近兩年，西安營商環(huán)境持續(xù)提升，新登記市場主體不斷增長，“寫字樓經(jīng)濟”正在西安占據(jù)越來越重要的位置。不過，疫情增加了經(jīng)濟不確定性，寫字樓市場亦遭受沖擊。那么在此影響下，寫字樓市場發(fā)生了哪些變化，未來什么樣的寫字樓產(chǎn)品會更受青睞？
一季度寫字樓凈吸納量下降，小業(yè)主開始下調(diào)租金
疫情增加了經(jīng)濟不確定性，寫字樓市場亦遭受沖擊�？硕鹨豁椺槍σ痪�城市600座甲級寫字樓的調(diào)研顯示，北上廣深作為國內(nèi)寫字樓市場標(biāo)桿，今年一季度有超過50%的寫字樓資產(chǎn)價值下降。這主要是由于部分租戶承租擴租意愿削弱，到期不續(xù)租、甚至期內(nèi)退租概率提升。相對來說，那些下調(diào)了租金或去年四季度已簽約優(yōu)質(zhì)租戶的項目受沖擊較小。
疫情對西安寫字樓市場的影響，主要體現(xiàn)在市場活躍度方面。據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，一季度西安寫字樓市場新增供應(yīng)2個項目共11萬㎡，即：位于西安城北的正尚國際金融中心C座和D座。由于在疫情爆發(fā)期間，租賃活動受限，新租需求出現(xiàn)延期或暫時停滯，截至一季度末，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量為0.9萬㎡，同比下降87%。
寫字樓凈吸納量，反映出某個市場一段時期內(nèi)物業(yè)租賃凈增情況。凈吸納量走弱之下，西安寫字樓市場空置率環(huán)比上升1個百分點，達(dá)到35%。市場需求削弱，一些小業(yè)主開始下調(diào)租金報價。一季度，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓租金報價環(huán)比下降1.1%，每月每平方米87.6元。
“在疫情背景下，今年一季度西安優(yōu)質(zhì)寫字樓成交量和價格有不同程度縮減和下調(diào)，當(dāng)季成交更多來自存量及春節(jié)前收尾客戶�！笔腊钗豪硎宋靼差檰柤敖灰追⻊�(wù)辦公樓部主管孫奇表示，新增需求受疫情影響，出現(xiàn)延期或選址滯后，“預(yù)計將在第二和第三季度重啟。”
西安高新區(qū)某甲級寫字樓營業(yè)部負(fù)責(zé)人介紹，往年在新年返工后會有一個租賃小高峰，一些企業(yè)會有新的租賃計劃，今年受疫情影響，很多帶看難以兌現(xiàn)，導(dǎo)致租賃市場比較平淡。近期有企業(yè)開始重新評估對辦公面積的需求，個別敏感的小企業(yè)租戶存在退租現(xiàn)象。
有企業(yè)花近4億在西安買樓，這些行業(yè)辦公需求活躍
盡管寫字樓租金走低，但一季度西安市場仍然產(chǎn)生大宗交易。一家教育培訓(xùn)類上市公司逆勢砸將近4億在西安買樓。
中公教育2月26日晚公告稱，擬使用自有資金3.83億元購買陜西冠城·九鼎國際1號樓資產(chǎn)，該建筑1-4層為商業(yè)，5-18層為辦公，將主要用于陜西區(qū)域總部及綜合學(xué)習(xí)基地建設(shè)使用，總建筑面積為2.35萬平方米，位于西安市未央?yún)^(qū)文景路以西，鳳城四路以南。
一位房產(chǎn)顧問機構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，一些大企業(yè)已開始恢復(fù)活躍，在西安市場尋找入手物業(yè)機會，安排勘察項目等，甚至借助視頻看標(biāo)的。據(jù)他了解，近期有一家大型互聯(lián)網(wǎng)公司在西安尋租辦公場地，主要用作短視頻業(yè)務(wù)基地，“眼下這個時期租賃成本比較低�！�
世邦魏理仕的報告稱，分行業(yè)看，科技新媒體、房地產(chǎn)和商務(wù)服務(wù)是西安寫字樓市場的主要驅(qū)動力。其中，疫情期間持續(xù)活躍的在線教育，租賃需求在科技新媒體類企業(yè)中占比超過60%，并以新設(shè)立為主。租賃位置方面，這類企業(yè)更青睞市中心和高新。房地產(chǎn)企業(yè)的租賃需求主要集中在高新和城北，而這類企業(yè)的租賃目的中，新設(shè)立和搬遷升級各占一半。商務(wù)服務(wù)企業(yè)的租賃需求則以搬遷升級為主，選擇市中心和高新二期居多。
結(jié)合市場環(huán)境和地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，這些行業(yè)辦公需求活躍，并不令人意外。在線教育是春節(jié)后逆增長代表，獲資本積極注入，單季行業(yè)融資達(dá)23起。
全國性房企在西安市場加碼布局，持續(xù)推動辦公需求。商務(wù)服務(wù)業(yè)，近年來在西安經(jīng)濟活動中比重不斷提高。4月18日，西安公布的第四次全國經(jīng)濟普查成果顯示，最近五年中，全市二產(chǎn)和三產(chǎn)法人單位增長198.7%，其中租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)占比13.1%，數(shù)量位居前三。
去年西安新開“公司”88萬戶，內(nèi)資租戶改寫市場格局
近幾年來，西安成為人才引進(jìn)的贏家。隨之而來的新成立和新落戶企業(yè)，也讓西安寫字樓市場需求升溫。這部分需求到底有多可觀？
西安市統(tǒng)計公報顯示，2019年西安新登記各類市場主體88.31萬戶，比上年增長62.6%。其中，新登記企業(yè)13.06萬戶，增長3.2%。
“新成立公司的需求在這幾年表現(xiàn)搶眼。”美好生活文商旅研究院院長夏強表示，不少全國性企業(yè)在西安設(shè)立區(qū)域總部，還有企業(yè)升級、擴張和搬遷等訴求。
外來企業(yè)租戶正在改寫西安寫字樓市場的格局。據(jù)一項針對西安甲級辦公市場的住戶來源調(diào)查，有36%出自本地，有60%為陜西省以外內(nèi)資企業(yè)，還有4%屬于外資企業(yè)。
外來企業(yè)需求擴張，疊加的是金融業(yè)租戶的旺盛需求。據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，2019年西安寫字樓市場總體量達(dá)到594萬㎡，全年凈吸納量35.4萬㎡。金融業(yè)已成為西安寫字樓最大類租客，占到市場的22%；此外，依托西安政策支持及良好的本地教育資源，科技新媒體、教育培訓(xùn)、房地產(chǎn)等行業(yè)因此受益，這三類企業(yè)需求分別達(dá)18%，16%和15%。
有行業(yè)人士介紹，在國內(nèi)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型背景下，越來越多的金融和互聯(lián)網(wǎng)公司正處在高速發(fā)展期，例如騰訊研發(fā)中心去年簽約西安；還有一些央企國企也在快速擴張，例如：去年第四屆絲路國際博覽會上，招商局集團、華潤集團、中國中鐵、中國中冶、中國電建、中糧集團等六大央企區(qū)域總部集中落戶西安國際港務(wù)區(qū)，這一切都建立在政策引導(dǎo)和發(fā)展預(yù)期上。
對比成都、杭州，西安寫字樓空置率偏高
長期以來，北上廣深盡管寫字樓總體面積遙遙領(lǐng)先，但整體空置率一直都處于較低水平。2019年，廣州、北京、上海和深圳，空置率均未超過20%。
整體來看，二線城市空置率相對較高。比如，天津空置率達(dá)42.6%，大量寫字樓空著，與二線城市高速擴張的城建速度有關(guān)，中央商務(wù)區(qū)接連建成，增加了供應(yīng)量。
西安去年優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率34%，同比下降0.7個百分點。與其他一些副省級城市相比，低于天津（42.6%）、武漢（37.8%）、高于杭州（17.9%）和成都（20.5%）等。
有觀點認(rèn)為，寫字樓市場表現(xiàn)，在某種程度上，可以看作一座城市經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表。西安在去年GDP首次超過9000億元，而杭州、成都早已突破萬億規(guī)模，從經(jīng)濟總量和企業(yè)需求看，的確存在一定差距。但也要看到，西安市場近幾年正處在新增供應(yīng)集中放量期，空置率增加也屬于比較正常的現(xiàn)象。事實上，在寫字樓供應(yīng)增量方面，去年西安要超過成都、杭州。
資深地產(chǎn)策劃人士馮奔表示，空置率偏高也可能是空間與時間的暫時錯位。相對而言，西安還處在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整期，雖然第三產(chǎn)業(yè)占比超過60%，但規(guī)模偏小、產(chǎn)業(yè)偏低端的服務(wù)企業(yè)，往往租不起高端寫字樓，金融、互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，與杭州成都等地還有差距。
當(dāng)然寫字樓空置，還會因為地段、品質(zhì)形成差別。夏強認(rèn)為，西安中心城區(qū)、高新區(qū)等商辦范圍成熟地段，寫字樓非常走俏，許多甲級寫字樓常年一房難求；相對來說，部分新興開發(fā)區(qū)域，由于配套不夠完善，若寫字樓硬件和地理條件不佳，空置率會高一些。
后疫情時代，西安寫字樓走向何方？
寫字樓往往存在時間和空間暫時錯位，看待其空置率要將視線拉長。不過得注意，疫情影響下，國內(nèi)各大城市商辦物業(yè)供需集體被打亂，一方面新增供應(yīng)將在未來繼續(xù)進(jìn)入市場，另一方面企業(yè)租戶的辦公需求可能已發(fā)生較大變化，那么寫字樓市場應(yīng)如何應(yīng)對？
孫奇表示，在線教育、高科技企業(yè)是去年西安優(yōu)質(zhì)寫字樓需求最旺盛的行業(yè)，預(yù)計今年還將有擴租或新租需求。新基建、5G、醫(yī)療、政府平臺公司等密切相關(guān)行業(yè)受益于政策刺激，有望成為今年西安優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場的新增長點。中長期來看，疫情后企業(yè)會更加關(guān)注成本、交付條件和租約靈活性，“這些變化是業(yè)主方需要感知的。”
夏強認(rèn)為，寫字樓需求取決于兩方面：一是交通、硬件等物理環(huán)境，二是產(chǎn)業(yè)鏈等綜合配套關(guān)系，如同過去產(chǎn)業(yè)園的孵化作用，在頭部企業(yè)引領(lǐng)下，寫字樓同樣可以產(chǎn)生巨大聚集效應(yīng)。
舉例來看，陜西在今年3月認(rèn)定西安市曲江新區(qū)國家級文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、西安華商傳媒文化產(chǎn)業(yè)園、寶雞市石鼓·文化城產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、西安印刷包裝產(chǎn)業(yè)基地為陜西省文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。其中，有的正是以寫字樓服務(wù)為載體，對文化上市企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈公司形成聚集。此外，西安碑林區(qū)近日召開“立起來的開發(fā)區(qū)”示范樓宇試點工作動員部署會，也是以試點單體辦公樓宇為依托，探索構(gòu)建樓宇經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)鏈條。
市場主體不斷增加，本身就是西安經(jīng)濟潛力的象征，它所引發(fā)的產(chǎn)業(yè)集聚，會在未來持續(xù)釋放，并反映到寫字樓市場乃至商業(yè)地產(chǎn)層面。只不過，好的寫字樓扮演的是一個需求出口。
來源：華商網(wǎng)
編輯：wangdc
