房訊網(wǎng)訊 新冠肺炎疫情發(fā)生以來(lái)，文旅成為受影響最大的行業(yè)之一：景點(diǎn)停業(yè)、文娛活動(dòng)取消、旅行社、酒店、在線旅游平臺(tái)等相繼按政策退單，本應(yīng)是黃金期的春節(jié)，成了整個(gè)行業(yè)少見(jiàn)的"寒冬"。
2月20日中國(guó)旅游研究院發(fā)布《中國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書No.12》：預(yù)計(jì)受新冠肺炎疫情影響。2020年一季度及全年國(guó)內(nèi)旅游人次分別負(fù)增長(zhǎng)56%和15.5%，全年同比減少9.32億人次；國(guó)內(nèi)旅游收入分別負(fù)增長(zhǎng)69%和20.6%，全年減收1.18萬(wàn)億元；一季度和全年的入境旅游人次負(fù)增長(zhǎng)51.7%和34.7%，國(guó)際旅游收入負(fù)增長(zhǎng)59.8%和40.6%，全年分別較上年減少5032萬(wàn)人次和534億美元；一季度和全年的出境旅游人次：分別負(fù)增長(zhǎng)42.6%和17.6%，全年較上年減少2763萬(wàn)人次。按照2019年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，文旅產(chǎn)業(yè)一天的GDP178億，以三個(gè)月計(jì)算，保守估計(jì)1.5萬(wàn)億。
疫情之下，文旅地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)受到哪些影響和沖擊？文旅地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)和反思？文旅地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)有何預(yù)測(cè)和展望？
3月11日開始，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)開展"新文旅50人"專題采訪行動(dòng)，邀請(qǐng)50位文旅地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的公司老總、專家學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)和代理機(jī)構(gòu)，圍繞影響和沖擊、應(yīng)對(duì)和反思、預(yù)測(cè)和展望等為文旅地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見(jiàn)。
我們期待與大家共享思想，共克時(shí)艱。
一、影響和沖擊：沉舟側(cè)畔千帆過(guò)，病樹前頭萬(wàn)木春
印主題旅居創(chuàng)想機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人、著名品牌策劃人韓永坤：
本質(zhì)上所有的生意的生意，都是流量的生意，當(dāng)所有的線下場(chǎng)景被按下暫停鍵，遭受重創(chuàng)的又豈止是文旅地產(chǎn)。3月8日，巴菲特說(shuō)我活了89歲之見(jiàn)過(guò)一次美股熔斷。然后就是接連4次的熔斷，巴菲特小朋友，還是太年輕了！
而比巴菲特更年輕的文旅地產(chǎn)概念，至今還沒(méi)有走滿十個(gè)年頭，他的上一個(gè)名字還叫：遠(yuǎn)郊大盤。說(shuō)直白點(diǎn)就是拿地便宜，坐等城市外溢紅利。那個(gè)時(shí)代即使是品牌包裝也著眼在未來(lái)城市中心，生態(tài)公園中央?yún)^(qū)之類的前瞻性定位上，一定要有一種即使今天是遠(yuǎn)在大漠之北，海角天涯也要堅(jiān)信這里未來(lái)一定會(huì)是未來(lái)宇宙中心的自豪感，比起巴菲特，我們確實(shí)還是太年輕了！
2010年1月10日國(guó)十一條頒布伊始到新國(guó)八條出臺(tái)、保障房登場(chǎng)、住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、商品住房限購(gòu)、房貸利率上浮、二套房貸受限、地王頻出、地價(jià)飆升、房住不炒，激蕩十年洗牌十年，光是2019年全國(guó)合計(jì)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)就多達(dá)620次，刷新歷史記錄，在2018年的基礎(chǔ)上增加了38%。信貸收緊、銷售下滑、成交量急速萎縮，中小房企資金鏈斷裂紛紛離場(chǎng)，地產(chǎn)徹底進(jìn)入寡頭時(shí)代，穿著"文旅"馬甲的地產(chǎn)又能怎么樣？疫情，不過(guò)是壓死駱駝的最后一根稻草而已，時(shí)代的塵埃落到每一個(gè)人身上都是一座山，而落到文旅地產(chǎn)身上的則是一座珠穆朗瑪峰！
皇家驛棧品牌創(chuàng)始人劉少軍：
這次疫情對(duì)中國(guó)的文旅產(chǎn)業(yè)就是一場(chǎng)災(zāi)難，只有危，沒(méi)有機(jī)，疫情不去，毫無(wú)辦法。所有產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)都沒(méi)有免疫力，都中毒了，沒(méi)有贏家，不是你的企業(yè)不行，是所有企業(yè)都不行，只要疫情持續(xù)下去，這個(gè)行業(yè)就不可能復(fù)蘇，所以這就是一個(gè)災(zāi)難。面對(duì)災(zāi)難，全行業(yè)需要反思的，除去自我哀傷，除去強(qiáng)烈的期盼疫情早日過(guò)去之外，更重要的是要思考為什么會(huì)全行業(yè)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖的機(jī)制，沒(méi)有自我救助的機(jī)制，只能求助政府的政策性救助，這才是這個(gè)行業(yè)最大的悲哀。
清大文產(chǎn)(北京）規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)李季：
此次疫情，對(duì)各行各業(yè)的影響都非常大。尤其是餐飲、旅游、電影、交運(yùn)、教育培訓(xùn)等行業(yè)沖擊最大，醫(yī)藥醫(yī)療、在線游戲等行業(yè)受益。2019年春節(jié)檔票房58.59億，2020年春節(jié)檔顆粒無(wú)收。2019年除夕至正月初六（2月4日至10日），全國(guó)零售和餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額約10050億元，2020年同期受損嚴(yán)重。
受疫情的影響，文化和旅游行政主管部門，首先采取包括關(guān)閉旅游景區(qū)、公共文化場(chǎng)所、停止文化演出、停止組織旅游團(tuán)隊(duì)等必要措施，其次指導(dǎo)旅行社、景區(qū)、酒店等旅游企業(yè)和行業(yè)協(xié)會(huì)，做好退團(tuán)退訂退款等善后工作。1月初，攜程等多家在線旅游平臺(tái)做出預(yù)測(cè)，今年春節(jié)黃金周預(yù)計(jì)將有4.5億人次出游，可突如其來(lái)的疫情讓"旅游過(guò)年"被"宅家過(guò)年"代替。2019年中國(guó)旅游業(yè)總收入6.5萬(wàn)億元，平均一天178億元，停滯一天就是這樣的損失。
截至目前，因此次疫情造成的機(jī)票、酒店、度假等旅游產(chǎn)品退改，攜程、去哪兒網(wǎng)、同程、途牛、驢媽媽、飛豬、馬蜂窩、中國(guó)旅游集團(tuán)等企業(yè)已為消費(fèi)者退款墊資達(dá)到數(shù)億元。受疫情影響，全球多個(gè)國(guó)家或地區(qū)已對(duì)中國(guó)游客采取入境管理措施。
本次疫情，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的直接損失大約在四萬(wàn)億到五萬(wàn)億之間，這一次的損失量非常大。旅游接待、零售業(yè)、餐飲業(yè)等核心部分，這直接帶來(lái)一萬(wàn)六千億的損失。
華僑城夢(mèng)幻騰沖項(xiàng)目助理總經(jīng)理兼營(yíng)銷負(fù)責(zé)人張煒：
疫情影響對(duì)文旅地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的沖擊和打擊是顯而易見(jiàn)的，房地產(chǎn)行業(yè)本來(lái)就典型的資金密集型行業(yè)，人都出不來(lái)，房子怎么賣，沒(méi)有回款，企業(yè)失血，休克也就在所難免了！其實(shí)我們從頭部企業(yè)們的騷操作就已經(jīng)能看出一二了：直播賣房，五千認(rèn)購(gòu)、無(wú)理由退房、保底收益，應(yīng)該說(shuō)，這次能用的招都用上了，但是失血問(wèn)題依然沒(méi)有解決，直到最近又傳出了頭部企業(yè)大幅裁員的信息，"70后干了半輩子房地產(chǎn)，這次疫情一來(lái)算是幫企業(yè)驗(yàn)貨了，要么總裁，要么被裁"，一句調(diào)侃，說(shuō)出多少行業(yè)老兵的辛酸，也足以看出這次疫情對(duì)行業(yè)和企業(yè)的影響之大！
我們常說(shuō)，潮水褪去，才知道誰(shuí)在裸泳，但這次疫情的影響卻讓我們大家發(fā)現(xiàn)：大家所有人都在裸泳，文旅地產(chǎn)是嚴(yán)重依賴人口流動(dòng)的，文旅地產(chǎn)，簡(jiǎn)單粗暴來(lái)說(shuō)就是文化+旅游+旅居，但這次疫情一來(lái)，客戶出行直接被掐斷，客戶都到不了項(xiàng)目，文旅地產(chǎn)賣房也變成了天方夜譚！房地產(chǎn)行業(yè)似乎是被按下了"暫停鍵"！但事實(shí)也許并非如此，雖然房地產(chǎn)的施工因?yàn)橐咔橛绊憰和�，但�?duì)營(yíng)銷人來(lái)說(shuō)，卻從未暫停，也不可能暫停，哪個(gè)老板會(huì)允許"人來(lái)不了現(xiàn)場(chǎng)，我們就走出去"，這一定是文旅地產(chǎn)營(yíng)銷人的第一反應(yīng)，抖音直播，VR帶看，小程序推廣，這都是文旅地產(chǎn)營(yíng)銷人給出的應(yīng)對(duì)。
中青旅金控旅游發(fā)展有限公司執(zhí)行總裁劉洋：
面對(duì)疫情對(duì)會(huì)思考的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者來(lái)說(shuō)，只是從一個(gè)角度升另一個(gè)維度來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，困難背后是最大的商機(jī)。我們就從三方面來(lái)應(yīng)對(duì)的；項(xiàng)目復(fù)盤，線上內(nèi)容，數(shù)字呈現(xiàn)。我們做過(guò)很多項(xiàng)目最需要的是"復(fù)盤"這是實(shí)戰(zhàn)分析和項(xiàng)目持續(xù)完善，對(duì)文旅從業(yè)人員來(lái)說(shuō)很需要這寶貴的經(jīng)驗(yàn)，是花了大錢買回來(lái)的。另外線上是無(wú)限的空間和市場(chǎng)，具體怎么做需要探討和試錯(cuò)，每個(gè)企業(yè)的屬性不同就不一一講了。
疫情結(jié)束后郊區(qū)游和自駕游會(huì)率先熱起來(lái)，大的景點(diǎn)會(huì)被分流，最后才是出境游復(fù)蘇。文旅市場(chǎng)的完全恢復(fù)期要兩年左右，消費(fèi)場(chǎng)景和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)會(huì)調(diào)整，因?yàn)橄M(fèi)者的習(xí)慣會(huì)有改變。未來(lái)文旅IP要推廣起來(lái)，起到流量絕對(duì)的作用。
北京協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理李士需：
年上半年，甚至整年，可能都是文旅地產(chǎn)艱難的一年，但從整體市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)家在信貸政策和降準(zhǔn)降息層面都在逐步釋放利好，在疫情過(guò)后，促進(jìn)刺激消費(fèi)需求，保國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然成為頭等大事，在這種整體政策下，文旅地產(chǎn)中長(zhǎng)期應(yīng)該還具備一定的市場(chǎng)空間。
另一方面，此次疫情，兩個(gè)月的足不出戶，對(duì)居民的改善型購(gòu)房及第二居所購(gòu)房需求應(yīng)該產(chǎn)生了一定刺激作用，甚至有可能在某一個(gè)階段，該類購(gòu)房需求會(huì)迎來(lái)一次小的井噴。但從長(zhǎng)久來(lái)說(shuō)，文旅地產(chǎn)項(xiàng)目還是要從服務(wù)、配套、品牌等等方面真正做到迎合消費(fèi)者，物有所值甚至物超所值才能使得文旅地產(chǎn)行業(yè)健康有序的持久發(fā)展下去。
二、應(yīng)對(duì)和反思：山重水復(fù)疑無(wú)路，柳暗花明又一村
道里國(guó)際創(chuàng)意生態(tài)集團(tuán)創(chuàng)始人、首席知識(shí)官道鑫：
不論地產(chǎn)行業(yè)，還是文旅領(lǐng)域，空間的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，不管自持商業(yè)，或是公共配套，抑或即售物業(yè)，如何創(chuàng)造可持續(xù)的價(jià)值，如何產(chǎn)生有流量的生命，極其考驗(yàn)操盤者的智慧。不過(guò)，事與愿違，我們的初衷有多么遠(yuǎn)大，結(jié)果往往有多么不盡人意。究其原因，空間的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，本質(zhì)上是打造體驗(yàn)，體驗(yàn)的本質(zhì)就是故事實(shí)體化，重要的話再說(shuō)一遍：體驗(yàn)的本質(zhì)就是故事實(shí)體化。然而，我們創(chuàng)造體驗(yàn)的時(shí)候，容易"經(jīng)驗(yàn)主義"使然，往往花耗巨資打造超級(jí)硬件，以為這樣人們就會(huì)趨之如騖，結(jié)果卻成了漂亮花瓶，好看卻不叫座，畢竟硬件只是實(shí)體而已，沒(méi)有故事就沒(méi)有靈魂。所以，打造體驗(yàn)，不能忽略故事，故事就是我們體驗(yàn)的靈魂，硬件只是裝載和呈現(xiàn)這個(gè)靈魂的形式而已。因此，讓故事流動(dòng)，貫穿空間開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的整個(gè)生命周期，才能讓用戶心生向往，并一而再再而三地向往。
故事實(shí)體的落地，不意味著一勞永逸。因?yàn)橛脩魧?duì)于一個(gè)故事內(nèi)容的認(rèn)同，隨著時(shí)間和文化的變遷，會(huì)審美疲勞直至無(wú)感。所以，故事實(shí)體的故事必須與時(shí)俱進(jìn)，自我再造：從社會(huì)文化里攫取靈感，從時(shí)代藝術(shù)里汲取養(yǎng)分，從科學(xué)技術(shù)里借鑒創(chuàng)新，讓故事進(jìn)化和生長(zhǎng)，空間體驗(yàn)才能歷久彌新。
我們面對(duì)一個(gè)新項(xiàng)目，就像面對(duì)一個(gè)空蕩蕩的藝術(shù)館，我們必須創(chuàng)造一個(gè)故事，讓藝術(shù)家們?yōu)橹袆?dòng)，愿意拿出自己的藝術(shù)品，按照我們的故事主線，陳列成一個(gè)讓用戶向往的藝術(shù)展。不論項(xiàng)目大小，我們都要有這種策展人的思維，來(lái)創(chuàng)造故事，來(lái)組織內(nèi)容，來(lái)展開創(chuàng)意，來(lái)形成解決方案，來(lái)塑造可以上癮的體驗(yàn)，并周而復(fù)始，讓故事流動(dòng)。
皇家驛棧品牌創(chuàng)始人劉少軍：
個(gè)人提出文旅產(chǎn)業(yè)的道法術(shù)器，供大家討論。
第一：回歸文旅產(chǎn)業(yè)的初心及本質(zhì)就是文旅之道。文化旅游的產(chǎn)業(yè)的道是什么呢？旅游就是看不同，您的自然景色獨(dú)特嗎？唯一嗎？您的建筑風(fēng)格獨(dú)特嗎？唯一嗎？您的服務(wù)產(chǎn)品獨(dú)特嗎？唯一嗎？歸根結(jié)底還是您的生活方式獨(dú)特嗎？唯一嗎？如果你的回答是肯定的，那么這就是合道的東西，只要合道，那您的事業(yè)只有快慢之分，而無(wú)方向困擾，那么這種特色與唯一性有且只有一個(gè)正確的選擇，那就是堅(jiān)持該堅(jiān)持的地道文化，改變當(dāng)改變的創(chuàng)新引領(lǐng)。
第二：文旅產(chǎn)業(yè)之法。文旅作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，就要有產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，有空間布局，有數(shù)量控制，有不同檔次之間的合理配比，產(chǎn)品如何多元發(fā)展，各具特色？如果各行其是，一哄而上，相互惡性競(jìng)爭(zhēng)，就不可能有整個(gè)產(chǎn)業(yè)的和行業(yè)的健康發(fā)展，文旅產(chǎn)業(yè)之法，在這次疫情的沖擊下不堪一擊，就是沒(méi)有制度性設(shè)計(jì)，沒(méi)有相互扶持的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖機(jī)制和制度性的安排。
第三：文旅產(chǎn)業(yè)之術(shù)。就是如何吸引人才資源向文旅產(chǎn)業(yè)傾斜與聚集，讓更多的有能力駕馭的人才到行業(yè)中來(lái)，給他們成長(zhǎng)進(jìn)步發(fā)展的機(jī)會(huì)，無(wú)論在財(cái)富上，還是在社會(huì)地位上，都能得到理想的提升和夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)，而不是現(xiàn)在的店小二。
第四：打造文旅產(chǎn)業(yè)之器。器就是產(chǎn)品，無(wú)論是景區(qū)，酒店，或劇場(chǎng)，您的硬件怎么樣？安全嗎？衛(wèi)生嗎？舒適嗎？美嗎？您的服務(wù)產(chǎn)品內(nèi)容完整嗎？體貼嗎？藝術(shù)嗎？如果不能把自己的產(chǎn)品的獨(dú)特性，藝術(shù)性的表達(dá)出來(lái)，即便是疫情過(guò)去，旺季來(lái)臨，你的企業(yè)不行還是不行。
印主題旅居創(chuàng)想機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人、著名品牌策劃人韓永坤：
只有擺脫了高周轉(zhuǎn)魔咒的文旅地產(chǎn)才會(huì)成為真正的文旅地產(chǎn)，文旅，歸根結(jié)底還是時(shí)間的沉淀。當(dāng)然還有時(shí)代的機(jī)遇，比如這幾年談及文旅地產(chǎn)必然繞不開的一個(gè)名字：阿那亞！仿佛1974年肖虎的馬寅如天選之子和預(yù)言家踐行者一樣踏對(duì)了所有的節(jié)奏做對(duì)了所有的事情，社群之父、阿村村長(zhǎng)、孤獨(dú)圖書館、海邊禮堂、文青圣地、唯一運(yùn)營(yíng)盈利等光環(huán)紛紛罩上，羨慕朝拜者有之，嫉妒恨詆毀者有之，就像當(dāng)年他們捧半山半島、捧萬(wàn)科良渚、捧成都麓湖、捧聚龍小鎮(zhèn)一樣，然爾，世間哪里有什么神盤，神盤不過(guò)是地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)自己成功的幻像而已！因?yàn)�，所有偉大的成功都是危機(jī)倒逼的結(jié)果！是巨石崩裂時(shí)，縫隙中露出的光！
而這束光，是背負(fù)著年底KPI考核年度業(yè)績(jī)壓力的民企經(jīng)理人，是損盈無(wú)異只求自身無(wú)過(guò)的央企國(guó)企BOSS們，是站隊(duì)比做對(duì)重要伴君如伴虎的家族企業(yè)代理人們看不到的，或者說(shuō)看到也必須無(wú)能為力的。決策還看角色，屁股決定腦袋。你還真天真到以為皇帝的新衣是童話么？親，那是最偉大的現(xiàn)實(shí)主義題材！就像今天我們談?wù)撐穆玫禺a(chǎn)，我們只愿意多說(shuō)說(shuō)文旅，而不愿意多議論地產(chǎn)。什么是文旅地產(chǎn)？! 文=內(nèi)容，旅=流量，背后則必須地產(chǎn)算帳！
包括文旅地產(chǎn)在內(nèi)很多傳統(tǒng)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)不就是一位60后董事長(zhǎng)帶領(lǐng)70后總經(jīng)理，領(lǐng)導(dǎo)80后手下聽90后匯報(bào)，去打造屬于95后00后的產(chǎn)品么？
美泰控股營(yíng)銷總監(jiān)周磊：
文旅地產(chǎn)主要的銷售途徑就是傳統(tǒng)地產(chǎn)渠道，這次疫情的突然出現(xiàn)，渠道是無(wú)法應(yīng)對(duì)，因?yàn)榍赖匿N售方式也太傳統(tǒng)和單一。而文旅地產(chǎn)本身針對(duì)銷售幾乎只做兩件事，案場(chǎng)接待和渠道拓展，所以針對(duì)疫情下的銷售工作是非常被動(dòng)的。
當(dāng)然，文旅地產(chǎn)也不是沒(méi)有動(dòng)作去積極應(yīng)對(duì)，網(wǎng)絡(luò)信息傳遞、直播、打折促銷等等工作也都積極在開展，不過(guò)效果并不理想。原因有幾點(diǎn)：1、準(zhǔn)備不足，沒(méi)有抓住疫情下的客群痛點(diǎn)，例如物業(yè)在疫情下的表現(xiàn)，戶型是否適合疫情下的長(zhǎng)期居�。ㄎ穆玫禺a(chǎn)戶型偏小），運(yùn)營(yíng)收益的保障、疫情下的娛樂(lè)活動(dòng)等等；2、技術(shù)手段和思維跟不上，領(lǐng)導(dǎo)不懂網(wǎng)絡(luò)，不玩抖音，就靠一部手機(jī)就做直播，這是不行的；3、推廣無(wú)門，預(yù)算都在渠道發(fā)高傭金了，項(xiàng)目營(yíng)銷上預(yù)算很少，平時(shí)沒(méi)有維護(hù)好網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，等到要推廣的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)沒(méi)有費(fèi)用了。沒(méi)有推廣通道，再好的內(nèi)容也傳播不出去的。
當(dāng)然，渠道是文旅地產(chǎn)的重中之重，不過(guò)作為從業(yè)人員僅僅靠渠道，不多元化、不系統(tǒng)整合、不與時(shí)俱進(jìn)，那離我們離開這個(gè)行業(yè)的日子也就不遠(yuǎn)了。
九鼎產(chǎn)業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷副總裁張大東：
疫情結(jié)束后居民對(duì)住房產(chǎn)品升級(jí)的需求更明確，而文旅大盤多數(shù)是以大戶型洋房、別墅等低密度產(chǎn)品為代表，能夠進(jìn)一步刺激改善型客戶的沖動(dòng)型消費(fèi)，開發(fā)商需要升級(jí)產(chǎn)品，持續(xù)改善戶型、物業(yè)和配套，使產(chǎn)品與居民需求匹配，具體關(guān)注以下幾點(diǎn)：
1、低容積率、智能化、趣味布局將成文旅地產(chǎn)必備DNA；
2、越來(lái)越多關(guān)注居家配置上的智能化，人臉識(shí)別、語(yǔ)音聲控、聲光控制等免接觸式設(shè)計(jì)更受歡迎；
3、醫(yī)療配套、公共花園、餐飲配套、健身場(chǎng)所、高端物業(yè)成為疫后客戶首要關(guān)注配套；
4、文旅地產(chǎn)要關(guān)注自己本身的IP打造，無(wú)論核心賣點(diǎn)如何，人人都離不開"社群"，高素質(zhì)鄰居，高端配套，高標(biāo)準(zhǔn)的管理是制勝法寶。
5、銷售模式上，需求創(chuàng)新銷售渠道，推廣線上營(yíng)銷和線下城市展廳地推布局相結(jié)合，尤其是對(duì)單一非品牌化文旅地產(chǎn)，傳統(tǒng)口碑營(yíng)銷、老帶新的路徑將會(huì)拉長(zhǎng)"小鎮(zhèn)" 的成長(zhǎng)周期，人�？腿簯�(zhàn)術(shù)是快速見(jiàn)效的良藥。
北京協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理李士需：
近些年來(lái)的文旅地產(chǎn)，說(shuō)的粗糙一些，很多項(xiàng)目除了依托某景區(qū)，其他方面基本仍是傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)的思路，在諸如服務(wù)、配套、建立品牌等等對(duì)于文旅地產(chǎn)更重要的核心價(jià)值上，缺乏自身特色。所以在景區(qū)受到疫情沖擊的情況下，這些項(xiàng)目便單純的成為了地處偏遠(yuǎn)的住宅，毫無(wú)價(jià)值可言。
另一方面，文旅地產(chǎn)現(xiàn)金流基本來(lái)源于銷售回款，而目前絕大多數(shù)項(xiàng)目的回款基本依賴于線下渠道，近幾年的渠道為王，使得整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)尤其文旅地產(chǎn)對(duì)于自身價(jià)值的打造、項(xiàng)目特色、營(yíng)銷思路等方面越來(lái)越弱化，很多項(xiàng)目更是單純采用高提點(diǎn)的方式，試圖用渠道去解決一切的銷售問(wèn)題。而實(shí)際上，作為地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)的多年從業(yè)人員，一直認(rèn)為營(yíng)銷是一項(xiàng)專業(yè)，整體銷售是一個(gè)體系，無(wú)論是傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)或是文旅地產(chǎn)，對(duì)于營(yíng)銷的思考都應(yīng)該更為系統(tǒng)化，由專業(yè)的人或是專業(yè)的公司先系統(tǒng)的研究出銷售體系的基本面，再分散到各個(gè)營(yíng)銷點(diǎn)去帶動(dòng)整個(gè)面，才是營(yíng)銷去化的健康模式。而渠道僅僅是整個(gè)銷售面下的一個(gè)點(diǎn)，只依靠一個(gè)點(diǎn)，很容易使得整盤銷售處于一個(gè)不正常的模式中。因此通過(guò)此次疫情沖擊，文旅地產(chǎn)應(yīng)該思考多種可能，在線下渠道癱瘓的情況下，還能用什么方式實(shí)現(xiàn)銷售回款，解決現(xiàn)金流問(wèn)題。
趨勢(shì)傳媒股份董事長(zhǎng)、全國(guó)工商聯(lián)醫(yī)藥商會(huì)大健康分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱震山：
這次疫情的爆發(fā)，讓我們深刻反省，也為此付出慘重的代價(jià)，但如果房地產(chǎn)行業(yè)，在這個(gè)時(shí)間段，抓緊和醫(yī)療健康類的產(chǎn)品和服務(wù)相結(jié)合，利用互聯(lián)信息有效進(jìn)行線上線下的持續(xù)教育，科普優(yōu)質(zhì)健康內(nèi)容，結(jié)合自身物業(yè)從家庭和個(gè)人的角度提供全方位的健康管理服務(wù)，幫助社區(qū)業(yè)主在看病難中穿針引線，健康社區(qū)的服務(wù)一定會(huì)深入人心，畢竟健康才是人們的首選。
健康是一種責(zé)任，健康居住，健康生活已經(jīng)是全民發(fā)展的重點(diǎn)，在房?jī)r(jià)已經(jīng)被限制的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)在健康服務(wù)方面加強(qiáng)資源引入投入少見(jiàn)效快，借此開展健康型產(chǎn)品將會(huì)是復(fù)合社會(huì)大發(fā)展的切實(shí)實(shí)踐，通過(guò)整合優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源和優(yōu)質(zhì)醫(yī)療健康類服務(wù)，將會(huì)大大帶動(dòng)和提升項(xiàng)目的健康價(jià)值屬性，也將會(huì)是項(xiàng)目差異化同類項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，唯有打造品質(zhì)的產(chǎn)品才能經(jīng)得起市場(chǎng)的考驗(yàn)。
共享峰匯創(chuàng)始人、北京大修洗廣告有限公司執(zhí)行顧問(wèn)尹濤：
經(jīng)過(guò)此次疫情，全中國(guó)人民乃至全人類，將進(jìn)一步清醒的認(rèn)識(shí)到，健康才是真正的剛需。需求決定供給，所以，我判斷，一旦疫情過(guò)后，文旅地產(chǎn)和大健康，包括健康產(chǎn)業(yè)、健康管理、醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老照護(hù)等領(lǐng)域的跨界合作、資源整合將成為必然的發(fā)展趨勢(shì)。
沒(méi)有內(nèi)容支撐，只有游山玩水、吃喝玩樂(lè)的文旅地產(chǎn)，注定沒(méi)有差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值支撐，如果導(dǎo)入高端健康管理、家庭醫(yī)生或私人醫(yī)生、養(yǎng)老護(hù)理等剛需內(nèi)容，將為文旅地產(chǎn)注入靈魂。
如果文旅地產(chǎn)的投資商、開發(fā)商，對(duì)大健康產(chǎn)業(yè)的相關(guān)資源感興趣，可以找我聊聊，在過(guò)去的三年里，我在這方面做了一些探索和實(shí)踐。
三、預(yù)測(cè)和展望：長(zhǎng)風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海
思凱來(lái)文旅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)李濤：
城市新文旅針對(duì)的是最后10%的增量，其實(shí)城鎮(zhèn)化達(dá)到百分之七八十以后基本就告一段落了，往后會(huì)進(jìn)入存量市場(chǎng)。存量市場(chǎng)基本上以城市更新驅(qū)動(dòng)，實(shí)際上也與歐美等國(guó)家發(fā)展路徑一樣，當(dāng)新增量基本完成以后，整個(gè)城市發(fā)展就進(jìn)入城市更新升級(jí)中。
城市更新，就是從簡(jiǎn)單的增量市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng)的探索，從存量市場(chǎng)尋找可創(chuàng)造的空間。因?yàn)檫^(guò)去城鎮(zhèn)化是一個(gè)量化的過(guò)程，很多城市雖然發(fā)展起來(lái)了，但是其文化內(nèi)涵、社區(qū)環(huán)境、區(qū)域潛在價(jià)值等很多都未被充分挖掘出來(lái)，還停留在一個(gè)膚淺的階段。隨著現(xiàn)代城市轉(zhuǎn)型和人們對(duì)于城市文化生態(tài)宜居產(chǎn)業(yè)各種各樣新需求的誕生，城市更新在存量中的升級(jí)非常重要。
而升級(jí)有多種產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)形式，可以是微改造，也可以是整個(gè)片區(qū)的系統(tǒng)化改造。但不管怎樣，文化、旅游、教育、藝術(shù)等文化類、休閑類、創(chuàng)意類的產(chǎn)業(yè)一定是城市更新中最核心的內(nèi)容。而這些新內(nèi)容不能簡(jiǎn)單地稱為商業(yè)地產(chǎn)，它實(shí)際上是一種文化，一種新型城市更新中文旅商的結(jié)合，內(nèi)容可以很多元。目前這個(gè)市場(chǎng)非常巨大，大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等部分城市已經(jīng)在這方面進(jìn)行了一些比較大范圍的實(shí)踐。
實(shí)際上，城市更新也是對(duì)過(guò)去快速城鎮(zhèn)化的糾偏，或者說(shuō)補(bǔ)充，因?yàn)樵诋?dāng)初"快速"的過(guò)程中很多內(nèi)容都沒(méi)來(lái)得及更有品質(zhì)地打造，所以其實(shí)我國(guó)很多城市都非常需要"更新"。且這類項(xiàng)目有個(gè)好處，因?yàn)槠渌趨^(qū)域的經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)格局已經(jīng)初步形成，城市更新只是在其中做一個(gè)升級(jí)，所以投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，卻容易帶來(lái)錦上添花的效果。
尤其在研究很多歐美發(fā)達(dá)國(guó)家城市更新項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，城市更新與文旅地產(chǎn)聯(lián)系密切，很多城市更新項(xiàng)目更新的并不是物理性的空間，而是借助物理性的空間提升發(fā)展機(jī)會(huì)，利用其過(guò)去的文化歷史產(chǎn)業(yè)基底和傳承，與新型產(chǎn)業(yè)、新的城市物理空間融合，帶給城市新的資產(chǎn)、新的形象、新的生活。如倫敦國(guó)王十字、巴特西電站綜合改造項(xiàng)目等。
說(shuō)到底，文旅產(chǎn)業(yè)面對(duì)的不僅是10%的增量，還有很大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，同時(shí)針對(duì)更大的城市更新，文旅地產(chǎn)也有更多的新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域值得我們?nèi)パ芯俊?/P>
印主題旅居創(chuàng)想機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人、著名品牌策劃人韓永坤：
物競(jìng)天擇，適者生存，從智人20萬(wàn)年前走出東非大裂谷開始，遵循的不過(guò)就是這么八個(gè)字的規(guī)律，適者生存=免疫者生存，從地產(chǎn)邏輯說(shuō)文旅地產(chǎn)今年不過(guò)不滿十歲，但從人類史來(lái)說(shuō)文旅又豈止20萬(wàn)年？！疫情是個(gè)加速器，所有的行業(yè)都在重構(gòu)，活下來(lái)的所有企業(yè)都不會(huì)再是之前的樣子，斷臂求生守好現(xiàn)金流只是初級(jí)階段，積極求生才是永恒的主題，合作模式-組織架構(gòu)-產(chǎn)品打造-品牌營(yíng)銷-人才梯隊(duì)…甚至到商業(yè)模式都會(huì)出現(xiàn)顛覆式的變革。賺快錢割韭菜的好日子一去不返了，文旅地產(chǎn)的重點(diǎn)將從"地產(chǎn)"轉(zhuǎn)向"文旅"，從房產(chǎn)化到品牌IP化，從環(huán)境資源的"霸占"到合作資源的"共贏"，從運(yùn)營(yíng)"內(nèi)容"到運(yùn)營(yíng)"客戶"營(yíng)銷也將從造夢(mèng)到造場(chǎng)，從老少咸宜的"全域流量"幻想到人以群分的"私域流量"核心，歸根結(jié)底，文旅地產(chǎn)回歸本質(zhì)就是"社交"二字！
無(wú)論什么時(shí)候，文旅地產(chǎn)的天花板就是決策者的認(rèn)知，視野觸及不到之處皆是深淵。就像那句話所說(shuō)，我們不要浪費(fèi)了一場(chǎng)危機(jī)。危機(jī)就是一場(chǎng)大考，考的就是企業(yè)從產(chǎn)品到運(yùn)營(yíng)到制度上的種種不足。疫情結(jié)束之后，只會(huì)強(qiáng)者愈強(qiáng)，也一定會(huì)出現(xiàn)彎道超車的機(jī)會(huì)，洗下去的不僅有病危的文旅企業(yè)，也有舊觀念。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)體育產(chǎn)業(yè)分會(huì)執(zhí)行秘書長(zhǎng)、中國(guó)國(guó)際泛戶外產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟主席李輝：
預(yù)測(cè)經(jīng)歷此次巨大的疫情之后，所有人都會(huì)更加珍惜生命，重視身心健康。大家會(huì)更加愿意在文化體育旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)行消費(fèi)，盡可能多的去一些自己想去的地方，實(shí)現(xiàn)心中的夢(mèng)想。同時(shí)還會(huì)增加各種形式的體育鍛煉，提升自身免疫力。未來(lái)的文旅地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)更加美好，活在當(dāng)下將成為一種主流思想。
北京綠維文旅城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)、北京綠維文旅控股集團(tuán)董事長(zhǎng)林峰：
個(gè)人認(rèn)為，文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為未來(lái)最重要的區(qū)域綜合開發(fā)模式。
文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬性為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體；既注重文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，強(qiáng)調(diào)泛文旅生產(chǎn)和消費(fèi)，又強(qiáng)調(diào)生活價(jià)值的營(yíng)造。文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)符合"高質(zhì)量發(fā)展+高品質(zhì)生活+產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)+區(qū)域綜合協(xié)調(diào)發(fā)展"的發(fā)展方向。疫情影響下，人們對(duì)于文旅地產(chǎn)類項(xiàng)目將有更高的需求。
文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)于未來(lái)健康生活具有引領(lǐng)性和代表性，將迎來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)遇，在未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要發(fā)展前景和引領(lǐng)作用的發(fā)展方向。后疫情時(shí)代的文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來(lái)最具價(jià)值的區(qū)域綜合開發(fā)模式。1、文旅地產(chǎn)去房地產(chǎn)化，進(jìn)一步回歸文旅產(chǎn)業(yè)本質(zhì)；2、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)文旅產(chǎn)業(yè)的功能性和帶動(dòng)性；3、文旅小鎮(zhèn)和文旅綜合體將是最重要的開發(fā)形式；4、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能夠最大程度地提升土地價(jià)值；5、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將引領(lǐng)新一輪新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)。
中國(guó)康養(yǎng)文旅產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)秘書長(zhǎng)鄭向東：
長(zhǎng)期看好文旅，今年暑假到秋季會(huì)有消費(fèi)層面的爆發(fā)，但是文旅消費(fèi)對(duì)健康衛(wèi)生、消費(fèi)形式和內(nèi)容都提出了差異化和更高的要求。給文旅運(yùn)營(yíng)提出了新的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)。
美泰控股營(yíng)銷總監(jiān)周磊：
文旅地產(chǎn)的發(fā)展不會(huì)因?yàn)檫@次疫情停下她的腳步，未來(lái)肯定越來(lái)越好。不過(guò)個(gè)人認(rèn)為未來(lái)的三四個(gè)月是個(gè)難關(guān)，"結(jié)硬寨，打呆仗"時(shí)候到了，趁疫情這段時(shí)間，穩(wěn)好心態(tài)，練好內(nèi)功，想好了再干！及時(shí)了解疫情后市場(chǎng)及國(guó)家政策的變化，做出相應(yīng)的調(diào)整，只要不出錯(cuò)，就能跑贏市場(chǎng)。
文旅地產(chǎn)的黃金時(shí)代不過(guò)是剛剛開始，疫情的出現(xiàn)促進(jìn)了家庭的回歸和親情的聯(lián)系，而文旅地產(chǎn)主要針對(duì)的就是家庭，也許疫情結(jié)束之時(shí)，也將是文旅地產(chǎn)的快速發(fā)展之日！
五洲創(chuàng)展（北京）文化發(fā)展有限公司總經(jīng)理鄒吉峰：
首先，全球疫情結(jié)束后，全球經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇過(guò)程中，各國(guó)將對(duì)來(lái)自中國(guó)的游客勢(shì)必出臺(tái)極具競(jìng)爭(zhēng)力的政策和措施，出境游將快速?gòu)?fù)蘇帶來(lái)的國(guó)內(nèi)外文旅產(chǎn)品性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)將比之前更加明顯。動(dòng)輒幾十億投資的文旅項(xiàng)目流量設(shè)定應(yīng)是全球高度和全球角度的。其次，人們經(jīng)過(guò)疫情困境而生成的對(duì)生態(tài)環(huán)境、健康養(yǎng)生的感悟和渴求，將直接投射到對(duì)文旅產(chǎn)業(yè)及文旅項(xiàng)目的審視上，對(duì)環(huán)境友好型，綠色健康空間的需求將進(jìn)一步塑造疫情后的文旅地產(chǎn)市場(chǎng)。再次，經(jīng)過(guò)疫情歷練的民眾，相信針對(duì)能觸及心靈深處的民族文化產(chǎn)品有著更深的感悟，而對(duì)生硬照搬西方文化元素和價(jià)值取向的人工搭建將愈來(lái)愈形成精神免疫。
來(lái)源：房訊網(wǎng)
