房訊網(wǎng)訊 從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國(guó)在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績(jī)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)有了非常亮眼的表現(xiàn)。外部不確定性因素對(duì)寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的沖擊減弱，重點(diǎn)城市租賃需求進(jìn)一步復(fù)蘇；大宗交易投資額穩(wěn)步回升，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)商辦物業(yè)表現(xiàn)出長(zhǎng)期的信心。
那么，疫情常態(tài)化下，經(jīng)過疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現(xiàn)了哪些破局之道？展現(xiàn)了哪些未來(lái)趨勢(shì)？
10月13日起，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)（FUNXUN）連續(xù)第二年開展"疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)變局與破局"專題采訪活動(dòng)，通過采訪商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的副會(huì)長(zhǎng)及常務(wù)理事、專家學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)和代理機(jī)構(gòu)，圍繞疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)未有變局、破局之道、未來(lái)趨勢(shì)等主題為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供真知灼見。
10月29日，針對(duì)疫情常態(tài)化下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)園、城市片區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的變局與破局，房訊網(wǎng)采訪了英策產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)首席產(chǎn)業(yè)園區(qū)顧問閻立忠。
英策產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)首席產(chǎn)業(yè)園區(qū)顧問 閻立忠
一、現(xiàn)狀與困局
近些年來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可以說(shuō)風(fēng)生水起，園區(qū)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺(tái)載體，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，也是政府、企業(yè)、房地產(chǎn)商乃至社會(huì)各界的聚焦點(diǎn)。
當(dāng)下產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之勢(shì)正猛，幾個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注：各地政府平臺(tái)公司普遍由區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)轉(zhuǎn)向產(chǎn)城和園區(qū)建設(shè)營(yíng)運(yùn)一體。一心開發(fā)、不管運(yùn)營(yíng)的時(shí)代一去不返。但大多平臺(tái)公司的產(chǎn)城和園區(qū)營(yíng)建業(yè)務(wù)處于摸索嘗試階段。以央企建設(shè)公司為代表的大型開發(fā)企業(yè)秉承一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式，在一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好的城市投資建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城，但產(chǎn)業(yè)資源整合與城市運(yùn)營(yíng)一直困擾著這些地產(chǎn)開發(fā)見長(zhǎng)的企業(yè)。一批有多年園區(qū)營(yíng)建經(jīng)驗(yàn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商近年來(lái)業(yè)務(wù)如火如荼，但模式單一和運(yùn)營(yíng)短板逐漸顯現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)光鮮亮麗之下，問題不少、瑕疵難掩。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的諸多經(jīng)營(yíng)問題尚未解決、營(yíng)運(yùn)能力尚待提升，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩、企業(yè)需求趨弱、地產(chǎn)形勢(shì)嚴(yán)峻、同行競(jìng)爭(zhēng)加劇、政府管束嚴(yán)苛……這一切更加讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商壓力山大。而一場(chǎng)突如其來(lái)的新冠疫情抑制影響了社會(huì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，很多企業(yè)業(yè)務(wù)萎縮、停滯，導(dǎo)致對(duì)產(chǎn)業(yè)用房的需求降低，樓宇閑置擴(kuò)大，讓原本有痛的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商又挨了一棒。
二、走勢(shì)與變局
產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨新形勢(shì)、新變局，而整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出以下走勢(shì)與特點(diǎn)：
·城鎮(zhèn)化建設(shè)與城市更新同驅(qū)
一邊是國(guó)家城鎮(zhèn)化建設(shè)在繼續(xù)，一邊是城市更新在熱啟，從郊區(qū)到城市中心，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)全域拓展?jié)u行漸火，為了順應(yīng)形勢(shì)變化以能夠在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)前行，一些地產(chǎn)企業(yè)大面積開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)新區(qū)與小體量改建運(yùn)營(yíng)存量園區(qū)/街區(qū)同步同驅(qū)，但這兩種業(yè)務(wù)模式與產(chǎn)品考量不同的營(yíng)運(yùn)能力，前者是規(guī)�；�(jīng)營(yíng)，后者是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。
·產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)輕重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)合
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式是普遍模式，已經(jīng)持走多年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和形勢(shì)變化逼迫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商關(guān)注與嘗試輕資產(chǎn)模式。若想在未來(lái)業(yè)界占有一席之地和保持優(yōu)勢(shì)地位，輕重資產(chǎn)結(jié)合模式不可或缺。
·復(fù)合運(yùn)營(yíng)能力決定園區(qū)未來(lái)
從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的全鏈條來(lái)看，比住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)都要復(fù)雜，操盤的技術(shù)含量更高，沒有復(fù)合的資源整合能力、招商營(yíng)銷能力、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，今后在行業(yè)難以立足發(fā)展。
·政府與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商協(xié)同聯(lián)動(dòng)
建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)讓區(qū)域政府與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商站在了同一戰(zhàn)壕，雙方之間的共贏關(guān)系有合作，也有約束。建立高效的協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制至關(guān)重要，政府把控好政策支持與產(chǎn)業(yè)集群的質(zhì)效，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商做好園區(qū)的硬軟件建設(shè)與企業(yè)招商運(yùn)營(yíng)，彼此之間既要協(xié)同共進(jìn)，也要互相督促。
·產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)洗牌態(tài)勢(shì)加劇
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)的一面旗幟華夏幸福黯然，其實(shí)行業(yè)內(nèi)不乏佼佼者，一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)不乏亮點(diǎn)，但能夠真正引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的龍頭企業(yè)有待出現(xiàn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，如春秋戰(zhàn)國(guó)一樣的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，正面臨一場(chǎng)洗牌，順應(yīng)了變革與趨勢(shì)繼續(xù)前行，不適者大浪淘沙。
三、經(jīng)營(yíng)與破局
新形勢(shì)、新趨勢(shì)、新變局，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的破局是必須首先讓自己的業(yè)務(wù)清晰化，從而保障業(yè)務(wù)的拓展與持續(xù)經(jīng)營(yíng)，這就是做好基礎(chǔ)性的經(jīng)營(yíng)定位或者說(shuō)基礎(chǔ)性的業(yè)務(wù)策略。
·戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)清晰
從企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)的維度來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)的兩個(gè)方向，不外乎一個(gè)寬度、一個(gè)深度，寬度是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)寬泛化，深度是園區(qū)運(yùn)營(yíng)的精深化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)寬泛化強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)必須清晰，不管你是行業(yè)歷練多年，還是試水不久，面臨變局，你是繼續(xù)實(shí)施重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，還是探索產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，將輕重資產(chǎn)進(jìn)行業(yè)務(wù)整合，實(shí)施“重中帶輕”“前輕重后”“輕重分離”等不同方式的輕重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)精深化是圍繞全鏈條工作的幾個(gè)核心環(huán)節(jié)深入和細(xì)化，包括前期產(chǎn)業(yè)勾地的產(chǎn)業(yè)資源整合，中期企業(yè)招商的產(chǎn)業(yè)研究與產(chǎn)業(yè)鏈群搭建，中后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)復(fù)合運(yùn)營(yíng)等等。實(shí)際上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的寬泛化與精深化是彼此聯(lián)動(dòng)、相輔相成的。
·市場(chǎng)定位選擇清晰
市場(chǎng)定位其實(shí)也是園區(qū)產(chǎn)品定位與區(qū)域定位。工業(yè)園是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的剛需型產(chǎn)品，像聯(lián)東U谷那樣可以在全國(guó)范圍內(nèi)做出數(shù)量與規(guī)模；科技園類似改善型產(chǎn)品，放眼全國(guó)來(lái)說(shuō)，不是每個(gè)城市都需要那么多科技園，尤其是三四線城市會(huì)消化不良的。小資型的文創(chuàng)園基本屬于城市更新的小體量存量園區(qū)，這類園區(qū)產(chǎn)品需要特定的城市基礎(chǔ)與社會(huì)人文環(huán)境，地產(chǎn)商們做了不少城市更新型園區(qū)，出彩的不多，往往是發(fā)揮了建筑空間規(guī)建上的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目綜合運(yùn)營(yíng)平平，形式大于了內(nèi)容。但今后城市更新的需求確實(shí)在不斷增長(zhǎng)。實(shí)力型開發(fā)商熱衷建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城，沒有強(qiáng)大的資源整合和持續(xù)的城市運(yùn)營(yíng)，新城開發(fā)建設(shè)很可能就是挖了一個(gè)大坑，需要用時(shí)間甚至是時(shí)代去填滿這個(gè)坑。選擇不同的產(chǎn)品類型或者產(chǎn)品線組合，就面臨選擇不同的城市區(qū)域和城市地塊，需要配置和整合不同的資源，實(shí)施不同的招商與運(yùn)營(yíng)舉措。
房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，讓地產(chǎn)商們從被迫適應(yīng)到主動(dòng)尋求轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而原有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商也加快了調(diào)整和改進(jìn)的步伐。肆虐近2年的新冠疫情加劇了全球經(jīng)濟(jì)的洗牌，給各行各業(yè)帶來(lái)了新挑戰(zhàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)界同樣面臨一次洗牌。面對(duì)形勢(shì)變化，實(shí)施戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)變革和園區(qū)營(yíng)運(yùn)破局，讓經(jīng)營(yíng)模式清晰、市場(chǎng)定位清晰就是尋找突破口和打造競(jìng)爭(zhēng)力，唯此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商才可能在變局中立足穩(wěn)身，乃至成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)下一個(gè)時(shí)代周期的引領(lǐng)者。
來(lái)源：房訊網(wǎng)
