房訊網(wǎng)訊 從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績，國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)有了非常亮眼的表現(xiàn)。外部不確定性因素對寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的沖擊減弱，重點城市租賃需求進一步復蘇；大宗交易投資額穩(wěn)步回升，機構(gòu)投資者對商辦物業(yè)表現(xiàn)出長期的信心。
那么，疫情常態(tài)化下，經(jīng)過疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現(xiàn)了哪些破局之道？展現(xiàn)了哪些未來趨勢？
10月13日起，全聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)合房訊網(wǎng)（FUNXUN）連續(xù)第二年開展"疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)變局與破局"專題采訪活動，通過采訪商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的副會長及常務(wù)理事、專家學者、研究機構(gòu)和代理機構(gòu)，圍繞疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)未有變局、破局之道、未來趨勢等主題為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供真知灼見。
10月22日，針對疫情常態(tài)化下商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局，房訊網(wǎng)采訪了中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長 柏文喜
1、疫情反復沖擊與防控常態(tài)化下，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的全新變局和全新變化？
自2020年初新冠疫情爆發(fā)以來，疫情的反復不定決定了疫情防控的常態(tài)化，尤其是國慶假期以來西北疫情向全國10多個省市的快速蔓延，又讓多個省份與城市拉響了提升疫情防控級別和管控升級的警笛，導致人員流動和日常社交都頗受影響。而與人員流動和社交生活緊密相連的商業(yè)地產(chǎn)，更是無法擺脫由其引發(fā)的負面影響，甚至是損失慘重。
各類商用物業(yè)中，零售物業(yè)遭受的影響更為明顯，尤其以影劇院、會展、酒店、餐飲、賽場和購物中心、百貨、商超等涉及大量人員聚集和社交活動的場所所受影響更大，而在線商服、外賣等無接觸式交易方式更是份額快速提升，產(chǎn)生了對實體商業(yè)與線下交易的大量替代。
受疫情影響，大量中小企業(yè)的停業(yè)、歇業(yè)和結(jié)業(yè)以及遠程在線辦公、遠程會議等活動也讓寫字樓的需求減少明顯，在寫字樓市場吸納量增長緩慢甚至下降的同時，疫情防控要求的提升還加大了寫字樓的運營成本。
相對而言，由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的相對封閉性以及相對遠離市中心人群密集和人流量集中的區(qū)域，正常運轉(zhuǎn)所受影響反而相對較小。不過，入園企業(yè)可能由于疫情造成的訂單變化苦樂不均，因此對于園區(qū)物業(yè)的承租能力及吸納能力在整體下降的同時也呈現(xiàn)出分化趨勢。
總之，疫情對于各類商用物業(yè)影響的程度以及市場、租金恢復快慢的影響是不一樣的，但對于租金收入本來就普遍無法覆蓋運營成本的內(nèi)地商用物業(yè)更是雪上加霜。不過，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)以較低的土地成本和建造維護成本所體現(xiàn)出的相對較高收益率，以及相對穩(wěn)定的租約讓其對于疫情的影響表現(xiàn)出更強的韌性和抗周期能力，在此次疫情中更加凸顯其投資價值。這是疫情的影響對商用物業(yè)市場結(jié)構(gòu)與格局的變化的中國要體現(xiàn)之一。
而疫情發(fā)生以來值得關(guān)注的行業(yè)事件有兩件。其一，SOHO中國作為優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)持有型上市公司的代表，其出租率和租金水平都明顯下降，雖然其出售事項一波三折，但是疫情的延續(xù)不定也更加促使實際控制人提升了其出售意愿并引發(fā)業(yè)界和社會的廣泛關(guān)注。其二，就是德必集團以科創(chuàng)、文創(chuàng)園區(qū)管理服務(wù)商這一輕資產(chǎn)模式在疫情期間于2021年2月10日的成功上市，并在隨后的疫情持續(xù)之中到今年以來都實現(xiàn)了逆勢增長，成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)值得關(guān)注的一個典型案例。
2、面對新變局和新變化，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)在高質(zhì)量發(fā)展的要求下，展現(xiàn)了哪些如何實現(xiàn)未來的破局之道？
面對行業(yè)的新變局和新變化以及無法預知何時結(jié)束的疫情、甚至是需要與疫情長期共處和疫情防控常態(tài)化的態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要擁抱這一變化和面對所面臨的各種不確定，充分認知和把握這些變化和不確定可能帶來的問題、挑戰(zhàn)與機遇來實現(xiàn)疫情常態(tài)化中的可持續(xù)發(fā)展。
首先，需要在力求趨利避害的情況下，以調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)模式以及市場拓展與推廣的方式來避免和減輕疫情常態(tài)化帶來的可能的損失，同時根據(jù)行業(yè)與市場、客戶及其行為模式的變化，竭力發(fā)掘其中可能出現(xiàn)的機會與機遇，結(jié)合技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、商業(yè)模式創(chuàng)新和場景創(chuàng)新等力求在困境中找到發(fā)展的契機。
其次，要加快與產(chǎn)業(yè)鏈、生態(tài)圈的各類企業(yè)與資源的結(jié)合與融合，以強化產(chǎn)業(yè)鏈與生態(tài)圈融合的方式，在降低資源獲取成本的同時，鞏固與強化自身的供應(yīng)鏈和生態(tài)圈，以此來提升自身的抗風險能力和渡過此輪疫情危機的能力。
另外，還要積極研究如何與金融資本和資本市場的結(jié)合，努力創(chuàng)造聯(lián)合金融資本與資本市場來提升自身抵抗疫情常態(tài)化風險能力的機會。疫情影響下的行業(yè)低谷其實對于金融資本和資本市場而言也是低成本進入的不可多得的機會，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也要利用好這一契機聯(lián)合金融資本在儲備渡過行業(yè)寒冬“糧食”的同時推動行業(yè)的整合與聯(lián)合，一方面可以實現(xiàn)自身的發(fā)展壯大，另一方面也推動了行業(yè)的發(fā)展與進步，這也是行業(yè)破局與實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的題中應(yīng)有之意。
隨著兩年來房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)控和行業(yè)運營壓力的不斷加大，以及各地政府增支減收壓力之下對于土地財政以來的不斷提升，此輪行業(yè)周期疊加疫情影響所造成的行業(yè)下行通道已經(jīng)接近尾聲。以哈爾濱市政府救市措施的出臺以及銀保監(jiān)會、央行對房地產(chǎn)行業(yè)資金端從利率到市場流動性微調(diào)措施的出臺，標志著行業(yè)回暖和行業(yè)拐點的即將到來，加之行業(yè)金融創(chuàng)新的加快推進與資本市場商用物業(yè)試點的逐步擴大，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境同樣也會得以明顯改善。
商業(yè)地產(chǎn)的又一個春天已經(jīng)呼之欲出。
來源：房訊網(wǎng)
編輯：wangdc
