CRIC研究中心在歷年的研究基礎(chǔ)上，研究覆蓋全國(guó)286個(gè)地級(jí)以上市，進(jìn)一步更新城市數(shù)據(jù)，同時(shí)更完善了分析方法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景進(jìn)行定量化研究，得出中國(guó)城市房地產(chǎn)投資前景TOP50城市。
2020年中國(guó)城市房地產(chǎn)投資前景前50名城市
01 TOP50城市場(chǎng)份額進(jìn)一步提升
投資前景排行前10的城市主要分布在京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三大經(jīng)濟(jì)圈，三大城市圈經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，居民購(gòu)買力強(qiáng)，在行業(yè)中目前仍然保持著領(lǐng)先的狀態(tài)。
四大一線城市中上海依舊領(lǐng)跑，北京和深圳超越廣州，均上升一位，分別排在第二、三位，廣州退居第五位，排在杭州之后。杭州市場(chǎng)熱度比較高，排在第四位；寧波和蘇州市場(chǎng)熱度上漲顯著，首次進(jìn)入前景排行榜TOP10。
作為國(guó)內(nèi)發(fā)展較為完備的城市群之一，長(zhǎng)三角向來(lái)是投資的熱門區(qū)域，前景排名前10的城市中就有5個(gè)來(lái)自長(zhǎng)三角。疫情期間，長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)熱度最先恢復(fù)，不僅僅是杭州、寧波、南京等一二線，即使是徐州、常州、紹興、南通、湖州、溫州等三四線城市，由于受一體化影響，產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較高，人均可支配水平遙遙領(lǐng)先。
近期局部城市顯著回暖，6月份全國(guó)商品房銷售金額創(chuàng)近三年新高。為了防止市場(chǎng)過(guò)熱，寧波、杭州、南京等城市加碼調(diào)控，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度將小幅降溫。
TOP50城市中有34個(gè)城市是一二線城市，16個(gè)三四線城市，這50個(gè)城市擁有全國(guó)33%的常住人口，集中了52%的GDP，這些城市商品住宅成交金額占總成交的比例達(dá)64%，集中度對(duì)比2018年明顯上升，規(guī)模指標(biāo)在城市前景中的作用進(jìn)一步提升。
2020年286城投資前景排名分布圖
備注：本示意圖非中國(guó)全域地圖，南海諸島、釣魚(yú)島等疆域未顯示
02 長(zhǎng)三角與中西部城市分化嚴(yán)重
從各能級(jí)城市綜合得分來(lái)看，各能級(jí)城市之間的差異有擴(kuò)大的趨勢(shì)。
北京、上海人口基數(shù)大，深圳、廣州常住人口保持快速上漲，購(gòu)房需求和購(gòu)買力等相關(guān)指標(biāo)方面表現(xiàn)也十分突出，加之一線四城在教育、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等指標(biāo)方面具有先天優(yōu)勢(shì)，使得一線城市商品房去化速度逐漸加快。
今年二線城市總排名相比上年上升了6個(gè)名次，其中19個(gè)城市排名呈上升趨勢(shì)，尤其集中在長(zhǎng)三角和中西部區(qū)域，其中長(zhǎng)三角城市排名總體靠前。排名上升比較快的典型城市為寧波，上升位次為10，主要是由于搶人大戰(zhàn)后，寧波近年來(lái)人口導(dǎo)入數(shù)量十分突出，新增人口帶來(lái)的潛在購(gòu)房需求增量顯著，使得市場(chǎng)前景大幅提升。
三四線城市今年總排名相比上年下降了1個(gè)名次，其中溫州表現(xiàn)突出，排名提升9個(gè)位次，與佛山一并進(jìn)入榜單TOP20。此外，大灣區(qū)城市珠海表現(xiàn)也較突出，城市排名較2019年上升15個(gè)位次，排在第26位。但是相當(dāng)一部分三四線城市，尤其是中西部三四線城市，受貨幣化安置離場(chǎng)的影響，發(fā)展前景堪憂。
各線城市典型參考因素排名
03 杭州、寧波投資前景快速提升
隨著人口增量的變化，除去一線廣、深兩城外，以成都、西安、杭州為代表的強(qiáng)二線城市房產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了大量的落戶購(gòu)房需求。
人口增量在TOP15的二線城市譬如杭州、重慶、寧波、合肥、青島等城市的綜合前景排名都有所上升。其中，杭州由于發(fā)達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、良好的環(huán)境，成為這一輪搶人大戰(zhàn)的最佳受益城市之一，2019年常住人口增量居全國(guó)首位。
此外，寧波實(shí)力也不容小覷，人口增量居于全國(guó)第四位，即使剔除自然增長(zhǎng)，2019年寧波常住人口機(jī)械增量已接近30萬(wàn)，成為浙江省內(nèi)人口增長(zhǎng)的又一極點(diǎn)，加上浙北城市民營(yíng)企業(yè)發(fā)達(dá)、購(gòu)買力強(qiáng)，綜合投資前景較優(yōu)，綜合排名由20位上升至10位，成為二線城市中最具潛力的黑馬。
2014年至2019年人口年均增量較高的典型城市（單位：萬(wàn)人）
數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市2019年統(tǒng)計(jì)公報(bào)、2019年城市統(tǒng)計(jì)年鑒
04 50城潛在庫(kù)存去化周期達(dá)3.4年
土地成交造成的潛在庫(kù)存作為衡量城市發(fā)展的中長(zhǎng)期指標(biāo)，將直接影響未來(lái)城市量?jī)r(jià)走勢(shì)和企業(yè)的投資策略。
對(duì)比近三年土地成交量與年均商品房成交來(lái)看，50城近三年平均土地成交規(guī)模在1500萬(wàn)平方米左右，50城潛在庫(kù)存平均去化周期達(dá)3.4年，接近半數(shù)城市去化維持均值之下，保持安全區(qū)間內(nèi)，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)不大。
典型如太原、徐州、麗水、金華等短期潛在庫(kù)存積壓較大、去化較慢的城市，其中太原、徐州近三年潛在庫(kù)存去化達(dá)到8年以上，遠(yuǎn)高于其他城市。此外，金華、麗水等城市，潛在庫(kù)存較大的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自市場(chǎng)內(nèi)部波動(dòng)，去化速度風(fēng)險(xiǎn)更值得警惕。
對(duì)于房企布局而言，土地充足意味著可選地塊較多，但同樣面臨競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面、需求下滑的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
50城市近三年平均土地成交與土地去化周期（單位：萬(wàn)平方米、年）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
2020年一季度全國(guó)市場(chǎng)銷售受到重創(chuàng)，各城市消化周期短期內(nèi)上漲至高位。2019年末，大部分重點(diǎn)城市的商品住宅去化周期都在18個(gè)月以內(nèi)，消化周期普遍相對(duì)健康。消化周期在18個(gè)月以上的城市中，除長(zhǎng)春、衢州兩市2019年4季度商品住宅月銷量走低以外，其他城市整體向好，北京、廈門這樣的熱點(diǎn)城市更是需求動(dòng)力旺盛，依然可以長(zhǎng)期看好。
南京、武漢、杭州和南寧四市的消化周期不足6個(gè)月，未來(lái)市場(chǎng)整體或局部將較大可能面臨供不應(yīng)求情況，一方面是價(jià)格上漲動(dòng)力支撐足，另一方面開(kāi)發(fā)商去化壓力風(fēng)險(xiǎn)較小。
截止至2019年末重點(diǎn)城市商品房消化周期情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：去化周期按近3個(gè)月銷量均值計(jì)算,CRIC
結(jié)合城市的投資前景排行來(lái)看，大多數(shù)躋身TOP50的城市土地去化周期都在5年以下，去化周期也多在18個(gè)月以下。對(duì)于大多數(shù)城市而言，適度的庫(kù)存壓力和去化速度，韌性較佳的市場(chǎng)是城市前景排名居于前列的必要條件之一。
長(zhǎng)三角一體化區(qū)域和粵港澳大灣區(qū)，其庫(kù)存壓力較輕，典型如杭州、合肥、長(zhǎng)沙、南寧等核心一二線城市。這些城市近三年土地成交量維持在1000-2000萬(wàn)平方米之間，土地供應(yīng)相較充足，房企拿地的機(jī)會(huì)較多；且這些城市潛在庫(kù)存去化周期普遍在3年以下，庫(kù)存壓力明顯較輕。
部分長(zhǎng)三角的三四線潛在庫(kù)存壓力不大，但三四線行情衰退和疫情導(dǎo)致的需求不振，這些城市壓力更多的是來(lái)自內(nèi)部市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。例如紹興、臺(tái)州等均保持在3年以下，房地產(chǎn)投資前景排行均明顯下滑，分別由31、36降至44、47位，下降位次均超10。
05 人口擴(kuò)張?zhí)嵘鞘懈?jìng)爭(zhēng)力
（1）一線城市：今年拿地機(jī)會(huì)相對(duì)較多
一線城市對(duì)流動(dòng)人口的吸引力遠(yuǎn)超出二三線城市，外來(lái)人口的大量涌入也為一線城市帶了充足的購(gòu)房需求，供不應(yīng)求之下，一線城市的房?jī)r(jià)持續(xù)高企，居民購(gòu)房壓力也一直處于高位。
居民購(gòu)房壓力明顯增加之下，以廣州為例，即使2019年末，多區(qū)放松人才政策刺激市場(chǎng)，但其商品住宅成交量同比上一年仍下跌了7%。2019年北京、上海和深圳的商品住宅成交量均較上一年明顯上漲，其中北京和深圳的漲幅更是超過(guò)了3成。
2018年~2020年6月一線城市商品住宅成交面積情況（單位：萬(wàn)平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
盡管一線城市調(diào)控仍然高度趨嚴(yán)，但其市場(chǎng)容量的增長(zhǎng)空間及市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力仍高于其他城市；近年來(lái)為了緩解供求不平衡、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，一線城市土地供應(yīng)力度不斷加強(qiáng)，特別是今年在疫情影響之下，各城市優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)力度也均超以往。
（2）二線城市：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)助力人口增量居前
在人才政策的持續(xù)利好下，12個(gè)城市的2019年常住人口增量超過(guò)10萬(wàn)，其中杭州、寧波的人口增量更是高達(dá)30萬(wàn)以上，杭州更是以55萬(wàn)人高增長(zhǎng)位于全國(guó)首位。
當(dāng)人才大戰(zhàn)進(jìn)入下半場(chǎng)，城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境才是“引人大戰(zhàn)”中最為關(guān)鍵的制勝因素，而杭州、寧波等東部城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上無(wú)疑是領(lǐng)先于中西部城市的，因此常住人口增長(zhǎng)也得以保持較快的增長(zhǎng)速度。
二線城市10個(gè)投資前景漲幅最大的城市是就是人口增量十分顯著的寧波，排名相比去年提升了10位，升至第20位。排名下跌的有4個(gè)城市，其中廈門下降得最多，相比2018年下降了14個(gè)名次，主要是因?yàn)閺B門房?jī)r(jià)近兩年增長(zhǎng)較快，房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，是購(gòu)房壓力最大的城市。
2019年常住人口增量TOP10二線城市（單位：萬(wàn)人）
數(shù)據(jù)來(lái)源：2019年各城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)
（3）三四線城市：長(zhǎng)三角城市投資前景最佳
三四線城市中投資前景較好的城市仍然集中在長(zhǎng)三角和大灣區(qū)兩大城市圈。單從2018年商品房成交金額來(lái)看，排名靠前的除泉州和廊坊外，其余均來(lái)自大灣區(qū)和長(zhǎng)三角兩大城市群。其中大灣區(qū)共有3個(gè)城市進(jìn)入前10，分別是佛山、惠州和東莞；長(zhǎng)三角入榜城市最多，共有5個(gè)城市，并且成交金額均超過(guò)了1000億元。
這些三四線城市由于承接了一線城市的外溢紅利，經(jīng)濟(jì)、人口等各方面宏觀指標(biāo)表現(xiàn)都比較出色，如無(wú)錫、佛山等強(qiáng)三線的GDP已經(jīng)可以比肩多數(shù)二線城市，嘉興、南通、紹興、溫州等城市的居民收入水平位居全國(guó)前列。并且，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)一步融合，這些城市無(wú)疑會(huì)受到的輻射帶動(dòng)作用會(huì)更大。
在2020年上半年，這些城市土地市場(chǎng)成交熱度明顯要高于其他三四線城市，土地出讓特別是住宅用地往往是高溢價(jià)成交，南通、無(wú)錫等更是頻頻出現(xiàn)競(jìng)拍超百輪的現(xiàn)象，吸引了多家規(guī)模房企前來(lái)布局。
2018年商品房成交金額TOP10三四線城市排名情況（單位：億元）
數(shù)據(jù)來(lái)源：2019年城市統(tǒng)計(jì)年鑒
