中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布2020年8月《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告——從租房市場(chǎng)看第四季度宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)》。報(bào)告指出，住房租金首現(xiàn)季節(jié)性回升，疫后經(jīng)濟(jì)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇階段。一線城市中，北廣深租金均季節(jié)性上漲，僅北京租金繼續(xù)下跌。多數(shù)二線城市租金出現(xiàn)季節(jié)性上揚(yáng)，僅三個(gè)城市城市下跌。

　　反映22個(gè)核心城市住房租金綜合變化的緯房租金核心指數(shù)顯示，2020年2月以來(lái)，受疫情沖擊等因素影響，核心城市住房租金連續(xù)4個(gè)月下跌。2020年6月進(jìn)入租房市場(chǎng)傳統(tǒng)旺季，核心城市租金才開(kāi)始止跌。2020年7月，緯房租金核心指數(shù)上升至102.6點(diǎn)（以2018年1月租金水平為100點(diǎn)），比上月上升1.03點(diǎn)或1.01%。

　　報(bào)告指出，這是疫后核心城市住房租金首次出現(xiàn)顯著回升。雖然7月租金上升具有鮮明的季節(jié)性特征，并且在隨后的8月或9月租金可能重新下跌，但其背后的經(jīng)濟(jì)信號(hào)意義十分重大。租金漲跌背后，是招聘、開(kāi)業(yè)等經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)的活躍度變化。核心城市租金出現(xiàn)顯著季節(jié)性回升表明，疫后經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇階段。開(kāi)業(yè)、招聘等經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)回升可期。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控也將產(chǎn)生重要影響。

　　一線城市中，7月上海、廣州、深圳住房租金均出現(xiàn)較明顯的季節(jié)性上漲，其中廣州環(huán)比上漲1.04%，上海環(huán)比上漲1.07%、深圳環(huán)比上漲1.62%。只有北京仍環(huán)比下跌0.67%。

　　多數(shù)二線城市7月住房租金出現(xiàn)季節(jié)性上揚(yáng)。2020年7月，二線城市中南通、南京、杭州、成都、長(zhǎng)沙住房租金環(huán)比分別上漲了3.12%、3.11%、2.77%、2.43%和2.42%，依次居二線城市租金漲速前5位。2020年7月二線城市中，僅天津、大連、福州三城市住房租金環(huán)比下跌。其中天津環(huán)比下跌0.01%、大連環(huán)比下跌0.1%、福州環(huán)比下跌0.13%，租金跌幅均較為微小。

　　與住房租金受疫情影響連續(xù)下跌不同，核心城市房?jī)r(jià)在疫情沖擊下仍連續(xù)上漲。反映24個(gè)核心城市綜合房?jī)r(jià)變動(dòng)的緯房核心指數(shù)顯示，2020年7月，緯房核心指數(shù)環(huán)比上漲0.6%，為連續(xù)第5個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。相比2020年2月的階段性低點(diǎn)，核心城市房?jī)r(jià)上漲了4%。

　　2020年3月以來(lái)，二手住房成交量迅速回升。反映重點(diǎn)城市二手住房成交量的緯房成交量指數(shù)顯示，2020年7月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為243.88（以2017年1月成交量為100點(diǎn)），雖然較上月略有下滑,但仍處于歷史較高水平。

　　一線城市房?jī)r(jià)上漲相對(duì)較快，二三四線城市房?jī)r(jià)漲速相對(duì)平緩。緯房城市分級(jí)指數(shù)顯示，2020年7月，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.7%，漲速相對(duì)較快；二線城市環(huán)比上漲0.27%，三線城市環(huán)比上漲0.43%，四線城市環(huán)比上漲0.25%，房?jī)r(jià)均穩(wěn)中有升。三四線城市房?jī)r(jià)在3-5月份之間出現(xiàn)短暫下滑后，均重新上漲。

　　報(bào)告認(rèn)為，近年來(lái)，房?jī)r(jià)的漲速要總體高于租金漲速，二者之前存在一個(gè)“剪刀差”。2020年以來(lái)，隨著房?jī)r(jià)上漲與租金下跌，房?jī)r(jià)與租金的“剪刀差”不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化風(fēng)險(xiǎn)也同步有所增加。2020年7月雖然租金出現(xiàn)季節(jié)性上漲，但租房旺季過(guò)后租金大概率仍將下跌。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，房?jī)r(jià)與租金背離的趨勢(shì)將不會(huì)改變。如果不加以有效控制，房地產(chǎn)泡沫仍存在擴(kuò)大的可能。

　　報(bào)告指出，宏觀經(jīng)濟(jì)已初步從疫情陰影中走出，房地產(chǎn)調(diào)控空間加大。房地產(chǎn)市場(chǎng)有結(jié)構(gòu)性過(guò)熱的態(tài)勢(shì)，需要有針對(duì)性加強(qiáng)調(diào)控。因而，有必要有針對(duì)性地加大調(diào)控力度，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性過(guò)熱，降低宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)消費(fèi)水平提升進(jìn)而國(guó)內(nèi)大循環(huán)的實(shí)現(xiàn)。

　　課題組建議，推動(dòng)形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，化解宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，需要堅(jiān)持“房住不炒”，抑制房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)張。通過(guò)健康度分類評(píng)價(jià)管理，夯實(shí)城市政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體責(zé)任。結(jié)合集體土地入市改革，促進(jìn)住房用地制度改革的推進(jìn)。深化住房金融改革。

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