房訊網(wǎng)訊 從新冠疫情肆虐到防控常態(tài)化，中國在防疫抗疫上取得了優(yōu)異的成績，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)有了非常亮眼的表現(xiàn)。外部不確定性因素對寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的沖擊減弱，重點(diǎn)城市租賃需求進(jìn)一步復(fù)蘇；大宗交易投資額穩(wěn)步回升，機(jī)構(gòu)投資者對商辦物業(yè)表現(xiàn)出長期的信心。
那么，疫情常態(tài)化下，經(jīng)過疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局？出現(xiàn)了哪些破局之道？展現(xiàn)了哪些未來趨勢？
近日，針對疫情常態(tài)化下商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局，房訊網(wǎng)采訪了第一太平戴維斯華北區(qū)高級董事溫書閱。
第一太平戴維斯華北區(qū)高級董事 溫書閱
在商業(yè)地產(chǎn)新的變局和變化方面，據(jù)溫書閱介紹，在疫情之前的2019年，北京寫字樓市場就開始有了下行的趨勢，而且這個趨勢非常明顯，但這本身是市場經(jīng)濟(jì)的正常反應(yīng)。因?yàn)槭袌龉⿷?yīng)尤其是非核心區(qū)域比如麗澤商圈供應(yīng)越來越多。其次， 18、19年的中美貿(mào)易戰(zhàn)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不景氣，這兩方面的影響，導(dǎo)致從19年開始寫字樓市場從過去供需兩旺的黃金十年，開始有所走下行趨勢。這種下行趨勢主要表現(xiàn)在兩個方面，一個是租金的下降，一個是成交量的萎縮，而且疫情加劇了這個趨勢。
疫情對市場的影響主要表現(xiàn)在2020年，2021年疫情常態(tài)化防控以后，市場受到疫情的影響減輕。但是北京因?yàn)槭艿蕉我咔榈挠绊懀赡軙葎e的城市更嚴(yán)重一些。從2021年的數(shù)據(jù)來看，租賃需求增長強(qiáng)勢，而且是過去幾年前所未見的，主要原因還是租賃需求在疫情期間被壓制，目前來看，北京一季度的市場表現(xiàn)是最好的。
雖然從成交面積來看，2、3季度表現(xiàn)強(qiáng)勢，但是2、3季度從需求企業(yè)來看，主要局限于比較大的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，比如字節(jié)跳動、美團(tuán)、阿里、華為等，這種表現(xiàn)還不能完全稱之為市場復(fù)蘇，更不能稱之為觸底反彈。只是因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)受疫情影響比較小，甚至是受益的，因此，這類企業(yè)抓住了時機(jī)，迅速擴(kuò)張，使得北京寫字樓市場表面呈現(xiàn)出市場好轉(zhuǎn)的跡象。
溫書閱強(qiáng)調(diào)，這種市場表現(xiàn)并不健康，因?yàn)辇堫^互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)之間的競爭使得十幾萬平米的寫字樓被兩三家這樣的企業(yè)去化，試想一下，這樣的企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)生轉(zhuǎn)變或精簡的時候，市場表現(xiàn)會立即呈下降趨勢。所以，這只是市場的一個特例，并不能說明市場的整體復(fù)蘇。
短期來看，這種互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的擴(kuò)張近兩年是可持續(xù)的，但是后期卻表現(xiàn)出不確定性。因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)本身的的發(fā)展是根據(jù)盈利模式來確定，業(yè)務(wù)線的發(fā)展前景決定了市場需求能力。因此，拋開互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，本身北京的寫字樓市場是下降的�；ヂ�(lián)網(wǎng)的頭部企業(yè)決定了北京市場的走向，而且撐起了北京市場的半壁江山。從教育雙減對北京市場的影響便可看出端倪，
在疫情對商業(yè)地產(chǎn)的深遠(yuǎn)影響中如何開拓出破局之道，溫書閱強(qiáng)調(diào)，其實(shí)早有案例。但是到目前來說，很多開發(fā)商業(yè)主卻很難取舍。首先從開發(fā)商業(yè)主分類來說，有傳統(tǒng)開發(fā)商，比如國企、央企、私企等，還有投資類的企業(yè)。從傳統(tǒng)開發(fā)商來說也是截然不同的。對于國企央企來說，會固守自己的策略，租金變化不會很快，對于租賃的KPI考核沒有很硬性的要求，作為國有資產(chǎn)，責(zé)任會大于效益。而傳統(tǒng)房企，租金就是他們的生命線。這些業(yè)主主要面臨大型客戶的取舍。
據(jù)溫書閱介紹，北京今年出現(xiàn)了較多的大宗租賃交易，對于業(yè)主來說，需要考慮大客戶的進(jìn)駐及流失帶來的不利影響。大客戶流失以后，新客戶對于以前的租金能否承受、現(xiàn)在是整租還是分租，對于業(yè)主來說都面臨很大的問題。首先現(xiàn)在很多傳統(tǒng)開發(fā)商都在考慮是否將雞蛋放在一個籃子里的問題，其次還要考慮國家政策比如教育雙減對寫字樓市場的影響等。在整租方面，業(yè)主表面是完成了租賃任務(wù)，但是整棟客戶的話語權(quán)很強(qiáng)，在商業(yè)談判中，提出的條件也是很苛刻的。這就意味著，在后續(xù)客戶的減租等方面業(yè)主處于不利地位。
所以第一太平戴維斯一直建議業(yè)主在選擇客戶的時候一定要多元化。比如產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、面積等方面要進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的劃分。這種多元化必定給業(yè)主帶來初期租賃及資金的壓力，去化會比較慢，但是后期的樓宇租賃會比較穩(wěn)定。
此外，對于整租的樓宇，業(yè)主的管理水平也很難體現(xiàn)出來。對于寫字樓閉環(huán)的四個關(guān)鍵要素，第一個樓宇本身品質(zhì)是不容易更改的，第二個是租戶結(jié)構(gòu)，第三個就是物業(yè)管理水平，而這三個因素決定著第四個最關(guān)鍵要素，也就是租金水平。這四個要素是經(jīng)營性寫字樓最重要的要素，整租的客戶會忽視其中的租戶結(jié)構(gòu)和物業(yè)管理水平�，F(xiàn)在的樓宇市場就形成了兩極分化，有一些經(jīng)營好的樓宇，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已經(jīng)形成了良性的租戶循環(huán)。而在大的市場變化中，新入市的樓宇，業(yè)主就比較茫然，在租戶結(jié)構(gòu)中會出現(xiàn)一些疏忽或紕漏。所以，溫書閱認(rèn)為，業(yè)主還是要靜下心來，恪守住科學(xué)的租賃模式。
對于頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，有一些擴(kuò)張是比較科學(xué)的選擇，有一些還是比較盲目的。對于企業(yè)的盲目選址，也會給業(yè)主帶來來很多潛在發(fā)風(fēng)險。所以業(yè)主在選擇選址企業(yè)的時候，溫書閱也給出了自己建議：要對企業(yè)的發(fā)展、業(yè)務(wù)線、市場地位等做一個基本的判斷，合理的確定租賃面積，而且未來業(yè)主對于自己潛在客戶的業(yè)務(wù)研究要也要著手開展起來。
在未來市場趨勢和生態(tài)方面，溫書閱認(rèn)為，北京這幾年寫字樓市場的變化，出乎了很多人的預(yù)料，包括互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的迅速發(fā)展和擴(kuò)張、聯(lián)合辦公的發(fā)展等。從未來的大趨勢來看，北京的行業(yè)劃分會更明顯。核心商圈包括新的麗澤商圈的印記會越來越明顯，核心商圈的客戶群體和行業(yè)會更聚集。北京一直在去中心化，疏解首都功能，未來會跟雄安新區(qū)的發(fā)展形成緊密的關(guān)聯(lián)。從長期趨勢來看，傳統(tǒng)的金融行業(yè)還會穩(wěn)步發(fā)展，但未來將是新興互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)的天下。未來的兩三年，新興互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)的排名會比較穩(wěn)定，緊隨其后的企業(yè)也會脫穎而出，為寫字樓市場提供支撐。
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2021年12月8-9日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會將在北京富力萬麗酒店盛大舉行，主題為"變局與破局：商業(yè)地產(chǎn)的下一個十年"。論壇從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢著眼，聚焦商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程，將一如既往地邀請有思考精神和行動力的企業(yè)家、卓有成就的經(jīng)濟(jì)學(xué)家及富有遠(yuǎn)見的金融家，共同探討商業(yè)地產(chǎn)最深刻、最前沿的話題，同時記錄并見證中國商業(yè)地產(chǎn)歷史軌跡并推動行業(yè)健康向前的持續(xù)發(fā)展。預(yù)計(jì)將有600位各界嘉賓出席。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，由房訊網(wǎng)FUNXUN.COM發(fā)起，聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會權(quán)威主辦，已連續(xù)成功舉辦十七屆年會，是中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、最權(quán)威、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一！
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