房訊網(wǎng)訊由《21世紀經(jīng)濟報道》主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會、精瑞人居發(fā)展基金會聯(lián)合主辦的博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第20屆年會，于2020年8月8日在上海浦東嘉里大酒店舉辦，論壇主題“穿越周期再出發(fā)：高質(zhì)量增長的安全邏輯”。
下午第二場圣象·中國地產(chǎn)六方會談主題是：疫情啟示錄：房地產(chǎn)改變了什么？邀請全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌先生、保利發(fā)展控股集團副總經(jīng)理張艷華女士、清華大學建筑學院可持續(xù)住區(qū)研究中心主任孔鵬先生、58同城副總裁趙彤陽女士、圣象集團總裁助理、大客戶中心總經(jīng)理韓海峰先生、美的集團戰(zhàn)略客戶部副總經(jīng)理葉文青先生為對話嘉賓，21世紀經(jīng)濟報道資深記者張敏先生為對話主持人。
以下為中國地產(chǎn)六方會談（二）環(huán)節(jié)實錄：
【張敏】：感謝各位嘉賓，這場對話是今天最后一場，我們來談非常新的話題。剛才產(chǎn)品力報告當中大家聚焦于傳統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展，包括我們怎么樣從產(chǎn)品上找到差異化進行突圍。我們今天談論的話題叫“疫情啟示錄，房地產(chǎn)改變了什么”。我們主要從疫情入手，主要談一下疫情過后房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各個層面的改變。我們今天的嘉賓陣容非常均衡，既有來自傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)的，比如保利的張總，也有來自產(chǎn)業(yè)鏈上的，圣象的韓總和美的的葉總。58同城的趙總在疫情期間肯定會對市場有很深刻的了解，因為好像疫情期間58線上系統(tǒng)起了非常大的作用�？卓偟念I域主要是講數(shù)字化對住房改造的促進，更多的是在舊改領域有更大的作用。當然顧老師是我們的老朋友了，在這個行業(yè)里邊有非常深的研究。
我先來問一下，因為我們這個話題主要是從疫情作為開始的，我想問一下各位從業(yè)者疫情對我們實際的業(yè)務產(chǎn)生了哪些影響？先請保利的張總談一下。
張總：我覺得從近期做的兩個調(diào)研結果說一下這個事，因為今年3月份保利發(fā)展這邊已經(jīng)推出了“集合社區(qū)”大的產(chǎn)品導向。大家知道2月份、3月份正好是疫情非常緊張的時候，大家都宅在家里。我們也做了一次客戶調(diào)研，推出了健康社區(qū)概念。
下個禮拜一（8月10）下午三點鐘我們會推出我們的《保利人居健康生活白皮書》，我覺得正好其中調(diào)研的成果可以很好地回答主持人的問題。因為3月份的時候我們做的頭一次的客戶調(diào)研大家的關注點都非常集中，對一個社區(qū)或者對產(chǎn)品的關注點非常集中，大家都集中在無接觸通行，包括我們的快遞怎么拿，包括入戶玄關的捷徑，大家恨不得每天洗十次手。這是我們3月份做的客戶調(diào)研的結果。
再結合下個禮拜我們要發(fā)的《保利人居健康生活白皮書》，從5月份開始到6月底做了規(guī)模更大的一次客戶調(diào)研，因為我們跟美國制定標準的研究室一起做了客戶問卷調(diào)研，這次覆蓋的范圍更廣，我們收取了將近1萬份的客戶調(diào)研資料。我們發(fā)現(xiàn)有一些很有意思的結果，這邊提前給大家做一個劇透。
除了之前剛剛提到的那幾個方面，大家仍然非常關注健康的公共社區(qū)環(huán)境，比如剛剛提到的無接觸通行，包括快遞最后一百米配送，包括玄關的入戶捷徑，仍然是大家非常關注的方面。我們也發(fā)現(xiàn)了很有意思的東西，大家對玄關，對戶內(nèi)的關注度更高了，比如說玄關、收納、排水設計，因為當時大家都在說防止氣溶膠傳播，大家對這一塊會有更高的關注度，大家有更迫切的需要，比如說住宅設計需要有一個更細微入微的設計，干濕滴漏就容易造成氣溶膠的傳播，希望后期有更進一步的提升。
這是我們上一次調(diào)研當中沒有發(fā)現(xiàn)的，大家對隔音這個方面關注度非常高，可能我們這次的主題更突出，大家對一個小區(qū)，包括戶內(nèi)保持比較好的睡眠，比較好的居住環(huán)境。
【張敏】：沒有疫情是不是也比較關注這個？
【張艷華】：沒有疫情還沒有那么凸顯。我們這次做的健康白皮書沒有針對疫情，而是后疫情或者更長遠的時間段提升健康的內(nèi)容。所以我覺得這是新的發(fā)現(xiàn)。
【張敏】：我們也非常期待這個白皮書。接下來想請圣象的韓總談一談，實際上沒有疫情我們在家居建材這一塊也越來越注重健康，這一點是疫情帶來的促進。你覺得疫情對圣象這期間的業(yè)務，包括消費者的感受上有哪些變化呢？
【韓海峰】：我們之前一直講綠色環(huán)保，這是一個特別寬泛，特別高大上的詞，真正和消費者的關系還沒有那么清晰。這次疫情真正反映出來的是對一個人來說健康才是最重要的。我們還是回歸到產(chǎn)品最基本的，給客戶日常使用過程里邊健康的這些指標上面。
我們在2月9號發(fā)布了抗菌的光觸媒板，我們整個銷售超出我們的預期，將近3萬單的規(guī)模。另外之前產(chǎn)品技術上的儲備，全產(chǎn)業(yè)鏈無醛添加的產(chǎn)品體系，整個體系貫穿了我們的地產(chǎn)、木門、收納、櫥柜、家具�，F(xiàn)在推出來以后，我覺得消費者愿意在高附加值或者高技術的產(chǎn)品上面買單。我覺得是這兩塊。
【張敏】：美的的葉總怎么看這個問題，我以前看疫情期間大家推遲了家電的需求，有些品類打起價格戰(zhàn)了。
【葉文青】：謝謝主持人。實際上這次新冠疫情對整個市場影響還是比較大的，整個影響還是零售，工程業(yè)務這一塊影響相對較小。我們從過去的一季度，包括上半年的數(shù)據(jù)來看整體工程增長非常大，對我們整個業(yè)務的拉升還是比較高的。
企業(yè)怎么面對這個事情？這是很關鍵的。前面保利的張總講到了地產(chǎn)領域會有針對性的措施，對于地產(chǎn)的配套服務商我們也是圍繞著我們的產(chǎn)品做了一系列的變化。比如說我們提供了除菌消毒的新風系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)。確保了消費者和業(yè)主真正享受到潔凈的新風。
第二，在空調(diào)的室內(nèi)機里邊利用弧形的產(chǎn)品設計，確保我們的排污沒有停滯，保證整體運營的效果更加好。實際上也就是圍繞著除菌、消毒、新風，打造真正健康的產(chǎn)品。我們也是圍繞著樓宇控制系統(tǒng)這一塊，剛才講到的是圍繞著住宅系統(tǒng)，圍繞著商業(yè)地產(chǎn)、辦公這一塊，我們也圍繞著整個樓宇系統(tǒng)，控制新風和空調(diào)的舒適度，確保我們的辦公場所、生活場所，以及人居場所里邊為健康保駕護航。
【張敏】：我們58同城在渠道環(huán)節(jié)給銷售賦能，疫情期間減少了線下接觸，很多企業(yè)都用線上的渠道進行銷售，您怎么評價這種銷售端，比如說科技系統(tǒng)、數(shù)字化系統(tǒng)在線上銷售當中的表現(xiàn)？
【趙彤陽】：58同城應該算是一個互聯(lián)網(wǎng)公司，它服務的行業(yè)也比較多，我們今天開這個會特別慶幸我們是在房地產(chǎn)行業(yè)。58同城最核心的幾大服務行業(yè)，比如說房地產(chǎn)、汽車、招聘、本地生活服務，影響最小的是房地產(chǎn)行業(yè)。從線上的數(shù)據(jù)來看房地產(chǎn)整個找房環(huán)節(jié)在疫情期間線上化增長了50%以上，用VR看房、找房上升了80%以上。這是相對來講在疫情期間大家對居住的需求以及思考大家對居住環(huán)境的改善，這是比較可喜的地方。其他行業(yè)疫情的影響非常大，比如說中小企業(yè)招聘幾乎下降了30%，包括服務業(yè)。因為疫情的流動性原因，各個地方相關的服務業(yè)整體都受了非常大的影響。我們還是感謝房地產(chǎn)行業(yè)給我們帶來政策上、金融上，和大環(huán)境上的支撐。
回歸到營銷方面，疫情也讓我們看到我們認為非�？上驳牡胤交蛘咦屛覀兏杏X到行業(yè)在推動的地方。雖然這是一次很大的危機，但是我們無比的重視在線化的進程，幾乎85%的項目都開始研究在線化的動作，都開始研究如何用在線化的模式提升轉化能力。58同城有很多品牌，安居客品牌是跟房地產(chǎn)結合最多的。安居客的定位并不是做渠道的公司，依然希望打造的是房產(chǎn)的“天貓”，希望每一家有品牌的房地產(chǎn)企業(yè)和在線上自營的公司有一個合理的通道，讓消費者通過智能化的方式找到需要買的房子。
【張敏】：謝謝，孔總您的業(yè)務很大一部分是在老舊小區(qū)的數(shù)字化改變。感覺這個疫情有點早，如果您的業(yè)務推開的話可以更好地應對這個事情。從疫情期間您覺得現(xiàn)在很多老舊小區(qū)缺失在什么地方？
【孔鵬】：首先非常感謝21世紀報道給我們這個機會，好長時間沒來上海了，見到了很多新老朋友，很高興。也非常感謝在場能堅持到現(xiàn)在的朋友們。這個就是疫情對我們很直接的影響。
我從事房地產(chǎn)20年，現(xiàn)在換了一個身份，我第一次發(fā)言稍微多說一點，后面我盡量簡短，我想把最近體系化的研究和思考和大家做分享。從遠一點入手，大家會覺得我們今年不知道怎么了，2020年鼠年好像就過不去了，亂相叢生，我們試圖找一些規(guī)律和方向。這里邊有幾個觀點：第一個觀點，國家民族想發(fā)展最核心的是要獲取能源和資源，能源和資源的獲取自古就是兩個方面外部獲取和內(nèi)部獲取。套用我們國家最時髦的說法就是“雙循環(huán)”，內(nèi)循環(huán)其實就是立足于我們國土面積以內(nèi)的資源能源做挖掘，做生產(chǎn)和提升。如果我們的生產(chǎn)力水平高就形成一種強勢文明。中國就是內(nèi)循環(huán)體系中的典型代表，我們代表了農(nóng)耕和集中制的發(fā)展方式。
美國是一個典型的外循環(huán)模式，因為地都是搶來的，以商貿(mào)、海洋為核心的發(fā)展方式。所以到今天為止我們面臨的問題就是當一個內(nèi)循環(huán)發(fā)生到高度，我的外循環(huán)比較便宜的時候最容易產(chǎn)生的就是從外部獲取資源和能源。大概經(jīng)歷了四個階段，第一個階段，通過戰(zhàn)爭獲取，后來殖民+宗教獲取，再往下是跨國公司獲取。到今天的第四階段數(shù)字化和數(shù)據(jù)化平臺獲取。
所以我們會看到今天數(shù)字和數(shù)據(jù)就是原來的石油和煤炭。所以美國和中國今天發(fā)生這樣的問題其實一點都不奇怪，它打擊的是所有有機會出海獲取數(shù)字資源的行業(yè)和領域。這個事情是必然會發(fā)生的，而且會持久下去，因為它不會甘于讓它認為的弱勢文明，內(nèi)生性文明在這樣的發(fā)展階段和未來獲取全球資源。這就是我們看到的很重要的問題。
所以基于這個問題我們就會看到我們現(xiàn)在面臨的種種亂相。疫情在我看來只是催化劑，它會讓該發(fā)生的事情加速的更爆裂的發(fā)生，不該發(fā)生的事情靠催化劑是催化不來的。正是因為這樣的觀點的前提下我們需要開啟內(nèi)循環(huán)，因為中國在長期以來是靠內(nèi)循環(huán)立國的，在改革開放的40年我們開啟外循環(huán)，并且在全球化獲取了相當大的收益。但是進入這樣一種外部環(huán)境以來，我們必須要開啟內(nèi)循環(huán)。新時代的內(nèi)循環(huán)是什么，怎么才能開啟新時代的內(nèi)循環(huán)？最核心的就是我們的房地產(chǎn)行業(yè)，我們的城市建筑行業(yè)消耗了整個社會一半以上的能源和資源，但是我們的應用，我們的管理是極其粗放的。
我們是不是還要用繼續(xù)的大規(guī)模開發(fā)，新城建設消耗能源和資源的方法用以支持？我們在講安居樂業(yè)，這里邊樂業(yè)是生產(chǎn)，安居是消費，中間都需要能源和資源。所以當我們的人口增長趨于乏力的時候，當人口的紅利被老齡化沖洗的時候我們所有的樂業(yè)都會對我們的資源能源增長方式產(chǎn)生重大的挑戰(zhàn)。這個前提下我認為這個才是房地產(chǎn)行業(yè)最大的挑戰(zhàn)，我們不可能用原來以新建為主的消耗方式獲取行業(yè)的發(fā)展，這個不符合國家的戰(zhàn)略和民族的利益。這是我們看到的一個方向。
基于這個方向我們國家提出了新基建，提出了舊城更新，提出了老舊社區(qū)改造。為什么會這么提？最重要的就是老基建消耗大量資源能源，新基建是希望我們?yōu)樗麄兗由蠑?shù)據(jù)化的杠桿。簡單的一個描述就是我們的一個房子，我們每年那么多套的住宅，尤其北方住宅每年4個月的采暖在不在家都供暖。我們通過數(shù)據(jù)化的改造讓人和房間，和時間、地點、人物產(chǎn)生關系能夠節(jié)約多少能源。它能夠讓我們這個國家民族的可持續(xù)發(fā)展再往下走多遠的一步。
在這邊我們面臨的挑戰(zhàn)就是通過新基建，通過對原有的體系，原有的城市產(chǎn)生新的資源和能效更有效的利用，從而提升我們的競爭力，消除我們在外循環(huán)上面面臨的巨大壓力。所以，這是我們看到基本的結論。正是基于這樣串通式的想法我們會看到疫情加速下產(chǎn)生各種矛盾的聚集，從中美關系，到我們各種政策，針對老齡化的政策，針對內(nèi)循環(huán)、外循環(huán)和新基建的提法。
今天我想把我們思考和研究的成果跟大家做分享。謝謝！
【張敏】：謝謝孔總，孔總把我們的話題拔到了比較高的高度。顧老師有什么感想？因為剛才各位都是產(chǎn)業(yè)鏈各個條線上的從業(yè)者，您怎么看這個問題？是不是真的會加速一些問題的發(fā)生？
【顧云昌】：剛才各位說得很好。我覺得任何事情都有兩種可能性出現(xiàn)，一種到了什么樣的發(fā)展階段必然會出現(xiàn)什么樣的問題，這些問題是我們沒預料到的。第二個是很多事情都是逼出來的，疫情期間難道沒有想法嗎？有，但是沒到時候。
最近這段時期我一直在思考房地產(chǎn)的問題，之前韓正副總理對房地產(chǎn)搞了一個座談會，我研讀了這兩個問題和講話我有這樣的體會：第一個體會，中國的經(jīng)濟發(fā)展領先世界全球的，經(jīng)濟的恢復領先于全球；第二個體會，我們的行業(yè)，我們的房地產(chǎn)市場，我們的恢復是引領全國的。今天我們開會討論這個事情說明我們有領先的意識。
但是也給我們帶來了許多問題，因為現(xiàn)在中國的國際形勢非常嚴峻的，剛才韋教授說的是險惡的。我覺得改革開放以來從來沒遇到過如此險惡的情況，可能大家意識不到。實際上這給我們提出了很大的壓力，我記得韓正講話當中有一句話叫“確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。過去都是叫促進，現(xiàn)在要確保，為什么？房地產(chǎn)這個市場無論是從數(shù)量上還是規(guī)模上，和它對中國經(jīng)濟的貢獻上，以及發(fā)展速度上都是個“航空母艦”。這個“航空母艦”有差錯不僅影響了房地產(chǎn)，而且影響整個經(jīng)濟。所以不允許房地產(chǎn)忽高忽低，必須確保發(fā)展。
我年輕的時候練過體操，我覺得我們現(xiàn)在走上平衡木了，必須是穩(wěn)穩(wěn)當當?shù)耐白撸@對我們行業(yè)提出了很大的要求。但是我們的經(jīng)濟是高低杠，所以如何在高低杠上翻滾的時候保持平衡，這是對我們行業(yè)下一步發(fā)展提出的要求。首先一個問題是房價問題，我們調(diào)控來調(diào)控去調(diào)控房地產(chǎn)市場就是調(diào)控房價，房價漲得太快就限價，房地產(chǎn)跌了也不行。上次有人問我房地產(chǎn)是不是到了“天花板”了，我覺得不遠了，我估計2019年就是我們的天花板，今年的面積超過去年可能性不大，現(xiàn)在下降了百分之八點幾。今年的銷售額可能接近去年，因為房價漲了。
在這樣的情況下我們要維持幾年的“天花板”，但是以后再也不會頂上去了，只能慢慢的往下走。這是房地產(chǎn)的總量，這個總量下降的太快對我們的經(jīng)濟意味著什么，對我們的財政意味著什么，為了確保平穩(wěn)發(fā)展房價不允許大漲。房價有的時候漲了2%，有的漲了4%，但是地價漲了17%。房價不能漲的情況下地價拼命漲，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展規(guī)模上不能降太多，房價上要穩(wěn)住，是在地價漲得很快的情況下房價穩(wěn)住，對我們行業(yè)和企業(yè)來說意味著什么。
這個形勢擺在我們面前很清楚，現(xiàn)在中央提出了內(nèi)循環(huán)的問題，以內(nèi)循環(huán)為主，內(nèi)外循環(huán)互相促進。過去改革開放很大程度上外循環(huán)占了很大的比重，我們過去之所以落后是因為我們只有內(nèi)循環(huán)，之所以改革開放取得巨大成就是因為外循環(huán)大幅度的發(fā)展，現(xiàn)在要回來了。所以我們強調(diào)內(nèi)外循環(huán)要互相結合。
這個時候怎么辦？我們的老基建就是“鐵公基”，現(xiàn)在新基建要和勞動基建結合？無論是信息技術的問題，5G、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能跟高科技相關的行業(yè)，當然包括城鎮(zhèn)化。這也是必然的，我們國家提出“四化”：工業(yè)化、城市化、信息化、國際化。過去改革開放主要是在城市化和工業(yè)化方面大發(fā)展，大量的住宅建設和城市建設促進了我們國家的發(fā)展。
今天要不要？當然要，美國還在蓋房子呢？美國人均80平方米還蓋房子呢，我們40平方米就不蓋房子了。好多有錢人希望房間大一點，在小空間里多難受啊。90平方米占70%的時代過去了，現(xiàn)在人均40平方米，有人說已經(jīng)到頭了。我認為不應該到頭了，但是數(shù)量太大，我們還有10—15年高速城市化的時間，到了2035年以后恐怕城市基本上完成了。
這些東西對我們提出了嚴峻的考驗，我們這樣的規(guī)模怎么樣做好做大？就有新基建的問題。我認為新基建就是信息化為主導的建設，以信息技術為主導的建設。我們的城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的發(fā)展基礎上再加上信息化，或者把信息化融入到我們的城市化和工業(yè)化。新基建就是人工智能、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)如何和房地產(chǎn)結合在一起。
我認為現(xiàn)在講新基建的問題首先想到互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)，包括人工智能，包括大數(shù)據(jù)，包括云計算和我們怎么結合。目前看來我們行業(yè)已經(jīng)在這方面有動作了，而且有的動作很大。比如說58同城都加入了房地產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的境況開采的還不夠，最近我看到阿里巴巴和易居中國結合。房地產(chǎn)的幾個環(huán)節(jié)：開發(fā)投資環(huán)節(jié)、中間流通環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)，哪個環(huán)節(jié)都和信息化密切結合起來。開發(fā)投資環(huán)節(jié)，許多前50強的企業(yè)都在搞信息化系統(tǒng)。有家公司專門搞信息化，這次疫情當中他們占了很大的便宜，非常了解各地的情況，數(shù)字馬上就上來了，信息流、資金流都清清楚楚。下一步的房地產(chǎn)發(fā)展一定要在企業(yè)管理過程當中，需要信息化的手段更加精準、全面的把控。這一點有很大的運營空間。
第二，流通環(huán)節(jié)。現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)很好，宅在家里的經(jīng)濟讓社區(qū)商業(yè)有很大發(fā)展的余地。如何更好地拓寬市場，更好地掌握整個市場的信息，客戶在哪里，他們需要什么東西，怎么樣賣得更好一點？這是我們已經(jīng)在做的。
至于最后的物業(yè)環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)上的文章更多，如何把我們已經(jīng)管理的社區(qū)更好地管理好。剛才說的產(chǎn)品問題，我覺得有兩大產(chǎn)品：物質(zhì)產(chǎn)品和服務產(chǎn)品。我們不僅用互聯(lián)網(wǎng)的信息手段，用數(shù)字化、數(shù)據(jù)化搞好我們的物質(zhì)產(chǎn)品，從頭到尾如何把我們的技術用到房地產(chǎn)項目來，創(chuàng)造更好的物質(zhì)產(chǎn)品。服務產(chǎn)品非常重要，商機在服務產(chǎn)品里邊，把宅在家里搞好，從這個出發(fā)來打造。
除了住宅以外再講一句非住宅的概念，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)困難很大，寫字樓困難很大，我們的庫存逐年在減少，但是減少的都是住宅庫存。減少的庫存是沒有賣掉的庫存，還沒有進入銷售的，竣工以后沒有銷售還不算庫存。這個量很大。如何把這個庫存解決好，就要用信息化的手段。不要認為新基建來了老基建就讓步了，不存在，更好地為老基建服務，為老基建精細化管理，行業(yè)的進步，以及創(chuàng)造更好地物質(zhì)產(chǎn)品和服務產(chǎn)品融合在一起。我認為這就是我最近一直在思考的新基建的問題。
【張敏】：顧老師講得特別好，您講得很多內(nèi)容在座的各位其他嘉賓當中有落地。我正好想借這個機會分別問一下，您剛才也講了美國人均80平米還在蓋房子，我們?nèi)司?0平米肯定還得蓋，但是蓋的房子跟以前不一樣。我就特別想知道保利這邊，我特別想知道后疫情時代服務、產(chǎn)品有哪些新的需求或者有哪些增長點？我們看到疫情之后特別多的物業(yè)管理公司在做IPO，在上市，感覺好像到了一個風口，您覺得除了這一塊我們有哪些新的增長點？
【張艷華】：從兩個方面來說，即產(chǎn)品和服務。從產(chǎn)品來說還是結合比較廣泛的客戶調(diào)研，針對這次疫情之后大家對居住產(chǎn)品新的需求。剛才說到健康設施、活動設施等等新的需求。房地產(chǎn)都是針對客戶需求提供的解決方案，一切解決的方案或者我們的措施都是圍繞客戶需求提供的。
剛剛說到既然客戶在后疫情期間會有這樣的需求，所以我們肯定也是圍繞這幾個方面：第一，提高我們的公區(qū)或者公共環(huán)境健康，著力解決大家對無接觸通行。大家在滿意度調(diào)研里邊也提到因為疫情期間一家人不得不擠在一套房間里邊，大家就會發(fā)現(xiàn)沒地待。我們會發(fā)現(xiàn)在疫情期間一家人變得更和諧了，更和睦了，反而更容易吵架了。
針對這樣的情況我們提供了泛客廳的設計，在有限的戶內(nèi)空間里盡可能的為爺爺奶奶、爸爸媽媽或者小孩都能夠有相對獨立的所處的空間。其實疫情期間就暴露出來大家對小區(qū)的健身設施和公共設施很不滿，大概有50%的人都覺得小區(qū)里邊公共設施不行。我也很贊同剛剛這位嘉賓說的，疫情對我們產(chǎn)品帶來的影響用一句話總結就是它把這些問題都暴露或者放大了。以前大家不覺得有這么一個活動設施，有這么一個健身步道已經(jīng)不錯了，現(xiàn)在大家要求更高。
有的小區(qū)內(nèi)健身設施只為小孩服務，或者有的雖然設置了健身步道，但是又被各種臨時的設施打斷，有的提出來不能24小時去，因為很多健身房當時封閉了。所以針對這樣的客戶需求，健康社區(qū)里邊都對這些客戶需求作出了反映。年收入直接反應支付意愿，就算年收入8萬—15萬的客群大概有2/3的客戶反映如果我的社區(qū)、小區(qū)或者住房有健康需求的提升，愿意支付100元—500元的健康溢價，年收入超過100萬有可能超過1000塊/平米的溢價。能滿足市場需求導向的話有相應的溢價空間。
如果從服務方面來說，大家也知道保利物業(yè)是去年年底上市的，也得到市場非常高的追捧。前幾天的價格到了八十幾塊，遠遠高于房地產(chǎn)主業(yè)的價格。也看得出來大家在房地產(chǎn)轉型，或者后面發(fā)展的趨勢大家更關注的不是純開發(fā)，而是后續(xù)能為業(yè)主提供更多增值服務的，基于健康需求出發(fā)的服務也是我們今后努力的方向。
【張敏】：我想請教一下韓總和葉總，從剛才提到新基建的角度，您二位企業(yè)在健康和智能化方向上未來的受益點在什么地方，這方面的空間大概有多大？
【葉文青】：這塊的空間是非常大的。剛才幾位嘉賓提到了關于新基建未來的發(fā)展。今天韋森教授也提到中國最大兩大支柱點就是新基建和房地產(chǎn)。未來經(jīng)濟發(fā)展離不開這兩個非常大的行業(yè)。這兩個大的行業(yè)怎么共融，共同推進。包括作為企業(yè)配套商我們?nèi)绾喂餐七M這個事情，這也是很關鍵的。
新基建是關于信息化，包括軌道交通，包括新的大數(shù)據(jù)，這里邊體現(xiàn)的非常龐大。信息化里邊提到的數(shù)據(jù)中心我們也在過去起到了非常大的成就，中國移動未來三到五年所有的配套都會用到我們美的中央空調(diào)。
這里邊體現(xiàn)幾個方面：第一方面，新基建的建設，比如說軌道交通縮短了各個城市的距離，這跟房地產(chǎn)是很有關聯(lián)的。第二方面，從大數(shù)據(jù)的分析里邊可以看到，我們通過大數(shù)據(jù)分析知道我們的用戶，我們的業(yè)主需要一些什么�；谶@個作為我們企業(yè)的配套商我們肯定會圍繞著它做一些針對性的策略，比如說我們一直在提倡全面智能化和全面數(shù)字化。
智能化體現(xiàn)了幾點，智能智造、智能物流和大數(shù)據(jù)分析。通過一系列的拉通我們可以圍繞這方面的發(fā)展共同推進這個模式。有數(shù)字化之后，產(chǎn)品就要創(chuàng)新，肯定圍繞著用戶需要的東西做，而不是說我有一個產(chǎn)品怎么賣給消費者。而是說我們的業(yè)主真正需要什么，我們研發(fā)什么樣的產(chǎn)品做一個提升。這幾年美的集團在過去每一年的投入非常大，去年我們投入和研發(fā)達到了135億，這也是基于整個產(chǎn)業(yè)鏈拉通的。我們在上海有全球創(chuàng)新園區(qū)，2016年我們就在佛山順德有全球的創(chuàng)新中心。有位嘉賓也提到了美國跟中國的態(tài)勢，我們把很多核心的東西都放在中國。我們已經(jīng)打通了整個價值鏈，是一個真正的科技集團。
我們基于這樣的產(chǎn)品研發(fā)，使得我們在這幾年品牌拉升非常大。這里邊體現(xiàn)的就是產(chǎn)品競爭力，產(chǎn)品競爭力圍繞著創(chuàng)新和用戶真正的需求，去做我們應該做的事情。在未來我們會投入的更大、更多，也是圍繞著真正用戶的需求來做我們的延伸。在新基建和房地產(chǎn)高速發(fā)展的過程當中我們一定會得到應有的回報和價值的拉通。謝謝！
【張敏】：我本來有個問題想追問，我想請韓總回答完這個問題之后再一塊問。
【韓海峰】：我們這邊是兩個方面，對我們來說是延伸出來新的市場。原來整個市場主要還是在住宅領域，延伸出來新的市場內(nèi)部定位叫非住宅領域。非住宅領域在產(chǎn)品的特性和其他的方面跟住宅領域有非常大的不同。我們內(nèi)部延伸出來的墻面材料，完全是創(chuàng)新的材料。現(xiàn)在比較流行的STC等等產(chǎn)品，這些產(chǎn)品更適用于非住宅環(huán)境。
國家在5G等基礎設施方面投資新基建。對我們有利的地方在哪里？這次疫情我們的線上營銷原來是被動方案，后來是不得不選的方式。從結果上來看超出了我們的預期。但是我們作為傳統(tǒng)的建材企業(yè)我們的準備是不足的。我覺得新的基礎設施建設對我們這種傳統(tǒng)企業(yè)數(shù)字化基礎設施的投資，整個要求是下降的，成本也是下降的。
另一方面，基礎設施有了以后數(shù)字化的轉型是需要有人，需要有企業(yè)給我們提供方案的，因為我們是缺少這塊專業(yè)能力的。我自己的感覺，我們在這塊的投資可能會延伸出來新的機會或者大量的公司給我們傳統(tǒng)的企業(yè)提供解決方案，然后幫助原來這些傳統(tǒng)的企業(yè)轉型。
【張敏】：我剛才想問的問題，兩位的行業(yè)都是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上特別關鍵的行業(yè)，我特別想問房地產(chǎn)市場景氣程度跟你們的關系大嗎，市場波動對你們影響大嗎？
【韓海峰】：我們要交付的時候做的是12—18個月之前。所以我覺得這次疫情對我們總體的影響是45天，我們在6月底的時候銷售節(jié)奏已經(jīng)回到正常增長的節(jié)奏里邊了。后面重點還是關注明年的下半年甚至明年年底房地產(chǎn)影響對下游企業(yè)的影響。
【葉文青】：實際上整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展受整個經(jīng)濟的影響還是比較大的，2B這一塊的業(yè)務影響比較小。很多小區(qū)是進不去的，自然零售的影響比較大。預售方面我們也做了很多專業(yè)的培訓。對于2B業(yè)務影響不是很大。剛才韋森教授提到了雖然價格體系相對來講比較平穩(wěn)，沒有說像過去一樣有非常高速的影響，但是也不會受到整體環(huán)境的影響下跌的比較平穩(wěn)。這里邊體現(xiàn)精裝的比例會越來越高。
我們可以看到2019年的數(shù)據(jù)30%左右是精裝修市場。剛剛幾位嘉賓也提到了歐美市場，實際上歐美市場整體精裝比例達到80%以上。所以這里邊整個精裝比例差異還是比較大的。所以在中國未來的房地產(chǎn)領域里邊精裝比例會持續(xù)提高，對于配套商來講整個市場的提高肯定會像過去房地產(chǎn)價格一樣高速增長。這里邊有幾個數(shù)據(jù)，第一精裝的比例提升，2017年整個精裝比例是20%左右，但是到了2019年已經(jīng)超過了30%。作為配套的家具、家電需求量肯定提升。
我們1—3月份，以及4-6月份，特別是4—6月份同比增長了75%。這里可以看到整個家電的需求量還是越來越大的。這里肯定離不開房地產(chǎn)一直持續(xù)發(fā)展的過程。當然我們也希望涉及到精裝關聯(lián)的產(chǎn)品也能在整個房地產(chǎn)趨勢當中起到一定的作用。謝謝！
【張敏】：我接下來想問一下趙總，剛才顧老師也提到了58同城，58同城在這兩年做房地產(chǎn)行業(yè)里邊做了賦能的工作。我想傾角一下剛才提到了新基建、數(shù)字化，從你們的角度來講它能給銷售的渠道帶來哪些改造？
【趙彤陽】：剛才顧老師說的幾個問題都挺好的。我是從一早聽到結束的人。為什么從早上9點聽到晚上5點？平臺一定要具有開放性，平臺一定要關注不流失。房地產(chǎn)企業(yè)，特別是頭部的房地產(chǎn)企業(yè)越來越集中化以后就會發(fā)現(xiàn)我們今天請了好多大佬，每家企業(yè)都是千億級企業(yè)奔著萬億級企業(yè)去的。但是幾乎每家企業(yè)講完了以后都非常快速的希望忙他自己的事。這是很正常的，因為當他做到一定規(guī)模的時候似乎已經(jīng)在內(nèi)部做得很好了，更希望在內(nèi)觀的角度把剛才的新基建都做好。
但是作為一個平臺而言，更應該關注開放性，是不是可以把每家企業(yè)的優(yōu)勢和所有購房者的需求結合起來，讓所有的購房者能找到都很好的房子，讓都很好的房子也找到他匹配的購房者。當我們?nèi)ブv在線化、智能化和數(shù)據(jù)化的時候首先還是需要平臺的出現(xiàn)。作為一個新基建的平臺性公司或者技術提供方公司，在這個行業(yè)深耕了十幾年，我們并不是這兩年看到房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展才深入的。安居客是深耕在房地產(chǎn)領域里邊垂直門戶，就是希望幫助這些這個行業(yè)里邊不斷想買房、租房怎么找到好房子。
是不是我們一提到智能化、在線化和新基建每家企業(yè)都一定要做自己的小程序，每家企業(yè)都應該做一個自己的閉環(huán)，我可以做各種打通才叫在線化。我們應該用開放的心態(tài)去思考到底真正的在線核心是什么，是不是真的可以通過用更好的技術手段。剛才提到內(nèi)循環(huán)和外循環(huán)，都讓我們思考我們到底在開放的過程中如何去理解，給我們一個新概念，我們把它用好，而不是內(nèi)化好才叫用好。是把所有的東西成本降低、效率提升的過程中評判它的標準，還是說我把它做了，做成一個帶有頭部標簽的，必須是帶有恒大、碧桂園、保利標簽的網(wǎng)站才算做了在線化的過程。這是我們應該思考的問題，每家優(yōu)秀的企業(yè)都給我們很多啟示。
我們?yōu)槭裁粗v流失的問題？當我們做在線化工具的時候，剛才說到我們推動了一輪疫情后大家希望在線化營銷，不說被迫在線化營銷但是至少都異常的關注。異常的關注以后引起了一個問題，大家通過不同的渠道或者不同的投放，我應該加大力度，我應該建立一支更好的IT團隊，我再建立一支投放團隊，把他們拉過來。但是大家只是到這一步結束了，后面我們看到50%以上沒有跟進團隊和體系是否能跟上，這就是我們另外一個課題。我們還是希望在新基建推動的過程中能讓我們的管理、人力配制和組織結構也發(fā)生轉型，這樣才能匹配下一步驅(qū)動力服務型的發(fā)展。這是我們需要深省的地方，我覺得這是我們平臺應該扮演的角色和力量。
剛才主持人問我58同城是不是一個渠道公司？首先58同城不是一個渠道公司。首先我們沒有自己的經(jīng)紀人，沒有自己的門店，雖然有很多人在上面發(fā)房源，但是不是58同城和安居客自己的。在58同城和安居客核心的定位更多的是有677個城市，7萬多個開發(fā)商的樓盤，我們一個月有1個億的購房者。全網(wǎng)不斷地打造的時候如何在非常復雜去中心化的新媒體環(huán)境中，讓最難獲客的群體集中在一個平臺上，來降低所有開發(fā)商以及相關產(chǎn)業(yè)，去做在線化的營銷成本，用最好的智能化工具來提升大家的管理效率。這是我們的目標和方向。
我們覺得在這個過程當中我們還是非常敬佩我們的合作方的，比如說上午萬科說到了我們要集中力量把自己的事做好，我們要做長期的事，而非短期的事。這些都是我們做企業(yè)的初心。
【張敏】：謝謝趙總�？卓偟膫�人經(jīng)歷也很有意思，您現(xiàn)在做的就是房地產(chǎn)新基建的事，從您的個人經(jīng)驗來講能不能簡單總結一下房地產(chǎn)新基建新在什么地方？
【孔鵬】：我們的中心是2015年成立的，主要集中的領域是綠色數(shù)字人居。簡單說就是希望用數(shù)字化的手段引領或者推動我們的人居整個大系統(tǒng)向綠色、可持續(xù)發(fā)展方向發(fā)展。我們從2015年提出來，并且做了大量的實踐，做了大量的產(chǎn)品研發(fā)、研究。跟今天我們講的我們的雙循環(huán)，我們的新基建不謀而合，都對上了。
上一節(jié)我講的是我們?yōu)槭裁匆鲂禄�、雙循環(huán)、舊城更新、老舊社區(qū)改造的意義、重要性、必要性何在。下面我講講實踐，過去一年我們中心最核心的就是高低杠兩件事，高杠我們希望利用冬奧這個平臺展示中國智能城市和智能社會。這不是我的話，是冬奧領導的定位。在這個方向上我們在做基于智慧社區(qū)、智慧城市，基于基礎設施、數(shù)字底座支撐下原有的各種物理空間，各種老的基礎設施的提升，打造出這樣的產(chǎn)品，并且能夠在冬奧期間做展示，而且是真正運營類的展示。
另外一個低杠。我們跟住建部合作，在舊城改造和老舊社區(qū)的更新上面，老的是重大的投資已經(jīng)沉沒下去的東西，新的應該是一個觸媒和催化劑，有沒有機會用數(shù)字化的手段，用比較小的投資，能夠讓老的基礎設施，老的住宅空間，老的公共建筑發(fā)揮更大的作用，或者說降低運營成本。在這里邊做文章，這個是最重要的。
所以我們致力于希望能夠把冬奧的技術便宜、簡化，最后到能夠在舊城改造和老舊社區(qū)改造上，因為老舊社區(qū)或者城市空間開發(fā)商貢獻的最大資源是空間。這個空間現(xiàn)在的價值不夠了，我們蓋一個新空間再賣給你。我花那么多錢購買那么多空間的購買力下降，消費意愿在下降。而且老空間標定著老地段的價值，這是房地產(chǎn)行業(yè)不可能逃避的話題。所以在這個情況下怎么把原來老的地段價值發(fā)掘出來，老空間、老設備怎么發(fā)掘？我們看看這方面怎么實踐和落地。
【張敏】：謝謝孔總。我們今天談論這個話題特別有延展性，各位每個領域都有很多可聊的內(nèi)容。我想把最后一個問題回歸到今天的主題，就是疫情啟示錄，房地產(chǎn)改變了什么。我想換一個問法，疫情給房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些改變？希望各位最好用一句話講疫情給房地產(chǎn)到底帶來了哪些改變，有哪些最根本的變化？
【顧云昌】：疫情和新基建這兩個事情是我們今天討論的主題。在今天的時間來說我覺得中國的房地產(chǎn)正面臨著巨大的轉變，無論是疫情帶來的變化讓我們的產(chǎn)品服務做得更好，新基建讓我們的內(nèi)循環(huán)做得更好。我們過去是內(nèi)循環(huán)為主的，其實中國的房地產(chǎn)業(yè)基本上都是內(nèi)循環(huán)�，F(xiàn)在新基建上來了以后如何把我們的內(nèi)循環(huán)做得更好，把我們的內(nèi)循環(huán)做得更精，信息更加完整，產(chǎn)品服務更好？這就是我講的內(nèi)循環(huán)對房地產(chǎn)的反映。疫情對我們來說是健康的概念，美好生活的第一概念就是健康。所以我們的產(chǎn)品如何圍繞健康來做。
最近召開的中央政治局會議當中有兩句話我非常關注，第一是關于內(nèi)循環(huán)的問題，我們要做好充分準備。好在我們房地產(chǎn)行業(yè)本來就是內(nèi)循環(huán)，現(xiàn)在新基建到來了以后就把房地產(chǎn)內(nèi)循環(huán)做得更好。要做得更好不僅是房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)循環(huán)，還有我們產(chǎn)業(yè)鏈的內(nèi)循環(huán)。內(nèi)循環(huán)中間有很多的平臺，這就是達到了中央對房地產(chǎn)的要求。
上一場講的是市場的問題，市場問題上中央政治局會議講話當中有一句話叫跨周期調(diào)控。這句話和不搞短期刺激有關的，不要認為這個周期下去了拼命的刺激一下，要考慮到下個周期。所以我們中央的調(diào)控已經(jīng)提出了跨周期的概念，內(nèi)循環(huán)、跨周期這兩大問題我們要認真地思考。
我們的房地產(chǎn)到了今天，疫情以后要關注兩個問題：宅經(jīng)濟、健經(jīng)濟和旅經(jīng)濟。宅在家里邊的經(jīng)濟、大健康經(jīng)濟和旅游地產(chǎn)經(jīng)濟，外面的旅游地產(chǎn)要做好，不管在家里還是外面都是美好生活。這方面很多內(nèi)容由于時間關系我就不說了。
【張敏】：從張總開始，我們盡量簡短講一下。
【張艷華】：大家對健康的關注達到了前所未有的高度，也催生后疫情時代如果能應對這樣的客戶需求就能走得更遠。我們的策略就是做功能精細、科學專業(yè)的解決方案。
【張敏】：謝謝。我覺得說得特別好。
【孔鵬】：就像我剛才講的疫情只是催化劑，會讓該來的來得更猛烈、更短促。在這里邊我有“兩個堅信”：第一個堅信，疫情帶給國家的挑戰(zhàn)，我們會用最長、最延續(xù)的中華文明，和最堅韌、最能吃苦的中華民族應對這個挑戰(zhàn)。
第二個堅信，房地產(chǎn)這個行業(yè)經(jīng)過三十多年的發(fā)展聚集了最大的資金規(guī)模，最長的產(chǎn)業(yè)鏈，最廣泛的群眾基礎和最不可或缺的資源占有，而且有全行業(yè)精英化的趨勢。所以在這個前提下我堅信我們這個行業(yè)在未來能夠應對短而劇烈的變化，反而變危為機。
【趙彤陽】：疫情后我相信房地產(chǎn)會更加在線化和智能化推動新的發(fā)展。同時我們也堅信在這種環(huán)境下讓我們中國的購房者的生活更加簡單美好。
【韓海峰】：疫情之后我最大的感受，原來我們跟房地產(chǎn)公司溝通的時候談的都是客戶、主意和生意，最后就是多少錢。那個時候大家都沒有耐心真正聽這個品牌代表的是什么，技術代表的是什么，可以給用戶帶來什么，可以給用戶帶來什么價值。現(xiàn)在大家可以真正的靜下來，大家要真正的關注我們共同的用戶真正需要的東西是什么。
而且我們的客戶，也就是房地產(chǎn)公司已經(jīng)愿意在這上面買單了，因為我們共同的用戶他們也是愿意去買單的。這是我最大的感受。
【葉文青】：房地產(chǎn)和我們會更加關注舒適、健康的空氣解決方案。而且也是吻合了企業(yè)這幾年一直在研究的創(chuàng)新的發(fā)展方向。我們也會為房地產(chǎn)發(fā)展以及精裝修的節(jié)能減排提供全方位的健康、舒適的方案。我們要大家更加幸福、美滿，擁有更美的生活。
【張敏】：謝謝。今天這個話題特別有前瞻性。我相信即使明年，甚至五年、十年后再來談這個話題還是有意義的。因為這是一個非常長期的話題，我也希望在今后跟大家繼續(xù)討論這樣的話題。今天因為時間的關系，我們這場論壇到此結束。再次感謝各位，謝謝！
來源：房訊網(wǎng)
