北京學(xué)區(qū)房的最后一塊“保留地”也終于要成為歷史了。雖然“六年一學(xué)位”“多校劃片”等學(xué)區(qū)房新政在北京其他區(qū)縣早已開始實(shí)施,但西城區(qū)一直未被納入其中,直到近日北京市西城區(qū)教委才正式官宣:自2020年7月31日后在西城區(qū)購房將全部以“多校劃片”方式入學(xué),且六年內(nèi)只提供一個學(xué)位。
北京市西城區(qū)是全國同等面積內(nèi)擁有重點(diǎn)中學(xué)數(shù)量最多的區(qū),沒有之一。盡管西城區(qū)的面積不足北京市總面積的千分之三,卻集中了大量的優(yōu)質(zhì)教育資源。這也導(dǎo)致西城一直是北京學(xué)區(qū)房的“鄙視鏈頂端”,諸如“老破小每平米單價超過30萬”“家長斥資千萬買間半地下室”等新聞經(jīng)常刷屏媒體。
在北京學(xué)區(qū)房新政之下,購買學(xué)區(qū)房不再能“一房對一!保且谄瑓^(qū)內(nèi)幾所學(xué)校間以“搖號”方式確定。北京的學(xué)區(qū)房其實(shí)主要集中在西城、海淀和東城三個區(qū),尤其是“頂級學(xué)區(qū)”更是以西城為首。這只靴子的落地意味著北京學(xué)區(qū)房將面臨全面價值重估,而家長們?yōu)榱四苴s在“731新政”前盡快買票上車,帶來了北京學(xué)區(qū)房的“最后瘋狂”。
最后一班車:“想要能住,預(yù)算得在1500萬左右”
“簡直是干五天吃三年呀!边@個五一小長假雖然仍在疫情的陰霾之下,但北京西城的房地產(chǎn)中介們,卻意外迎來了一場驚喜狂歡。4月30日,西城區(qū)“731新政”剛剛官宣,房產(chǎn)中介楊迪的電話就一直響個不停。
“買家肯定著急搶上最后一班車,沒有時間再觀望了;而賣家也希望能在新政前出手,怕新政后價格會下跌!睏畹细嬖V《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者。楊迪供職于一家頭部房地產(chǎn)中介公司,服務(wù)的片區(qū)正是西城最有名學(xué)區(qū)之一——德勝學(xué)區(qū)。
在楊迪提供給記者的五一期間成交信息表格中,一些西城的熱門優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)房,成交均價都在十幾萬左右,甚至還包括一些房齡三四十年的老公房和半地下室……總房價幾乎都在千萬左右。
“說實(shí)話,西城比較好的學(xué)區(qū),千萬以下的房子大多是不太好住的,幾乎都是老破小,要想找能住的,那預(yù)算得在1500萬左右!睏畹险f,大部分客戶還是會選總價低一些的小房子,好出租也好轉(zhuǎn)手,然后再買附近的非學(xué)區(qū)房自住或者租房住。
實(shí)際上,新政出臺后,“西城千萬學(xué)區(qū)房每天成交10套”的新聞就很快登上了熱搜。來自貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,5月1日至5日,全國18個重點(diǎn)城市中,二手房成交最為火爆的就是北京,日度成交量同比增長超過了100%,其中,西城區(qū)的交易量同比和環(huán)比增長均超過了100%,這與北京市疫情防控等級降低和學(xué)區(qū)房新政出臺都有密切關(guān)系。
“其實(shí)西城學(xué)區(qū)房一直都是非常好賣的,之前也都是出來一套搶一套。只是新政出臺,一下子出來的房子多了,所以成交也就上去了!睏畹险f。
據(jù)記者了解,僅楊迪所在中介公司,今年五一期間的單日成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過平日和往年同期,而且由于學(xué)區(qū)房的總價都比較高,中介費(fèi)收入也相當(dāng)可觀。楊迪沒有正面回復(fù)記者關(guān)于成交套數(shù)的詢問,但對于記者“熱門小學(xué)的學(xué)區(qū)房一天真能賣出十套?”的疑問,楊迪倒是沒有回避:“那肯定有呀!
起步價千萬的煩惱 有人愁“有學(xué)上”有人愁“有好學(xué)上”
凌奇其實(shí)從未想過自己會為學(xué)區(qū)房而煩惱,一是孩子才不到三歲,二是他一直計劃著讓孩子讀國際學(xué)校。半年前,他甚至還在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了一篇天價學(xué)區(qū)房的新聞,然后稱其為“魔幻現(xiàn)實(shí)主義”。
“我活成了自己曾經(jīng)‘鄙視’的人。”凌奇苦笑著告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者。其實(shí),凌奇算得上是一個大中產(chǎn)或者小富豪階層,一個哥們,也是他關(guān)系很好的生意伙伴,去年斥資千萬買了套西城學(xué)區(qū)房,然后全家從郊區(qū)三百平米的大別墅搬到城里的老破小,讓他非常驚訝。
“哥,能拿出一千多萬在這片買學(xué)區(qū)房的人,跟您一樣那都不是一般人,哪個不是人精。您能說他們都傻了?瘋了?不可能呀!钡谝淮伪е私庖幌碌男膽B(tài)去看看學(xué)區(qū)房,中介小伙子的話一下子戳中了凌奇。
凌奇有自己的糾結(jié):到底用學(xué)區(qū)房拼公立“牛校”,還是重金走私立校、國際校?上千萬砸在學(xué)區(qū)房上,到底值不值?“作為家長,你不可能佛系到隨便上一個學(xué)校就好了,沒這個能力那沒辦法,但還算是夠得著,你就會想用盡全力給孩子最好的!绷杵嬲f。
凌奇哥們和中介小哥的觀點(diǎn)比較一致:即使從純粹投資的角度,學(xué)區(qū)房在所有房產(chǎn)類別里,肯定是升值性和抗跌性最高的,還能附帶著讓孩子讀個好學(xué)校,從小擁有更優(yōu)質(zhì)的人脈關(guān)系;而國際學(xué);蛘唔敿壦搅⒏甙旱膶W(xué)費(fèi)則是純粹的投入,同學(xué)的背景還高度同質(zhì)化。
“未來中國的機(jī)會大于國外這個趨勢已經(jīng)非常明顯,海外背景重要,國內(nèi)資源也至關(guān)重要!绷杵娲_實(shí)也有些擔(dān)心,孩子進(jìn)了國際學(xué)校,素質(zhì)教育,每天Happy,但他們那一代的競爭肯定是更為殘酷的。
如果說凌奇的煩惱起步價是千萬,姑且可以看做是極少數(shù),但對于絕大多數(shù)家長來說,孩子上學(xué)的焦慮是普遍的。
今年1月,北京市委常委、市委教工委書記王寧曾對外透露,2020年9月,北京將迎來基礎(chǔ)教育的入學(xué)高峰,小學(xué)入學(xué)人數(shù)預(yù)計在22萬人左右,學(xué)位缺口大約是8萬人。
背后的重要原因就是2013年11月,“單獨(dú)二胎”正式開放,第一波生育高峰的孩子要上小學(xué)了。而全面放開二胎政策是從2016年1月1號開始的,又一波入學(xué)高峰并不遠(yuǎn)。這意味著家長們要先拼“有學(xué)上”,再拼“有好學(xué)上”。
學(xué)區(qū)房真的“涼涼”了?至少家長們的焦慮并未緩解
實(shí)際上,早在2015年,教育部就曾點(diǎn)名北上廣深等24個重點(diǎn)大城市,要求各地對熱點(diǎn)小學(xué)、初中的招生普遍推行“多校劃片”制度。而除北京外,上海、廣州、深圳等地也都陸續(xù)出臺了不同范圍的入學(xué)新政,目的就是給學(xué)區(qū)房降溫。
“單一通過年限增長來影響學(xué)位的效果相對有限,而多校劃片同時采取搖號的方式確定進(jìn)入學(xué)校則對學(xué)區(qū)房市場會有直接影響!58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。
但是,不再“一房對一!,學(xué)區(qū)房就徹底涼涼了?
“學(xué)區(qū)房短期內(nèi)的價值還很難被完全弱化,即使采用搖號的方式,優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊的小區(qū)也意味著存在更大的入學(xué)機(jī)會,但從長遠(yuǎn)來看,學(xué)區(qū)房的概念會被逐步弱化,房價也將回歸正常水平!睆埐ū硎。
但楊迪并沒有對自己的職業(yè)前景產(chǎn)生懷疑!爸灰獌(yōu)質(zhì)學(xué)校沒搬走,學(xué)區(qū)房怎么會消失呢?只要你擁有怎樣的房子與你的孩子上怎樣學(xué)校相關(guān),學(xué)區(qū)房就不會涼。”他說。
“新政前是看學(xué)校選房子,新政之后就要看學(xué)區(qū)了,要選那些學(xué)區(qū)整體水平高,哪個學(xué)校都不差的!睏畹险f!氨热缥鞒堑牡聞賹W(xué)區(qū)就是沒有雷的,入手不虧!睏畹厦刻煲獰o數(shù)次重復(fù)這句經(jīng)典“安利詞”,意思就是德勝學(xué)區(qū)里的小學(xué)沒有差的,小升初對口的也都是很好的中學(xué),所以即使以后“多校劃片”了,這里依然是“頂配”,不用擔(dān)心因?yàn)樾抡院筚u房時遭遇貶值。
記者也了解了北京市海淀區(qū)的情況。海淀也是可以和西城媲美的優(yōu)質(zhì)教育資源集中的區(qū)域,但早于西城,海淀區(qū)是從2019年1月1日起,就實(shí)行了“多校劃片”和“六年一學(xué)位”的政策。
從新政前后來看,“多校劃片”之后,房價確實(shí)較“最后一班車”的瘋狂時期略有回落,但并沒有大幅下跌,尤其是萬柳、中關(guān)村、上地等北京的“頂級學(xué)區(qū)”,房價還是要遠(yuǎn)高于周邊的非學(xué)區(qū)房,溢價明顯。
原因也是這些學(xué)區(qū)沒什么“雷”,片區(qū)內(nèi)都是好學(xué)校。而且好學(xué)校為了獲得好生源,也會逐步合并那些原本較差的小學(xué)進(jìn)行“排雷”。簡單來說,就是從學(xué)校間的生源競爭變?yōu)閷W(xué)區(qū)間的生源競爭,家長也從追逐“牛校”到追逐“牛學(xué)區(qū)”。
在張波看來,教育公平是個社會問題,如何平衡教育資源非常重要,畢竟教育資源是一個城市公共資源中的核心要素。目前國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源往往還是呈現(xiàn)集中化趨勢,未來仍需要更多的政策配套。
。☉(yīng)采訪對象要求,文中楊迪、凌奇為化名)
來源:經(jīng)濟(jì)日報
編輯:wangdc