，公司在管項(xiàng)目近千個(gè)，服務(wù)面積超過(guò)1億平方米，防疫壓力巨大。通過(guò)在全國(guó)率先引進(jìn)使用測(cè)溫門、機(jī)器人等技術(shù)手段，包括無(wú)差別的為客戶登門送菜和生活必須品等貼心服務(wù)，加之各級(jí)管理層和員工共同吃住在項(xiàng)目，嚴(yán)防死守，這些有效措施和手段取得了業(yè)主和客戶的信任和感動(dòng)。一些住宅項(xiàng)目的業(yè)主主動(dòng)預(yù)交物業(yè)費(fèi)，幫助物業(yè)公司緩解資金壓力。
二是我們的園區(qū)企業(yè)在克服自身困難的同時(shí)，積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。目前億達(dá)中國(guó)和入園企業(yè)客戶一道捐款捐物近億元。
三是已經(jīng)成功舉辦了25年的億達(dá)之聲新年音樂(lè)會(huì)，遍邀國(guó)際知名藝術(shù)團(tuán)體，在全國(guó)多地奉獻(xiàn)了百余場(chǎng)藝術(shù)精品。在這次疫情期間，歷年參演樂(lè)團(tuán)特別是曾經(jīng)到過(guò)武漢巡演的樂(lè)團(tuán)，比如德國(guó)哥廷根交響、捷克交響、烏克蘭國(guó)家交響、香港中樂(lè)團(tuán)等紛紛錄制并發(fā)來(lái)視頻，為武漢市民加油，聲援中國(guó)抗疫。
房訊網(wǎng)：疫情過(guò)程中，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)和展望？
于大海：我想談?wù)勥@次疫情給我們帶來(lái)的思考。
第一點(diǎn)就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目拓展和企業(yè)客戶選址產(chǎn)生了更多維度。過(guò)去我們的重點(diǎn)關(guān)注在GDP、人口、教育資源、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)這些維度上，現(xiàn)在我們首要增加的是醫(yī)療發(fā)達(dá)程度，考量一個(gè)城市的醫(yī)療發(fā)達(dá)程度，主要是三甲醫(yī)院、百?gòu)?qiáng)醫(yī)院的數(shù)量，每千人的床位數(shù)和執(zhí)業(yè)醫(yī)師數(shù)量等。武漢的醫(yī)療資源雖然不及北、上、廣，但也位居二線城市最前列，高居中部城市的首位，在這次疫情當(dāng)中也捉襟見(jiàn)肘，一方面是疫情沖擊過(guò)大、過(guò)快，另一方面也引發(fā)社會(huì)各界對(duì)城市治理能力的思考。這也是我們要提到的第二個(gè)維度，就是法治文明和城市治理能力。從統(tǒng)計(jì)來(lái)看，2013年至今，始終保持在全國(guó)城市治理能力前20強(qiáng)的城市有北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、合肥、長(zhǎng)沙、成都、廈門等城市。企業(yè)客戶的選址要素除以上談到的幾點(diǎn)之外，在本次抗疫當(dāng)中表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感和專業(yè)水準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)商，也會(huì)得到客戶的信任和青睞。
第二點(diǎn)是地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的數(shù)字化進(jìn)程將會(huì)進(jìn)一步加快。這次疫情也使億達(dá)中國(guó)進(jìn)一步增強(qiáng)了對(duì)智慧城市、智慧園區(qū)方面持續(xù)投入的決心�；谖覀�20多年的園區(qū)運(yùn)營(yíng)理念和經(jīng)驗(yàn)，前年我們?cè)谏钲趯ｉT成立了易達(dá)云圖科技公司，其悉心打造的智慧資管平臺(tái)、物聯(lián)可視化平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)共享平臺(tái)、大數(shù)據(jù)可視化平臺(tái)，在這次抗疫中均發(fā)揮了重要作用。下步我們將對(duì)已建成的園區(qū)持續(xù)升級(jí)，對(duì)在建園區(qū)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的硬件投入和軟件配套，持續(xù)增強(qiáng)我們的線上服務(wù)能力。
第三點(diǎn)是低密度花園式的商務(wù)園區(qū)將會(huì)受到更多歡迎。這次疫情當(dāng)中，城市中心區(qū)的寫字樓由于高容積率、垂直交通單一依賴電梯、人流過(guò)于密集等原因使得防控難度極大。億達(dá)中國(guó)20多年來(lái)始終堅(jiān)持的"低密度、低容積率、低碳"的三低開(kāi)發(fā)理念將會(huì)更加符合疫后的客戶選址需求。
第四點(diǎn)是"健康"成為園區(qū)設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營(yíng)的重要考量。在這次疫情當(dāng)中，出現(xiàn)一個(gè)概念叫"免疫力是人的核心競(jìng)爭(zhēng)力"，對(duì)于園區(qū)來(lái)講也是同理。開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商及客戶不僅關(guān)注得房率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也會(huì)把更多的注意力轉(zhuǎn)移到"健康"這個(gè)要素上來(lái)，空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、垂直交通、公共區(qū)域、商業(yè)設(shè)施、餐飲配套等都需要運(yùn)用新理念和新技術(shù)加以改進(jìn)和提升。
第五點(diǎn)是先線上、后線下的招商模式將被廣泛采用。疫情來(lái)襲，傳統(tǒng)的行商招商、會(huì)議招商、活動(dòng)招商這些手段被瞬間叫停。之前高度重視并廣泛應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)、新媒體、自媒體進(jìn)行推廣的企業(yè)和項(xiàng)目，得以保持項(xiàng)目在市場(chǎng)上的熱度。剛才提到的易達(dá)云圖整合了我們?nèi)珖?guó)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，推出產(chǎn)業(yè)選址云服務(wù)平臺(tái)，進(jìn)一步升級(jí)億達(dá)傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)體系中全國(guó)客戶選址平臺(tái)的概念，打造線上產(chǎn)業(yè)資源與招商中心。同時(shí)要看到，園區(qū)產(chǎn)品由于交易頻次低、決策周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，也決定了實(shí)地考察和面對(duì)面的洽商是在疫情過(guò)后必須要補(bǔ)上的一課。
第六點(diǎn)是關(guān)注新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域一些市場(chǎng)機(jī)會(huì)。傳統(tǒng)行業(yè)在這次疫情中受沖擊較大，而新一代信息技術(shù)、智能制造、無(wú)人配送、在線教育與消費(fèi)、遠(yuǎn)程醫(yī)療等新興產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)出強(qiáng)大的成長(zhǎng)潛力。這些產(chǎn)業(yè)內(nèi)容的共同特點(diǎn)就是平時(shí)以便利消費(fèi)者為主，在特殊時(shí)期更加不可或缺。在疫中和疫后，這些企業(yè)和行業(yè)將會(huì)在業(yè)績(jī)和資本市場(chǎng)上有進(jìn)一步上佳表現(xiàn)，擴(kuò)大市場(chǎng)將是他們下一步的必然選擇，也是我們園區(qū)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注和爭(zhēng)奪的優(yōu)質(zhì)客戶資源。
在去年下半年出席的一些行業(yè)論壇上，在回答產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)時(shí)，我提出過(guò)兩個(gè)觀點(diǎn)：一是摒棄一味追求速度和規(guī)模的粗放增長(zhǎng)方式，讓不可再生的土地資源在產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮最大的價(jià)值；二是擺脫傳統(tǒng)租售模式的束縛，在長(zhǎng)期服務(wù)于客戶并在為客戶不斷創(chuàng)造價(jià)值的過(guò)程中尋求新的效益增長(zhǎng)點(diǎn)。經(jīng)過(guò)這一輪的疫情洗禮，整個(gè)行業(yè)將會(huì)進(jìn)入到一個(gè)加速洗牌和整理的階段。品牌、模式、服務(wù)等綜合實(shí)力將會(huì)促使部分企業(yè)加速發(fā)展，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，增強(qiáng)客戶粘性和產(chǎn)業(yè)聚集能力。我們的企業(yè)客戶也會(huì)隨著國(guó)家出臺(tái)一系列促進(jìn)產(chǎn)業(yè)恢復(fù)、轉(zhuǎn)型和發(fā)展的政策，煥發(fā)出新的生機(jī)和活力。
我本人很喜歡王維的一句詩(shī)："行到水窮處，坐看云起時(shí)" 。表面上看水勢(shì)已盡，實(shí)際是換了一種形態(tài)，云是水汽蒸騰的聚集，時(shí)機(jī)到了自然會(huì)變成雨落下來(lái)。
來(lái)源：房訊網(wǎng)
