2021年伊始，一條頗受熱議的新聞——華為租下了麗澤SOHO北塔作為其中國(guó)區(qū)總部，成為SOHO中國(guó)的最大租戶，讓商業(yè)地產(chǎn)再次成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。
一方面是“寒冬臘月”般的蕭條：第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，無(wú)論是國(guó)內(nèi)主要城市的寫(xiě)字樓還是購(gòu)物中心空置率，都在去年創(chuàng)下了歷史新高，與此同時(shí)，租金水平則是一落再落；另一方面，2020年5月以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控收緊，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退后果凸顯，但如浪花過(guò)后留下的新貝殼，商業(yè)地產(chǎn)的細(xì)分領(lǐng)域開(kāi)始出現(xiàn)新的機(jī)會(huì)與趨勢(shì)。比如，并購(gòu)改造成為新熱潮、去中心化的靈活辦公空間開(kāi)始嶄露頭角、商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)化”等勢(shì)在必行。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在過(guò)去20年經(jīng)歷了購(gòu)物中心從無(wú)到有、快速崛起的階段，但如今寒冬未過(guò)，市場(chǎng)仍在，商業(yè)世界的重構(gòu)注定是一場(chǎng)遠(yuǎn)行。那么，商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)將如何演變？誰(shuí)能成為新勢(shì)力的擔(dān)當(dāng)？
并購(gòu)改造成為新熱潮
一線城市強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)導(dǎo)致城市土地日益短缺，同時(shí)，諸多場(chǎng)所逐漸老化或不能滿足當(dāng)前的使用需求。而在諸多促進(jìn)因素的推動(dòng)下，城市的更新改造已成為國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商獲取土地的主要來(lái)源。
專家表示，企業(yè)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的訴求，本質(zhì)原因還是行業(yè)因素變動(dòng)所帶來(lái)的直接影響，催促著企業(yè)向著更加貼近城市、融入城市的方向靠近，在城市發(fā)展邊界不斷被探索的進(jìn)程中，容量的變動(dòng)性空間已接近于極限，而企業(yè)所能從城市挖掘的價(jià)值點(diǎn)逐步向存量、向城市的升級(jí)迭代上轉(zhuǎn)移。前期城市發(fā)展中，城市的擴(kuò)容成為拉動(dòng)城市完善的直接推手，這種方式已然不能再給城市帶來(lái)更高的成就，而商業(yè)地產(chǎn)或老舊小區(qū)改造等方式是融入城市發(fā)展、助力城市進(jìn)步的更長(zhǎng)期安排。企業(yè)一定會(huì)通過(guò)這種方式盡可能地抓住機(jī)會(huì)獲得盡可能多的紅利。
在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，并購(gòu)改造的項(xiàng)目越來(lái)越多，比如德基集團(tuán)接手雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)，寶能集團(tuán)盤(pán)下魔都上環(huán)“爛尾”公寓地塊，推出“寶能中環(huán)中心”，凱德集團(tuán)在呼和浩特收購(gòu)在建物業(yè)，打造內(nèi)蒙古首座綠色購(gòu)物花園，唯品會(huì)購(gòu)入安糧國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心，布局全國(guó)首家城市奧萊等。
可見(jiàn)，無(wú)論是知名開(kāi)發(fā)商還是新入局者，對(duì)并購(gòu)改造均頗有興致并躍躍欲試。
數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目中，存量改造已占比高達(dá)13%，高于2019年的6%兩倍之多。從城市分布上看，存量改造還是集中在北上廣深、蘇杭等經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的城市。
從具體區(qū)位上來(lái)看，存量改造項(xiàng)目多數(shù)位于城市核心地段，核心商圈或者成熟商圈，周邊的商業(yè)、住宅配套十分完善。但寸土寸金的區(qū)位也意味著空置地塊的罕見(jiàn)，所以，存量改造已漸漸成為開(kāi)發(fā)商搶占核心商圈的唯一途徑。
更重要的是，存量改造項(xiàng)目的低成本拿地，才是對(duì)開(kāi)發(fā)商致命的誘惑。一位活躍在深圳城市更新領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商表示，目前在深圳周邊廠房類商改項(xiàng)目的平均地價(jià)為每平方米1.4萬(wàn)元～1.5萬(wàn)元，而常規(guī)土地拍賣地價(jià)則在每平方米4萬(wàn)元～5萬(wàn)元之間，只此一項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商就可獲得40%到50%的毛利潤(rùn)，大大高于常規(guī)項(xiàng)目20%～25%的盈利水平。
高利潤(rùn)、成熟商圈……存量改造身上的這些閃光點(diǎn)，無(wú)疑照亮了商業(yè)地產(chǎn)商向一二線城市的擴(kuò)張之路�？梢灶A(yù)見(jiàn)，在核心城市，存量改造項(xiàng)目將成為市場(chǎng)主流。
去中心化辦公空間成為市場(chǎng)“新貴”
根據(jù)戴德梁行近日發(fā)布的全球和城市市場(chǎng)報(bào)告，截至2020年四季度，中國(guó)北上廣深四個(gè)一線城市寫(xiě)字樓的空置率再創(chuàng)新高，分別是17.0%、21.9%、8.1%、25.1%。
在考慮項(xiàng)目有可能延期的背景下，戴德梁行預(yù)測(cè)大中華區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均空置率將從當(dāng)前的21%，于2021年年末攀升至最高點(diǎn)26%。同時(shí)，大中華區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓2020年年末的租金水平比2019年年末下降8.0%，2021年將繼續(xù)下調(diào)5.2%，跌至最低點(diǎn)。
疫情帶來(lái)的沖擊是寫(xiě)字樓市場(chǎng)當(dāng)前萎靡不振的直接原因。以商業(yè)地產(chǎn)巨頭SOHO中國(guó)為例，2020年上半年該公司遭遇業(yè)績(jī)“滑鐵盧”——期內(nèi)凈利潤(rùn)僅2.045億元，同比下降63.96%。
近日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在公司舉行的2020第四賽季線上租賃表彰會(huì)上，回顧過(guò)去一年時(shí)表示，“2020年終于過(guò)去了。2020年4月底的時(shí)候，我們的業(yè)績(jī)滑到了歷史的最低谷，許多客戶的公司和商鋪經(jīng)營(yíng)都舉步維艱，退租的面積、欠費(fèi)的金額是公司成立以來(lái)最多的�！�
新冠疫情對(duì)辦公市場(chǎng)造成了深遠(yuǎn)影響，有的領(lǐng)域因疫情扭轉(zhuǎn)了頹勢(shì)，但有的則因疫情改變了原有格局。比如，2020年開(kāi)始下滑的共享辦公空間，因疫情再次受到市場(chǎng)青睞，而原本最受歡迎的核心區(qū)辦公市場(chǎng)卻遭到了冷遇，去中心化的辦公市場(chǎng)趨勢(shì)漸漸顯現(xiàn)。
從近年全球市場(chǎng)來(lái)看，共享辦公空間的運(yùn)營(yíng)商已成為閑置辦公空間最大的“接盤(pán)俠”。但到了2020年，由于大肆擴(kuò)張帶來(lái)的利潤(rùn)下降，很多共享空間不僅終止了擴(kuò)展計(jì)劃，還把空間還給了業(yè)主。但新冠肺炎疫情帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)衰退卻在這個(gè)時(shí)候拉了共享辦公一把。
普華永道在《2021年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì)報(bào)告》針對(duì)不同行業(yè)進(jìn)行了調(diào)研，55%的業(yè)主已開(kāi)始趨向于使用共享辦公空間。
此外，如今更多業(yè)主選擇開(kāi)辦自己的共享設(shè)施，而不是僅僅將空間出租給共享辦公空間運(yùn)營(yíng)商。雖然很多業(yè)主仍然不愿意參與到復(fù)雜的設(shè)計(jì)、裝修以及此類業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)，但大型業(yè)主希望親力親為或采用混合分紅模式的意愿越來(lái)越強(qiáng)烈。
總體而言，共享空間的起死回生主要還是因?yàn)楦偷淖赓U成本，同時(shí)，對(duì)低價(jià)的需求也在推動(dòng)辦公市場(chǎng)走向去中心化。
經(jīng)濟(jì)衰退下，租戶的盈利能力下降，為降低成本，越來(lái)越多的租戶選擇搬到租金便宜的地方。
一位香港的行業(yè)顧問(wèn)表示：“眼下，我正在為客戶制定大量突發(fā)事件預(yù)案，其中關(guān)注的重點(diǎn)是成本——新冠肺炎疫情讓人們有機(jī)會(huì)重新評(píng)估，并反思自己是否需要在中央商務(wù)區(qū)辦公。”
推動(dòng)租客離開(kāi)中心區(qū)的另一個(gè)因素是遠(yuǎn)程辦公的快速發(fā)展。疫情期間，在家辦公倒逼遠(yuǎn)程辦公急速完善，也讓更多的業(yè)主意識(shí)到在家辦公的可能性，疫情暴發(fā)后，受訪公司平均每周居家辦公的天數(shù)持續(xù)上漲。
無(wú)論是受員工居家辦公的驅(qū)動(dòng)，還是更多公司選擇在中央商務(wù)區(qū)以外的地方尋找更便宜的空間，分散型工作場(chǎng)所的任何大規(guī)模變化都必然會(huì)導(dǎo)致副中心辦公空間需求的上漲，還會(huì)促進(jìn)更多二級(jí)中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展。
“輕資產(chǎn)”成為市場(chǎng)必然
從招商難進(jìn)入到運(yùn)營(yíng)難，除了引進(jìn)合適的品牌，進(jìn)入存量時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)靠什么盈利？
在此背景下，開(kāi)發(fā)商們的思維變了，從甲方思維轉(zhuǎn)換到管理人和服務(wù)者思維正在影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。
他們不再全盤(pán)奉行傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)持有的重資產(chǎn)模式，轉(zhuǎn)而開(kāi)始探索輕資產(chǎn)模式。在以有限的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)最大化利益的最終訴求下，一擲千金與收取服務(wù)費(fèi)的回報(bào)率差額并沒(méi)有想象中的那么難看，所以，“變輕”不僅僅是一種企業(yè)選擇，也是一種市場(chǎng)必然。
輕資產(chǎn)化，即從重資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務(wù)收益等。
萬(wàn)達(dá)可以說(shuō)是最早提出和踐行輕資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商之一。2015年年初，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)就與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元，建設(shè)約20余座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動(dòng)。2018年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)更名為萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)，同年，萬(wàn)達(dá)服務(wù)業(yè)收入1609億元，占總收入的75.1%，房地產(chǎn)收入僅占24.9%。可見(jiàn)，輕資產(chǎn)模式為萬(wàn)達(dá)帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的變化。
近年來(lái)，萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等龍頭企業(yè)相繼提出了往“輕資產(chǎn)”方向發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的口號(hào)。隨著行業(yè)利潤(rùn)率和杠桿率的長(zhǎng)期下降，“重資產(chǎn)”將不再是房企的最佳選擇，而“輕資產(chǎn)”模式則會(huì)有越來(lái)越多的用武之地。
目前，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)發(fā)展模式大概有四種合作模式，物業(yè)租賃、品牌管理輸出（含運(yùn)營(yíng)托管）、物業(yè)小股收購(gòu)獲取經(jīng)營(yíng)管理權(quán)、合資成立運(yùn)營(yíng)管理公司。
以萬(wàn)科為例，2013年，萬(wàn)科在成功嘗試與擅長(zhǎng)“小股操盤(pán)”的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)高手美國(guó)鐵獅門(mén)合作之后，開(kāi)始走上“小股操盤(pán)”輕資產(chǎn)模式探索之路。
2016年，萬(wàn)科地產(chǎn)成立投資基金，以128.7億元收購(gòu)印力集團(tuán)96.55％的股權(quán)，自此印力集團(tuán)正式成為萬(wàn)科地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。重組后的萬(wàn)科印力，融合了雙方的資管模式，開(kāi)啟“小股操盤(pán)”+“凱德模式”的輕資產(chǎn)之路。
2017年5月，萬(wàn)科將旗下42個(gè)商業(yè)項(xiàng)目打包轉(zhuǎn)讓給兩支投資基金：招銀成長(zhǎng)壹號(hào)及招銀成長(zhǎng)玖號(hào)，總規(guī)模129億元，其中萬(wàn)科出資50.31億元，占比39%，投資基金各參與方委托印力集團(tuán)或其下屬公司運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)的資產(chǎn)包，自此萬(wàn)科地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了與印力集團(tuán)的整合，除了上海和北京的項(xiàng)目仍保留萬(wàn)科廣場(chǎng)的名稱外，其他項(xiàng)目則統(tǒng)一更名為印象城、印象匯或印象里。
2018年，印力集團(tuán)聯(lián)合收購(gòu)的凱德集團(tuán)20家購(gòu)物中心完成交割，交易總價(jià)83.65億元，總建筑面積約95萬(wàn)平方米，交割完成后，收購(gòu)的凱德廣場(chǎng)和凱德Mall更名為“印象城、印象匯”。截至2018年12月31日，萬(wàn)科地產(chǎn)管理商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)210余個(gè)，總建筑面積超過(guò)1300萬(wàn)平方米。其中，印力集團(tuán)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目逾120個(gè)，遍布國(guó)內(nèi)50多個(gè)城市，管理面積近1000萬(wàn)平方米，管理的商業(yè)項(xiàng)目品牌包括印象城MEGA、印象城、印象匯、印象里、萬(wàn)科廣場(chǎng)等。
截至2020年6月30日，萬(wàn)科地產(chǎn)（含印力集團(tuán)）累計(jì)開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目面積836萬(wàn)平方米，同比增加11.1%。其中，2020年上半年，新開(kāi)業(yè)一個(gè)購(gòu)物中心（太原印象城），面積10.61萬(wàn)平方米；新開(kāi)業(yè)4個(gè)社區(qū)商業(yè)，面積6.02萬(wàn)平方米。此外，規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積543萬(wàn)平方米。
輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)于資本市場(chǎng)帶來(lái)的更高估值，截至2020年年末，輕資產(chǎn)行業(yè)平均市盈率為28倍，高于重資產(chǎn)行業(yè)平均15倍、龍頭房企平均7倍。
從萬(wàn)達(dá)開(kāi)啟“輕資產(chǎn)”的不被看好，到眾人拾柴火焰高，輕資產(chǎn)為何如此受青睞？
業(yè)內(nèi)分析人士表示，從宏觀環(huán)境來(lái)看，土地價(jià)格一直處于高位，政府對(duì)拿地的資金要求要來(lái)越嚴(yán)格；從微觀市場(chǎng)來(lái)看，消費(fèi)者更加關(guān)注商業(yè)體的品牌，對(duì)知名或是連鎖的開(kāi)發(fā)商更有信賴感。在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不太景氣的近幾年，企業(yè)的心態(tài)開(kāi)始趨穩(wěn)，高風(fēng)險(xiǎn)的大手筆投資更為謹(jǐn)慎；從開(kāi)發(fā)商視角來(lái)看，輕資產(chǎn)模式以較少的自有資金通過(guò)資本市場(chǎng)的手段來(lái)撬動(dòng)大量社會(huì)資金來(lái)投資項(xiàng)目，不僅拓展了開(kāi)發(fā)商的融資渠道，而且開(kāi)發(fā)商本身不用承擔(dān)過(guò)重的資金壓力及風(fēng)險(xiǎn)。
來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)
編輯：wangdc
