今年二季度末，星寰國際商業(yè)中心正式投入使用，這座越秀區(qū)海珠廣場的寫字樓，給廣州甲級寫字樓市場帶來了約8.7萬平方米的新增供應(yīng)，也讓廣州甲級寫字樓總存量破500萬平方米大關(guān)，達(dá)到504.2萬平方米。
盡管有所滯后，當(dāng)年新冠肺炎疫情和經(jīng)濟形勢發(fā)展的雙重影響正在逐步傳導(dǎo)至寫字樓市場，各類入駐企業(yè)也因行業(yè)性質(zhì)和企業(yè)規(guī)模不同而發(fā)生分化。當(dāng)前廣州寫字樓空置率已有所上升，寫字樓租金出現(xiàn)下調(diào)，且下調(diào)行為或?qū)⒃谙掳肽瓿掷m(xù)。但與其他城市相比，廣州寫字樓市場仍保持著較強的韌性。
空置率提升1.5個百分點
戴德梁行日前發(fā)布的一份報告指出，截至二季度末，廣州寫字樓市場空置率為6.7%，環(huán)比上升1.5個百分點，租金水平為每月184.5元/平方米，環(huán)比下降約2.7%。
廣州甲級寫字樓未來新增供應(yīng)
報告認(rèn)為，廣州寫字樓市場新項目的入駐率有待提高，加之疫情對甲級寫字樓租賃活動的影響開始逐步顯現(xiàn)，這些都成為空置率有所提升的重要原因。
在成交一端，上半年廣州寫字樓市場凈吸納量為1.97萬平方米，僅為去年同期的三成。租賃成交主要以“短平快”的小面積成交為主，其中小于800平方米的成交宗數(shù)占據(jù)一半左右。
廣州甲級寫字樓歷年新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率
與此同時，不同行業(yè)屬性企業(yè)在今年以來對寫字樓的需求也出現(xiàn)分化。戴德梁行研究院副院長張曉端認(rèn)為，今年一季度信息傳輸、軟件及信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)增加值同比分別增長12.5%及8.4%，受益于此，金融機構(gòu)及TMT企業(yè)成寫字樓吸納主力，上半年租賃成交面積占比分別高達(dá)32.2%及20.9%。與此相反，抗風(fēng)險能力較弱、前期快速擴張且以初創(chuàng)公司為主要租戶的商務(wù)空間品牌開始出現(xiàn)退租撤場現(xiàn)象，行業(yè)洗牌現(xiàn)象加劇。
需要注意的是，前文提到的星環(huán)國際商業(yè)中心是上半年為數(shù)不多的入市新寫字樓，因而助推其所在的越秀商圈租賃需求的釋放，不過越秀商圈仍有高達(dá)19.2%的空置率水平。而珠江新城則成為唯一空置率下降的商務(wù)區(qū)，上半年該區(qū)域下調(diào)租金以價換量，最終二季度租金為每月200.9元/平方米，空置率為5.6%。
廣州市場頗具韌性
盡管空置率、租金和成交表現(xiàn)都不夠理想，但在疫情發(fā)生后一線城市寫字樓市場普遍承壓的狀態(tài)下，戴德梁行報告認(rèn)為，廣州寫字樓市場仍表現(xiàn)出較強的韌性。
例如在寫字樓租金水平普遍下調(diào)的情況下，廣州是所有一線城市中降幅最低的。數(shù)據(jù)顯示，二季度廣州寫字樓租金與去年同期相比降幅約為4.8%，而同期北京和上海分別下調(diào)7.6%和6.3%，深圳則下降約13.6%，另外廣州是唯一一個空置率在10%以下的一線城市，北京二季度寫字樓空置率為16.2%，上海和深圳都在20%以上。
張曉端指出，廣州市場出現(xiàn)這種韌性的原因，一方面是因為新增供應(yīng)量非常少，再加上部分項目因疫情推遲入市時間，從而對市場承壓有所緩解。不過她也表示，相比北上深三地，廣州寫字樓市場仍然面臨租金水平較低、市場活躍度不足等問題。
“提高活躍度可能需要新增辦公供應(yīng)入市來帶動�！睆垥远苏J(rèn)為未來廣州寫字樓市場新增供應(yīng)中一定會有一些高品質(zhì)項目涌現(xiàn)，“這些高品質(zhì)項目不一定會把廣州寫字樓租金水平拉上去，但在其所在的區(qū)域肯定會起到提升作用�！�
租金下調(diào)或持續(xù)至年底
7月7日，位于廣州海珠區(qū)的唯品會總部大廈正式竣工驗收交付，這也是廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)琶洲核心片區(qū)的首個交付使用的項目。對于琶洲而言，寫字樓市場的密集供應(yīng)才剛剛開啟。
廣州寫字樓市場各租賃面積段成交總數(shù)占比
根據(jù)戴德梁行提供的統(tǒng)計信息，下半年廣州甲級寫字樓市場將迎來約37.9萬平方米的新增供應(yīng)，除萬科中心、平安財富中心等少數(shù)項目外，其余的阿里巴巴華南運營中心、環(huán)球夢大廈、TCL、復(fù)星國際中心等寫字樓均集中在琶洲區(qū)域。
從中長期來看，廣州未來三年新增供應(yīng)預(yù)計達(dá)176.4萬平方米，與深圳逾470萬、北京近290萬、上海約645萬平方米的體量相比，壓力較小。張曉端指出，廣州甲級寫字樓市場即將迎來新增供應(yīng)小高峰，為產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟發(fā)展提供更充裕的空間。新增供應(yīng)將刺激市場“去化”，進(jìn)而影響租金走向，合理的新供應(yīng)及空置率有利于維持城市經(jīng)濟活力。
廣州寫字樓市場各行業(yè)租賃成交面積占比變化
一線城市甲級寫字樓歷年租金走勢
不過，優(yōu)質(zhì)寫字樓紛紛入市會讓市場賣方競爭加劇。戴德梁行報告認(rèn)為，年內(nèi)空置率或?qū)⒊掷m(xù)攀升。隨著租戶議價能力的提高，寫字樓業(yè)主方下調(diào)租金的態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)至年底。
對此張曉端認(rèn)為，盡管從招商的角度來說，新增供應(yīng)一定會對廣州各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲈斐烧w壓力，但因為各區(qū)域?qū)?biāo)產(chǎn)業(yè)背景不同，會有各自的特質(zhì)和優(yōu)勢，吸引企業(yè)也會不一樣。
來 源： 南方Plus
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