133.9億元，這是5月19日北京土地市場(chǎng)一天的成交金額，1130億元，這是2020年以來(lái)139天北京土地市場(chǎng)的總成交金額。
兩個(gè)數(shù)字見(jiàn)證了近期北京土地市場(chǎng)的回暖，前一個(gè)數(shù)字中，合生創(chuàng)展貢獻(xiàn)了80%的份額。這家香港上市的房企在10天時(shí)間里，在北京土地市場(chǎng)投入179.6億元，這一金額接近5月20日合生創(chuàng)展191億元的市值，也超過(guò)2019年合生創(chuàng)展的營(yíng)收。
后一個(gè)數(shù)字相當(dāng)于2019年北京土地總成交金額的75%，如果拋開(kāi)受疫情影響的3月零成交外，北京用了不到4個(gè)月賣(mài)地就超過(guò)千億，位居全國(guó)主要城市第一位。
同期北京住宅用地成交金額同樣突破千億，3.4萬(wàn)元/平方米的平均樓面價(jià)，在全國(guó)主要城市中排在第一位當(dāng)之無(wú)愧；18.88%的溢價(jià)率排在深圳、杭州之后，為全國(guó)土地成交溢價(jià)率第三高城市。
就在一個(gè)月前，北京朝陽(yáng)區(qū)掛出位于東壩的兩幅土地，一幅以底價(jià)成交，另一幅由于沒(méi)有房企報(bào)名而中止出讓。彼時(shí)，北京一家主要房企負(fù)責(zé)人將之歸結(jié)為：由于北京防疫工作的嚴(yán)峻性、長(zhǎng)期性和常態(tài)性，使得房企對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期普遍較低。
從謹(jǐn)慎拿地到高溢價(jià)爭(zhēng)奪，北京土地市場(chǎng)回暖背后經(jīng)歷了什么樣的事件或轉(zhuǎn)變？是樓市回暖的前兆，還是另有他因？
139天1130億元
5月19日，北京市共成交三幅住宅用地，其中兩幅位于豐臺(tái)區(qū)分鐘寺的土地被合生創(chuàng)展獲得，另一幅位于房山的宅地被中建一局和房山區(qū)國(guó)企聯(lián)合體獲得。三幅土地均為住宅用地。
其中分鐘寺村L39號(hào)地塊吸引10家房企參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)56輪掙脫，最終被合生創(chuàng)展旗下的北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司以42億元價(jià)格拿下，溢價(jià)率為42.08%，成交樓面價(jià)為76168元/平方米。
另一塊分鐘寺村L41號(hào)地塊爭(zhēng)奪更為激烈，8家房企經(jīng)過(guò)82輪競(jìng)拍，最終被合生創(chuàng)展旗下北京合盈銳恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拿下，溢價(jià)率37.86%，成交樓面價(jià)65400元/平方米。分鐘寺村這兩幅土地樓面單價(jià)創(chuàng)造了2016年以來(lái)北京土拍史新高。
上一次北京土地成交樓面單價(jià)新紀(jì)錄在2020年1月20日，彼時(shí)，融創(chuàng)聯(lián)合山西交通建設(shè)、中國(guó)金茂分別以底價(jià)奪得北京海淀四季青一幅土地，將北京土地成交樓面價(jià)突破7萬(wàn)元/平方米大關(guān)。
融創(chuàng)和金茂打破是恒基兆業(yè)在2019年5月28日創(chuàng)造的記錄，彼時(shí)，恒基兆業(yè)以30.2億元價(jià)格、23.32%溢價(jià)率奪得朝陽(yáng)孫河一宗不限價(jià)地塊，樓面價(jià)達(dá)到69542元/平方米。
在2020年北京土地市場(chǎng)中，表現(xiàn)最為突出的無(wú)疑是合生創(chuàng)展，加上5月9日在分鐘寺村拿下的一幅住宅用地，10天時(shí)間里，合生創(chuàng)展在分鐘寺板塊接連拿地三幅住宅用地，總耗資179.6億元。
北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至5月19日，北京累計(jì)成交37宗土地，土地出讓金共計(jì)1130.96億元。其中住宅用地成交30宗，成交總金額為1120億元。其他成交的還有2宗商辦用地和5宗為工業(yè)用地。
中指院數(shù)據(jù)顯示，30宗成交住宅用地規(guī)劃面積為328.75萬(wàn)平方米，成交樓面均價(jià)為3.4萬(wàn)元/平方平方米，同比增長(zhǎng)66.51%。在全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)中，北京是樓面價(jià)最高的城市，遙遙領(lǐng)先于其他城市。
在同一時(shí)期，北京樓面價(jià)是上海的2.45倍，深圳的2.7倍，廣州的2.87倍，杭州的2.94倍，南京的3.19倍。全國(guó)其他主要一二線城市的樓面價(jià)均為突破萬(wàn)元大關(guān)。
在全國(guó)主要一二線城市中，北京土地成交面積僅比深圳多，低于其他城市；溢價(jià)率也不及深圳和杭州，但北京土地讓出金緣何能夠拔得頭籌。背后是北京土地推出樓面單價(jià)就遠(yuǎn)高于其他城市。
中指院數(shù)據(jù)顯示，截至5月19日，北京累計(jì)推出33宗住宅用地，平均樓面價(jià)為2.97萬(wàn)元/平方米，同比提高了六成。北京推出土地樓面價(jià)在2017年首次突破2萬(wàn)元大關(guān)，2019年是2.15萬(wàn)元/平方米。
同期，與北京房?jī)r(jià)相當(dāng)?shù)纳虾Ｆ鹗紭敲鎯r(jià)為1.53萬(wàn)元/平方米，深圳為1.2萬(wàn)元/平方米，其他一二線城市起始樓面價(jià)均在萬(wàn)元以下。
誰(shuí)買(mǎi)走了北京的土地
截至5月21日，2020年北京成交的30宗商品住宅用地中，央企和國(guó)企拿走了17宗，民企累計(jì)拿走6宗土地，剩下的7宗由央企/國(guó)企和民企聯(lián)合體獲得。
從土地出讓金的貢獻(xiàn)上來(lái)看，央企和國(guó)企為北京商品住宅用地市場(chǎng)貢獻(xiàn)了702億元，占比62.7%；另外，由央企國(guó)企參與的聯(lián)合體貢獻(xiàn)了174億元土地出讓金。也就是說(shuō)，央企國(guó)企直接或參與拿地對(duì)土地出讓金貢獻(xiàn)份額接近8成。
在北京商品住宅用地市場(chǎng)央企客戶名單中，既包括中建一局、中海地產(chǎn)、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地等央企下屬房地產(chǎn)企業(yè)，也包括綠城中國(guó)等具備央企背景的房企。其中綠城共計(jì)3宗商品住宅用地，耗資144.08億元。
綠城大股東中交聯(lián)合華潤(rùn)置地及北京市屬國(guó)企也獲取了3宗土地，其中海淀西北旺有2宗，通州馬駒橋1宗，拿地金額177.1億元。此外，還包括中海1宗、中建一局3宗、中國(guó)金茂1宗。
央企之外，北京市市屬國(guó)企依舊是北京商品住宅用地市場(chǎng)的主力軍。其中既有首開(kāi)、首創(chuàng)、住總、北科建、京能置業(yè)、北京建工等北京市屬國(guó)有房企，也有興創(chuàng)、海開(kāi)等區(qū)屬房企。在北京12宗商品住宅用地成交中都有這些房企的身影。
北京市屬國(guó)企中，首開(kāi)和住總最為活躍，其中首開(kāi)參與聯(lián)合體共獲取7宗住宅用地。2020年位于北京昌平東小口78.8億元總價(jià)地王，即由首開(kāi)、住總和北京建工聯(lián)合體創(chuàng)造�？們r(jià)第二高的76億元海淀西北旺地塊，由華潤(rùn)中交北科建聯(lián)合體定錘。
今年北京商品住宅用地市場(chǎng)也不乏其他省市國(guó)企的身影，1月，融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)合山西交建奪得海淀四季青中塢地塊，創(chuàng)造了北京2016年以來(lái)樓面單價(jià)記錄；同月，融創(chuàng)又聯(lián)合廈門(mén)建發(fā)奪得石景山首鋼園區(qū)地塊。
相比較而言，民企在北京土地市場(chǎng)表現(xiàn)整體較弱，除了合生創(chuàng)展在分鐘寺村獲取的3宗土地外，單獨(dú)在北京拿地的民企還有恒大，在房山、密云和順義獲得3宗土地，共計(jì)耗資64億元。
此外，龍湖、旭輝、金地、花樣年、路勁等房企也與首開(kāi)等北京市屬國(guó)企組成聯(lián)合體，共計(jì)獲得4宗土地，旭輝參與了其中2宗，其他房企各參與了1宗。國(guó)企和民企聯(lián)合體土地出讓金貢獻(xiàn)率為16%左右。
整體來(lái)看，位置較好、推出樓面價(jià)較低、可售建面比例較高、不限價(jià)的地塊競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，像分鐘寺村地塊、西北旺地塊、臺(tái)湖、東小口等地塊，多數(shù)地塊競(jìng)拍都超過(guò)50輪，溢價(jià)率普遍超過(guò)20%，部分地塊溢價(jià)率接近50%。
相反，朝陽(yáng)東壩、石景山古城、海淀中塢等地塊，雖然位置較好，大部分溢價(jià)率不高、甚至以底價(jià)成交。比如朝陽(yáng)東壩地塊，起始樓面價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米，限價(jià)為6.9萬(wàn)元/平方米，執(zhí)行90/70政策，最終被金地、首開(kāi)和旭輝底價(jià)獲取。
樓市冷地市熱
無(wú)論是土地出讓金，還是平均樓面價(jià)，在全國(guó)主要城市土地交易中，北京都穩(wěn)居第一名位置。但實(shí)際上北京樓市像全國(guó)多數(shù)城市一樣，仍舊沒(méi)有恢復(fù)到2019年水平。土地市場(chǎng)熱、房地產(chǎn)市場(chǎng)冷，是2020年4月以來(lái)北京樓市留給人們的普遍感受，
中指院數(shù)據(jù)顯示，4月北京商品住宅成交面積雖然環(huán)比上升51.5%，但同比仍有42.41%的跌幅。其中豐臺(tái)區(qū)成交4萬(wàn)平方米，環(huán)比上升23.7%，恢復(fù)程度低于北京平均水平。截至4月底，北京新建商品住宅去化周期為28.9個(gè)月，仍面臨著較大的去化壓力。
按照北京城市總體規(guī)劃要求，北京土地供應(yīng)主要圍繞“四個(gè)中心”建設(shè)，推動(dòng)構(gòu)建“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)。截至5月19日，北京商品住宅用地供應(yīng)量完成全年計(jì)劃的28.6%。
成交的30宗商品住宅用地，合生創(chuàng)展獲取的分鐘寺村3宗土地位于三環(huán)和四環(huán)之間，另有5宗土地位于四環(huán)和五環(huán)之間，其他土地均位于五環(huán)外。
分鐘寺三幅住宅用地總計(jì)容建筑面積25.11萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)為7.15萬(wàn)元/平方米，平均溢價(jià)率為33.84%。這些地塊吸引眼球的不僅僅是高總價(jià)、高樓面價(jià)和溢價(jià)率，還有未來(lái)的銷(xiāo)售價(jià)格。
中指院數(shù)據(jù)顯示，分鐘寺村地塊周邊5公里范圍內(nèi)有11個(gè)在售和待售的新盤(pán)，平均售價(jià)在5.2萬(wàn)元/平方米到9.7萬(wàn)元/平方米之間。周邊3公里范圍內(nèi)的二手房成交均價(jià)在3.2萬(wàn)元/平方米到10.67萬(wàn)元/平方米之間。
目前周邊在售的石榴莊金茂府二期拿地樓面價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米，目前銷(xiāo)售均價(jià)為9.5萬(wàn)元/平方米；魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅均價(jià)為8.5萬(wàn)元/平方米，樓面價(jià)更低。未來(lái)合生創(chuàng)展面臨著較大銷(xiāo)售壓力。
這種壓力不僅僅是來(lái)自周邊競(jìng)品項(xiàng)目的擠壓，也有未來(lái)北京樓市需求恢復(fù)程度。一家全國(guó)性房企北京項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，雖然受五一假期和學(xué)區(qū)房需求影響，5月成交有所恢復(fù)，但這種需求能持續(xù)多久，還有待進(jìn)一步觀察。
在他看來(lái)，受復(fù)工、就業(yè)、收入等情況影響，2020年需求可能會(huì)低于預(yù)期，尤其目前疫情形勢(shì)仍不太明朗，他所在公司對(duì)拿地相對(duì)審慎，“算不過(guò)賬的，再好的地也不拿�！钡脖硎�，從發(fā)展角度而言，目前部分房企有補(bǔ)倉(cāng)土儲(chǔ)的需求。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降18.7%，銷(xiāo)售金額下降16.5%，除了施工面積同比小幅增長(zhǎng)外，新開(kāi)工面積、竣工面積、到位資金等指標(biāo)同比仍均處于下降中。
土地市場(chǎng)回暖背后
從2019年四季度開(kāi)始，全國(guó)主要房企開(kāi)始調(diào)整投資策略，由此前全國(guó)布局開(kāi)始向一二線城市收縮，2020年4月，二線城市土地成交面積同比增幅35%，一線城市為15%，而三線城市則下降9%。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-4月，深圳、廣州、上海、重慶、成都、南京和杭州等城市住宅用成交大于2019年，北京、武漢、天津等城市低于去年同期，尤其天津同比下降了59%，武漢也下降了55%。
雖然主要一二城市商品住宅用地成交同比出現(xiàn)上升，但4月全國(guó)主要40個(gè)城市中，仍有10個(gè)城市成交低于10萬(wàn)平方米，其中無(wú)錫、西寧、海口、三亞、呼和浩特、烏魯木齊等6個(gè)城市零成交。
上述全國(guó)房企北京項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，近期部分城市土地市場(chǎng)“過(guò)熱”是房企調(diào)整投資布局的結(jié)果，“原來(lái)我石家莊投，太原也投，現(xiàn)在可能都不會(huì)考慮了，這些錢(qián)都在向那幾個(gè)一二線城市投，肯定會(huì)刺激當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)�！�
他進(jìn)一步解釋?zhuān)珖?guó)主要城市成交恢復(fù)進(jìn)度并不同步，深圳、杭州、南京、蘇州等城市恢復(fù)較快，目前已經(jīng)超過(guò)2019年同期，但其他大部分城市僅恢復(fù)到去年同期八成左右，“所以，一個(gè)是投市場(chǎng)，一個(gè)是投價(jià)值�！�
目前全國(guó)樓市分化也較為嚴(yán)重，4月，一線城市中，除了深圳，其他城市成交面積均出現(xiàn)同比大幅下滑；二線城市中，有10個(gè)城市同比下降，其中武漢、西安降幅超過(guò)50%。進(jìn)入5月后，雖然樓市還在持續(xù)恢復(fù)，但業(yè)內(nèi)對(duì)后市判斷普遍較為謹(jǐn)慎。
由于房企現(xiàn)金大部分依賴銷(xiāo)售回款，一旦銷(xiāo)售下滑嚴(yán)重，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也加大。4月，曾有部分房企建言適度放松限購(gòu)、限貸政策，進(jìn)一步釋放樓市需求，以緩解房企資金壓力。
一位金融機(jī)構(gòu)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，近期部分城市土地市場(chǎng)快速恢復(fù)，不排除有機(jī)構(gòu)資本參與，“現(xiàn)在市場(chǎng)適合投資標(biāo)的較少，房地產(chǎn)一直都是資金避風(fēng)港，像北京，就算不賺錢(qián)，持有資產(chǎn)也能夠達(dá)到保值增值的目的�！�
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)
編輯：wangdc
