“隔一條馬路，房子新舊程度相當(dāng)，但房?jī)r(jià)幾乎相差一倍，這就是深圳房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)。”

　　5月初的深圳，天氣已經(jīng)非常炎熱。烈日當(dāng)下，中介黃經(jīng)理帶了好幾波客戶看房�！拔以诹_湖水貝這邊做了十幾年的中介，算是見證了學(xué)位房市場(chǎng)的驚人變化�！秉S經(jīng)理打趣說(shuō)，“這邊有兩個(gè)相似的小區(qū)，一個(gè)叫洪湖東岸，一個(gè)叫洪湖春天，相隔一條馬路，東岸的樓齡還新一些，但目前二手房?jī)r(jià)格在每平方米5萬(wàn)到6萬(wàn)左右，洪湖春天小戶型的售價(jià)已經(jīng)超過(guò)每平方米11萬(wàn)元，因?yàn)槭巧钲谥袑W(xué)初中部的學(xué)位房�！�

　　其實(shí)，類似的情況在深圳多處可見，甚至有一些老舊小區(qū)房子因?yàn)閮?yōu)質(zhì)學(xué)位而成為“千萬(wàn)豪宅”。最近，一些城市出臺(tái)學(xué)位劃片的消息再次將關(guān)于學(xué)位房的討論推上高潮。那么，到底有哪些力量在助推深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)位房的大漲？

　　銀行很“寬容”

　　除了部分熱門片區(qū)的房?jī)r(jià)，深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)位房的價(jià)格可謂一路高歌。深圳貝殼研究院公布的2019年深圳二手房成交數(shù)據(jù)顯示，深圳市二手房?jī)r(jià)漲幅前三的片區(qū)分別是南山科技園、福田八卦嶺和福田保稅區(qū)。無(wú)獨(dú)有偶，這些片區(qū)的房?jī)r(jià)上漲都是因?yàn)閮?yōu)質(zhì)學(xué)位或者“即將擁有”優(yōu)質(zhì)學(xué)位。此外，除了南山、福田和羅湖部分傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)學(xué)位片區(qū)，龍華紅山、寶安中心區(qū)等片區(qū)的部分二手房房?jī)r(jià)也因?yàn)閮?yōu)質(zhì)學(xué)位的“加持”，都已經(jīng)超過(guò)每平方米10萬(wàn)元。

　　在記者的調(diào)查訪問(wèn)中，幾乎所有的被訪問(wèn)者都認(rèn)為，深圳教育資源依舊緊張，優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)教育資源就更為緊張，而且均衡程度有待改善。優(yōu)質(zhì)學(xué)位房是剛需，所以更為保值，也更受投資客的青睞。“雖然不能說(shuō)讀好的學(xué)校就能考出好成績(jī)，但小孩讀完書或許還能賺到不少錢，能不吸引嗎？”黃經(jīng)理說(shuō)。

　　記者在羅湖田貝片區(qū)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，這里的優(yōu)質(zhì)學(xué)位房?jī)r(jià)格漲幅明顯。以上世紀(jì)80年代愉天小區(qū)為例，由于戶型面積小，帶深圳中學(xué)初中部和翠北小學(xué)雙優(yōu)質(zhì)學(xué)位，目前的成交價(jià)超過(guò)了每平方米13萬(wàn)元�！耙惶�35平方米的房源，最新成交的價(jià)格為465萬(wàn)元。去年這個(gè)時(shí)候，類似面積的房源成交價(jià)格在每平方米9萬(wàn)元左右，一年之內(nèi)的漲幅就接近50%�！秉S經(jīng)理表示，最近一些學(xué)位剛被使用過(guò)的房子也成為搶手貨。如果把時(shí)間段拉長(zhǎng)，記者在各大中介平臺(tái)查詢到，愉天小區(qū)在2012年時(shí)的成交價(jià)格在每平方米18000元左右。不僅如此，同樣帶深圳中學(xué)初中部和翠北小學(xué)雙優(yōu)質(zhì)學(xué)位的周邊房源，多數(shù)房源的報(bào)價(jià)都已經(jīng)達(dá)到每平方米10萬(wàn)元。

　　“這還是在羅湖區(qū)，要是放到福田百花片區(qū)，學(xué)位房的價(jià)格更高。”福田百花片區(qū)稱得上是深圳最為著名的學(xué)區(qū)，盡管片區(qū)很多都是樓齡超過(guò)20年的房子，但中介網(wǎng)站的信息顯示，二手房掛牌均價(jià)普遍在10萬(wàn)以上，甚至有掛牌價(jià)接近每平方米20萬(wàn)元的房源。

　　在羅湖和福田區(qū)，相關(guān)優(yōu)質(zhì)學(xué)位房多數(shù)以樓齡較長(zhǎng)的二手房為主。一家外資銀行的個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，一般銀行和評(píng)估公司評(píng)估房產(chǎn)時(shí)會(huì)考慮物業(yè)的樓齡，剩余產(chǎn)權(quán)年限等因素，例如在1995年之前建成的物業(yè)，該行進(jìn)行評(píng)估時(shí)會(huì)適當(dāng)降低評(píng)估價(jià)，意味著置業(yè)者需要多給首付或者貸款年限會(huì)有所減少。

　　記者將一套愉天小區(qū)建筑面積為35平方米的房產(chǎn)證復(fù)印件交給銀行經(jīng)理進(jìn)行評(píng)估，對(duì)方告知該物業(yè)的評(píng)估價(jià)可以做到435萬(wàn)元。當(dāng)記者告知目前業(yè)主叫價(jià)要465萬(wàn)元時(shí)，對(duì)方回復(fù)可以盡量調(diào)高至465萬(wàn)元，而且可以貸足30年。只要符合條件，同樣就可以三成首付。另外一邊，記者向一家中小型銀行詢問(wèn)一個(gè)非優(yōu)質(zhì)學(xué)位的普通老舊小區(qū)房源能否貸款時(shí)，對(duì)方回復(fù)稱，太老舊的房子該行不提供貸款。

　　由此可見，銀行對(duì)一些老舊的優(yōu)質(zhì)學(xué)位房顯得很“寬容”，充足的杠桿或許也在一定程度上促使一些置業(yè)者勇于“接盤”。因?yàn)樵谒麄冃闹幸琅f有著這么一個(gè)信念：優(yōu)質(zhì)學(xué)位使用后還能賣出好價(jià)錢。

　　除了買房上學(xué)，過(guò)去以超高價(jià)經(jīng)辦名校學(xué)位房租賃合同，以租房的形式上名校，在地下早已發(fā)展成一門“生意”。不過(guò)，記者查詢深圳各區(qū)最新的招生指引，發(fā)現(xiàn)一些頂級(jí)名校不招錄地段內(nèi)以租房名義上學(xué)的地段生。

　　漫長(zhǎng)的過(guò)程？

　　最近，北京和廣州的學(xué)位房改革被迅速引爆。據(jù)悉，5月6日起北京適齡兒童將開始采集小學(xué)入學(xué)信息，城六區(qū)更是通過(guò)明確“六年一學(xué)位”，實(shí)施“多校劃片”等措施，為優(yōu)質(zhì)學(xué)位房降溫。此前，廣州天河區(qū)則提出公辦初中“多校劃片”。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這些措施出臺(tái)對(duì)于打擊學(xué)位房炒作、促進(jìn)教育資源的公平和均衡、促進(jìn)學(xué)位房的規(guī)范發(fā)展起到了積極作用。對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)來(lái)講，也可以積極參考北京新的政策，在教育資源供應(yīng)和防范學(xué)位房炒作方面積極做出努力，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好發(fā)展。

　　事實(shí)上，深圳早在2015年就在南山、福田、羅湖和鹽田小范圍內(nèi)試點(diǎn)“大學(xué)區(qū)制”以及“共享學(xué)區(qū)”，試點(diǎn)區(qū)域的義務(wù)教育階段學(xué)生入學(xué)，家長(zhǎng)可自愿在學(xué)區(qū)內(nèi)為孩子報(bào)讀2到3所學(xué)校，按志愿次序和積分高低依次錄取。此外，今年羅湖區(qū)還增加了學(xué)位房“實(shí)際居住”等要求，如果沒有實(shí)際居住，將取消地段公辦學(xué)校申請(qǐng)資格。

　　在今年年初的深圳“兩會(huì)”，有政協(xié)委員就建議改革原有學(xué)位房政策，推行“多校劃片”。不過(guò)，有家長(zhǎng)表示，深圳的“大學(xué)區(qū)”和“共享學(xué)區(qū)”，一般都是片區(qū)內(nèi)教學(xué)實(shí)力相當(dāng)?shù)膶W(xué)校組成，名校一般都不在其內(nèi)。

　　近日，深圳龍華區(qū)發(fā)布小一初一入學(xué)政策的大學(xué)區(qū)招生指引。龍華區(qū)在民治街道選取了5所學(xué)校的小一和4所學(xué)校的初一采用大學(xué)區(qū)方式招生，以“均衡教育資源、距離相對(duì)就近、主干道路為主”等原則進(jìn)行學(xué)區(qū)劃分，但還是以實(shí)行單校劃片與多校聯(lián)動(dòng)的學(xué)位調(diào)劑機(jī)制。以小學(xué)為例，在民治街道小一選取民治中學(xué)教育集團(tuán)民順小學(xué)校區(qū)、民治中學(xué)教育集團(tuán)北校區(qū)、龍華區(qū)教科院附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校（世紀(jì)春城小區(qū)范圍）、龍華區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、深圳市高級(jí)中學(xué)（集團(tuán)）北校區(qū)5所學(xué)校。毫無(wú)疑問(wèn)，深圳高級(jí)中學(xué)北校區(qū)是這里面最好的學(xué)校。有家長(zhǎng)表示，由于生源太多，即使單校劃片區(qū)內(nèi)的學(xué)生還不一定能順利進(jìn)入深高北校區(qū)。而且，從“單校劃片”到“多校劃片”，優(yōu)質(zhì)學(xué)位并沒有增加，如何“分蛋糕”？只能說(shuō)除了房子，現(xiàn)在還很難找到更好的分配方式。

　　為實(shí)現(xiàn)教育質(zhì)量均衡，近年來(lái)深圳也推出了許多措施，其中就包括各大名校推進(jìn)集團(tuán)化辦學(xué)。不過(guò)，一旦新設(shè)分校傳言，投資資金就聞風(fēng)而動(dòng)，福田八卦嶺片區(qū)就是典型案例。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，教育均等化是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，學(xué)位房與非學(xué)位房?jī)r(jià)格的差距，體現(xiàn)的是教育均等化的程度，教育越不均等、學(xué)位房的價(jià)格就越高。廣州學(xué)位房?jī)r(jià)格比深圳低，反映廣州教育總體比深圳均衡。

　　來(lái)源：證券時(shí)報(bào)

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