今年第二季度，受新冠肺炎疫情影響，全球商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了史上最嚴(yán)重的“寒流”。

　　美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)公司世邦魏理仕（CBRE）最新報(bào)告顯示，2020年第二季度，全球商業(yè)地產(chǎn)投資額同比下降了57%，至1090億美元，創(chuàng)下2010年以來(lái)的季度最低值。

　　其中，美洲地區(qū)的降幅最大，同比下降了70%，主要是因?yàn)榇笮屯顿Y組合交易的嚴(yán)重萎縮，同時(shí)實(shí)體交易（entity-level transactions）幾乎為零；亞太地區(qū)（美洲國(guó)家除外）和歐洲、中東和非洲（EMEA）地區(qū)同比降幅則相對(duì)較小，分別為46%和38%，主要是因?yàn)槭袌?chǎng)的不確定性和旅游限制政策阻礙了投資者的活動(dòng)與投資情緒。

　　亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI執(zhí)行董事長(zhǎng)奇米爾（Georg Chmiel）也持類(lèi)似看法。他對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，居外IQI的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)買(mǎi)家對(duì)海外商業(yè)地產(chǎn)的咨詢(xún)量在今年二季度同比下降了27.1%，“許多投資者認(rèn)為，如果他們暫時(shí)守住自己的資本，今年晚些時(shí)候或者明年就能以更好的條件進(jìn)行投資�！�

　　世邦魏理仕在這份報(bào)告中還把今年全球商業(yè)地產(chǎn)的投資額增速預(yù)測(cè)從-32%下調(diào)至-38%，原因是美洲地區(qū)的疫情惡化情況超出了此前的預(yù)期。

　　不過(guò)，隨著各國(guó)防疫封鎖措施的逐漸解除，二季度的萎靡不振可能標(biāo)志著市場(chǎng)的最低點(diǎn)，2020年下半年開(kāi)始逐步復(fù)蘇仍將是大概率事件。

　　美洲地區(qū)表現(xiàn)最差

　　世邦魏理仕的報(bào)告顯示，二季度美洲地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資總額僅為430億美元，創(chuàng)2010年以來(lái)的最低水平，僅約為去年同期的30%。美國(guó)是該地區(qū)的投資活動(dòng)的主要目的地，約占所有投資活動(dòng)的93%。

　　其中，酒店業(yè)的損失最為慘重，投資額暴跌了90%，零售類(lèi)物業(yè)和辦公樓情況稍好，但也大跌了74%和72%，只有工業(yè)類(lèi)地產(chǎn)在疫情背景下顯示出了較強(qiáng)的韌性，僅下跌了50%。

　　世邦魏理仕首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴克漢（Richard Barkham）表示，短期內(nèi)，由于擔(dān)心感染，企業(yè)不太可能要求員工像以前一樣在辦公樓統(tǒng)一工作，不過(guò)一旦有效的治療手段或疫苗問(wèn)世，辦公物業(yè)的情況將會(huì)明顯好轉(zhuǎn)。

　　上述報(bào)告還顯示，美洲城市的投資活動(dòng)水平下降幅度與當(dāng)?shù)匦鹿诜窝滓咔榇_診人數(shù)存在較大的相關(guān)性。二季度投資下降最大的幾個(gè)城市，比如西雅圖（-84%）、奧蘭多（-81%）、洛杉磯（-80%）與紐約（-71%）等，這些城市同時(shí)也是當(dāng)前美國(guó)疫情最嚴(yán)重的區(qū)域。

　　此外，報(bào)告稱(chēng)，南美的巴西也存在類(lèi)似情況，新冠肺炎疫情確診人數(shù)的持續(xù)激增嚴(yán)重阻礙了當(dāng)?shù)氐耐顿Y活動(dòng)。

　　歐洲國(guó)家受影響較小

　　或許是因?yàn)橹两駷橹梗瑲W洲地區(qū)的疫情整體上并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的“復(fù)燃”，因此投資活動(dòng)的復(fù)蘇也較為穩(wěn)定。

　　世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，二季度歐洲、中東和非洲地區(qū)的投資額同比下降了38%，至480億美元。其中表現(xiàn)最差的仍是酒店業(yè)，暴跌了83%，零售類(lèi)物業(yè)（-23%）和工業(yè)類(lèi)地產(chǎn)（-34%），則相對(duì)平穩(wěn)。該公司分析部負(fù)責(zé)人林辛（Jan Linsin）稱(chēng)：“我們看到許多投資者正在籌集資金，準(zhǔn)備對(duì)歐洲地區(qū)的物流地產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模投資�！�

　　不過(guò)由于第一季度表現(xiàn)出色，2020上半年上述地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)投資實(shí)際上仍呈上升趨勢(shì)：同比增長(zhǎng)了2%。

　　與美洲情況類(lèi)似，歐洲地區(qū)的投資活動(dòng)也與當(dāng)?shù)匾咔榈膰?yán)重程度存在一定相關(guān)性。疫情控制相對(duì)較好的國(guó)家，比如德國(guó)（-20%）、荷蘭（-23%）和波蘭（-22%）等的下降幅度相比之下并不多，而瑞典（-45%）、英國(guó)（-56%）、法國(guó)（-57%）的情況則相反。

　　亞太地區(qū)差異較大

　　二季度，亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的投資額同比下降了46%，降至不足180億美元，為2012年以來(lái)的季度最低值。酒店業(yè)、辦公樓和零售類(lèi)物業(yè)的投資都面臨著大幅的下滑，只有工業(yè)類(lèi)地產(chǎn)受影響較小，同比只下跌了17%。

　　從國(guó)家看，澳大利亞（-21%）和韓國(guó)（-36%）受影響較小，而日本（-48%）和新加坡（-57%）的跌幅則較大。

　　報(bào)告認(rèn)為，由于日本、新加坡、澳大利亞的疫情反復(fù)，而印度的第一波疫情仍在不斷攀升，引發(fā)了投資者對(duì)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景的擔(dān)憂(yōu)，并可能因此推后相應(yīng)的投資計(jì)劃。

　　仲量聯(lián)行亞太區(qū)資本市場(chǎng)首席執(zhí)行官克羅（Stuart Crow）表示，二季度投資活動(dòng)的急劇下降反映出投資者對(duì)不確定性的憂(yōu)慮。不過(guò)，流動(dòng)性依然很高，因此他預(yù)計(jì)隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇，下半年交易活動(dòng)有望反彈。

　　奇米爾也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的前景還是好的，即使收益率有所下降，它仍然能比其他大多數(shù)資產(chǎn)類(lèi)別提供更好的回報(bào)，“隨著疫情得到控制、經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，買(mǎi)家和賣(mài)家都會(huì)重回市場(chǎng)，市場(chǎng)趨勢(shì)也會(huì)變得更為清晰�！�

　　奇米爾還認(rèn)為，11月的美國(guó)大選，可能會(huì)是投資趨勢(shì)轉(zhuǎn)向的一個(gè)重要契機(jī)，一旦下任美國(guó)總統(tǒng)人選塵埃落定，投資者對(duì)市場(chǎng)不確定性的擔(dān)憂(yōu)將減少。

　　來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)

編輯：wangdc