如果用一個詞概括2021年的中國經(jīng)濟(jì)社會應(yīng)該就是"新發(fā)展"。新發(fā)展格局的形成需要貫徹新發(fā)展理念，新發(fā)展理念則是構(gòu)建新發(fā)展格局的理論基礎(chǔ)。新發(fā)展理念是針對中國過去幾十年形成的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展模式的又一次變革。從十四五規(guī)劃落地到確定雙碳目標(biāo)的工作意見發(fā)布，從互聯(lián)網(wǎng)反壟斷、反不正當(dāng)競爭到防止資本無序擴(kuò)張，從整頓在線教育到房地產(chǎn)三條紅線的頒布，每一條新政、每一個事件都在圍繞著構(gòu)建新發(fā)展格局這一核心理念在進(jìn)行"，高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海在華北區(qū)第四季度新聞發(fā)布會上說，中國經(jīng)濟(jì)社會已經(jīng)進(jìn)入了新發(fā)展階段，北京的辦公樓市場也正在邁進(jìn)一個新的發(fā)展時期。作為承上啟下的2021年，今年的北京辦公樓市場是創(chuàng)紀(jì)錄的一年，如此優(yōu)異的市場表現(xiàn)讓人對2022年充滿了更多的期待。
隨著中服地塊和麗澤商務(wù)區(qū)在建項(xiàng)目的陸續(xù)入市，第二輪供應(yīng)高峰期基本結(jié)束。2021年是本輪供應(yīng)高峰期的最后一年， 全年新項(xiàng)目入市節(jié)奏相對合理。年新增供應(yīng)量低于我們的年初預(yù)期，主要是由于部分新項(xiàng)目全部業(yè)主自用或延期入市，全年新入市項(xiàng)目總體量近71萬平方米，主要集中在CBD和麗澤，其中第四季度新增供應(yīng)量接近13.8萬平方米。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示，更合理的新增供應(yīng)量能夠一定程度上平抑由于新增項(xiàng)目集中入市給市場帶來的沖擊，不至于在短期內(nèi)快速推高空置率水平而導(dǎo)致市場參與者出現(xiàn)誤判。截止到2021年底，北京甲級寫字樓核心子市場最重要的兩個新增供應(yīng)板塊，CBD核心區(qū)中服地塊和麗澤商務(wù)區(qū)的大部分在建項(xiàng)目均已入市，至此也宣告了北京市場的第二輪供應(yīng)高峰期已經(jīng)基本結(jié)束。
凈吸納量創(chuàng)出史無前例的新高，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的大宗租賃成交左右市場走勢。2021年凈吸納量近114萬平方米，這是有歷史記錄以來最好的去化表現(xiàn)。如果去除自用面積的話，全年的市場化去化面積依然超過95萬平方米。四季度凈吸納量達(dá)到30萬平方米，主要集中在亞奧和麗澤。從2021年全年來看，市場需求主要集中在CBD，麗澤和亞奧市場，同時這三個子市場也是近幾年新項(xiàng)目入市比較集中的區(qū)域。需求端的爆發(fā)式增長得益于互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的快速擴(kuò)張。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在辦公樓市場范圍內(nèi)，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)在超過5000平米的大宗租賃成交中（僅包含新租和擴(kuò)租）就已經(jīng)接近140萬平方米，其中甲級約45萬平方米，乙級25萬平方米，產(chǎn)業(yè)園近70萬平方米。如果再加上小于5000平米的租賃成交，保守估計(jì)該行業(yè)今年的新增辦公面積至少在160-200萬平米之間。以互聯(lián)網(wǎng)科技為代表的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)已經(jīng)成為左右北京辦公樓市場走勢最重要的一股力量。
年度空置率大幅回調(diào)，19.4%已成歷史高點(diǎn)。在年中的市場預(yù)測中，高力國際已經(jīng)表明，基于超預(yù)期的需求暴漲，去年四季度的19.4%的空置率將成為未來3到5年的階段性高點(diǎn)。截止到目前，空置率已經(jīng)降至15.1%，年降幅達(dá)到4.4個百分點(diǎn)。受益于頭部互聯(lián)網(wǎng)公司的大面積新增需求，北京甲級寫字樓市場已經(jīng)有四個市場空置率低于10%，分別是金融街（6.9%），中關(guān)村（7.1%），亞奧（8.8%）和望京（8.9%）。CBD作為存量最大的市場目前的空置率也僅為10.9%，年降幅更是達(dá)到了6.5個百分點(diǎn)。在子市場方面，空置率降幅最大的市場依然是麗澤，空置率從76.6%降至48.9%，降幅達(dá)到27.7%。其次是亞奧市場，空置率從超過20%的水平降至8.8%，降幅近12個百分點(diǎn)。這兩個子市場的快速去化則主要是由于互聯(lián)網(wǎng)和金融企業(yè)外溢所致。
北京甲級寫字樓歷史租金和空置率，2010-2021
租金在底部徘徊，個別子市場租金回升速度快于市場平均水平。供需兩端的表現(xiàn)從一定程度上改變著租賃雙方對于市場價格的預(yù)期。從整體市場租金來看，租金降幅在下半年呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，第四季度平均租金維持在340.4元每月每平米，變化僅為-0.2%。而相較于2020年底的租金，降幅進(jìn)一步縮窄到只有2.9%，遠(yuǎn)低于2020年超過8%的平均降幅。個別子市場的租金出現(xiàn)回升，大幅領(lǐng)先市場平均水平。望京酒仙橋從去年四季度進(jìn)入業(yè)主市場，已經(jīng)維持了一年，租金已現(xiàn)大幅回升，同比上升幅度達(dá)到8.5%。CBD有著北京最大的甲級樓宇存量，今年的表現(xiàn)更是近十年的最佳，業(yè)主去化壓力進(jìn)一步減小，市場租金在第四季度已出現(xiàn)回升跡象。
產(chǎn)業(yè)園市場去化超百萬平米，上地、北清路炙手可熱。2021年全年產(chǎn)業(yè)園市場持續(xù)全年火爆，共錄得超過139萬平米的市場去化，空置率大幅下降7.6個百分點(diǎn)至14.1%。平均租金企穩(wěn)回升，年增長3.5%。 超百萬平米的去化主要集中在西部創(chuàng)新市場組團(tuán)，特別是上地和北清路，兩個市場的凈吸納量都在30萬平米左右。另一個值得一提的是亦莊市場，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在今年交出了靚麗的答卷。前三季度經(jīng)濟(jì)增速同比增長38.3%，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。今年前三季度，經(jīng)開區(qū)展現(xiàn)了強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇能力，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)達(dá)到4243.6億元，同比增長32%，其中四大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車及交通設(shè)備產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、裝備制造產(chǎn)業(yè)、生物工程和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)）的比重進(jìn)一步提升至94.2%。增速最快的當(dāng)屬生物工程和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，前三季度總產(chǎn)值達(dá)到1300億元，同比增長256.6%。隨著更多企業(yè)落戶亦莊，全年亦莊產(chǎn)業(yè)園市場凈吸納量近15萬平方米，空置率已經(jīng)從21.6%降至11.7%。
成熟產(chǎn)業(yè)園市場需求暴漲，市場大幅去化，全年凈吸納量破百萬平米
2021年宏觀經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)回歸到疫情前的水平，疫情雖然反復(fù)但實(shí)際影響已經(jīng)基本消散，寫字樓需求呈爆發(fā)式增長。高力國際華北區(qū)副董事總經(jīng)理陳難認(rèn)為，整體辦公樓市場正在從供應(yīng)高峰期走向未來3-5年的去化周期，從三期疊加的市場態(tài)勢走向以新經(jīng)濟(jì)需求為主的去化周期。在這期間，隨著雄安新區(qū)和北京副中心逐漸成熟并在未來五年承擔(dān)更多的非首都功能，北京的城市格局和產(chǎn)業(yè)分布將出現(xiàn)翻天覆地的變化，新一輪的產(chǎn)業(yè)更替、城市功能更新和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重構(gòu)將為北京這座千年古都注入新的活力，加速京津冀城市群的發(fā)展，甚至成為引領(lǐng)全球經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)展高地。
來 源：高力國際
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