房訊網(wǎng)訊 9月11日，第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇暨第十六屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店舉辦，主題為：新商辦新園區(qū)新文旅，聚焦新形勢(shì)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新科技新物種新服務(wù)，把脈行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，探尋行業(yè)發(fā)展新機(jī)遇，助力產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和創(chuàng)新發(fā)展。
第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)共同主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)承辦，邀約行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、頂級(jí)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和行業(yè)大腕，多角度全方位對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)和園區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行解讀、反思和破局，圍繞聯(lián)合辦公、城市更新、新基建、產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)等熱點(diǎn)話題展開(kāi)系列主題演講，就后疫情時(shí)代企業(yè)選址的趨勢(shì)展開(kāi)供需雙方之間直接的對(duì)話與討論，探索疫情后商辦地產(chǎn)復(fù)蘇的路徑。
據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)兼房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱介紹，中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇源于2009年6月，從關(guān)注產(chǎn)業(yè)園到科技園到關(guān)注產(chǎn)城融合，已連續(xù)成功舉辦十一屆年會(huì)。論壇從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)著眼，聚焦新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)、新園區(qū)驅(qū)動(dòng)城市發(fā)展進(jìn)程，圍繞當(dāng)年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最新動(dòng)態(tài)設(shè)定主題，各界人士對(duì)行業(yè)內(nèi)各相關(guān)層次的變化做深度交流與有效探討，并形成對(duì)當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的共識(shí)。
以下為第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄（二）：
主持人：第二位演講嘉賓。2003年開(kāi)始從事地產(chǎn)行業(yè)，先后在融科智地、新世界地產(chǎn)從事投資拓展業(yè)務(wù)，2011年來(lái)到高和資本負(fù)責(zé)并購(gòu)等一系列投資業(yè)務(wù)，先后牽頭、深度參與北京上海若干個(gè)大宗并購(gòu)項(xiàng)目。下面有請(qǐng)高和資本投資管理部 執(zhí)行董事 馮巍。
題目：城市更新背景下的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園投資
馮巍：大家下午好！首先感謝全聯(lián)今天對(duì)我的邀請(qǐng)。
在最早確定演講主題的時(shí)候，劉總給我的命題是講講商辦，但后來(lái)跟劉總又做了一個(gè)電話的簡(jiǎn)單交流之后，我把主題改成了相對(duì)比較復(fù)雜的跨界的主題，就是城市更新背景下，北京生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的投資與運(yùn)營(yíng)。
提起到高和資本，業(yè)內(nèi)一些朋友對(duì)我們有一個(gè)基本的畫(huà)像，我們主要是針對(duì)核心城市的核心物業(yè)，包括寫(xiě)字樓、商業(yè)、購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)，做一些重資產(chǎn)的投資。我們涉足商務(wù)產(chǎn)業(yè)園這個(gè)領(lǐng)域，我們之前沒(méi)有做過(guò)，但是實(shí)際上我們是在兩三年前就開(kāi)始關(guān)注這個(gè)產(chǎn)業(yè)園的行業(yè)了。我們之前做的實(shí)際上商業(yè)也好，購(gòu)物中心也好，寫(xiě)字樓也好，社區(qū)商業(yè)也好，圍繞著大概就是這么三個(gè)邏輯。第一是投資并購(gòu)，二是資產(chǎn)證券化，三是產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新投資。我們?nèi)绻行碌臉I(yè)務(wù)線產(chǎn)業(yè)園這個(gè)方向，也是圍繞這三個(gè)業(yè)務(wù)線來(lái)做的，是在原有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上的延伸，因?yàn)樗谋举|(zhì)邏輯是一樣的。
這就是我今天要講的大概三個(gè)部分。第一，城市更新背景下的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。
首先辦公樓地產(chǎn)正在進(jìn)行著演化和細(xì)分，剛才毛總提到的是整個(gè)辦公樓這個(gè)市場(chǎng)100多年前的生長(zhǎng)過(guò)程，我們?cè)谶@兒要跟大家分享的是在近10年、20年左右辦公樓地產(chǎn)首先在做一個(gè)分化。它背后的分化或者行業(yè)細(xì)分背后的動(dòng)力是在于要素的聚集和產(chǎn)業(yè)鏈的重構(gòu)。因?yàn)樽钤绲臅r(shí)候大家知道北京的第一批寫(xiě)字樓可能就是國(guó)貿(mào)、京廣這兩個(gè)區(qū)域，那時(shí)候并沒(méi)有細(xì)分行業(yè)，就是那些外企從酒店移到了標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓，并沒(méi)有細(xì)分成影視產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有細(xì)分到IT產(chǎn)業(yè)。因?yàn)槟菚r(shí)候產(chǎn)業(yè)自身并沒(méi)有細(xì)化到這個(gè)程度。但是近十年，應(yīng)該是十年左右，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)在細(xì)分，所以說(shuō)針對(duì)產(chǎn)業(yè)的這種辦公空間也在細(xì)分，而我們關(guān)注的就是這個(gè)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園這個(gè)方面。為什么我們一個(gè)傳統(tǒng)做購(gòu)物中心的、做標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓的、通用寫(xiě)字樓的要關(guān)注醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園呢？這是有一定的背景的。
我們高和在生物醫(yī)藥這個(gè)行業(yè)里頭有它自身的基因，這是為什么呢？因?yàn)樵?009年我們高和資本成立的時(shí)候，它的一個(gè)股東和一個(gè)核心的基石LP就是一個(gè)非常知名的藥企，現(xiàn)在也馬上上市了。就是在藥企的支撐下，我們從2009年走到了現(xiàn)在，而且我們也非常關(guān)注醫(yī)藥行業(yè)的發(fā)展。可以說(shuō)我們高和在自身體內(nèi)有一個(gè)如果用生物醫(yī)藥的術(shù)語(yǔ)來(lái)講，有一個(gè)生物醫(yī)藥的產(chǎn)業(yè)基因，在條件具備的情況下，我們馬上就會(huì)發(fā)展出來(lái)，變成一個(gè)顯性基因顯示出來(lái)。
第二個(gè)要素，有一個(gè)機(jī)遇，這個(gè)機(jī)遇是北京正在進(jìn)行城市的大規(guī)模疏解，這個(gè)疏解有兩個(gè)梯度。第一個(gè)梯度是現(xiàn)在核心區(qū)的企業(yè)，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因?yàn)楹诵膮^(qū)租金太高，就向外圍疏解，現(xiàn)在比較能看得清的趨勢(shì)是，有一些研發(fā)類的，從中關(guān)村核心區(qū)，在向望京、上地進(jìn)行擴(kuò)散，向遠(yuǎn)郊的疏解。還有一類，原來(lái)我們發(fā)現(xiàn)有一些醫(yī)藥的貿(mào)易行業(yè)，也在向中遠(yuǎn)郊，比如我們發(fā)現(xiàn)有一些在國(guó)貿(mào)聚集的，醫(yī)藥、貿(mào)易類、營(yíng)銷類的企業(yè)，在向北三環(huán)、在往東、往南這個(gè)方向疏散。這是從核心商務(wù)區(qū)向次核心商務(wù)區(qū)疏解的過(guò)程，這是第一個(gè)梯度。
第二個(gè)梯度，首都核心功能區(qū)的規(guī)劃，有好多在北京外圍的產(chǎn)業(yè)園里邊的一些生產(chǎn)制造型企業(yè)，在向周圍城市，甚至長(zhǎng)三角、珠三角轉(zhuǎn)移，這些企業(yè)往往是簡(jiǎn)單的原來(lái)的一些低端制造業(yè)，或者說(shuō)有一些污染的企業(yè)，在向周圍疏解。尤其是在第二個(gè)梯度下，這些疏解出來(lái)的空間，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)里面需要新的內(nèi)容來(lái)植入，最明顯的就是在大興、亦莊，包括順義也能看到，有好多原來(lái)從事低端制造業(yè)的一些廠房，現(xiàn)在都空出來(lái)了，而且這個(gè)量是非常大的。我們能看到的是一塊錢(qián)的租金租不出去，就是因?yàn)槎唐谟写罅康倪@類空間騰退出來(lái)。我們需要有一個(gè)什么內(nèi)容裝進(jìn)去呢？這時(shí)候就到了第三點(diǎn)。
我們高和一直以來(lái)的城市更新的理念是三輪驅(qū)動(dòng)，并購(gòu)、流動(dòng)性、內(nèi)容創(chuàng)新。流動(dòng)性就是資產(chǎn)證券化REITs。我們希望在特定空間內(nèi)，給它植入實(shí)實(shí)在在的醫(yī)療行業(yè)、醫(yī)療器械、生物醫(yī)藥這一類新的高精尖的行業(yè)。
第四點(diǎn)，我們現(xiàn)在想要做的事情，就是構(gòu)筑三個(gè)橋梁，首先是產(chǎn)業(yè)與物業(yè)之間的橋梁，在一個(gè)有形的物業(yè)空間里面，我們給它裝入什么內(nèi)容。剛才毛總提到的敏捷辦公，這肯定是一大類，而且是涵蓋的范圍非常廣的一大類。而我們?cè)谖飿I(yè)之間想要給它裝入的就是生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)業(yè)，我們要把內(nèi)容裝入物業(yè)。這就是我們架設(shè)產(chǎn)業(yè)與物業(yè)之間的橋梁。
第二是資本與資產(chǎn)之間的橋梁，我們看到北京外圍區(qū)域有很多商辦用地的樓宇，大量的空置，這個(gè)是非常新的，不僅是運(yùn)營(yíng)解決，而且是資本解決，要與它相匹配的成本期限，我們要做這個(gè)事情。要找到合適的、匹配的資本，用合理的資金結(jié)構(gòu)，把物業(yè)資產(chǎn)做一個(gè)孵化，從一個(gè)丑小鴨孵化成白天鵝，我們要做這個(gè)橋梁。
第三，我們要做金融資本與產(chǎn)業(yè)資本之間的橋梁，我們也在做醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈的投資，所以我們要做的是找到合適的金融資本來(lái)投向產(chǎn)業(yè)，我們要做產(chǎn)業(yè)資本與金融資本之間的橋梁。北京的生物醫(yī)藥強(qiáng)調(diào)的是基礎(chǔ)性科研，因?yàn)橛兄镝t(yī)藥科研所必備的一些要素資源，簡(jiǎn)單說(shuō)就是人，有這么多科研院所，有這么頂級(jí)的科研機(jī)構(gòu)，所以聚集了最多的醫(yī)療人才，還有一些相關(guān)的要素，比如說(shuō)臨床資源，如果一個(gè)新藥出來(lái)了，需要做臨床實(shí)驗(yàn)的一期、二期、三期的實(shí)驗(yàn)，沒(méi)有這么多病人做不了，北京和上海具備這么多三甲醫(yī)院和基礎(chǔ)設(shè)施，所以北京在這方面科研的資源是最強(qiáng)的，科研的能力最強(qiáng)。但是反過(guò)來(lái)，北京有一個(gè)缺環(huán)就是科研與產(chǎn)業(yè)脫節(jié)、投資與稅收脫節(jié)。從行業(yè)內(nèi)看，科研與產(chǎn)業(yè)脫節(jié)這個(gè)事很嚴(yán)重，有很多科研院所有很多新技術(shù)，申請(qǐng)下來(lái)了專利，但是沒(méi)法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，只能到上海、深圳、江蘇泰州等實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化。還有投資與稅收的脫節(jié)，這是政府關(guān)心的。因?yàn)楸本┽t(yī)療PE類機(jī)構(gòu)特別多，但是是不是投了資就能有稅收呢？沒(méi)有，因?yàn)橥锻曩Y之后，會(huì)把產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)到其他地方，北京不具備這類醫(yī)療產(chǎn)業(yè)孵化的基礎(chǔ)或者很薄弱，所以這點(diǎn)也得到了各級(jí)市政府的重視，怎么能夠把產(chǎn)業(yè)留在北京，不讓它去長(zhǎng)三角、珠三角。
再看上海，上海的優(yōu)勢(shì)是跨國(guó)企業(yè)特別多，跨國(guó)企業(yè)作為龍頭，它的下游匯集了很多小型科研單位，CMO、CRO這些企業(yè)，就是圍繞這些大型跨國(guó)公司來(lái)轉(zhuǎn)，上海的產(chǎn)業(yè)鏈最完整，而且是最先進(jìn)的。但是有一個(gè)問(wèn)題，不像北京一樣，具備原始的原發(fā)性科研優(yōu)勢(shì)。這是上海的缺環(huán)。
要是在北京做這種生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，我們也歸納出一個(gè)大概區(qū)域，能做的就是昌平生命科學(xué)園、亦莊生物醫(yī)藥園、大興生物醫(yī)藥基地，因?yàn)橛挟a(chǎn)業(yè)指導(dǎo)的政策空間，比如排放、環(huán)評(píng)指標(biāo)，只有這三個(gè)地方可以。我們更多關(guān)注的是亦莊和大興，因?yàn)椴缴茖W(xué)院空間有限，沒(méi)有地，而且環(huán)評(píng)指標(biāo)卡得最死。
我們對(duì)這三個(gè)區(qū)域做了一個(gè)對(duì)比，剛才也有簡(jiǎn)單涉及到。先說(shuō)亦莊，亦莊的規(guī)模適中，但是醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)比較分散，咱們?cè)谧膽?yīng)該有很多做商務(wù)樓宇的代理的，應(yīng)該對(duì)這個(gè)形勢(shì)比較了解。在亦莊的西區(qū)，它的生物醫(yī)藥是比較分散的，只有東區(qū)才會(huì)出現(xiàn)相對(duì)聚集。另外，亦莊有一個(gè)特點(diǎn)，它的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較好，跨國(guó)企業(yè)比較多，而且它的研發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)比較完整，能研發(fā)能做小規(guī)模生產(chǎn)，也有的可以做大規(guī)模生產(chǎn)，但是也面臨著被政府疏解的趨勢(shì)。另外，亦莊的租金是大概2.5元到4元，有一定上升的空間。
大興生物醫(yī)藥基地，它的特點(diǎn)是規(guī)模特別大，而且現(xiàn)在還在擴(kuò)區(qū)。規(guī)模大有一個(gè)特點(diǎn)，雖然在短期內(nèi)對(duì)租賃市場(chǎng)帶來(lái)一定的沖擊，但是中長(zhǎng)期看，它的產(chǎn)業(yè)縱深特別深，也就能在未來(lái)假設(shè)五年、十年之后，能形成一個(gè)大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)聚集，這個(gè)對(duì)于資產(chǎn)的升值、租金的增長(zhǎng)是非常有用的，但這是一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)。
另外，這里面也有一些利好，比如中檢院，是國(guó)家藥物審批最核心的部門(mén)，來(lái)到大興，好多藥企會(huì)圍著中檢院，就好像金融企業(yè)喜歡圍著證監(jiān)會(huì)選址辦公一樣。
我們現(xiàn)在也做了一個(gè)調(diào)研，生物醫(yī)藥企業(yè)的選址特點(diǎn)，跟標(biāo)準(zhǔn)辦公完全相反。比如對(duì)建筑空間的需求，如果咱們的標(biāo)準(zhǔn)辦公，甲級(jí)寫(xiě)字樓追求的小進(jìn)深、好的采光，生物醫(yī)藥企業(yè)如果做研發(fā)，這個(gè)邏輯是完全相反，需要大平層，甚至有些是不需要采光的，因?yàn)樽鲆恍┨厥獾墓に嚒⑻厥獾沫h(huán)節(jié)，甚至要把窗戶堵住、密封住，而且需要有“三大”，大平層、大層高、大荷載。
REITs政策對(duì)產(chǎn)業(yè)園方向是一個(gè)重大利好，如果有資本，可以做到投和管，但做不了退，更做不了再投資的環(huán)節(jié)。如果有了REITs，完全可以實(shí)現(xiàn)良性的資本循環(huán)，從管到投到退到再投資，是一個(gè)閉環(huán)。
我再簡(jiǎn)單說(shuō)一下我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)園方面的成功實(shí)踐，這里邊說(shuō)一下我們?cè)谏虾５囊粋�(gè)產(chǎn)業(yè)園，做得非常好，上海張江，全國(guó)最好的生物醫(yī)藥基地。創(chuàng)始人是朱鵬程博士，他畢業(yè)于哈佛大學(xué)醫(yī)學(xué)院，他畢業(yè)之后在波士頓做創(chuàng)業(yè)，后來(lái)2016年回國(guó)，在張江做創(chuàng)業(yè)，是生物醫(yī)藥大的板塊的延伸。
它的現(xiàn)狀是26000平米，2017年收購(gòu)，現(xiàn)在出租率70%，這個(gè)非常難得，因?yàn)樗?jīng)歷了疫情、經(jīng)歷了上海市租賃市場(chǎng)大幅下滑，它是逆勢(shì)招商，而且能夠?qū)崿F(xiàn)70%出租率，非常難得。而且也有標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓，有聯(lián)合辦公，有實(shí)驗(yàn)室，標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓已經(jīng)達(dá)到平均9塊錢(qián)，張江平均租金也就5、6塊錢(qián)，但是它做到了9塊，核心是因?yàn)樗锩嬗幸粋�(gè)核心實(shí)驗(yàn)室，叫飛鏢加速器。從波士頓到上海這十年期間的迭代過(guò)程，最早他是在波士頓，做的也是生物醫(yī)藥企業(yè)孵化，到現(xiàn)在落地上海，叫ATLATL。
生物醫(yī)藥企業(yè)園可以借用毛大慶總提到的概念，跟敏捷辦公是一個(gè)什么概念？敏捷辦公是一個(gè)通用的，可以大范圍圍適用的理念，而我們這個(gè)ATLATL是在垂直領(lǐng)域、專業(yè)化領(lǐng)域的生物醫(yī)藥行業(yè)的敏捷辦公，因?yàn)樵诿恳粋�(gè)層面，包括硬件層面，包括真正的業(yè)務(wù)推廣的實(shí)踐，包括推廣，包括還有報(bào)審，每一個(gè)環(huán)節(jié)都能提供專業(yè)化的服務(wù)，而不是通用辦公的服務(wù)，這就是我們所謂敏捷辦公在生物醫(yī)藥這個(gè)行業(yè)的應(yīng)用。
我們認(rèn)為我們ATLATL平臺(tái)的價(jià)值在什么地方呢？實(shí)際上是一個(gè)平臺(tái)的聚合，我簡(jiǎn)單舉兩個(gè)例子。所謂投資平臺(tái)，因?yàn)樵谏虾＿@類外資和內(nèi)資的PE機(jī)構(gòu)特別多，如果找這類的投資標(biāo)的的話，想找醫(yī)藥器械類的，就直接的我們園區(qū)里找就好了。因?yàn)檫@里有大量的ATLATL正在投資、正在孵化的企業(yè)。另外，我們會(huì)給這些被孵化企業(yè)一個(gè)對(duì)接外部資本的機(jī)會(huì)。
另外，包括實(shí)驗(yàn)用的動(dòng)物我們都能找到，最適合他們要求的實(shí)驗(yàn)的動(dòng)物。所以我們園區(qū)的寫(xiě)字樓，可以比旁邊的寫(xiě)字樓高出50%，我們能租到9塊，旁邊標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓只能租到6塊，同樣是生物醫(yī)藥行業(yè)，正因?yàn)橛辛薃TLATL這個(gè)平臺(tái)，有了價(jià)值外溢的效應(yīng)，所以租金溢價(jià)非常高。
今天我在這兒就跟大家分享到這里。
主持人：下面的演講嘉賓是來(lái)自五大行世邦魏理仕，全面負(fù)責(zé)華中區(qū)所有業(yè)務(wù)以及日常運(yùn)營(yíng)。同時(shí)擔(dān)任世邦魏理仕中國(guó)區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部執(zhí)行董事，領(lǐng)導(dǎo)中國(guó)區(qū)部門(mén)業(yè)務(wù)工作并制定業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略。下面有請(qǐng)CBRE世邦魏理仕華中區(qū) 董事總經(jīng)理羅瑾女士。
題目：新基建浪潮下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)
羅瑾：剛才馮總講最后一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)是幾年前我運(yùn)營(yíng)的，高和是背后的資本方，我們目前還在做代理，所以如果大家有興趣，可以找我們做招商。謝謝。
我的話題會(huì)非常貼近大家，我相信每一個(gè)人在我這個(gè)話題上都是有呼應(yīng)的，因?yàn)槟銈兠總�(gè)人有手機(jī)，每個(gè)人都會(huì)在網(wǎng)上購(gòu)買物品，每個(gè)人都會(huì)吃新鮮的水果，所以這個(gè)話題跟每個(gè)人都是息息相關(guān)的。
我們說(shuō)新基建，主要是鐵、公、機(jī)。還包括5G、數(shù)據(jù)中心，包括冷酷、新能源、充電樁、互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)等等，這一些政府在幾年前開(kāi)始倡導(dǎo)的新基建，包括高速鐵路、磁懸浮之類的。
我今天要講的話題，其中第一個(gè)話題是數(shù)據(jù)中心，我相信大家對(duì)數(shù)據(jù)中心并不陌生，每個(gè)人手里都握了一個(gè)手機(jī)，每個(gè)人的手機(jī)里邊存的是你跟別人之間的微信通話記錄、你拍照的照片，當(dāng)這些東西越來(lái)越多的時(shí)候，你手機(jī)存不下，運(yùn)營(yíng)商會(huì)讓你付錢(qián)，蘋(píng)果每個(gè)月問(wèn)我要6塊錢(qián)，我一開(kāi)始是不愿意的，覺(jué)得沒(méi)必要。但是現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)我舍不得刪我的照片，舍不得刪除一些回憶和記憶，包括視頻，我每個(gè)月愿意付6塊錢(qián)。現(xiàn)在蘋(píng)果的項(xiàng)目在烏蘭察布CBRE做的，是非常大的數(shù)據(jù)中心，我相信你們大部分的數(shù)據(jù)都在那邊。
為什么說(shuō)大家很多人會(huì)關(guān)注數(shù)據(jù)中心呢？其實(shí)這是一個(gè)社會(huì)的問(wèn)題，因?yàn)槭裁茨兀看蠹視?huì)發(fā)現(xiàn)特別是疫情，因?yàn)橹按蠹叶贾谰�上購(gòu)物、線上消費(fèi)，但是疫情之后改變了很多人的消費(fèi)習(xí)慣，甚至于60歲、70歲的阿姨、爺爺、奶奶、叔叔他們都學(xué)會(huì)了網(wǎng)上購(gòu)物、買菜，為什么？不得已，每個(gè)人都待在家里，必須學(xué)會(huì)。所以疫情培養(yǎng)了很多人的消費(fèi)習(xí)慣，包括我們自己，疫情讓大家都待在家里，但是我們需要開(kāi)會(huì)、上班，于是大家學(xué)會(huì)了使用zoom去開(kāi)會(huì)、溝通。這一切都導(dǎo)致我們需要大量的數(shù)據(jù)流動(dòng)，是看不見(jiàn)的在線上的。大量的數(shù)據(jù)流動(dòng)就需要大量的數(shù)據(jù)中心去支持。除了疫情，在前幾年都是很流行的李佳琦要做視頻直播等等，現(xiàn)在很多人都在做視頻直播，這一切都是數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)都是要進(jìn)行存儲(chǔ)、要進(jìn)行流動(dòng)、進(jìn)行運(yùn)算的。所以說(shuō)數(shù)據(jù)中心的發(fā)展就得到了巨大的驗(yàn)證。
政府肯定是非常支持的，在2015年就提出來(lái)要發(fā)展這樣的數(shù)據(jù)中心，只是說(shuō)在疫情之后政府希望加快或鼓勵(lì)5G網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)中心的新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括大家非常期待華為5G手機(jī)出來(lái)，你們都會(huì)第一個(gè)去買。
數(shù)據(jù)中心，我們可以看到市場(chǎng)規(guī)模在十年之前是非常小的，十年之前的市場(chǎng)規(guī)模只有現(xiàn)在的1/20，但是在未來(lái)的3年之內(nèi)，我們可以看到雖然我們的增長(zhǎng)率在過(guò)去的十年是緩慢遞減，但是未來(lái)3年之內(nèi)，我們可以看到未來(lái)的復(fù)合增長(zhǎng)率依舊保持37%的增長(zhǎng)，到2020年，我們預(yù)測(cè)這樣的規(guī)模將是現(xiàn)在的規(guī)模的兩倍。也可以看到其實(shí)互聯(lián)網(wǎng)云廠商大家比較熟悉的阿里巴巴、騰訊，他們其實(shí)已經(jīng)要加大對(duì)數(shù)據(jù)中心的投資，為了什么？為了更好的服務(wù)于在座的每一位。因?yàn)楫?dāng)你們雙11點(diǎn)下去的時(shí)候，不希望卡殼，不希望自己購(gòu)物籃里的東西一直在轉(zhuǎn)，希望在那一瞬間馬上就可以成交，這都需要有效的數(shù)據(jù)中心的設(shè)施設(shè)備來(lái)支持，才能實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上購(gòu)物的一些行為。
我們數(shù)據(jù)中心所體現(xiàn)出來(lái)的形態(tài)，就是機(jī)柜，這些機(jī)柜是很冰冷的。在2019年我們的機(jī)柜數(shù)量是227萬(wàn)個(gè)，但是我們預(yù)測(cè)到2025年，就是在未來(lái)的5年到6年之內(nèi)，我們需要的缺口是203萬(wàn)個(gè)，這代表什么？這代表有非常巨大的空間需要運(yùn)營(yíng)廠商、需要投資人去加大對(duì)于數(shù)據(jù)中心的投資，才能去提供符合我們每一個(gè)人在座需求的基礎(chǔ)設(shè)施。但是這些設(shè)施都分布在哪里呢？可以看到右面那張圖，基本上就是在長(zhǎng)三角地區(qū)和北京周邊以及其他的廣東等等，可以看到一線城市的數(shù)據(jù)中心的比例還是占比較大的部分，這是為什么呢？照道理說(shuō)，貴州、云南、其他的邊遠(yuǎn)地區(qū)，包括內(nèi)蒙古有極多的風(fēng)力、水力，但為什么這些數(shù)據(jù)中心還是靠著一線城市？因?yàn)榇罅康南M(fèi)人口還是集中在一線城市，很多數(shù)據(jù)中心為了提供極速、及時(shí)的反應(yīng)，所以大部分?jǐn)?shù)據(jù)中心還是靠在一線城市。但是一線城市也碰到這樣的問(wèn)題，一線城市的電力、能耗、土地都是非常稀缺的。所以他們就選擇一邊城市周邊的區(qū)域作為數(shù)據(jù)中心備選的方案。
我們可以看到大部分的運(yùn)營(yíng)商還是集中在三大運(yùn)營(yíng)商，就是中國(guó)電信、中國(guó)電信和中國(guó)聯(lián)通，但是其他的一些商業(yè)的運(yùn)營(yíng)商，包括大家耳熟能詳?shù)氖兰o(jì)互聯(lián)、光環(huán)新網(wǎng)等等，他們?cè)谑袌?chǎng)中占的比例還非常小，但是他們的發(fā)展速度是非�？斓�，因?yàn)樗麄兪巧虡I(yè)的運(yùn)營(yíng)模式，非常靈活，他們也得到了很多資本的投資。所以說(shuō)他們的發(fā)展速度在未來(lái)的幾年之內(nèi)，我相信是非�？斓�。
我們可以看到數(shù)據(jù)中心的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展挑戰(zhàn)其實(shí)是顯而易見(jiàn)的。機(jī)遇：第一，政府政策是非常支持的。第二，數(shù)據(jù)中心的需求是急速的在提升的。第三，很多投資人已經(jīng)在看數(shù)據(jù)中心的投資機(jī)會(huì)，并且已經(jīng)跟數(shù)據(jù)中心的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行了戰(zhàn)略性的合作。
挑戰(zhàn)：第一，供需格局不平衡。第二，一線城市能耗、電力、土地供應(yīng)資源緊缺。第三，IDC監(jiān)管政策趨嚴(yán)。
第二方面我想跟大家分享的是冷庫(kù)。冷庫(kù)跟大家也是息息相關(guān)的。大家每個(gè)人當(dāng)生活品質(zhì)提高的時(shí)候，你們也想吃到內(nèi)蒙的牛羊肉、吃到進(jìn)口的車?yán)遄�，吃到�?guó)外進(jìn)口的水果等等，但是國(guó)外的東西從進(jìn)來(lái)之后，是怎樣的鏈條呢？是從生產(chǎn)、處理、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送，然后到我們的手中。我今天主要講中間的倉(cāng)儲(chǔ)那一段，就是冷庫(kù)設(shè)施設(shè)備。
我剛才提到了水果，因?yàn)樯r消費(fèi)增長(zhǎng)，大家都喜歡去盒馬鮮生去買東西，因?yàn)樾迈r，而且可以幫你代加工。這些東西都會(huì)提高每一個(gè)人去買一些新鮮的海鮮、河鮮或者一些需求，導(dǎo)致這些消費(fèi)的增長(zhǎng)，也是對(duì)于全渠道分銷的訴求，因?yàn)樗牧吭谠黾印?/P>
第二，剛才我說(shuō)到了水果，大家都知道車?yán)遄拥侥慵业臅r(shí)候，你不希望打開(kāi)之后有一大半是爛掉的。如果在整個(gè)運(yùn)輸?shù)倪^(guò)程當(dāng)中，沒(méi)有得到很好的品質(zhì)保證的話，或者是設(shè)施設(shè)備有一定的問(wèn)題的話，溫度沒(méi)有控制好的話，你拿到的水果它的損耗率可能會(huì)很大，就中國(guó)目前的損耗率差不多是15%，但是美國(guó)是只有5%，中國(guó)現(xiàn)在的損耗率是美國(guó)的三倍，為什么？就是因?yàn)槲覀兝鋷?kù)的設(shè)施設(shè)備還沒(méi)有達(dá)到先進(jìn)發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，這是一個(gè)非常大的空間值得我們?nèi)ヌ嵘?/P>
還有醫(yī)藥產(chǎn)品，為什么提到醫(yī)藥產(chǎn)品呢？在疫情之后，疫苗是每個(gè)人非常關(guān)注的，無(wú)論是疫苗還是其他的醫(yī)藥產(chǎn)品都需要一個(gè)溫度保障的空間去存儲(chǔ)這些藥品，所以在疫情之后，這些藥品的需求的增長(zhǎng)也會(huì)對(duì)冷庫(kù)或者溫庫(kù)提出一定的要求。
發(fā)達(dá)國(guó)家的整個(gè)人均冷庫(kù)的容量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們亞太地區(qū)的人均冷庫(kù)容量，就看美國(guó)和中國(guó)，中國(guó)只有美國(guó)人均冷庫(kù)容量的1/5，人口美國(guó)是2億多，中國(guó)是十幾億�？赡苤袊�(guó)的消費(fèi)能力上去之后，冷庫(kù)的需求是被提到日程上的。大家可以看到如果亞太地區(qū)城市人均冷庫(kù)容量要達(dá)到美國(guó)相當(dāng)水平的話，需要新增4.11億立方米，這是多大的量啊。也就相當(dāng)于如果中國(guó)要達(dá)到那個(gè)量的話，是現(xiàn)在整個(gè)冷庫(kù)的設(shè)施設(shè)備的容量的兩倍。
但是現(xiàn)在誰(shuí)在提供冷庫(kù)呢？就是在我們最左邊的這些玩家，只是一部分。因?yàn)檫�有將近85%到90%的玩家是中小型的企業(yè)，甚至是個(gè)人，他們的量非常小，但是在市場(chǎng)上有這么大部分的量居然是由他們來(lái)提供，整個(gè)冷庫(kù)發(fā)展的水平是非常不平均的。所以大家可以看到，未來(lái)的發(fā)展空間是非常巨大的，因?yàn)槌擞删〇|物流、順豐或者大家耳熟能詳?shù)倪@些企業(yè)持續(xù)的提供冷庫(kù)之外，其實(shí)也是中小型企業(yè)逐步在進(jìn)行兼并、整合，會(huì)提高自己的冷庫(kù)的質(zhì)量。
大家可以看到需求是不斷在增長(zhǎng)的，但是同時(shí)冷庫(kù)的投資的標(biāo)準(zhǔn)要比普通倉(cāng)庫(kù)要高，基本說(shuō)它的成本是普通倉(cāng)庫(kù)的兩倍。另外，倉(cāng)儲(chǔ)物流用地，無(wú)論在哪個(gè)城市、哪個(gè)區(qū)域都是非常稀缺的，何況冷庫(kù)，它的用電量又比普通的要大，雖然有一定的機(jī)會(huì)，但是挑戰(zhàn)非常大。但是我們可以看到最后一頁(yè)，我跟大家去分享的是，我們可以看到在這么巨大的消費(fèi)市場(chǎng)以及科技推動(dòng)的大的環(huán)境下，我們所稱之為的叫另類地產(chǎn)投資，辦公倉(cāng)儲(chǔ)不是另類，就是除此，傳統(tǒng)的地產(chǎn)投資之外，其他我們都稱之為另類。數(shù)據(jù)中心、房地產(chǎn)債、養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、冷鏈物流、基礎(chǔ)設(shè)施、自助倉(cāng)儲(chǔ)、停車場(chǎng)、學(xué)生公寓、旅游地產(chǎn)。無(wú)論是數(shù)據(jù)中心還是冷庫(kù)的投資，挑戰(zhàn)是非常大，但是還是有很多投資人義無(wú)反顧地去投這個(gè)另類的地產(chǎn)。包括左邊的基匯資本跟中金數(shù)據(jù)建立合資伙伴關(guān)系，等等。說(shuō)明無(wú)論是中國(guó)還是海外，都對(duì)這個(gè)另類資產(chǎn)是極其支持的態(tài)度。在未來(lái)兩到三年之內(nèi)，必定會(huì)蓬勃發(fā)展。
我今天的演講到此結(jié)束。謝謝！
主持人：接下來(lái)的演講嘉賓擁有多年房地產(chǎn)營(yíng)銷方面的實(shí)踐積累，參與多個(gè)項(xiàng)目的操盤(pán)實(shí)戰(zhàn)，操盤(pán)類型涵蓋城市綜合體、區(qū)域大盤(pán)以及文化特色地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目擁有獨(dú)到的見(jiàn)解和豐富的理念。下面有請(qǐng)北京國(guó)際財(cái)富中心 負(fù)責(zé)人 楊木先生。
題目：后疫情時(shí)代下的城市副中心機(jī)遇
楊木：感謝主辦方給予的機(jī)會(huì)，謝謝在座的各位。我們簡(jiǎn)單的以我們項(xiàng)目為樣本來(lái)分享一下后疫情時(shí)代的副中心的機(jī)遇。首先我先跟大家交流一下城市副中心的概念。
北京確立了城市副中心的發(fā)展戰(zhàn)略，是在黨中央的直接領(lǐng)導(dǎo)下，定位是非常高的，所以這個(gè)機(jī)遇我想可能我們今天看起來(lái)還是在理論上說(shuō)沒(méi)有太大的，因?yàn)橐ネㄖ莸脑�，感覺(jué)通州還沒(méi)有很大的發(fā)展。所以我想戰(zhàn)略的定位是很高的，所以帶來(lái)的機(jī)遇可能是需要一點(diǎn)戰(zhàn)略的定力的。
首先今年新冠疫情的影響，企業(yè)的選址可能目前在心理上發(fā)生了一些重大的改變。改變之一，可能獨(dú)棟的辦公受到了一些青睞，這個(gè)不是我簡(jiǎn)單的說(shuō)法，從最近幾個(gè)月、幾個(gè)季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，大宗的購(gòu)買還是沒(méi)有受到疫情影響的�？赡茉谖覀兊慕K端某些寫(xiě)字樓里面，退租等等這幾個(gè)月有比較大的增長(zhǎng)，但實(shí)際上這種大宗的購(gòu)買我們從數(shù)據(jù)上看并沒(méi)有發(fā)生很大的變化，而且是整棟和獨(dú)棟的購(gòu)買。
第二是新興的區(qū)域更被看好，這是和整個(gè)城市發(fā)展結(jié)構(gòu)有一定的關(guān)系。因?yàn)楸本┨岢鰜?lái)最響的就是疏解，所以說(shuō)作為城市能夠從中心往外疏解的區(qū)域，都是新興區(qū)域，這也受到市場(chǎng)追捧或者成交量比較高，我覺(jué)得也是在情理之中的。
第三是生態(tài)類型的辦公更受追捧，換句話說(shuō)，人們更看重辦公的環(huán)境，如果是在北京這樣一個(gè)城市，之前對(duì)我們一個(gè)很大的影響就是SARS，SARS之后北京房地產(chǎn)主要的廣告運(yùn)營(yíng)就是南北通透，一說(shuō)大家都覺(jué)得這是好房子。新冠疫情以后，其實(shí)大家對(duì)環(huán)境的認(rèn)知是加強(qiáng)了。
第四是大家更看重的是物業(yè)服務(wù)，這是不言而喻，好的樓和差的樓，你進(jìn)去之后，最大的就是感官上的，一個(gè)是味道，還有現(xiàn)在大多數(shù)樓宇都提供了PM2.5過(guò)濾的新風(fēng)系統(tǒng)，實(shí)時(shí)的在大堂里就可以看到。所以這個(gè)情況還是物業(yè)來(lái)提供了一個(gè)支撐，所以這個(gè)也是一個(gè)變化之一。
第五是產(chǎn)業(yè)平臺(tái)更受關(guān)注。其實(shí)第一個(gè)分享的毛總，他講的就是他提供一個(gè)平臺(tái)，他的這個(gè)平臺(tái)更加靈活的辦公，但是他把原來(lái)人事、行政甚至是后勤部門(mén)很多東西都集成了，實(shí)際上他做的就是一個(gè)平臺(tái)。所以未來(lái)我想寫(xiě)字樓，尤其是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的這種類型的辦公產(chǎn)品，要注重去打造一個(gè)平臺(tái)。
后疫情時(shí)代，我們剛才講到了幾個(gè)新的變化。
我們城市副中心現(xiàn)在是有一個(gè)3.7平方公里的先行啟動(dòng)區(qū)，叫運(yùn)河商務(wù)區(qū)，這是目前我們看到除了新的市政府以外主要的副中心的新區(qū)。
“千年大計(jì)”這個(gè)詞是在定下國(guó)家戰(zhàn)略和雄安戰(zhàn)略以后，我才被多次洗腦，之前都是講“百年大計(jì)”，但是講千年大計(jì)，去見(jiàn)證的人不多，但是這是表現(xiàn)了一種決心，一定是比百年大計(jì)更為長(zhǎng)遠(yuǎn)、更為考慮充分的說(shuō)法。所以北京副中心是千年大計(jì)，到通州以后，你可以看到世界眼光、中國(guó)特色，國(guó)家的大戰(zhàn)略，就在這個(gè)地方實(shí)施。
運(yùn)河商務(wù)區(qū)是副中心的一個(gè)先行啟動(dòng)區(qū)，市政府搬過(guò)來(lái)以后，至于這個(gè)副中心是什么，我覺(jué)得現(xiàn)在其實(shí)有一個(gè)初步的輪廓，它就是一個(gè)新的北京，沿著運(yùn)河會(huì)把現(xiàn)在北京我們看到的劇院、音樂(lè)廳、博物館，都要建一遍，而且還會(huì)建得更好、更大、更有世界眼光。特別是現(xiàn)在在運(yùn)河?xùn)|路上我們可以看到兩邊新興的樓宇都已經(jīng)蓋起來(lái)了，根據(jù)通州新城管委會(huì)的消息，大概是有160萬(wàn)平方米的公建和商業(yè)。濱河商務(wù)區(qū)的定位也是非常高的。通州新城管為請(qǐng)戴德梁行做了全方位的咨詢和規(guī)劃，它將來(lái)的商務(wù)區(qū)的整個(gè)親水性、便利性以及定位，都是現(xiàn)在北京城沒(méi)有的。
它首先是強(qiáng)調(diào)了親水，因?yàn)楸本](méi)有一條是景觀河。第二，它還有一個(gè)北京首店概念，因?yàn)榇蟛糠稚虡I(yè)定位就是在北京的第一家店是政府鼓勵(lì)在這里實(shí)施和實(shí)現(xiàn)的，所以并不是說(shuō)所有的商業(yè)都可以隨便進(jìn)駐到濱水的商務(wù)區(qū)。
立足于后疫情時(shí)代，北京國(guó)際財(cái)富中心就是在這樣一個(gè)背景下，我們叫做藏品級(jí)的企業(yè)獨(dú)棟。我們的產(chǎn)品是中國(guó)味非常濃的，但是我們毫不夸張講，我們就是世界標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)特色的商務(wù)作品。
我們整個(gè)產(chǎn)品有15棟親水的獨(dú)棟組成，而且采用了傳統(tǒng)的中國(guó)元素和現(xiàn)代建筑手法相結(jié)合。我們位于通州運(yùn)河CBD的核心�，F(xiàn)在可以看到我們項(xiàng)目的區(qū)位圖，往北就是首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)，往南就是大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)，將來(lái)的S6號(hào)線會(huì)經(jīng)過(guò)這里，現(xiàn)在我們的地鐵6號(hào)線，通州北關(guān)站和運(yùn)通門(mén)站，我們?cè)谶@兩個(gè)車站之間，往南四公里就是副中心的交通樞紐，將來(lái)在這里換乘去雄安的高鐵以及京津城市高鐵還有城市市郊鐵路，這是目前市區(qū)沒(méi)有的交通樞紐，現(xiàn)在正在建設(shè)中，已經(jīng)封頂了。
我們項(xiàng)目是在通州的文脈之上，我們可以看到里面的塔距今有1300多年歷史，燃燈佛舍利塔。古代的時(shí)候它是一個(gè)燈塔，現(xiàn)在在這個(gè)塔下面還有一個(gè)非常特別的，它有儒釋道三教廟，過(guò)去要么您是廟，要么您是道觀，而現(xiàn)在這里是合一的。
整個(gè)公園面積45萬(wàn)平米，相當(dāng)于兩個(gè)朝陽(yáng)公園，所以北京國(guó)際財(cái)富中心的區(qū)位生態(tài)優(yōu)勢(shì)是非常明顯的。
因?yàn)槲覀兊兔艿脑O(shè)計(jì)，那么什么樣的獨(dú)棟才不負(fù)于這樣好的地段呢？我們采用了黑洞石的淺灰色的外墻設(shè)計(jì)，歷久彌新，而且它的造價(jià)成本非常高，如果有機(jī)會(huì)你們?nèi)タ�，它跟佛教文化和周圍的文化融合得非常好，我們雖然是一個(gè)不高的樓，但是也有三段結(jié)構(gòu)，從平面的、曲面的以及有拼接的，非常漂亮。我相信去看過(guò)的人，都會(huì)留下深刻的印象。
我們的項(xiàng)目是請(qǐng)張永和先生執(zhí)筆設(shè)計(jì)的，張先生在中國(guó)建筑界的地位我就不贅述了，肯定是一個(gè)大師的作品。
現(xiàn)在可以清楚地看到我們的外立面。2400-6700平米不同的面積。黑洞石的效果，圖片只能表現(xiàn)一個(gè)大概，如果走近看的話，的確非常美。而且它是做新如舊，現(xiàn)在看是這樣，過(guò)十年還是這樣，非常考究。是能夠給你帶來(lái)一種符合古城韻味的建筑材料。我們和其他的商業(yè)樓宇一樣，也是把光纖、新風(fēng)做在了前面，我們每一個(gè)房間都會(huì)有新風(fēng)的系統(tǒng)，而且通州副中心標(biāo)準(zhǔn)很高，都是采用環(huán)保的方式，我們這里不光是我們這個(gè)項(xiàng)目，甚至是其他項(xiàng)目，都沒(méi)有用傳統(tǒng)的制冷機(jī)組，全部都是地源熱泵，對(duì)環(huán)境非常友好。
由于我們是獨(dú)棟的建筑，這是我們有一個(gè)小小的特點(diǎn)，就是可以實(shí)現(xiàn)部分的定制，在內(nèi)部的結(jié)構(gòu)上以及層高上，我們有足夠的定制空間，根據(jù)不同的企業(yè)、根據(jù)不同的需求，我們可以做一些定制。
同時(shí)，大家提到寫(xiě)字樓，尤其是超高層，它的配套通常是垂直的、縱向的，也就是說(shuō)我可能首層是大堂，比如酒店是什么，里面還有一部分公寓是什么，它在一個(gè)樓里面，像上海的金茂，還有博物館，在頂層還有觀光，是縱向、垂直的配套。我們專門(mén)為了這個(gè)項(xiàng)目就建了這座富麗堂皇的1.7萬(wàn)平米的會(huì)議中心，這里面的宴會(huì)廳也能夠容納600人，同時(shí)有咖啡廳、餐廳、包間，各種酒廊、新聞中心的配套，所以我們整個(gè)園區(qū)的配套是非常齊全的。
這是我們富華地產(chǎn)的特點(diǎn)，我們富華集團(tuán)有長(zhǎng)安俱樂(lè)部、金寶大廈、馬會(huì)，這些商業(yè)俱樂(lè)部、酒店運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，尤其長(zhǎng)安俱樂(lè)部在業(yè)內(nèi)也是屈指可數(shù)的俱樂(lè)部，我們把整套的管理、人員都挪到了我們這個(gè)項(xiàng)目，所以我們的項(xiàng)目服務(wù)是無(wú)憂的。
目前我們北京國(guó)際財(cái)富中心非常清晰地定位于承載財(cái)富管理這樣一個(gè)承載區(qū)，受到市里面金融辦和區(qū)里面的重視，所以北京國(guó)際財(cái)富論壇也是宣布永久把會(huì)址定在我們這里。上周末的時(shí)候，第三屆剛剛在這里舉辦完成。同時(shí)我們還有一個(gè)財(cái)富管理學(xué)院也即將揭牌。
最后就是我們富華平臺(tái)的介紹，麗晶酒店、金寶匯、紫檀博物館等等，我就不多介紹了，因?yàn)槲覀兝习迨蔷W(wǎng)紅。
我就介紹這些。謝謝大家！
主持人：接下來(lái)有請(qǐng)演講嘉賓是原北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司副總裁，原北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)。2011年中國(guó)MBA十大精英人物，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)常務(wù)理事，中國(guó)年央企與國(guó)企從事投資管理的工作經(jīng)歷，人民大學(xué)MBA校友會(huì)榮譽(yù)會(huì)長(zhǎng)，國(guó)家科技部項(xiàng)目評(píng)審專家組成員。
2019年，創(chuàng)立“中科產(chǎn)城（北京）建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司”，集合全球城市建設(shè)智慧與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新力量，服務(wù)中國(guó)產(chǎn)城融合區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展！ 下滿有請(qǐng)中科產(chǎn)城 董事長(zhǎng) 郭瑩輝先生。
題目：產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)——新形勢(shì)、新機(jī)遇、新模式
郭瑩輝：各位朋友大家下午好！感謝凱總、感謝商會(huì)提供這樣的一個(gè)機(jī)會(huì)。我跟大家分享最近關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一些行業(yè)趨勢(shì)。題目是“疫情之后，我們產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)的新形勢(shì)、新機(jī)遇、新模式”。
最近關(guān)于疫情的討論很多，大的我就不多說(shuō)了，應(yīng)該說(shuō)疫情改變了我們國(guó)際的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和態(tài)勢(shì)，也改變了我們經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方式。中美之間、我們和國(guó)際之間都有發(fā)生了非常大的變化，所以我們提出了雙循環(huán)和內(nèi)循環(huán)為主。內(nèi)循環(huán)的經(jīng)濟(jì)模式，我們?cè)瓉?lái)以投資、貿(mào)易和消費(fèi)驅(qū)動(dòng)，現(xiàn)在看來(lái)，還是要以國(guó)內(nèi)的投資作為主流。在投資市場(chǎng)下，我們過(guò)去從傳統(tǒng)的基建，又提出新基建，新基建我們不能光投，從哪產(chǎn)出，就變成了產(chǎn)出運(yùn)營(yíng)的新機(jī)遇。
從我們最近關(guān)于產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)的話題來(lái)說(shuō)，在新的國(guó)內(nèi)消費(fèi)和投資的大的環(huán)境之下，我們從哪找出我們的機(jī)遇呢？我從政策層面跟大家簡(jiǎn)單分享一下。
我們前兩天關(guān)于北京服貿(mào)會(huì)，我們?cè)诒本┑姆⻊?wù)貿(mào)易領(lǐng)域做了更大的開(kāi)放和試點(diǎn)，再往前推，我們7月份國(guó)務(wù)院關(guān)于高新區(qū)的開(kāi)發(fā)的若干意見(jiàn)，再到我們?nèi)ツ觋P(guān)于經(jīng)開(kāi)區(qū)的若干意見(jiàn)。從這些國(guó)家對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化的重要的方面，給予國(guó)家政策，這些重要的產(chǎn)城融合區(qū)域，都提出了一個(gè)共同的改革方向，就是加強(qiáng)在所有制造業(yè)創(chuàng)新領(lǐng)域里面提高資源配置的效率、提高營(yíng)商環(huán)境的服務(wù)效率、提高上市公司的資本化比率，乃至我們服務(wù)要素成本降低，以此來(lái)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和城市的高度融合。
所以在未來(lái)的形勢(shì)之下，我一言以蔽之，就是國(guó)內(nèi)國(guó)際的環(huán)境來(lái)助推有利于產(chǎn)城融合作為新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力，這是繼房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)之后，我認(rèn)為另外一個(gè)新的發(fā)展動(dòng)力和熱點(diǎn)。
在這個(gè)新的城市的形勢(shì)發(fā)展之下，我們從事產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，我們的機(jī)遇從何而來(lái)呢？其實(shí)近年尤為特殊，疫情上半年對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，實(shí)際上對(duì)我們地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到城市運(yùn)營(yíng)發(fā)生了微妙的變化，這個(gè)變化就是地方政府的招商引資意圖，對(duì)于產(chǎn)業(yè)招商的訴求是空前的巨大。所以從今年我感覺(jué)有弊必有利，就是疫情之下受到很多影響，但是反過(guò)來(lái)推動(dòng)政策的變革，就是對(duì)于城市擴(kuò)容、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市更新，乃至城鄉(xiāng)振興、田園綜合體，有很多政策放松，從產(chǎn)城融合的業(yè)務(wù)來(lái)講，有了更多的市場(chǎng)空間。
這個(gè)市場(chǎng)空間根本原因還是希望地方政府也好，中央政府也好，從房地產(chǎn)的調(diào)控，到刺激產(chǎn)城融合的發(fā)展，其實(shí)就是讓我們城市發(fā)展的邏輯回歸到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的本質(zhì)，而不是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和土地財(cái)政。所以今年的形勢(shì)不好，但是政策的紅利應(yīng)該說(shuō)盆滿缽滿，尤其是最近我從長(zhǎng)三角到珠三角，連續(xù)了一個(gè)月的實(shí)地走訪、考察，越來(lái)越感覺(jué)到產(chǎn)業(yè)為本、平臺(tái)為器、運(yùn)營(yíng)為王，地方政府和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商、和城市運(yùn)營(yíng)商的合作空前密切。所以我們從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的內(nèi)容到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的收益模式，無(wú)論是從金融、產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)還是政策，應(yīng)該說(shuō)今年比往年的機(jī)會(huì)其實(shí)來(lái)得更加出乎我們的意料。
從產(chǎn)城融合本質(zhì)，其實(shí)地方政府通過(guò)這么多年的發(fā)展，也悟出一個(gè)道理，與其把房地產(chǎn)給傳統(tǒng)地產(chǎn)，還不如把房地產(chǎn)給我們產(chǎn)業(yè)資源的合作伙伴，產(chǎn)城融合一起開(kāi)發(fā)，是我們的產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商成為地方城市發(fā)展的一個(gè)戰(zhàn)略性合作伙伴，從地產(chǎn)作為平臺(tái)，從環(huán)境到政策到金融，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為他們的戰(zhàn)略合作伙伴。這張圖是我們和政府合作的一個(gè)本質(zhì)邏輯。
我講到產(chǎn)城融合，其實(shí)大家都很熟悉了，我講產(chǎn)城融合第二個(gè)機(jī)遇，剛才講到空間機(jī)遇，現(xiàn)在在講我們面臨的非常現(xiàn)實(shí)的機(jī)遇，就是市場(chǎng)化的招商引資，和地方政府的土地招引產(chǎn)業(yè)之間，其實(shí)我們還有一個(gè)最大的機(jī)遇來(lái)自于平臺(tái)和主體。剛才講了空間，現(xiàn)在講的是我們?cè)诘胤秸忻媾R著最大的就是機(jī)制體制改革。在過(guò)去的產(chǎn)業(yè)是由政府來(lái)為主的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以市場(chǎng)為主的。但是現(xiàn)在政府在投融資方面，在招商引資方面，在產(chǎn)城融合的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域方面，其實(shí)有很多不足，大的政府、小的社會(huì)，其實(shí)對(duì)于產(chǎn)城融合的發(fā)展有很多弊端。像我們這樣的，過(guò)去由于管委會(huì)很強(qiáng)勢(shì)，由自己的平臺(tái)公司作為一個(gè)抓手，要完成一座產(chǎn)業(yè)新城的建造到運(yùn)營(yíng)，其實(shí)有非常大的弊端。今天其實(shí)面臨著全國(guó)各地政府的管委會(huì)在進(jìn)行瘦身，平臺(tái)公司在進(jìn)行擴(kuò)權(quán)放權(quán)，具體跟市場(chǎng)化的主體來(lái)對(duì)接。這跟過(guò)去而言，我們地產(chǎn)和政府的城市開(kāi)發(fā)之間是兩條平行線，今天我們找到了交集，就是可以通過(guò)政府的職能改革和平臺(tái)公司的日益日�；俏覀冮_(kāi)發(fā)商也好，運(yùn)營(yíng)商也好，有機(jī)會(huì)傍著這些政府的大款，在土地、政策、資金的優(yōu)勢(shì)之下，通過(guò)我們專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行緊密合作。這個(gè)機(jī)制優(yōu)勢(shì)正在今天越來(lái)越顯現(xiàn)了。
我們?cè)谛袠I(yè)里面，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向服務(wù)商，但是更多的是由我們大的基建投資商轉(zhuǎn)向城市運(yùn)營(yíng)商，這個(gè)趨勢(shì)通過(guò)我舉的例子，比如中建系統(tǒng)的、中交系統(tǒng)的、五礦系統(tǒng)的、中信系統(tǒng)的等等，都由開(kāi)發(fā)商變?yōu)槌鞘羞\(yùn)營(yíng)商，為我們的城市發(fā)展、產(chǎn)城融合、城市的高質(zhì)量發(fā)展，進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)招商、城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)，綜合的去跟政府談合作模式。其實(shí)自給自足，完成了一個(gè)使命和身份的轉(zhuǎn)化，由基建商變成城市運(yùn)營(yíng)商，所以體制機(jī)制給我們帶來(lái)了很大的機(jī)會(huì)。
第三個(gè)機(jī)會(huì)，可能是很多人可望而不可及的，就是能力轉(zhuǎn)變。在這么多年我們看到了很多傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商、城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，但是發(fā)現(xiàn)過(guò)了十年左右的嘗試，很多大地產(chǎn)商又回歸到了傳統(tǒng)的概念，為什么轉(zhuǎn)不過(guò)去？為什么在城市化這么大的過(guò)程中他們沒(méi)辦法和地方政府變成很好的戰(zhàn)略合作伙伴呢？是因?yàn)檫@五項(xiàng)能力的不足。這五項(xiàng)能力其實(shí)不是一天兩天積累起來(lái)的，而是通過(guò)一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商長(zhǎng)期的實(shí)踐和積累，包括總體規(guī)劃、融資投資、建設(shè)控制、專業(yè)運(yùn)營(yíng)和區(qū)域治理，如果不能作為政府的一個(gè)業(yè)務(wù)伙伴，而作為一個(gè)地產(chǎn)的單一開(kāi)發(fā)商的話，我想這些能力是不足以來(lái)迎接城市未來(lái)的。
最后因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系我講一講如果我們要擁抱產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)的巨大空間，擁抱政府的職能改變，來(lái)從地產(chǎn)商成為城市運(yùn)營(yíng)商，抓住歷史性機(jī)遇，成為主流的中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的一個(gè)弄潮兒，我們應(yīng)該自己具備什么能力呢？除了剛才講的五個(gè)能力之外，還應(yīng)該具備三個(gè)核心要素，因?yàn)槌鞘羞\(yùn)營(yíng)本質(zhì)上是我們市場(chǎng)化企業(yè)很難企及的，我們最多和地方的政府是一種戰(zhàn)略輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)關(guān)系，因?yàn)閿?shù)百億的投資是傳統(tǒng)企業(yè)很大的重資產(chǎn)，所以我們更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)是以輕資產(chǎn)的思維和地方政府平臺(tái)、地方政府的資源去合作。我們作為這個(gè)領(lǐng)域的合作伙伴，應(yīng)該強(qiáng)化自己的品牌影響力、我們的專業(yè)運(yùn)作能力以及資源整合能力。這三個(gè)能力可以說(shuō)是我們和這些機(jī)會(huì)擁抱的必要條件。這個(gè)機(jī)會(huì)實(shí)際上我把它再細(xì)分，就變成了一橫一縱，一縱就是地方政府選擇我們作為合作伙伴，在這么多的土地、金融、產(chǎn)業(yè)、政策，包括運(yùn)營(yíng)這些資源和要素之下，你有什么垂直落地的呢？
我舉個(gè)例子，昨天我從長(zhǎng)三角回來(lái)，我們有行業(yè)的非常大咖，帶了很多產(chǎn)業(yè)技術(shù)到了長(zhǎng)三角某一個(gè)城市，政府和產(chǎn)業(yè)資源聊了，但是不知道怎么跟你三千畝地，如何把這些產(chǎn)業(yè)從研發(fā)、小試、中試、量產(chǎn)，最后變成產(chǎn)城融合的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，我們兩邊的同事們已經(jīng)對(duì)接過(guò)兩次了，沒(méi)有一個(gè)完整的城市運(yùn)營(yíng)商能夠把產(chǎn)業(yè)體系、規(guī)劃空間體系、政策體系、運(yùn)營(yíng)體系、金融體系串起來(lái)講一個(gè)產(chǎn)城發(fā)展的投資邏輯。大家是碎片的信息和語(yǔ)言的交流，所以兩邊都很著急，就是沒(méi)有人垂直的能把一個(gè)產(chǎn)城項(xiàng)目講清楚，能把各方的投資、發(fā)展，大家的利益訴求、平臺(tái)關(guān)系講清楚。所以精細(xì)化的資產(chǎn)管理，就是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商最核心的運(yùn)營(yíng)能力。
第二個(gè)能力是橫向的商業(yè)模式的考驗(yàn)。因?yàn)檎贸霭賰|級(jí)的資本來(lái)進(jìn)行投資，產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商呈現(xiàn)的就是對(duì)這片土地賦予什么樣的產(chǎn)業(yè)，包括經(jīng)濟(jì)、政治訴求，要給我打造一個(gè)盈利模式，一個(gè)城市發(fā)展模式，其實(shí)這是橫向的一種商業(yè)模型的考驗(yàn)。所以作為城市運(yùn)營(yíng)商，并不是土地給我多少稅收，而是我們?yōu)槌鞘写蛟煲粋�(gè)細(xì)胞、打造一座片區(qū)、打造一座未來(lái)城市產(chǎn)城人發(fā)展的樣板，是垂直的產(chǎn)業(yè)落地，橫向的模式共建。所以這樣的跨界，是我們這個(gè)行業(yè)里面最稀缺的能力和資本。
中科產(chǎn)城公司，致力于成為行業(yè)產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)的全景運(yùn)營(yíng)商，把前面的項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目融資、項(xiàng)目建造、項(xiàng)目招商以及產(chǎn)城項(xiàng)目的后期永續(xù)運(yùn)營(yíng)，全周期打通，為地方政府、為我們的地產(chǎn)商、為我們的產(chǎn)業(yè)資源方、金融機(jī)構(gòu)，形成一個(gè)利益模式共同體，為大家的共同利益訴求創(chuàng)造新的合作方向。
過(guò)去我們有產(chǎn)業(yè)IP大牛到地方政府招商引資建一個(gè)工廠，地方政府給土地，建一個(gè)工廠就完事了，但是現(xiàn)在所有的產(chǎn)業(yè)大牛，包括北京的一線，都在杭州、在長(zhǎng)三角、在深圳，都有自己的總部大樓，都有通過(guò)這些總部大樓變成另外一種模式，就是通過(guò)企業(yè)和地方政府合作，和產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商合作，自己建的項(xiàng)目工廠以外，外加孵化器，外加城市配套，成為企業(yè)級(jí)孵化器，這是我們目前可能在座的各位在中國(guó)的長(zhǎng)三角、珠三角，在產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域，通過(guò)北京研發(fā)創(chuàng)新的這些大咖們，我們和土地、和產(chǎn)業(yè)環(huán)境、和營(yíng)商環(huán)境最好的區(qū)域進(jìn)行耦合，以創(chuàng)造最佳的產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)投資商機(jī)。
今天我跟大家就報(bào)告這么多，希望這么多的行業(yè)機(jī)會(huì)給大家能提供財(cái)富增長(zhǎng)的新機(jī)遇。謝謝大家。
未完待續(xù)……
第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄（一）
第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄（三）
