2020Q1一線城市資產(chǎn)價(jià)值TOP20寫(xiě)字樓全部位于上海和北京，其中上海13座，北京7座；全部位于核心商務(wù)區(qū)，且以金融行業(yè)為主的商務(wù)區(qū)占比較高，TOP20寫(xiě)字樓中半數(shù)位于上海陸家嘴及北京金融街。上榜項(xiàng)目最低單價(jià)約9萬(wàn)元/㎡，最高超過(guò)12萬(wàn)元/㎡，平均租金16.8元/天/㎡，平均出租率88%。深圳寫(xiě)字樓最高排名22，距離上榜差兩名；廣州最高排名150，與TOP20相距甚遠(yuǎn)。
總體來(lái)說(shuō)，TOP20項(xiàng)目作為國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓價(jià)值最高的項(xiàng)目，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。疫情下雖然單價(jià)普遍有所下降，但地位依然穩(wěn)固。
2019年，整體經(jīng)濟(jì)疲軟、中美貿(mào)易戰(zhàn)等因素的多重影響下，國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)承壓明顯，隨著今年年初新冠疫情的蔓延，使整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)雪上加霜�？硕餋AIC就疫情前后監(jiān)測(cè)的一線城市六百余個(gè)項(xiàng)目最近兩個(gè)季度的價(jià)值數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總分析，最終評(píng)出一線城市寫(xiě)字樓價(jià)值TOP20榜單以及四大一線城市寫(xiě)字樓價(jià)值TOP20榜單，為您展現(xiàn)疫情之下一線城市最值錢(qián)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。
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一線城市TOP20=京滬TOP20？！
廣深無(wú)一項(xiàng)目入榜，單價(jià)門(mén)檻9萬(wàn)元/㎡
▌TOP20均為京滬項(xiàng)目，金融業(yè)聚集區(qū)價(jià)值更高
2020年一季度一線城市資產(chǎn)價(jià)值TOP20寫(xiě)字樓全部位于上海和北京，其中上海13座，北京7座；全部位于核心商務(wù)區(qū)，且以金融行業(yè)為主的商務(wù)區(qū)占比較高，TOP20寫(xiě)字樓中半數(shù)位于上海陸家嘴及北京金融街，TOP5全部位于上海陸家嘴和北京金融街；絕大多數(shù)寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)情況優(yōu)于所在商務(wù)區(qū)平均水平，TOP20寫(xiě)字樓平均租金16.8元/天/㎡，平均出租率88%。上榜項(xiàng)目最低單價(jià)約9萬(wàn)元/㎡，最高單價(jià)超過(guò)12萬(wàn)元/㎡，平均單價(jià)10萬(wàn)元/㎡。
數(shù)據(jù)來(lái)源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)
▌深圳寫(xiě)字樓入圍近在咫尺，廣州寫(xiě)字樓價(jià)值整體偏低
今年一季度深圳寫(xiě)字樓均價(jià)最高的是6.3萬(wàn)元/㎡的前海商務(wù)區(qū)，與北京的東長(zhǎng)安商務(wù)區(qū)、上海的外灘商務(wù)區(qū)均價(jià)接近；單價(jià)最高的寫(xiě)字樓是8.9萬(wàn)元/㎡的深圳嘉里建設(shè)廣場(chǎng)二期，在本次調(diào)研覆蓋的600多個(gè)項(xiàng)目中排名第22，距離上榜只差兩名。廣州寫(xiě)字樓均價(jià)最高的是4.1萬(wàn)元/㎡的珠江新城CBD，大致相當(dāng)于北京的望京及酒仙橋商務(wù)區(qū)、上海的徐匯濱江商務(wù)區(qū)、深圳的科技園商務(wù)區(qū)，廣州的頂級(jí)核心商務(wù)區(qū)與其他一線城市的次級(jí)、新興商務(wù)區(qū)價(jià)值接近，廣州寫(xiě)字樓的整體市場(chǎng)價(jià)值可見(jiàn)一斑；單價(jià)最高的寫(xiě)字樓是5.7萬(wàn)元/㎡的廣州周大福金融中心，排名第150，與TOP20相距甚遠(yuǎn)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)
▌TOP20項(xiàng)目整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，不同經(jīng)營(yíng)策略導(dǎo)致價(jià)值分化
與去年四季度相比，今年一季度TOP20的上榜項(xiàng)目變化不大，但榜內(nèi)項(xiàng)目名次發(fā)生了較多調(diào)整，共有10個(gè)項(xiàng)目名次上升，最高上升8名，共有7個(gè)項(xiàng)目名次下降，最低下降9名。其中名次升幅較大的項(xiàng)目主要集中在北京CBD，名次降幅較大的項(xiàng)目則主要集中在北京金融街商務(wù)區(qū)，產(chǎn)生這一結(jié)果的主要原因在于這兩個(gè)商務(wù)區(qū)在疫情期間采取了不同的經(jīng)營(yíng)策略。在CAIC調(diào)研覆蓋的金融街商務(wù)區(qū)項(xiàng)目中有78%的項(xiàng)目在疫情期間為維護(hù)樓宇形象不降租金，租戶(hù)流失情況嚴(yán)重，各項(xiàng)目出租率環(huán)比平均下降6.2個(gè)百分點(diǎn)，最終導(dǎo)致區(qū)內(nèi)67%的項(xiàng)目?jī)r(jià)值排名下降；而CBD則有過(guò)半數(shù)的項(xiàng)目主動(dòng)降低租金吸引租戶(hù)，以各項(xiàng)目租金平均下降3.2%的代價(jià)換來(lái)了區(qū)內(nèi)近八成的項(xiàng)目出租率不變，最終區(qū)內(nèi)78%的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了價(jià)值排名的上升。
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四城TOP20：城市分化、表現(xiàn)各異
▌北京：CBD最多、金融街最貴，單價(jià)門(mén)檻7.4萬(wàn)元/㎡
北京的TOP20項(xiàng)目分布較廣，雖然CBD上榜11個(gè)項(xiàng)目占比較重，但除三元橋燕莎以外的其他四個(gè)核心商務(wù)區(qū)均有項(xiàng)目入圍，與其他一線城市相比，北京的核心商務(wù)區(qū)發(fā)展相對(duì)均衡。次級(jí)商務(wù)區(qū)雖無(wú)項(xiàng)目入圍，但價(jià)值最高的亞奧商務(wù)區(qū)恒毅大廈單價(jià)7.2萬(wàn)元/㎡，已逼近入圍門(mén)檻。而北京目前唯一的新興商務(wù)區(qū)——麗澤商務(wù)區(qū)價(jià)值最高的金唐國(guó)際金融大廈單價(jià)約6.5萬(wàn)元/㎡，排名第35，距離TOP20門(mén)檻還存在一定距離。
TOP20項(xiàng)目中金融街商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓價(jià)值最高，但同時(shí)區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓價(jià)值分化嚴(yán)重，TOP20與非TOP20項(xiàng)目在價(jià)值上出現(xiàn)明顯斷檔，相差近2萬(wàn)元/㎡。超七成的上榜項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況優(yōu)于所在商務(wù)區(qū)平均水平，TOP20寫(xiě)字樓平均租金17.3元/天/㎡，平均出租率94.5%。上榜項(xiàng)目最低單價(jià)中國(guó)衛(wèi)星通信大廈7.4萬(wàn)元/㎡，最高單價(jià)泰康國(guó)際大廈10.7萬(wàn)元/㎡，平均單價(jià)8.5萬(wàn)元/㎡。
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▌上海：浦東浦西各半、陸家嘴包攬前三，單價(jià)門(mén)檻8.5萬(wàn)元/㎡
上海TOP20項(xiàng)目在浦東和浦西的數(shù)量基本相當(dāng)，但浦西分布較為分散，浦東則全部在陸家嘴商務(wù)區(qū)。除陸家嘴外，浦東價(jià)值最高的項(xiàng)目是位于竹園商務(wù)區(qū)的的陸家嘴金控廣場(chǎng)，單價(jià)7.7萬(wàn)元/㎡，排名第29，短期內(nèi)難以改變TOP20榜單內(nèi)浦東的商務(wù)區(qū)格局。非核心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目與入圍門(mén)檻存在明顯差距，其中次級(jí)商務(wù)區(qū)價(jià)值最高的是新民洋商務(wù)區(qū)的浦東金融廣場(chǎng)，單價(jià)6.6萬(wàn)元/㎡，不但距離入圍遙遠(yuǎn)，與新興商務(wù)區(qū)的北外灘白玉蘭廣場(chǎng)也有一定差距。頭部項(xiàng)目?jī)r(jià)值差距的背后是以前灘、后灘、北外灘等為代表的新興商務(wù)區(qū)近年來(lái)強(qiáng)勢(shì)崛起，區(qū)內(nèi)商務(wù)氛圍愈發(fā)濃厚，項(xiàng)目?jī)r(jià)值水漲船高。
TOP20項(xiàng)目中前三名均位于陸家嘴商務(wù)區(qū)，上榜項(xiàng)目所在商務(wù)區(qū)中新天地商務(wù)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目分化嚴(yán)重，TOP20與非TOP20項(xiàng)目存在明顯價(jià)值斷檔，僅配套設(shè)施充足的企業(yè)天地及企業(yè)廣場(chǎng)部分項(xiàng)目可以入圍。TOP20寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)（租金*出租率）均超過(guò)所在商務(wù)區(qū)均值的20%以上，TOP20寫(xiě)字樓平均租金13.8元/天/㎡，平均出租率87%。上榜項(xiàng)目最低單價(jià)中融碧玉藍(lán)天8.5萬(wàn)元/㎡，最高單價(jià)上海國(guó)金中心12.3萬(wàn)元/㎡，平均單價(jià)9.7萬(wàn)元/㎡。
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▌廣州：珠江新城一區(qū)獨(dú)大，單價(jià)門(mén)檻3.8萬(wàn)元/㎡
廣州的TOP20項(xiàng)目高度集中，珠江新城CBD占比高達(dá)90%，天河北商務(wù)區(qū)僅占10%，白玉新城商務(wù)區(qū)無(wú)項(xiàng)目上榜，三個(gè)核心商務(wù)區(qū)發(fā)展極不平衡。新興商務(wù)區(qū)價(jià)值最高的是琶洲國(guó)際會(huì)展商務(wù)區(qū)的廣交會(huì)大廈，排名第28，略高于次級(jí)商務(wù)區(qū)價(jià)值最高的北京路商務(wù)區(qū)恒基中心，排名第36。
TOP20寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)情況均優(yōu)于所在商務(wù)區(qū)平均水平，平均租金6.5元/天/㎡，平均出租率91.5%。上榜項(xiàng)目最低單價(jià)合景國(guó)際金融廣場(chǎng)3.8萬(wàn)元/㎡，最高單價(jià)廣州周大福金融中心5.7萬(wàn)元/㎡，平均單價(jià)4.5萬(wàn)元/㎡。
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▌深圳：新興商務(wù)區(qū)近五成，單價(jià)門(mén)檻5.9萬(wàn)元/㎡
深圳的TOP20項(xiàng)目分布雖然也存在傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)占比過(guò)高的情況，但與其他一線城市的不同之處在于其上榜項(xiàng)目在核心、次級(jí)和新興商務(wù)區(qū)都有分布，城市整體商務(wù)區(qū)發(fā)展較為均衡，其中近一半的項(xiàng)目位于新興商務(wù)區(qū)，后發(fā)商務(wù)區(qū)成長(zhǎng)較快。
TOP20項(xiàng)目所在商務(wù)區(qū)除蔡屋圍商務(wù)區(qū)外，區(qū)內(nèi)項(xiàng)目無(wú)明顯價(jià)值分化斷檔現(xiàn)象，TOP20寫(xiě)字樓平均租金10.1元/天/㎡，平均出租率74%。上榜項(xiàng)目最低單價(jià)深圳東海國(guó)際中心A座5.9萬(wàn)元/㎡，最高單價(jià)深圳嘉里建設(shè)廣場(chǎng)二期8.9萬(wàn)元/㎡，平均單價(jià)6.9萬(wàn)元/㎡。
數(shù)據(jù)來(lái)源：CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)
來(lái)源:克而瑞資管
