去年全國(guó)首例集體建設(shè)用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房之后，北京推進(jìn)集體土地入市的步伐進(jìn)一步加快。近期北京將有三宗集體建設(shè)用地推向市場(chǎng)，用來(lái)建設(shè)租賃房、限價(jià)性商品房和共有產(chǎn)權(quán)房等，涉及總投資超過(guò)180億元。
6月2日，北京市向包括民營(yíng)企業(yè)在內(nèi)的廣大市場(chǎng)主體公開推介100個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，積極支持民間投資進(jìn)入“兩新一重”等重點(diǎn)領(lǐng)域。北京市發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，此次項(xiàng)目總投資1143.65億元，計(jì)劃引入民間資本576.31億元。
將建限價(jià)房和共產(chǎn)房
值得關(guān)注的是，在涉及城市更新及住房保障的18個(gè)項(xiàng)目中有三個(gè)是利用集體建設(shè)用地來(lái)建設(shè)，分別是：
大興區(qū)黃村鎮(zhèn)狼垡地區(qū)集體產(chǎn)業(yè)用地1號(hào)地(DX00-1002-003地塊)項(xiàng)目，將主要建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，用地面積10.61萬(wàn)平方米，建設(shè)規(guī)模26.53萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資70億元，擬引入民間資本投資額70億元。
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市項(xiàng)目：建設(shè)限價(jià)性商品房與商業(yè)開發(fā)用地面積27.64公頃，建筑面積55.28萬(wàn)平方米。項(xiàng)目總投資100億元，擬引入民間資本投資額100億元。
集體租賃性住房項(xiàng)目：建設(shè)集體租賃性住房，占地面積11.67公頃，建筑面積14.4萬(wàn)平方米。項(xiàng)目總投資14.4億元，擬引入民間資本投資額14.4億元。
這三個(gè)項(xiàng)目涉及投資總額高達(dá)184億元，而且均是擬引入民間資本來(lái)全盤投資，但后面兩個(gè)項(xiàng)目尚未透露具體的所在位置。
與過(guò)往商品房要建設(shè)在國(guó)有土地上不同，如果這三個(gè)項(xiàng)目最終都能順利成交，將意味著北京在房地產(chǎn)供地新渠道上的創(chuàng)新進(jìn)一步推進(jìn)，且能夠獲得市場(chǎng)主要參與方的認(rèn)可。
作為全國(guó)利用集體建設(shè)用地建租賃房18個(gè)試點(diǎn)城市之一，北京近幾年一直推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃房工作，并計(jì)劃在2017年至2021年供應(yīng)租賃住房50萬(wàn)套，主要在集體土地上建設(shè)。
在集體土地上建房，與之前政府封禁的小產(chǎn)權(quán)房有何區(qū)別？北京相關(guān)部門曾屢次強(qiáng)調(diào)，利用集體土地建設(shè)租賃住房，只租不售，堅(jiān)決杜絕變相開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。
正因如此，當(dāng)北京2018年首次推出三宗集體建設(shè)用地來(lái)建設(shè)可對(duì)外銷售的共有產(chǎn)權(quán)房，并在2019年9月成功出讓其中一宗時(shí)，這一舉動(dòng)才會(huì)被外界稱之為“重大創(chuàng)新內(nèi)容”，為政策性住房開辟了土地供應(yīng)新渠道。
按照北京的規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房是指政府提供政策支持，組織建設(shè)單位建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并限制使用范圍和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。
由此可見，共有產(chǎn)權(quán)房一方面具有政策性特點(diǎn)，另一方面也具有商品房屬性，即產(chǎn)權(quán)可交易。
對(duì)于該地塊出讓的意義，北京市規(guī)自委表示，該項(xiàng)目入市有效改善了住房結(jié)構(gòu)，同時(shí)豐富了集體建設(shè)用地入市案例，探索改革經(jīng)驗(yàn)。
“這一地塊成功出讓可以說(shuō)是集體土地使用的一大變化，意義非常大�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
張大偉表示，雖然一些城市在試點(diǎn)利用集體土地建設(shè)租賃房，但因?yàn)槭找婊貓?bào)時(shí)間長(zhǎng)，投入成本高，一些城市推進(jìn)力度并不大。而集體土地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)這種試點(diǎn)，對(duì)集體而言，短期投入少且收益快，可能更有利于提升集體組織的參與意愿。
去年9月成功出讓的這宗集體建設(shè)用地也是來(lái)自于大興區(qū)，具體位置為瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016集體建設(shè)用地地塊，該地塊的最終競(jìng)得人為北京上瑞置業(yè)有限公司，成交價(jià)格為151283萬(wàn)元。
按照規(guī)劃，該宗地內(nèi)將建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，對(duì)外銷售均價(jià)為每平方米2.9萬(wàn)元，含全裝修費(fèi)用。地塊規(guī)劃建筑面積108059平方米，以成交價(jià)格計(jì)算，樓面價(jià)格約為1.4萬(wàn)元/平方米。
依據(jù)公開資料，北京上瑞置業(yè)有限公司為香港上市公司正商實(shí)業(yè)(00185.HK)的全資附屬公司，而正商實(shí)業(yè)(00185.HK)的控股股東實(shí)為河南正商集團(tuán)。
正商集團(tuán)1995年創(chuàng)立于河南省鄭州，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、實(shí)業(yè)兩大板塊。過(guò)去兩年，河南正商集團(tuán)已經(jīng)在北京有拿地行為，但購(gòu)得地塊均為國(guó)有建設(shè)用地。
至于為何要在集體土地上建政策性商品房這一領(lǐng)域成為全國(guó)首個(gè)吃螃蟹者，上瑞置業(yè)和正商集團(tuán)并未對(duì)外做更多解釋。
哪家民企能接盤？
集體建設(shè)用地進(jìn)入政策性房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然創(chuàng)新意義較大，但仍有一些潛在的疑點(diǎn)和待解的問(wèn)題，這也令社會(huì)資金存在觀望情緒，相關(guān)地塊入市過(guò)程一波三折。
比如，與建在國(guó)有建設(shè)用地上的共有產(chǎn)權(quán)房相比，這一類型的共有產(chǎn)權(quán)房如何確定購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)比例，購(gòu)房者能否使用房貸？這些問(wèn)題需要后續(xù)更多的配套政策來(lái)予以明確。
而在斥資15億元將這宗集體建設(shè)用地收入囊中后，北京上瑞置業(yè)以及其母公司正商實(shí)業(yè)(00185.HK)至今并未披露該地塊的下一步開發(fā)進(jìn)展。
此外，出于多種原因，除上瑞置業(yè)成功竟得一宗地塊外，北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)同期掛牌出讓的另外兩宗集體建設(shè)用地至今仍無(wú)成交信息。按照規(guī)劃，另外兩宗地塊也是全部建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”，銷售均價(jià)29000元/平方米(含全裝修費(fèi)用)。
去年推出的大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)三宗地塊位置相鄰，樓面價(jià)格也幾乎相同，命運(yùn)卻有所迥異。那今年推出的這三宗會(huì)是什么前景？
與瀛海鎮(zhèn)地塊相比，此次推出的三宗集體建設(shè)用地占地面積更大，涉及金額也抬高了許多。除去一宗用來(lái)建設(shè)租賃住房，另外兩宗合計(jì)規(guī)劃建筑面積達(dá)81萬(wàn)平方米(55.28萬(wàn)平方米+26.53萬(wàn)平方米)，涉及的投資總額多達(dá)170億元，且全部?jī)A向于民間資本來(lái)投資，這將極大考驗(yàn)有意向參與民企的資金實(shí)力。
這些集體土地入市后會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？如果按照一套房100平方米計(jì)算，上述兩宗集體建設(shè)用地有望為市場(chǎng)提供8000套新建政策性商品房。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示：北京2020年5月新建住宅網(wǎng)簽4172套，這已是最近10個(gè)月來(lái)的最高數(shù)據(jù)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)曾對(duì)記者表示，集體建設(shè)土地建共有產(chǎn)權(quán)房是否會(huì)形成較大規(guī)模，要看試點(diǎn)的推進(jìn)情況，是否會(huì)很快影響房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，還有待觀察。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
