疫情對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)沒(méi)有決定性影響
進(jìn)入2020年，新冠肺炎疫情成為第一只影響全世界的黑天鵝事件。在整個(gè)一季度，疫情幾乎凍結(jié)了中國(guó)所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并開(kāi)始在全球范圍蔓延。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年1到2月，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實(shí)際下降13.5%，全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比下降24.5%，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降16.3%。
數(shù)據(jù)真實(shí)的反映了疫情對(duì)于經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響非常顯著，但在這樣不利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，中國(guó)的疫情從三月份開(kāi)始得到了非常有效的控制。從政策選擇來(lái)看，中國(guó)付出了較大的短期代價(jià)，換來(lái)了居民的生命安全和更長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力。我們認(rèn)為隨著中國(guó)逐步消滅新冠肺炎疫情，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)是第一個(gè)從疫情的陰霾中逐步復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)體。
高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示："在這樣的大環(huán)境下，整個(gè)一季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)同樣處于市場(chǎng)冷凍狀態(tài)，幾乎所有的租賃交易活動(dòng)都處于暫�；蜓舆t的狀態(tài)。然而，我們對(duì)于市場(chǎng)的整體判斷是疫情對(duì)于北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)沒(méi)有決定性影響，其影響更多是在市場(chǎng)參與者的活躍度和市場(chǎng)節(jié)奏變化而已。在市場(chǎng)新租活動(dòng)被凍結(jié)，部分租戶租約正常到期，以及成本因素成為企業(yè)的重要考量等多種因素的作用下，本季度凈吸納量的數(shù)據(jù)也反映出和宏觀經(jīng)濟(jì)相同的走勢(shì)。本季度北京市場(chǎng)的凈吸納量達(dá)到創(chuàng)歷史記錄的-81,000平方米，這也是北京市場(chǎng)第一次出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)季度的負(fù)凈吸納量。除了CBD和麗澤子市場(chǎng)外，其他市場(chǎng)都錄得負(fù)凈吸納量，其中以燕莎子市場(chǎng)的負(fù)凈吸納量變化最為明顯，達(dá)到了-64,000平方米。僅從數(shù)字變化來(lái)看，大量負(fù)凈吸納量意味著企業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)從甲級(jí)寫(xiě)字樓向乙級(jí)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)搬遷的跡象，同時(shí)還包含了由于成本因素退租或正常合約到期而新出的空置面積。在正常的市場(chǎng)環(huán)境下，新增空置面積會(huì)在很大程度上被新租面積所抵消，但處于疫情狀態(tài)下的市場(chǎng)，這部分本應(yīng)通過(guò)正常租賃交易所去化的面積卻無(wú)法被需求所吸納。"
雖然本季度無(wú)新增供應(yīng)量，但市場(chǎng)需求受到抑制，導(dǎo)致空置率環(huán)比提升0.8%，同比上漲5.9%，達(dá)到16.7%。其中燕莎商圈空置率上漲幅度最大，同比上漲6.1%，季度空置率上升為存量租戶租約到期搬遷或縮減面積所致。由于空置率逐步走高，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平也處于下調(diào)通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平米。全市各個(gè)商圈均呈現(xiàn)不同程度的環(huán)比下跌，其中燕莎商圈跌幅居首，達(dá)到環(huán)比-5.4%；長(zhǎng)期價(jià)格堅(jiān)挺的金融街和中關(guān)村也出現(xiàn)松動(dòng)，環(huán)比分別下調(diào)-1.4%和-3.1%。整體市場(chǎng)環(huán)境依然更有利于租戶，有搬遷或擴(kuò)租需求的租戶可以比較積極的在市場(chǎng)中尋找性價(jià)比更高的優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行辦公空間升級(jí)。
高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為："由于受到疫情影響較小，目前IT行業(yè)的需求占比較大，這個(gè)行業(yè)的需求恢復(fù)也是最快的。由于海外總部受到疫情的影響，大部分外資公司整個(gè)三月份都處于停滯狀態(tài)，預(yù)計(jì)該情況會(huì)進(jìn)一步延續(xù)到二季度，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的海外公司尋求降低成本的計(jì)劃。"由于租金下調(diào)，空置率上升，對(duì)于租戶來(lái)講已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)減負(fù)提升辦公品質(zhì)的機(jī)會(huì)窗口。疫情的出現(xiàn)也讓很多企業(yè)重新審視并指定新的辦公策略，更深入的思考如何進(jìn)一步提高辦公效率。對(duì)于寫(xiě)字樓業(yè)主，嚴(yán)區(qū)海建議："寫(xiě)字樓業(yè)主對(duì)于目前的市場(chǎng)情況應(yīng)該積極調(diào)整租賃策略，更靈活的通過(guò)多種方式留住老客戶，拿下新客戶，在這個(gè)時(shí)期保持出租率更為重要。
高力國(guó)際華北區(qū)研究部陸明對(duì)此的觀點(diǎn)是："北京市場(chǎng)的核心問(wèn)題依然是高供應(yīng)量推高空置率。2020年依然是供應(yīng)高峰年，整體空置水平會(huì)持續(xù)攀升，有可能會(huì)進(jìn)一步突破20%。然而，疫情延緩了很多在建項(xiàng)目的工程進(jìn)度，因此我們預(yù)計(jì)會(huì)有部分項(xiàng)目將延遲入市，這從一定程度上減輕了市場(chǎng)的供給壓力。隨著疫情的逐步緩解，我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)活動(dòng)會(huì)在二季度出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇跡象。同時(shí)，我們維持在2019年四季度對(duì)于市場(chǎng)租金高位盤(pán)整態(tài)勢(shì)的基本判斷，在疫情的影響下，租金的調(diào)整幅度將加大。基于目前疫情后期的市場(chǎng)狀態(tài)，以及新增供應(yīng)量的逐步入市，租金預(yù)期大概會(huì)在明年發(fā)生轉(zhuǎn)變。"
目前由于海外市場(chǎng)的不確定性大幅增加，整體疫情的影響大概率會(huì)延續(xù)到下半年。然而，從中國(guó)經(jīng)濟(jì)自身的角度來(lái)看，疫情導(dǎo)致的最困難時(shí)刻正在結(jié)束。我們一直強(qiáng)調(diào)，2020年的市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)不應(yīng)只是經(jīng)濟(jì)增速，更應(yīng)該關(guān)注各類積極政策帶來(lái)的拉動(dòng)效應(yīng)。嚴(yán)區(qū)海董事總經(jīng)理判斷：穩(wěn)就業(yè)和新基建是今年宏觀調(diào)控最重要的兩個(gè)方面，其中新基建將成為中國(guó)下一階段供給側(cè)改革的重要抓手。新基建包括5G基建、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車充電樁、大數(shù)據(jù)中心、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等七大方向。就當(dāng)前發(fā)展走向而言，疫情對(duì)于需求端的影響只是暫時(shí)的，但是對(duì)于供給端卻有著深遠(yuǎn)的影響。新基建的大規(guī)模鋪開(kāi)將進(jìn)一步提升通過(guò)科技升級(jí)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)質(zhì)量。以新基建為首的產(chǎn)業(yè)革命將會(huì)加快整個(gè)中國(guó)的產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)，甚至重構(gòu)中國(guó)在當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)格局下的影響力。全世界都在盯著中國(guó)后疫情時(shí)期的政策有效性和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)力。在全球降息和量化寬松的大趨勢(shì)下，我們相信中國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐步企穩(wěn)將給全球投資者帶來(lái)信心，下半年資金會(huì)加大流入中國(guó)市場(chǎng)，布局無(wú)疫情且經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的市場(chǎng)會(huì)成為全球避險(xiǎn)資金的首選。
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將成為內(nèi)外資本抗周期最佳防守工具
作為對(duì)新型冠狀病毒疫情的回應(yīng)，中央與地方各級(jí)政府已出臺(tái)一系列財(cái)政和貨幣政策以扶持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；同時(shí)，隨著國(guó)內(nèi)疫情防控形勢(shì)向好，各行各業(yè)積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)下疫情能夠持續(xù)受到控制，境內(nèi)外資本對(duì)我國(guó)政府的高效及市場(chǎng)和社會(huì)的穩(wěn)定高度關(guān)注。高力國(guó)際中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理汪蓓認(rèn)為："房地產(chǎn)投資需求長(zhǎng)期存在，疫情只會(huì)影響市場(chǎng)投資節(jié)奏，國(guó)內(nèi)一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將成為內(nèi)外資本抗周期下的最佳防守工具，交易會(huì)在疫情逐步穩(wěn)定后出現(xiàn)一定的釋放，消化之前所壓抑的需求。由于國(guó)際間差旅限制等因素，外資決策流程將相對(duì)慢于內(nèi)資投資人。"
北京2020一季度共錄得3筆大宗交易成交，分別是綜合體、酒店及寫(xiě)字樓。最大的交易是位于朝陽(yáng)區(qū)的LG雙子塔，該項(xiàng)目自去年下半年入市后"花落誰(shuí)家"一直是投資界熱議的話題，最終，新加坡主權(quán)基金GIC以11億美元將其收購(gòu)，占一季度總成交額的92%。
自3月下旬以來(lái)，投資者已逐步恢復(fù)活躍度，在北京市場(chǎng)尋找投資機(jī)會(huì)，安排勘察項(xiàng)目等。其關(guān)注重點(diǎn)仍將是寫(xiě)字樓市場(chǎng)，除了城市更新類項(xiàng)目外，已具有現(xiàn)金流的持有型物業(yè)亦成為投資人關(guān)注的類型。
此外值得一提的是，這次疫情雖然對(duì)大部分行業(yè)帶來(lái)負(fù)面影響，但線上科技公司，醫(yī)藥與醫(yī)療公司以及云計(jì)算，大數(shù)據(jù)等行業(yè)由于疫情影響需求反向增加，其承租能力穩(wěn)定且有擴(kuò)張的可能性，這些行業(yè)普遍都分布在有產(chǎn)業(yè)聚集性的商務(wù)園區(qū)，例如中關(guān)村、上地產(chǎn)業(yè)園等，因此商務(wù)園項(xiàng)目將可能成為具有增長(zhǎng)爆發(fā)力的子市場(chǎng)。
疫情下的零售商業(yè)走向
針對(duì)于北京零售商業(yè)的恢復(fù)情況來(lái)看，截止到3月底北京購(gòu)物中心基本恢復(fù)了正常營(yíng)業(yè)時(shí)間，北京前門(mén)和王府井步行街商家開(kāi)業(yè)率仍與疫情前有較大差距，主要受旅游業(yè)未恢復(fù)影響。據(jù)商務(wù)部重點(diǎn)監(jiān)測(cè)1000家零售企業(yè)日均銷售額來(lái)看，2月下旬比中旬增加5.6%，全國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)觸底回升。通過(guò)近20個(gè)購(gòu)物中心的觀測(cè)，3月下旬購(gòu)物中心品牌營(yíng)業(yè)率在80%-90%左右，目前兒童樂(lè)園、教育、娛樂(lè)類（KTV、影院）業(yè)態(tài)仍處于關(guān)閉狀態(tài)。其它業(yè)態(tài)進(jìn)店消費(fèi)人群明顯增加，餐飲類平均上座率在25%左右，生鮮類超市客流密度大于其它業(yè)態(tài)。
同時(shí)，我們也觀察到疫情對(duì)于整個(gè)行業(yè)正在帶來(lái)各種變化。由于疫情，線下實(shí)體銷售跌入歷史谷底，很多連鎖優(yōu)質(zhì)品牌開(kāi)始整合資源開(kāi)通了線上銷售渠道。例如，餐飲行業(yè)受到重創(chuàng)，品牌紛紛加大外賣維持經(jīng)營(yíng)，以減少損失。整個(gè)一季度生鮮類超市外送提升3-4倍，隨之出現(xiàn)用人短缺，各行業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)抱團(tuán)取暖共享員工的現(xiàn)象。大的連鎖超市銷售額不降反升，這其中線上平臺(tái)功不可沒(méi)。在線下銷售陷入困境的時(shí)候，銷售人員積極通過(guò)APP、抖音、公眾號(hào)、微信群等小程序轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上，通過(guò)各類推廣和直播拉近了與消費(fèi)者的距離，為線上銷售提升起到了積極作用。
此次疫情期間，零售服裝、餐飲、娛樂(lè)、線下教育等行業(yè)受到極大影響，疫情嚴(yán)重時(shí)客流減少超過(guò)80%，整體停業(yè)超過(guò)70%，銷售額已至冰點(diǎn)，截至3月底仍未完全恢復(fù)營(yíng)業(yè)。疫情期間大部分購(gòu)物中心對(duì)商戶做了1-3個(gè)月不等的免租優(yōu)惠，但人員工資仍是一個(gè)較大成本，客流恢復(fù)仍需一定時(shí)間，部分商家對(duì)工作人員進(jìn)行了縮減以此緩減成本壓力。傳統(tǒng)零售、餐飲等業(yè)態(tài)目前基本停止了新的擴(kuò)張，新的發(fā)展戰(zhàn)略要在疫情后重新制定。
消費(fèi)者紛紛通過(guò)各類APP開(kāi)始線上消費(fèi)，線上可以滿足日常的大部分需求，線上優(yōu)惠力度和便利性正在改變我們的消費(fèi)習(xí)慣，疫情結(jié)束后仍將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。80后，90后從外賣主力消費(fèi)群轉(zhuǎn)變成為大廚，生鮮類半成品食物成為消費(fèi)熱點(diǎn)，中老年人通過(guò)智能手機(jī)開(kāi)啟網(wǎng)購(gòu)模式，成為新的網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)人群。健康、養(yǎng)生類產(chǎn)品成為新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)。
由于購(gòu)物中心品牌眾多，高力國(guó)際零售服務(wù)部劉瑞京的建議是增加線上銷售平臺(tái)的建立，將經(jīng)營(yíng)的品牌商品同步到線上，線上線下的相互結(jié)合會(huì)提升銷售額。品牌方也可以通過(guò)自有會(huì)員體系建立線上銷售模式，加大線上推廣和宣傳來(lái)提升銷售額�，F(xiàn)代消費(fèi)已滿足電子支付，訂單、物流智能化處理，消費(fèi)客層及數(shù)據(jù)的分析，建議經(jīng)營(yíng)方加強(qiáng)數(shù)據(jù)的分析和整理，對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行深入研究，更好的提供精準(zhǔn)服務(wù)。建議經(jīng)營(yíng)者未來(lái)對(duì)一線人員增加線上銷售培訓(xùn)，同時(shí)通過(guò)各類平臺(tái)提升線上銷售和服務(wù)的新技能。
零售商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)
由于疫情的影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)于零售商業(yè)選址邏輯發(fā)生了變化。首先，公共衛(wèi)生安全重視度的提升將重塑商業(yè)選址邏輯。從客流來(lái)看，從首選客流密度大的地段轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣邔?duì)客流質(zhì)量的追求；從區(qū)位來(lái)看，從首選市中心等交通便利的區(qū)位轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚪紖^(qū)化發(fā)展；從交通來(lái)看，從偏好地鐵上蓋及其他公共交通樞紐轉(zhuǎn)變?yōu)橐圆叫屑八饺似嚍閷?dǎo)向的商業(yè)選址模式。其次，由于此次疫情中居民的活動(dòng)軌跡成多中心發(fā)散，不再是目的型購(gòu)物中心等人員高度集中的區(qū)域，因此強(qiáng)輻射型商業(yè)的集聚將轉(zhuǎn)變?yōu)閲@社區(qū)發(fā)展的零售商業(yè)。最后，針對(duì)于社區(qū)居民提供一站式服務(wù)的社區(qū)型購(gòu)物中心將成為未來(lái)發(fā)展熱點(diǎn)，包含了購(gòu)物，餐飲，娛樂(lè)，文化，運(yùn)動(dòng)，親子，休閑和社交等功能。
高力國(guó)際華北區(qū)咨詢服務(wù)部高級(jí)董事付茂華推斷體驗(yàn)創(chuàng)新會(huì)成為實(shí)體商業(yè)PK電商更重要的手段。受疫情影響，電商對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊不斷加深，而互動(dòng)性與體驗(yàn)性是實(shí)體商業(yè)不可替代的特性。商場(chǎng)可以通過(guò)情感共鳴、沉浸式打造、線上線下融合等手段增強(qiáng)實(shí)體商業(yè)的體驗(yàn)性，打造創(chuàng)新點(diǎn)，提升購(gòu)物體驗(yàn)。以情感共鳴為例，商場(chǎng)可以通過(guò)品類組合、門(mén)店空間設(shè)計(jì)、消費(fèi)體驗(yàn)塑造，與消費(fèi)者產(chǎn)生情感共鳴，形成對(duì)目標(biāo)客戶群的強(qiáng)大吸引力，例如上海的LANEHUB瓴里家居體驗(yàn)店塑造高品位生活體驗(yàn)空間；i.t blue block打造多主題的全新概念店。至于沉浸式打造，零售業(yè)項(xiàng)目可通過(guò)沉浸式環(huán)境打造與沉浸式業(yè)態(tài)整合吸引消費(fèi)者，提升購(gòu)物體驗(yàn)，如北京SKP南館SKP-S以"數(shù)字-模擬-未來(lái)"(Digital-Analog Future)為主題，為消費(fèi)者制造一個(gè)超現(xiàn)實(shí)的購(gòu)物場(chǎng)景。線上線下融合則是難度更高的手段，不僅需要從商業(yè)邏輯上打通線上和線下，甚至需要在組織架構(gòu)，技術(shù)儲(chǔ)備和人員培訓(xùn)等方面做出系統(tǒng)化戰(zhàn)略規(guī)劃，如澳洲的Westfield集團(tuán)創(chuàng)建Westfield Labs數(shù)字機(jī)構(gòu)，推出了商場(chǎng)無(wú)票手機(jī)智能停車，手機(jī)點(diǎn)餐等便民的應(yīng)用程序。
商場(chǎng)越來(lái)越重視通過(guò)科技手段來(lái)保障公共衛(wèi)生安全。在此次疫情中，高科技手段的廣泛整合應(yīng)用為集中式商業(yè)提供安全保障，將是未來(lái)重點(diǎn)的發(fā)展方向。購(gòu)物中心可利用5G紅外熱成像測(cè)溫、紅外感應(yīng)開(kāi)關(guān)、無(wú)接觸終端、室內(nèi)微氣候監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、科技手段解決商場(chǎng)內(nèi)部環(huán)境問(wèn)題以及對(duì)人流健康全方位監(jiān)測(cè)，實(shí)現(xiàn)公共衛(wèi)生安全工作的透明化、及時(shí)化。
來(lái)源：高力國(guó)際
編輯：wangdc
