多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，上半年，房企境內(nèi)外融資總額達(dá)到2019年全年融資規(guī)模的53％，雖然境內(nèi)外融資總額同比下降4%，但仍處于歷史較高水平。全球疫情下，房企融資規(guī)模端未出現(xiàn)大幅下滑，整體平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本整體走低，境外融資規(guī)模小幅下降。

　　境外融資規(guī)模下降

　　上半年，房企發(fā)債90%用來(lái)借新還舊。中國(guó)指數(shù)研究院近日公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年房企信用債發(fā)行總規(guī)模3282億元，同比基本持平，平均利率為4.3%，同比下降1.2%。中期票據(jù)和短期融資券發(fā)行規(guī)模上升，公司債和定向工具發(fā)行規(guī)模有所下降。

　　其中，前10企業(yè)信用債、海外債發(fā)行總額分別為556.5億元、755.5億元，海外債發(fā)行規(guī)模遠(yuǎn)高于其它陣營(yíng)企業(yè)，信用債發(fā)行規(guī)模僅次于11-30企業(yè)，海外債融資成本6.54%，其它陣營(yíng)房企均在7%以上，遠(yuǎn)低于其他各陣營(yíng)企業(yè)，信用值融資成本均值僅為3.64%，企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)明顯。

　　51-100企業(yè)海外債融資成本達(dá)10.58%。從信用債融資成本來(lái)看，前10企業(yè)融資成本為3.64%，明顯低于11-30企業(yè)及31-50企業(yè)。百?gòu)?qiáng)房企融資成本隨企業(yè)規(guī)模的下降而增長(zhǎng)。

　　融資成本走低

　　由于海外債市的低迷，海外債成本上升抑制了海外融資規(guī)模，境內(nèi)發(fā)債一度成為房企融資的主要形式。在政府紓困政策推動(dòng)下，房企整體融資利率水平走低，境內(nèi)債券相較于境外債券下降幅度更大。TOP50房企境內(nèi)發(fā)債平均利率為4.86%，較去年同期下降14.59%。境外發(fā)債平均利率為7.47%，較去年同期下降3.36%。

　　上半年共有12家房企的發(fā)債規(guī)模在100億元以上。其中，恒大(含景程)累計(jì)發(fā)債531億元，排名第一；碧桂園累計(jì)發(fā)債229億元，排名第二；首開(kāi)則以211億元的發(fā)債規(guī)模位列第三；此外，華發(fā)、金融街、華夏幸福和萬(wàn)科發(fā)債總額均超120億元。

　　值得一提的是，上半年境內(nèi)單筆發(fā)行金額最大的為金融街于4月份發(fā)行的76億元ABS，本次債券簡(jiǎn)稱(chēng)為“金融街優(yōu)”，票面利率為2.8%。

　　從境內(nèi)外融資情況來(lái)看，境外融資成本相對(duì)較高，境內(nèi)融資成本有所回落。以公司債為例，境外發(fā)債融資成本相對(duì)國(guó)內(nèi)發(fā)債高，中國(guó)恒大在今年上半年發(fā)行的一筆10億美元債，利率高至12%，是所監(jiān)測(cè)融資時(shí)間中融資利率最高的一筆；此外，融資成本最低的一筆為萬(wàn)科發(fā)行的10億元人民幣債券，利率低至2.56%。整體來(lái)看，今年上半年，美元債融資成本要普遍高于人民幣融資成本。其他債權(quán)融資和中期票據(jù)的境內(nèi)融資成本基本也都在5%以下。

　　融資能力強(qiáng)能拿到低利率的房企性質(zhì)基本為國(guó)企或者央企。

　　2020年上半年發(fā)行超短期融資債券的房企并不多，僅有新城、招商蛇口、金地、金科、金茂、富力、榮盛、首開(kāi)和華發(fā)9家房企。其中，榮盛利率最高，為6.98%；首開(kāi)最低，為1.92%。

　　分析人士表示，頭部房企憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)，融資渠道較廣，融資成本相對(duì)較低。而中小房企不具備融資優(yōu)勢(shì)，在高負(fù)債的壓力下，財(cái)務(wù)費(fèi)用支出較大，影響了企業(yè)利潤(rùn)率。

　　綜合融資成本與企業(yè)規(guī)模、負(fù)債結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流狀況、償債能力、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性等因素相關(guān)，反映了資本市場(chǎng)對(duì)相關(guān)企業(yè)的認(rèn)可程度，是企業(yè)綜合實(shí)力的重要指標(biāo)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入薄利時(shí)代，房企擁有更低的融資成本意味著擁有相對(duì)更高的盈利水平。

　　償債高峰來(lái)臨 融資結(jié)構(gòu)生變

　　下半年房企債券融資償還將迎高峰，境內(nèi)外融資債券到期規(guī)模約為5588億人民幣，較上一年增加58％，部分債務(wù)集中到期，房企下半年債務(wù)償還呈高壓。未來(lái)兩年同期償債壓力劇增。

　　分析認(rèn)為，隨著6月底銀保監(jiān)會(huì)定調(diào)，下半年金融監(jiān)管將逐漸升級(jí)，金融環(huán)境較上半年有所收緊。同時(shí)，從6月海外債市恢復(fù)友好，將會(huì)影響下半年境內(nèi)外債務(wù)發(fā)行規(guī)模的結(jié)構(gòu)性變化。未來(lái)2年房企償債壓力不減，房企在融資端遇考驗(yàn)成常態(tài)。

　　來(lái)源：中原視點(diǎn)

編輯：wangdc