年初房企發(fā)債潮再次來襲。根據(jù)記者初步統(tǒng)計，截至1月中旬，今年已有逾30家房企籌劃發(fā)行債券融資，募集金額近千億元。業(yè)內(nèi)預(yù)計，到本月底將會有更多房企加入發(fā)債大軍。
年年歲歲花相似，歲歲年年人不同。今年房企發(fā)債潮涌的背后，也呈現(xiàn)不少新特點(diǎn)。一方面，發(fā)債主體“馬太效應(yīng)”越發(fā)明顯，大小房企面臨日趨差異化的融資條件；另一方面，“三道紅線”的落地與擴(kuò)圍預(yù)期，同步伴隨著房企債券到期高峰的到來，這意味著今年房企的償債壓力相對更大，在按期償債與被動違約的“平衡木”上，房企會如何作出抉擇呢？
大小房企“發(fā)債總動員”
2021年元旦以來，房企發(fā)債融資快速步入高潮期。根據(jù)記者梳理，截至1月中旬，已有逾30家房企發(fā)行債券融資，募集金額已經(jīng)接近千億元。個體融資規(guī)模從不足6億元的“迷你型”到超50億元的“龐大型”不等，融資利率也從不到3%的“福利型”到接近15%的高成本不等。
1月19日，陽光城發(fā)布公告，擬發(fā)行15億元公司債券，債券期限為5年期，第2年末和第4年末附發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，債券詢價區(qū)間為6%~7%。這成為民營地產(chǎn)A股公司啟動發(fā)債的代表。
本輪發(fā)債潮中的沖浪者還包括國資房企。中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)1月19日開始籌劃發(fā)行13億元公司債券，該期債券為5年期品種，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)、發(fā)行人贖回選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。
地產(chǎn)界“帶頭大哥”同樣在踴躍發(fā)債融資。1月18日，萬科公告將向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過30億元的公司債券。發(fā)行人主體信用等級為AAA，評級展望為穩(wěn)定，本期債券信用等級為AAA。
也有部分企業(yè)選擇發(fā)行優(yōu)先票據(jù)。1月6日，碧桂園公布公告，將發(fā)行5億美元于2026年到期的2.7%利率優(yōu)先票據(jù)及7億美元于2031年到期的3.3%利率優(yōu)先票據(jù)，合計規(guī)模達(dá)到12億美元。
縱觀啟動發(fā)債的房企主體，囊括了碧桂園、世茂、旭輝、新城等公司，募集金額合計逼近千億元。從發(fā)行債券結(jié)構(gòu)看，境外發(fā)債占比接近7成。融資利率的綜合中位數(shù)在5.36%左右，較2020年房企全年融資成本有所下降。而從碧桂園5年期5億美元境外債2.70%利率，以及部分中小房企逼近15%的融資利率對比來看，龍頭房企已明顯獲得更長的發(fā)債年限和更低的融資紅利。
為何今年年初大小房企開啟“發(fā)債總動員”呢？光大銀行金融分析師周茂華對證券時報記者表示，至少與兩方面原因有關(guān)。
首先，從宏觀金融環(huán)境來看，由于歐美主要央行繼續(xù)無限量寬松，全球流動性泛濫，國內(nèi)貨幣政策平穩(wěn)過渡，疊加年初機(jī)構(gòu)額度寬松、央行呵護(hù)資金面等多重因素，房企發(fā)債迎來最佳窗口期。同時，從微觀企業(yè)角度考量，不少房企2021年面臨較大規(guī)模的債券到期潮，在借新還舊的壓力下，啟動密集發(fā)債成為理性選擇。
這種判斷在部分公司所披露的公告中也得到印證。陽光城就在公告中明確，最新一期債券募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后擬全部用于償還到期和回售公司債券的本金。啟動發(fā)債的融創(chuàng)方面也表示，債券募集資金擬用于償還公司已發(fā)行的公司債券，或用于證監(jiān)會和交易所允許的其他用途。
回溯來看，不少房企自2015年后開始密集發(fā)行公司債，發(fā)債年限一般為3~5年，2021年便迎來還債高峰。而海外債在2017年迎來發(fā)行高峰，2~5年的發(fā)債年限之后，房企境外債券到期量高企。
債券到期潮正在成為懸在這些發(fā)債主體頭頂?shù)倪_(dá)摩克里斯之劍。有統(tǒng)計顯示，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長22.45%。不少房企在未來三年內(nèi)還面臨較大的債券到期潮，2021年~2023年房企的到期債券金額均超5500億元。
周茂華分析說，債務(wù)到期疊加全球流動性寬松，都助推了大小房企積極發(fā)債。從趨勢來看，未來企業(yè)融資或?qū)⒅饕越栊逻�舊為主，融資增速或?qū)⑾陆�，企業(yè)將加大經(jīng)營杠桿的使用，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長。
發(fā)債井噴與離職潮涌
2021年開年，就在房企發(fā)債融資井噴的同時，房企高管也涌現(xiàn)離職潮。
根據(jù)記者初步統(tǒng)計，截至1月中旬，宣布高管離任的企業(yè)已接近20家，涉及龍光集團(tuán)、榮盛發(fā)展、新城控股、金科股份等多家房企。以榮盛發(fā)展為例，1月初，公司董事會接到副總裁張志勇提交的書面辭職報告，將不在公司及控股子公司擔(dān)任職務(wù)。據(jù)報道，張志勇離開后，榮盛發(fā)展將在內(nèi)部提升相關(guān)負(fù)責(zé)人。
房企發(fā)債和高管離職，兩者之間是否存在某些聯(lián)系呢？周茂華表示，“三道紅線”的落地，以及客戶需求的減少，給房企帶來壓力，也催化了高管離職潮。
2020年下半年，相關(guān)部門召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理新規(guī)，提出“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。2021年初舉行的重點(diǎn)房企座談會上，還包括部分去年未參與試點(diǎn)的房企，因此市場預(yù)期“三條紅線”試點(diǎn)有望擴(kuò)圍。
實(shí)際上，即便在融資渠道相對暢通的A股市場，由于地產(chǎn)板塊的特殊性，相當(dāng)比例的房企在運(yùn)營上也是“踩線”而行的。在降杠桿成為房地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)的背景下，如何擺脫路徑依賴，改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，成為房企穩(wěn)健發(fā)展的新課題。
周茂華預(yù)計，未來對房企的融資監(jiān)管有望更加細(xì)致和精細(xì)化，這會倒逼房企轉(zhuǎn)變高杠桿的開發(fā)模式和思維，更加注重現(xiàn)金流和資金的安全。
償債壓力幾何？
新年伊始房企密集發(fā)債，已經(jīng)成為近年來開年的慣例。業(yè)內(nèi)預(yù)計，到本月月底，有望有更多的房企加入發(fā)債融資的大軍。
不過與以往不同的是，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿政策的落地，同步伴隨著2021年房企的債券到期潮，這意味著今年房企的償債壓力更大。在按期償債與被動違約的平衡木上，房企必須作出艱難抉擇。
對于今年的資金和流動性情況，記者從多家房企處得到的回應(yīng)是“壓力上升”。北京某國有地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人介紹，從去年開始，找錢難和融錢貴就已經(jīng)相伴而生。其預(yù)計，雖然2021年樓市總體或表現(xiàn)平穩(wěn)，不少房企也采取了行動應(yīng)對現(xiàn)金流考驗(yàn)，但不排除債務(wù)違約情況的再度發(fā)生。
從二級市場來看，聰明資金對此預(yù)期已有反應(yīng)。1月中旬，包括“18華夏01”、“19華夏01”在內(nèi)的華夏幸福旗下多只債券大幅下跌，個別債券跌幅逾10%。有市場觀點(diǎn)就將此解讀為，對公司短期債務(wù)兌付的擔(dān)憂。
實(shí)際上，近年來，房企債務(wù)違約頻頻出現(xiàn)，包括新華聯(lián)控股、泰禾集團(tuán)等知名房企相繼加入違約大軍，甚至出現(xiàn)中弘股份、華業(yè)資本等區(qū)域地產(chǎn)龍頭企業(yè)陸續(xù)在A股謝幕退市。
“‘三道紅線’、貸款融資集中度限制等政策，對房企融資形成擠壓態(tài)勢，尤其是杠桿率偏高、債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、短期償債壓力較大，同時盈利能力和外部融資能力表現(xiàn)不佳的民營房企風(fēng)險增加�！敝苊A分析說，“在新生態(tài)下，房企應(yīng)減少對融資的依賴，加大項目去化、加強(qiáng)銷售回款，增加自有現(xiàn)金，在整體行業(yè)增速放緩的情況下，逐步向高質(zhì)量增長過渡�！�
來源：證券時報
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