2021年第三季度，上海房地產(chǎn)市場整體保持復(fù)蘇回暖趨勢。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“辦公樓租賃需求持續(xù)復(fù)蘇，尤其在核心中央商務(wù)區(qū)，強勁需求使得空置率持續(xù)下降。同時，得益于醫(yī)藥及其他行業(yè)的租賃需求，前灘等板塊表現(xiàn)同樣強勁。”上海零售物業(yè)市場空置率三季度呈下降態(tài)勢，包括奢侈品在內(nèi)的眾多品牌需求強勁，凈吸納量超新增供應(yīng)量。物流地產(chǎn)市場方面，第三方物流、制造業(yè)和新興領(lǐng)域需求穩(wěn)健，帶動租金加速增長。住宅市場新項目因疫情顧慮而推遲入市，但市場需求仍保持穩(wěn)健，高端項目價格穩(wěn)中略升。投資市場方面，REITs給投資機構(gòu)提供了明確的退出方案，三季度物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及長租公寓領(lǐng)域的投資機會備受青睞。

　　甲級辦公樓

　　全市辦公樓市場凈吸納量錄得38.6萬平方米，其中中央商務(wù)區(qū)凈吸納量上升至17.4萬平方米。內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)與專業(yè)服務(wù)業(yè)公司的需求在陸家嘴區(qū)域依然活躍，而浦西中央商務(wù)區(qū)的需求則由一系列行業(yè)（包括金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、零售和科技新媒體等行業(yè)）共同推動。非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得21.2萬平方米，需求主要來自內(nèi)資企業(yè)。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部租戶代表總監(jiān)黃臻表示：“科技新媒體和金融服務(wù)業(yè)企業(yè)積極尋求擴租機會。與此同時，來自生物醫(yī)藥企業(yè)的租賃問詢量也有所增加，尤其在前灘板塊尤為明顯�！�

　　中央商務(wù)區(qū)三季度錄得一個新增供應(yīng)。項目位于長寧中央商務(wù)區(qū)，總建筑面積為5.7萬平方米。盡管錄得新增供應(yīng)，活躍的租賃市場使整個中央商務(wù)區(qū)的空置率環(huán)比下降1.7個百分點至9.3%，其中浦西的空置率下降1.8個百分點至7.7%，而浦東的空置率下降了1.4個百分點至11.2%。非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，共六個項目完成竣工交付，合計總建筑面積約為42.0萬平方米。雖然非中央商務(wù)區(qū)的租賃市場同樣活躍，但大量的新增供應(yīng)導(dǎo)致空置率環(huán)比上升1.3個百分點至27.8%。

　　中央商務(wù)區(qū)整體租金環(huán)比上漲0.9%，其中，浦西中央商務(wù)區(qū)在優(yōu)質(zhì)辦公樓的帶動下租金上漲1.8%，浦東中央商務(wù)區(qū)的整體租金表現(xiàn)基本持平，而各項目層面及板塊層面的租金表現(xiàn)分化加劇。非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比增長1.3%，諸如前灘等表現(xiàn)強勁的板塊引領(lǐng)增長。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)三季度凈吸納量錄得29.5萬平方米，創(chuàng)近年來單季度凈吸納量新高�？萍夹旅襟w企業(yè)仍為漕河涇板塊租賃需求的主要驅(qū)動力，例如，莉莉絲游戲在漕河涇科技綠洲4期擴租了17,000平方米的面積。受到生物醫(yī)藥企業(yè)和科技新媒體企業(yè)的帶動，張江板塊租賃需求保持活躍。海和醫(yī)藥在張江前社·生命科學(xué)園承租了6,000平方米的面積；同時，OPPO在張江集創(chuàng)公園擴租了7,000平方米的面積。三季度共計三個新項目竣工，總建筑面積錄得約14.9萬平方米。即使新項目入市，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體空置率仍環(huán)比下降1.9個百分點至11.6%。三季度整體租金繼續(xù)小幅上漲，環(huán)比增長1.0%至4.5元每平方米每天。

　　零售物業(yè)

　　得益于租賃需求的進一步恢復(fù)以及近期新開業(yè)項目的優(yōu)良表現(xiàn)，全市凈吸納量升至52.5萬平方米。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)莊棓琪表示：“奢侈品牌加速擴張，并重點布局旗艦店、新概念店和快閃店。越來越多的高端護膚品、香水和美妝品牌在上海開設(shè)其品牌首店。”與此同時，汽車展廳、室內(nèi)運動體驗店、連鎖餐廳、咖啡及甜品店等需求活躍，共同推動三季度的租賃市場回暖。

　　三季度，位于非核心商圈的三個購物中心相繼入市，商業(yè)建筑面積共計42.1萬平方米。 位于虹口區(qū)的凱德北外灘來福士和瑞安集團的太陽宮項目均錄得高開業(yè)率。由太古地產(chǎn)和陸家嘴集團聯(lián)合開發(fā)的前灘太古里于三季度末開業(yè)，該項目云集了眾多高奢品牌。 核心商圈空置率環(huán)比下降0.3個百分點至9.7%。隨著現(xiàn)有項目的租賃進度加速，以及新入市項目取得高開業(yè)率，非核心商圈空置率環(huán)比下降1.0個百分點至9.3%。

　　受益于奢侈品牌的積極擴張以及高端購物中心優(yōu)異的銷售表現(xiàn)，核心商圈首層租金環(huán)比上漲2.6%至人民幣51.2元每平方米每天。非核心商圈租金環(huán)比小幅上漲0.9%，大部分項目仍面臨市場的供應(yīng)壓力，而區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿性項目持續(xù)表現(xiàn)優(yōu)異。

　　物流地產(chǎn)

　　三季度，上海物流地產(chǎn)市場需求保持強勁，凈吸納量達21.0萬平方米，新竣工項目和現(xiàn)有項目均表現(xiàn)出活躍的需求。第三方物流仍是主要的需求來源，其中國內(nèi)外物流公司在本季度均有新增及續(xù)約的租賃需求。仲量聯(lián)行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部聯(lián)席總監(jiān)黃暉表示， “制造業(yè)也是物流市場的主要需求來源之一，尤其是新能源汽車公司及配套企業(yè)�！� 除此之外，如冷鏈運營商等新興需求同樣保持強勁。

　　三季度有兩個新項目竣工交付，錄得新增供應(yīng)18.0萬平方米。臨港現(xiàn)代物流園和新宜金山銀河一號智慧產(chǎn)業(yè)園一期均取得較高的預(yù)租水平。盡管三季度有大量新增供應(yīng)入市，強勁的需求使上海物流市場整體空置率從5.9%降至4.4%。各細(xì)分市場均取得租賃進展，其中，金山市場表現(xiàn)與上季度相仿，空置率下降顯著，該區(qū)域內(nèi)較多的可租面積造成其起始空置率較高，而本季度新增供應(yīng)強勁的租賃需求使其空置率降幅相對高于其他細(xì)分市場。

　　三季度，物流地產(chǎn)租金環(huán)比漲幅提升至1.1%，達到1.53元每平方米每天，同比增長2.8%。增長的提速受益于較低的空置率和強勁的租賃需求，同時顯示出大部分細(xì)分市場的業(yè)主對租金增長保持樂觀態(tài)度。

　　住宅

　　盡管房貸利率上升，購房政策持續(xù)緊縮，上海三季度一手商品住宅成交量保持穩(wěn)健。本季度開盤的第三批集中供應(yīng)樓盤中，約56%的樓盤項目觸發(fā)積分制，獲得高認(rèn)購率。受市場供應(yīng)不足影響，整體一手商品住宅成交量環(huán)比小幅下降3.9%。高端住宅市場方面，在限價政策調(diào)控下，高端樓盤的入市價格保持平穩(wěn)，改善型購買需求保持強勁。三季度共有760套高端商品住宅成交，較上季度上升56.1%。與此同時，三季度入市的三個高端項目在觸發(fā)積分制后均于開盤首日取得優(yōu)異的銷售表現(xiàn)。

　　三季度受國內(nèi)局部城市小范圍疫情反復(fù)影響，上海推遲了第四批樓盤供應(yīng)入市時間，以避免聚集認(rèn)購現(xiàn)場，導(dǎo)致本季度市場供應(yīng)稍顯不足。整體一手商品住宅市場共計158萬平方米供應(yīng)入市，環(huán)比下降37.8%，同比下降42.7%。高端一手住宅市場共推出三個新項目，合計供應(yīng)376套高端商品住宅，項目平均售價在11.5萬至13.6萬元區(qū)間內(nèi)。

　　由于新增供應(yīng)有限而購置需求保持活躍，三季度高端一手住宅價格環(huán)比小幅增長0.8%。二手住宅市場中，因房貸利率上調(diào)配合“三價就低”原則，即貸款額度將根據(jù)網(wǎng)簽合同價、銀行評估價、涉稅評估價中的最低值進行審批，三季度整體市場購買情緒表現(xiàn)降溫，二手高端住宅價格較上季度環(huán)比小幅上漲1.4%，漲幅放緩。

　　預(yù)計四季度將有更多供應(yīng)入市。在購房政策將保持緊縮態(tài)勢下，部分新入市項目放寬入圍比門檻，意味著更多購房者將有資格參與認(rèn)購搖號購買新房。因此，相較于二手房，更具價格優(yōu)勢的一手新房仍將是大部分購房者的首選。我們預(yù)計在上海越加精細(xì)化的限價政策調(diào)控下，高端一手價格今年將維持平穩(wěn)。同時，在房貸政策收緊，二手房價核驗，及部分購房者轉(zhuǎn)向購買一手新房等多方因素影響下，二手價格漲幅將逐步放緩。

　　投資市場

　　2021年第三季度全國投資市場總交易量達到人民幣417億元，盡管與上季度相比，成交量有所下降，2021年全年交易總額仍有望超越2020年。三季度開發(fā)商類型出售方占比超過60%，由于“三條紅線”政策使得融資越發(fā)困難，部分存在債務(wù)問題的賣方更加愿意出售資產(chǎn)。這一趨勢預(yù)計將持續(xù)至2021年最后一個季度，同時投資機構(gòu)將利用此機會持續(xù)豐富其房地產(chǎn)投資組合。

　　三季度，辦公物業(yè)資產(chǎn)仍是首選的收購標(biāo)的，占總交易量一半。辦公物業(yè)開始受到關(guān)注，主要得益于上半年強勁的辦公樓租賃市場復(fù)蘇，尤其是在上海等一線城市。仲量聯(lián)行中國區(qū)投資與資本市場部負(fù)責(zé)人龐樹東表示，“今年中國商業(yè)地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷快速轉(zhuǎn)型。市場存在諸多不確定性，但與此同時也帶來了更多機遇。REITs的出臺給投資機構(gòu)者提供了明確的退出方案，我們預(yù)計投資者對物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和長租公寓的機會將繼續(xù)保持高度關(guān)注�！�