2020年上半場(chǎng)樓市上演了一波三折的“魔幻”劇情：從售樓處被關(guān)、交易暫停到各地出臺(tái)“救市救企”舉措，疊加寬松貨幣政策提振，市場(chǎng)漸被喚醒，再到深圳、杭州等地現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”搶房盛況，炒作之風(fēng)漸起。
不過(guò)，從全國(guó)范圍來(lái)看“萬(wàn)人搖號(hào)”仍然只是個(gè)案。“在不考慮疫情的情況下，銷售本已處在下行周期�！眹�(guó)信證券研報(bào)稱，近期銷售升溫既有供給增加驅(qū)動(dòng)，又有填補(bǔ)疫情造成的需求缺口的成分。如果需求端政策環(huán)境不發(fā)生改變，“填坑”完成后市場(chǎng)面對(duì)的仍然是銷售“下坡”。
中國(guó)樓市向來(lái)有著政策市特征。雖然上半年各地均出臺(tái)樓市利好措施，但一旦觸碰到放松限購(gòu)限貸的大尺度舉措，均以“N日游”告終。中央層面三令五申“房住不炒”定位仍是不可觸碰底線。
與此同時(shí)，寬松的貨幣政策流向正被監(jiān)管層面加強(qiáng)防范。6月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，確保新增金融資金主要流向制造業(yè)、一般服務(wù)業(yè)尤其是中小微企業(yè)，更好發(fā)揮救急紓困、“雪中送炭”效應(yīng)，防止資金跑偏和“空轉(zhuǎn)”，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
“中國(guó)十分珍惜常規(guī)狀態(tài)的貨幣財(cái)政政策，不會(huì)搞大水漫灌，更不會(huì)搞赤字貨幣化和負(fù)利率�！痹�6月18日召開的陸家嘴論壇上銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清表示，此外，各國(guó)還需要考慮大規(guī)模刺激政策將來(lái)如何退出。
在住建部政策研究中心原主任陳淮看來(lái)，2020年下半年不可能出臺(tái)任何刺激房地產(chǎn)、讓樓市大火的政策。不管是財(cái)政還是貨幣的有限資源首先是解決疫后危機(jī)問(wèn)題。
“政策市”效應(yīng)
2020年初，一場(chǎng)突如其來(lái)的新冠疫情令整個(gè)中國(guó)樓市乃至經(jīng)濟(jì)猝不及防。1月26日中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)倡議房企暫時(shí)關(guān)閉售樓部，房地產(chǎn)銷售一度被暫停。直至2月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文，有序推動(dòng)企業(yè)開復(fù)工工作。與此同時(shí)，房地產(chǎn)政策利好陸續(xù)祭出。
上半年，全國(guó)多個(gè)省市連續(xù)出臺(tái)涉及房地產(chǎn)或?qū)ｉT針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。有統(tǒng)計(jì)顯示，4月份，各地涉及房地產(chǎn)調(diào)控的政策發(fā)布高達(dá)67次，前4個(gè)月合計(jì)高達(dá)238次；2019年同期只有164次，同比上漲45%。
在土地出讓環(huán)節(jié)，主要涉及取消限制性規(guī)定、增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、延期或分期繳納土地款和延長(zhǎng)竣工期限，意在給市場(chǎng)、企業(yè)減壓；在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，主要涉及放寬預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、適度放松限價(jià)、人才新政變相松綁限購(gòu)、購(gòu)房及契稅補(bǔ)貼、公積金政策調(diào)整，意在從供需兩端助力市場(chǎng)復(fù)蘇。
來(lái)自中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年人才政策發(fā)布呈現(xiàn)“井噴”之勢(shì)，截至6月上旬已有百余個(gè)城市發(fā)布了人才政策，且其中超過(guò)80個(gè)城市發(fā)布的政策涉及購(gòu)房補(bǔ)貼。從發(fā)布時(shí)間上來(lái)看，購(gòu)房?jī)?yōu)惠補(bǔ)貼政策出臺(tái)最為密集的時(shí)間段尤以二季度為主。僅6月份上旬，就有廣州、南京、衢州、南寧、長(zhǎng)春等15城發(fā)布了購(gòu)房補(bǔ)貼政策。
而為爭(zhēng)取搶到更為“高精尖”的人才，部分城市的購(gòu)房補(bǔ)貼政策涉及額度上限甚至高達(dá)數(shù)百萬(wàn)元。如6月8日，上海市青浦區(qū)宣布，對(duì)引進(jìn)的高層次人才最高給予500萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；杭州在2月份宣布，對(duì)A類頂尖人才按“一人一議”最高給予800萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。
但這些針對(duì)人才購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)惠政策能否真正起到提振當(dāng)?shù)貥鞘械淖饔�，依然需要打個(gè)問(wèn)號(hào)。
6月16日，國(guó)家發(fā)改委新聞發(fā)言人孟瑋在例行新聞發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要推動(dòng)各類城市特別是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口集中流入的城市，放開、放寬落戶限制，也意味著接下來(lái)會(huì)有更多城市加入到出臺(tái)人才政策的大軍中去。
值得注意的是，這并不意味著地方政府可以隨意松綁調(diào)控，畢竟“房住不炒”是大原則，“房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”是基本要求。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，上半年全國(guó)有10多個(gè)城市樓市松綁政策遭遇“N日游”尷尬，均因碰觸了限購(gòu)限貸紅線。
先是2月21日，駐馬店市發(fā)布政策提出將公積金貸款購(gòu)買首套房首付比例降至20%，結(jié)果2月28日駐馬店市政府相關(guān)負(fù)責(zé)同志被約談，該政策文件被撤回。3月4日，廣州發(fā)布取消商服類項(xiàng)目限購(gòu)政策，當(dāng)日晚重新被掛在政府官網(wǎng)上時(shí)，這一內(nèi)容已被刪除。
3月24日，海寧市發(fā)布微博稱，3月25日至4月24日云上房博會(huì)期間，“非海寧戶籍人口在海寧限購(gòu)一套住房”政策暫不執(zhí)行。然而，這條消息發(fā)布還未到半天就被刪掉。
5月20日，安徽無(wú)為市發(fā)布通知，提出“取消商品住房限售政策”，但很快也被“取消”了。
流動(dòng)性釋放
疫情發(fā)生以來(lái)，央行在貨幣政策上不斷釋放寬松信號(hào)，并以降準(zhǔn)、降利率等手段向市場(chǎng)投放大量流動(dòng)性。雖然監(jiān)管層面對(duì)資金流向有著明確的窗口指導(dǎo)，而房地產(chǎn)一直是禁止投入的領(lǐng)域。但地產(chǎn)界都清楚，不管怎么限制總會(huì)有資金通過(guò)各種渠道曲折流入房地產(chǎn)。
這為樓市贏得了喘息空間。
在2月26日住建部宣布推動(dòng)開復(fù)工的同一天，央行召開電視電話會(huì)議，部署金融支持中小微企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作。會(huì)議提出，在前期已經(jīng)設(shè)立3000億元疫情防控專項(xiàng)再貸款的基礎(chǔ)上，增加再貸款再貼現(xiàn)專用額度5000億元。
從2020年初至5月央行通過(guò)3次降準(zhǔn)，釋放長(zhǎng)期資金約1.75萬(wàn)億元。LPR兩度下調(diào)，5年期以上LPR累計(jì)降幅達(dá)15個(gè)基點(diǎn)，是一年期LPR利率下降幅度的一半，房貸利率亦隨之趨勢(shì)性下移。6月最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR顯示，一年期LPR為3.85%；五年期以上LPR為4.65%，與5月報(bào)價(jià)保持不變，創(chuàng)下2018年以來(lái)的新低。
6月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議發(fā)聲，要求金融機(jī)構(gòu)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利1.5萬(wàn)億元，并明確提出了降準(zhǔn)、再貸款等工具。央行又開啟了一連續(xù)的逆回購(gòu)操作，向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性。
隨著市場(chǎng)利率的不斷下調(diào)，房企爭(zhēng)取到了較為充裕且低息的融資窗口期。
Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)上市房企已發(fā)行債券130只，因5只正在發(fā)行中，募資規(guī)模還未公布外，其余125只合計(jì)融資已達(dá)1312.58億元。其中，0.5年期以下房企債券平均年化利率為2.56%，而0.5-1年期平均利率為3.11%。只有2年和4年期房企發(fā)債成本最高，平均票面利率達(dá)到6%以上，不過(guò)數(shù)量較少，只有7只。其余期限債券平均成本均不到5%，且數(shù)量較多，成為大部分上市房企融資成本集中地。
“房企資金多了，自然就會(huì)去拿地�！遍_發(fā)商人士稱。不過(guò)，考慮到風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，房企拿地策略更傾向于一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊。這將導(dǎo)致各大城市之間地價(jià)分化將成為常態(tài)。
下半年樓市難“入夏”
政策變化信號(hào)，開始出現(xiàn)。
從5月至今，央行表現(xiàn)出來(lái)的是明顯的“鷹派成色”，無(wú)論是政府還是央行似乎都把避免“渾水摸魚”和打擊“資金空轉(zhuǎn)”作為短期政策重心。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的“防止資金跑偏和空轉(zhuǎn)”要求，客觀上需要央行適當(dāng)收緊流動(dòng)性，避免營(yíng)造過(guò)于寬松的流動(dòng)性環(huán)境。
這源于部分城市出現(xiàn)的“過(guò)熱”現(xiàn)象。過(guò)去的“金三銀四”，深圳千萬(wàn)豪宅三開三罄、“百萬(wàn)喝茶費(fèi)”重出江湖、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流向樓市等出現(xiàn)�！暗览砗芎�(jiǎn)單，就是能賺錢！”深圳一位購(gòu)房者直言。
風(fēng)口浪尖之下，監(jiān)管的“指揮棒”重新?lián)]舞，政府通過(guò)下架掛牌價(jià)過(guò)高房源、處罰不合規(guī)開盤項(xiàng)目、督促自查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市等多種方式對(duì)亂象進(jìn)行專項(xiàng)整治。
距離國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議發(fā)聲“降準(zhǔn)”已過(guò)去十多天，央行降準(zhǔn)的靴子仍未落地。
粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖認(rèn)為，即使央行回應(yīng)了做了降準(zhǔn)，資金利率也很難回歸今年2-4月份低位。因?yàn)橹斑^(guò)低的資金利率滋生了套利，讓金融機(jī)構(gòu)大量加杠桿，也讓市場(chǎng)利率偏離政策利率太多，使OMO等價(jià)格工具失效。疫情過(guò)后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常，央行也沒(méi)有繼續(xù)保持如此低利率的必要性。
但這并不是故事的全部。就在一二線城市樓市回暖的同時(shí)，大部分三四線城市購(gòu)房需求被透支，去庫(kù)存壓力加大，市場(chǎng)疲軟甚至長(zhǎng)期橫盤陰跌的概率更大。各類城市市場(chǎng)表現(xiàn)愈加分化。“目前即便同在一個(gè)城市，不同的區(qū)塊不同的房屋類型其境況也會(huì)有明顯不同�！迸d業(yè)研究首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為，房地產(chǎn)將進(jìn)入“巷戰(zhàn)時(shí)代”。
克而瑞報(bào)告稱，下半年貨幣政策整體保持寬松基調(diào)，但邊際放松空間有限。房地產(chǎn)信貸政策整體中性偏積極，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，嚴(yán)防信貸資金過(guò)度流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。從政策端看，地方因城施策，調(diào)控政策或?qū)⒗^續(xù)維穩(wěn)，短期內(nèi)放松限購(gòu)、限售的可能性不大，多數(shù)城市更可能通過(guò)人才政策局部放松限購(gòu)。
不少業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，“房住不炒”的導(dǎo)向不會(huì)改變，房地產(chǎn)業(yè)在加速?gòu)囊咔闆_擊中修復(fù)后，會(huì)保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，但不會(huì)“入夏”。
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
編輯：wangdc
