萊坊發(fā)布最新一期廣州寫字樓市場報告。報告顯示，2020年第一季度廣州甲級寫字樓市場沒有新項目交付上市，甲級寫字樓市場存量為581.4萬平方米，廣州甲級寫字樓市場的空置率環(huán)比小幅下降1.6個百分點至5.4%。
萊坊中國區(qū)戰(zhàn)略咨詢部高級董事陳鐵東先生表示，第一季度，廣州甲級寫字樓市場平均租金環(huán)比小幅下跌1.1%至每月每平方米人民幣176元，而空置率環(huán)比下降1.6個百分點至5.4%。在本季度，盡管有新冠病毒肺炎疫情的發(fā)生，但由于許多租賃需求在疫情發(fā)生前已經(jīng)落實，并沒有因此而受到大的影響。而且本季度廣州甲級寫字樓市場上沒有新增供應(yīng) ，故廣州甲級寫字樓市場的空置率有所下降。
租金及價格
2020年第一季度，廣州甲級寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣176元，環(huán)比小幅下跌1.1%。雖然2020年第一季度新冠病毒疫情的爆發(fā)，對廣州甲級寫字樓租金帶來下行壓力，部分寫字樓業(yè)主也選擇了開出優(yōu)惠價格以吸引租戶入駐其寫字樓，使得廣州甲級寫字樓的平均租金在本季度維持在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。然而，由于疫情所帶來的對于企業(yè)搬遷和擴張的需求影響有一定的滯后性，預(yù)計其對于寫字樓的表現(xiàn)影響會逐步顯現(xiàn)。
一手散售市場上，2020年第一季度廣州銷售型寫字樓的平均售價為每平方米人民幣40,111元。受到疫情的影響，部分寫字樓業(yè)主開始選擇降低銷售價格以吸引更多買家。此外，相較于售價高于每平方米人民幣40,000的銷售型寫字樓項目，售價低于該水平的銷售型寫字樓項目在本季度更能受到買家的青睞。在本季度，與中心區(qū)相比，外圍區(qū)的銷售型寫字樓成交活動更為活躍，主要集中在黃埔區(qū)、增城區(qū)和花都區(qū)。典型成交案例有：作為廣州第二CBD的重要經(jīng)濟引擎，黃埔臨港經(jīng)濟區(qū)在本季度錄得保利魚珠港寫字樓項目13,259平方米的大宗交易，其成交單價為每平方米人民幣35,000元。
供應(yīng)與需求
2020年第一季度，廣州甲級寫字樓市場沒有新項目完工交付，因此廣州甲級寫字樓市場的存量與上季度持平，為581.4萬平方米。
在第一季度，由于市場上沒有新的寫字樓物業(yè)供應(yīng)，同時由于之前累積的寫字樓租賃需求較上一季度有所上升，尤其是天河北和珠江新城這兩個子市場，廣州甲級寫字樓市場的整體空置率環(huán)比下降1.6個百分點至5.4%。
雖然第一季度廣州甲級寫字樓市場處于供需較為穩(wěn)定的狀態(tài)，但廣州甲級寫字樓市場供應(yīng)量將在第二到第四季度大幅上升，預(yù)計年內(nèi)將迎來65.7萬平方米新增供應(yīng)入市。2020年廣州甲級寫字樓新增供應(yīng)量預(yù)計占2020年第一季度廣州甲級寫字樓存量的11.3%，預(yù)計隨著新增供應(yīng)寫字樓的上市，同時租賃需求受疫情影響預(yù)計會維持在一個較弱的狀態(tài)，廣州甲級寫字樓市場的空置率將逐步上升。
預(yù)計2020年第二季度，位于越秀子市場的星寰國際商業(yè)中心和位于琶洲子市場的阿里巴巴華南中心將交付，為廣州甲級寫字樓市場帶來13萬平方米的新增供應(yīng)。
投資市場
2020年第一季度廣州甲級寫字樓投資市場不活躍，沒有錄得大宗整購交易。2020年3月15日，美聯(lián)儲宣布緊急降息至零并啟動一項規(guī)模達7,000億美元的大規(guī)模量化寬松計劃。融資利率的降低和美元流動性的提高會進一步降低外資投資買家的資金現(xiàn)金流成本。
因此，美聯(lián)儲的降息對于廣州優(yōu)質(zhì)的寫字樓項目，將是重大的利好因素，預(yù)計將吸引更多外資投資廣州的寫字樓物業(yè)。同時，中國已在抗擊疫情中取得了重大的階段性成果。隨著中國經(jīng)濟社會逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，預(yù)計中國經(jīng)濟首先進入恢復(fù)期，有助于吸迎外資的流入。而廣州作為粵港澳大灣區(qū)中的國家中心城市和綜合性門戶城市，其定位在《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》中被不斷強化。此外，廣州各類發(fā)展政策在2020年伊始的不斷推進和落地，使廣州寫字樓物業(yè)的資本值上升空間大，對外資投資者的吸引力度加大。
在國內(nèi)四個一線城市中，廣州的寫字樓物業(yè)價格相對較低，這也將會成為投資者考慮投資廣州寫字樓項目的一個重要因素。預(yù)計除了位于廣州傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)且具有較大提升空間的寫字樓項目會受到投資者的關(guān)注外，一些新興核心商務(wù)區(qū)寫字樓項目的投資機會也會受到投資者的關(guān)注。
市場展望
萊坊廣州總經(jīng)理黃一勻表示：“鑒于世界經(jīng)濟和疫情的不確定性，預(yù)計在2020年，企業(yè)對于寫字樓租賃成本的控制將變得更嚴格。2020年廣州甲級寫字樓市場的大量新增供應(yīng)，預(yù)計將為寫字樓業(yè)主帶來較大的租金下行壓力，而對于租戶來說，租金的可談判空間則變得更大。
廣州市2019年高質(zhì)穩(wěn)健的經(jīng)濟發(fā)展為企業(yè)提供了重要的發(fā)展基礎(chǔ)。而廣州在2020年充足的寫字樓供應(yīng)，能夠維持寫字樓租金在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。租賃成本的穩(wěn)定，無疑對企業(yè)在經(jīng)濟不確定性的背景下有利好作用。
盡管2020年新冠病毒疫情給許多行業(yè)的發(fā)展都帶來了負面的影響，但粵港澳大灣區(qū)落地的速度并沒有因此而受阻�！皬V州人工智能和數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)”建設(shè)方案的發(fā)布和“南沙國際金融島”的落地，預(yù)計將促進寫字樓市場的提檔升級和帶來長期的發(fā)展，并促進相關(guān)區(qū)域?qū)懽謽堑馁Y本值上升。”
