受到“三道紅線”的影響，降低債務(wù)規(guī)模成為了房企繞不開(kāi)的話題。數(shù)據(jù)顯示，從A股及H股篩選的100家主流上市房企中，有86家房企踩中紅線，后續(xù)的融資規(guī)模或受到限制，多數(shù)規(guī)模房企位列其中。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，若融資受到限制，促進(jìn)銷售則變成了房企確�，F(xiàn)金流充裕的主要解決方案。未來(lái)，房企債務(wù)規(guī)�；�?qū)⒖s減，也難言“借新還舊”。

　　房企普遍踩中紅線

　　此前，有關(guān)房企有息債務(wù)規(guī)模年增速將面臨“三道紅線”限制的消息在市場(chǎng)傳得火熱，被稱為是房企債務(wù)的“緊箍咒”�！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，三道紅線分別是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

　　若3道紅線全部踩中，房企將被歸類為紅色檔，有息負(fù)債規(guī)模不得增加。若踩中2道紅線，則被歸為橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%。若踩中1道紅線，則被歸為黃色檔，有息債務(wù)規(guī)模年增速將擴(kuò)寬至10%。若3道紅線均未踩中，則被歸為綠色檔，有息債務(wù)規(guī)模年增速可放寬至15%。

　　同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，住建部等部門(mén)召集12家房企參與會(huì)議，要求參會(huì)的房企在2020年9月底上交降負(fù)債檔案，而新規(guī)也已經(jīng)開(kāi)始在12家房企內(nèi)試點(diǎn)實(shí)行。據(jù)悉，該新規(guī)或?qū)⒂?021年1月1日起在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)實(shí)行。

　　但房企已經(jīng)是“風(fēng)聲鶴唳”。究其原因，則是大部分房企均踩中了紅線。諸葛找房發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，100家主流房企中，有86家房企踩中紅線，后續(xù)在融資方面會(huì)受到限制。

　　以房企公布的2020年中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，百家房企中，有包括云南城投、陽(yáng)光100、中國(guó)武夷等在內(nèi)的22家房企三道紅線全部踩中。其中，值得關(guān)注的是，有多家龍頭房企位居紅色檔，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%、凈負(fù)債率超過(guò)200%、現(xiàn)金短債小于0.3的不在少數(shù)。

　　100家上市房企中，踩中兩道紅線的橙色房企有36家，其中包括中交地產(chǎn)、天地源、力高集團(tuán)、大悅城等�！度A夏時(shí)報(bào)》記者注意到，橙檔中的房企多數(shù)是踩中了“資產(chǎn)負(fù)債率大于70%”和“現(xiàn)金短債比小于1.0”這兩道紅線。

　　100家上市房企中，黃色檔的房企為28家，其中包括濱江集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)等。同時(shí)，多數(shù)房企踩中了“資產(chǎn)負(fù)債率大于70%”這道紅線。而綠色檔的房企成員最少，100家房企中僅有14家。除了中海地產(chǎn)、招商蛇口等少數(shù)幾個(gè)龍頭房企外，多數(shù)綠色檔房企規(guī)模較小，屬于中小房企行列。

　　難言“借新還舊”

　　此前，“高杠桿”這一標(biāo)簽一直緊緊貼在房企身上。房企不斷借新債還舊債，債務(wù)規(guī)模因此也巨高不下。“三道紅線”對(duì)房企有息債務(wù)規(guī)模增速進(jìn)行了管控。后續(xù)，若新規(guī)在整個(gè)行業(yè)內(nèi)實(shí)行，房企有息負(fù)債規(guī)模將出現(xiàn)縮減。

　　諸葛找房公布的數(shù)據(jù)顯示，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，100家房企中未來(lái)有息債務(wù)規(guī)模不得超過(guò)8.25萬(wàn)億元，與2020年上半年相比上漲5.4%。有息債務(wù)凈增平均規(guī)模不得超過(guò)42.32億元，與2020年上半年相比則減少了16.9%。

　　綠色檔的房企最為安全，后續(xù)融資同樣具有優(yōu)勢(shì)。上述提到，綠色檔的成員龍頭房企較少，大部分為中小房企。值得關(guān)注的是，一直以來(lái)，中小房企受發(fā)展規(guī)模和速度等影響，融資難度均較龍頭房企而言更大。因此，中小房企一般通過(guò)謹(jǐn)慎拿地、注重銷售等方式來(lái)創(chuàng)造現(xiàn)金流。

　　銷售回款或?qū)⒊涩F(xiàn)金流主要來(lái)源

　　“對(duì)于一些債務(wù)壓力較大的企業(yè)，后續(xù)需要不斷嘗試降低負(fù)債。甚至有必要積極降價(jià)促銷，以回籠資金�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如此認(rèn)為。若新規(guī)在行業(yè)內(nèi)實(shí)行，融資則面臨收緊，房企緩解資金壓力的主要來(lái)源變?yōu)樵黾愉N售，緊抓回款。

　　WIND 數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)總營(yíng)業(yè)收入為9761.80億元，增速為1.84%。實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為808.95億元，增速則為-21.82%。2020年上半年，盡管房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)收維持著正增長(zhǎng)，但增幅出現(xiàn)了明顯的收窄。

　　市場(chǎng)方面，“房住不炒”的基調(diào)一再被鞏固。同時(shí)，自2020年下半年以來(lái)，有包括長(zhǎng)春、杭州等在內(nèi)的多個(gè)城市發(fā)文調(diào)控樓市，涉及提高首付比例、嚴(yán)控購(gòu)房資格等方面，調(diào)控放松的苗頭并未出現(xiàn)。

　　同樣，受到調(diào)控政策的影響，再疊加土地成本，自2018年以來(lái)，房企的銷售凈利率就在不斷走低。相關(guān)數(shù)值已經(jīng)從2018年的13.58%下跌至10.70%。華創(chuàng)證券方面認(rèn)為，在“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的背景下，行業(yè)利潤(rùn)率水平下行趨勢(shì)仍未結(jié)束。

　　若以加快銷售來(lái)保證現(xiàn)金流充裕，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，降價(jià)難以避免。日前，也已有房企開(kāi)始大規(guī)模發(fā)布廣告，表示開(kāi)啟房源打折促銷活動(dòng)。但諸葛找房方面則認(rèn)為，房企降價(jià)促銷并不是最穩(wěn)妥的方式，率先降價(jià)者往往可以贏得更好的市場(chǎng)反應(yīng)，后來(lái)者很容易陷入被動(dòng)局面。同樣，也有多家河南省本土房企的負(fù)責(zé)人表示，不會(huì)降價(jià)銷售房源。

　　而近期，房企出售股權(quán)的動(dòng)作頻頻。例如，9月21日，首開(kāi)股份在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，轉(zhuǎn)讓福州首開(kāi)中庚置業(yè)有限公司100%股權(quán)。珠江實(shí)業(yè)則在9月23日發(fā)布公告表示，擬轉(zhuǎn)讓廣州天晨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司49%股權(quán)，掛牌底價(jià)不低于2.13億元。

　　“三道紅線”引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)于房企負(fù)債的高度關(guān)注，并引發(fā)了關(guān)聯(lián)反應(yīng)。或受少數(shù)房企負(fù)債規(guī)模過(guò)高的影響，9月25日，港股內(nèi)房股多數(shù)飄綠。同時(shí)，有包括上實(shí)城市開(kāi)發(fā)、匯景控股等在內(nèi)的房企股價(jià)跌幅超過(guò)5%。

　來(lái) 源： 華夏時(shí)報(bào)   

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