9月11日，在第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇上，高和資本投資管理部執(zhí)行董事馮巍分享了高和對(duì)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)的思考和實(shí)踐。
高和資本是商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，主要投資一線(xiàn)城市和1.5線(xiàn)城市核心區(qū)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。在商務(wù)產(chǎn)業(yè)園的細(xì)分賽道上，高和已經(jīng)關(guān)注了兩三年，除了高和背后有藥企股東的原因外，馮巍解釋?zhuān)�有一個(gè)機(jī)遇是北京的城市疏解，一方面，核心區(qū)的企業(yè)向外圍疏解，例如研發(fā)類(lèi)企業(yè)從中關(guān)村核心區(qū)向望京、上地?cái)U(kuò)散趨勢(shì)明顯；另一方面，外圍產(chǎn)業(yè)園里一些低端生產(chǎn)制造型企業(yè)向周?chē)鞘修D(zhuǎn)移，例如大興、亦莊、順義有大量此類(lèi)空間騰出。
在城市更新背景下，對(duì)這一資產(chǎn)類(lèi)別，高和會(huì)延續(xù)此前的投資并購(gòu)、資產(chǎn)證券化和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新投資的業(yè)務(wù)邏輯。
具體到產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新環(huán)節(jié)，主要是指在特定空間內(nèi)，植入匹配的業(yè)態(tài)以及相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)，在醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園細(xì)分市場(chǎng)，高和希望導(dǎo)入醫(yī)療器械、生物醫(yī)藥這類(lèi)新的高精尖行業(yè)。
高和希望為此構(gòu)筑三個(gè)橋梁：首先是產(chǎn)業(yè)與物業(yè)之間的橋梁；其次是資本與資產(chǎn)之間的橋梁，馮巍解釋?zhuān)咂焚|(zhì)的業(yè)態(tài)孵化至少需要三年，這就要求資金的期限至少3年以上，需要私募基金介入成為資本與資產(chǎn)之間的橋梁；第三，要做金融資本與產(chǎn)業(yè)資本間的橋梁。高和在做的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈投資，本質(zhì)是把金融資本導(dǎo)入到醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)資本，做園區(qū)、做孵化，為實(shí)業(yè)服務(wù)。
在這個(gè)領(lǐng)域的實(shí)踐中，馮巍介紹，高和在上海的一個(gè)產(chǎn)業(yè)園ATLATL創(chuàng)新研發(fā)中心是代表，該產(chǎn)業(yè)園位于上海張江高科技園區(qū)，創(chuàng)始人是哈佛大學(xué)醫(yī)學(xué)院博士朱鵬程，高和于2017年收購(gòu)，園區(qū)2.6萬(wàn)平方米，有標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓、聯(lián)合辦公和實(shí)驗(yàn)室。
馮巍認(rèn)為，在經(jīng)歷了疫情、上海市租賃市場(chǎng)大幅下滑后逆勢(shì)招商，該園區(qū)目前能夠?qū)崿F(xiàn)70%的出租率實(shí)屬難得。
園區(qū)的特色是它的一個(gè)核心實(shí)驗(yàn)室——飛鏢加速器（ATLATL），它在生物醫(yī)藥行業(yè)的硬件層面、業(yè)務(wù)推廣、報(bào)審等環(huán)節(jié)都能提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，是所謂“敏捷辦公”在生物醫(yī)藥行業(yè)的應(yīng)用。
“我們園區(qū)的寫(xiě)字樓，可以比旁邊的寫(xiě)字樓高出50%”，馮巍認(rèn)為這是ATLATL平臺(tái)價(jià)值外溢效應(yīng)帶來(lái)的租金溢價(jià)。
對(duì)京滬兩地的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，馮巍做過(guò)比較研究，兩地各有優(yōu)勢(shì)和缺環(huán)，北京的生物醫(yī)藥強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)性科研，科研院所和科研機(jī)構(gòu)聚集了最多的醫(yī)療人才，還有一些相關(guān)要素，比如說(shuō)臨床資源，一個(gè)新藥出來(lái)需要做一二三期臨床試驗(yàn)，沒(méi)有足夠多病人做不了，北京具備數(shù)量龐大的三甲醫(yī)院和基礎(chǔ)設(shè)施，科研能力最強(qiáng)。而其缺環(huán)是科研與產(chǎn)業(yè)脫節(jié)、投資與稅收脫節(jié)；
上海的優(yōu)勢(shì)是跨國(guó)企業(yè)多，他們的下游匯集了很多小型科研單位，CMO（合同生產(chǎn)組織，提供生產(chǎn)研發(fā)服務(wù)）、CRO（合同研究組織，提供藥品臨床試驗(yàn)及注冊(cè)申報(bào)技術(shù)服務(wù)），產(chǎn)業(yè)鏈完整、先進(jìn)。但上海的缺環(huán)是不像北京具備原發(fā)性科研優(yōu)勢(shì)。
在北京做生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，高和資本歸納了三個(gè)主要區(qū)域，分別是昌平生命科學(xué)園、亦莊生物醫(yī)藥園、大興生物醫(yī)藥基地，因?yàn)橛姓呖臻g，比如排放、環(huán)評(píng)指標(biāo)。
具體到生物醫(yī)藥企業(yè)的選址，馮巍介紹，特點(diǎn)跟標(biāo)準(zhǔn)辦公完全相反。比如對(duì)建筑空間的需求，甲級(jí)寫(xiě)字樓追求的小進(jìn)深、好采光，做研發(fā)的生物醫(yī)藥企業(yè)邏輯則完全相反，需要大平層，甚至有些不需要采光，因?yàn)橐恍┨厥獾墓に嚭铜h(huán)節(jié)要把窗戶(hù)堵住、密封住，需要有“三大”，大平層、大層高、大荷載。
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編輯：wangdc
