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后疫情時代,西安寫字樓走向何方?
http://purcannacbdoil.com房訊網(wǎng)2020-4-28 10:19:29
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[提要]疫情對西安寫字樓市場的影響,主要體現(xiàn)在市場活躍度方面。據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示,一季度西安寫字樓市場新增供應(yīng)2個項(xiàng)目共11萬㎡。由于在疫情爆發(fā)期間,租賃活動受限,截至一季度末,西安優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量為0.9萬㎡,同比下降87%。

  近兩年,西安營商環(huán)境持續(xù)提升,新登記市場主體不斷增長,“寫字樓經(jīng)濟(jì)”正在西安占據(jù)越來越重要的位置。不過,疫情增加了經(jīng)濟(jì)不確定性,寫字樓市場亦遭受沖擊。那么在此影響下,寫字樓市場發(fā)生了哪些變化,未來什么樣的寫字樓產(chǎn)品會更受青睞?

  一季度寫字樓凈吸納量下降,小業(yè)主開始下調(diào)租金

  疫情增加了經(jīng)濟(jì)不確定性,寫字樓市場亦遭受沖擊?硕鹨豁(xiàng)針對一線城市600座甲級寫字樓的調(diào)研顯示,北上廣深作為國內(nèi)寫字樓市場標(biāo)桿,今年一季度有超過50%的寫字樓資產(chǎn)價值下降。這主要是由于部分租戶承租擴(kuò)租意愿削弱,到期不續(xù)租、甚至期內(nèi)退租概率提升。相對來說,那些下調(diào)了租金或去年四季度已簽約優(yōu)質(zhì)租戶的項(xiàng)目受沖擊較小。

  疫情對西安寫字樓市場的影響,主要體現(xiàn)在市場活躍度方面。據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示,一季度西安寫字樓市場新增供應(yīng)2個項(xiàng)目共11萬㎡,即:位于西安城北的正尚國際金融中心C座和D座。由于在疫情爆發(fā)期間,租賃活動受限,新租需求出現(xiàn)延期或暫時停滯,截至一季度末,西安優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量為0.9萬㎡,同比下降87%。

  寫字樓凈吸納量,反映出某個市場一段時期內(nèi)物業(yè)租賃凈增情況。凈吸納量走弱之下,西安寫字樓市場空置率環(huán)比上升1個百分點(diǎn),達(dá)到35%。市場需求削弱,一些小業(yè)主開始下調(diào)租金報價。一季度,西安優(yōu)質(zhì)寫字樓租金報價環(huán)比下降1.1%,每月每平方米87.6元。

  “在疫情背景下,今年一季度西安優(yōu)質(zhì)寫字樓成交量和價格有不同程度縮減和下調(diào),當(dāng)季成交更多來自存量及春節(jié)前收尾客戶。”世邦魏理仕西安顧問及交易服務(wù)辦公樓部主管孫奇表示,新增需求受疫情影響,出現(xiàn)延期或選址滯后,“預(yù)計(jì)將在第二和第三季度重啟!

  西安高新區(qū)某甲級寫字樓營業(yè)部負(fù)責(zé)人介紹,往年在新年返工后會有一個租賃小高峰,一些企業(yè)會有新的租賃計(jì)劃,今年受疫情影響,很多帶看難以兌現(xiàn),導(dǎo)致租賃市場比較平淡。近期有企業(yè)開始重新評估對辦公面積的需求,個別敏感的小企業(yè)租戶存在退租現(xiàn)象。

  有企業(yè)花近4億在西安買樓,這些行業(yè)辦公需求活躍

  盡管寫字樓租金走低,但一季度西安市場仍然產(chǎn)生大宗交易。一家教育培訓(xùn)類上市公司逆勢砸將近4億在西安買樓。

  中公教育2月26日晚公告稱,擬使用自有資金3.83億元購買陜西冠城·九鼎國際1號樓資產(chǎn),該建筑1-4層為商業(yè),5-18層為辦公,將主要用于陜西區(qū)域總部及綜合學(xué)習(xí)基地建設(shè)使用,總建筑面積為2.35萬平方米,位于西安市未央?yún)^(qū)文景路以西,鳳城四路以南。

  一位房產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示,一些大企業(yè)已開始恢復(fù)活躍,在西安市場尋找入手物業(yè)機(jī)會,安排勘察項(xiàng)目等,甚至借助視頻看標(biāo)的。據(jù)他了解,近期有一家大型互聯(lián)網(wǎng)公司在西安尋租辦公場地,主要用作短視頻業(yè)務(wù)基地,“眼下這個時期租賃成本比較低!

  世邦魏理仕的報告稱,分行業(yè)看,科技新媒體、房地產(chǎn)和商務(wù)服務(wù)是西安寫字樓市場的主要驅(qū)動力。其中,疫情期間持續(xù)活躍的在線教育,租賃需求在科技新媒體類企業(yè)中占比超過60%,并以新設(shè)立為主。租賃位置方面,這類企業(yè)更青睞市中心和高新。房地產(chǎn)企業(yè)的租賃需求主要集中在高新和城北,而這類企業(yè)的租賃目的中,新設(shè)立和搬遷升級各占一半。商務(wù)服務(wù)企業(yè)的租賃需求則以搬遷升級為主,選擇市中心和高新二期居多。

  結(jié)合市場環(huán)境和地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),這些行業(yè)辦公需求活躍,并不令人意外。在線教育是春節(jié)后逆增長代表,獲資本積極注入,單季行業(yè)融資達(dá)23起。

  全國性房企在西安市場加碼布局,持續(xù)推動辦公需求。商務(wù)服務(wù)業(yè),近年來在西安經(jīng)濟(jì)活動中比重不斷提高。4月18日,西安公布的第四次全國經(jīng)濟(jì)普查成果顯示,最近五年中,全市二產(chǎn)和三產(chǎn)法人單位增長198.7%,其中租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)占比13.1%,數(shù)量位居前三。

  去年西安新開“公司”88萬戶,內(nèi)資租戶改寫市場格局

  近幾年來,西安成為人才引進(jìn)的贏家。隨之而來的新成立和新落戶企業(yè),也讓西安寫字樓市場需求升溫。這部分需求到底有多可觀?

  西安市統(tǒng)計(jì)公報顯示,2019年西安新登記各類市場主體88.31萬戶,比上年增長62.6%。其中,新登記企業(yè)13.06萬戶,增長3.2%。

  “新成立公司的需求在這幾年表現(xiàn)搶眼!泵篮蒙钗纳搪醚芯吭涸洪L夏強(qiáng)表示,不少全國性企業(yè)在西安設(shè)立區(qū)域總部,還有企業(yè)升級、擴(kuò)張和搬遷等訴求。

  外來企業(yè)租戶正在改寫西安寫字樓市場的格局。據(jù)一項(xiàng)針對西安甲級辦公市場的住戶來源調(diào)查,有36%出自本地,有60%為陜西省以外內(nèi)資企業(yè),還有4%屬于外資企業(yè)。

  外來企業(yè)需求擴(kuò)張,疊加的是金融業(yè)租戶的旺盛需求。據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù),2019年西安寫字樓市場總體量達(dá)到594萬㎡,全年凈吸納量35.4萬㎡。金融業(yè)已成為西安寫字樓最大類租客,占到市場的22%;此外,依托西安政策支持及良好的本地教育資源,科技新媒體、教育培訓(xùn)、房地產(chǎn)等行業(yè)因此受益,這三類企業(yè)需求分別達(dá)18%,16%和15%。

  有行業(yè)人士介紹,在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型背景下,越來越多的金融和互聯(lián)網(wǎng)公司正處在高速發(fā)展期,例如騰訊研發(fā)中心去年簽約西安;還有一些央企國企也在快速擴(kuò)張,例如:去年第四屆絲路國際博覽會上,招商局集團(tuán)、華潤集團(tuán)、中國中鐵、中國中冶、中國電建、中糧集團(tuán)等六大央企區(qū)域總部集中落戶西安國際港務(wù)區(qū),這一切都建立在政策引導(dǎo)和發(fā)展預(yù)期上。

  對比成都、杭州,西安寫字樓空置率偏高

  長期以來,北上廣深盡管寫字樓總體面積遙遙領(lǐng)先,但整體空置率一直都處于較低水平。2019年,廣州、北京、上海和深圳,空置率均未超過20%。

  整體來看,二線城市空置率相對較高。比如,天津空置率達(dá)42.6%,大量寫字樓空著,與二線城市高速擴(kuò)張的城建速度有關(guān),中央商務(wù)區(qū)接連建成,增加了供應(yīng)量。

  西安去年優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率34%,同比下降0.7個百分點(diǎn)。與其他一些副省級城市相比,低于天津(42.6%)、武漢(37.8%)、高于杭州(17.9%)和成都(20.5%)等。

  有觀點(diǎn)認(rèn)為,寫字樓市場表現(xiàn),在某種程度上,可以看作一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。西安在去年GDP首次超過9000億元,而杭州、成都早已突破萬億規(guī)模,從經(jīng)濟(jì)總量和企業(yè)需求看,的確存在一定差距。但也要看到,西安市場近幾年正處在新增供應(yīng)集中放量期,空置率增加也屬于比較正常的現(xiàn)象。事實(shí)上,在寫字樓供應(yīng)增量方面,去年西安要超過成都、杭州。

  資深地產(chǎn)策劃人士馮奔表示,空置率偏高也可能是空間與時間的暫時錯位。相對而言,西安還處在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期,雖然第三產(chǎn)業(yè)占比超過60%,但規(guī)模偏小、產(chǎn)業(yè)偏低端的服務(wù)企業(yè),往往租不起高端寫字樓,金融、互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè),與杭州成都等地還有差距。

  當(dāng)然寫字樓空置,還會因?yàn)榈囟、品質(zhì)形成差別。夏強(qiáng)認(rèn)為,西安中心城區(qū)、高新區(qū)等商辦范圍成熟地段,寫字樓非常走俏,許多甲級寫字樓常年一房難求;相對來說,部分新興開發(fā)區(qū)域,由于配套不夠完善,若寫字樓硬件和地理?xiàng)l件不佳,空置率會高一些。

  后疫情時代,西安寫字樓走向何方?

  寫字樓往往存在時間和空間暫時錯位,看待其空置率要將視線拉長。不過得注意,疫情影響下,國內(nèi)各大城市商辦物業(yè)供需集體被打亂,一方面新增供應(yīng)將在未來繼續(xù)進(jìn)入市場,另一方面企業(yè)租戶的辦公需求可能已發(fā)生較大變化,那么寫字樓市場應(yīng)如何應(yīng)對?

  孫奇表示,在線教育、高科技企業(yè)是去年西安優(yōu)質(zhì)寫字樓需求最旺盛的行業(yè),預(yù)計(jì)今年還將有擴(kuò)租或新租需求。新基建、5G、醫(yī)療、政府平臺公司等密切相關(guān)行業(yè)受益于政策刺激,有望成為今年西安優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場的新增長點(diǎn)。中長期來看,疫情后企業(yè)會更加關(guān)注成本、交付條件和租約靈活性,“這些變化是業(yè)主方需要感知的!

  夏強(qiáng)認(rèn)為,寫字樓需求取決于兩方面:一是交通、硬件等物理環(huán)境,二是產(chǎn)業(yè)鏈等綜合配套關(guān)系,如同過去產(chǎn)業(yè)園的孵化作用,在頭部企業(yè)引領(lǐng)下,寫字樓同樣可以產(chǎn)生巨大聚集效應(yīng)。

  舉例來看,陜西在今年3月認(rèn)定西安市曲江新區(qū)國家級文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、西安華商傳媒文化產(chǎn)業(yè)園、寶雞市石鼓·文化城產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、西安印刷包裝產(chǎn)業(yè)基地為陜西省文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。其中,有的正是以寫字樓服務(wù)為載體,對文化上市企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈公司形成聚集。此外,西安碑林區(qū)近日召開“立起來的開發(fā)區(qū)”示范樓宇試點(diǎn)工作動員部署會,也是以試點(diǎn)單體辦公樓宇為依托,探索構(gòu)建樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)鏈條。

  市場主體不斷增加,本身就是西安經(jīng)濟(jì)潛力的象征,它所引發(fā)的產(chǎn)業(yè)集聚,會在未來持續(xù)釋放,并反映到寫字樓市場乃至商業(yè)地產(chǎn)層面。只不過,好的寫字樓扮演的是一個需求出口。

  來源:華商網(wǎng)

編輯:wangdc

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