禁止長收短付，租金貸只能撥付給個人。為了防止長租公寓再暴雷，北京和深圳率先出手。
2月2日，北京市住建委官網公布《關于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經營活動的通知》（下稱《通知》），其中包含“住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金”等規(guī)定。
就在北京發(fā)布這一通知的前一晚，深圳住建局連發(fā)兩條關于的住房租賃市場發(fā)展的征求意見稿，一則是《關于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》（征求意見稿），一則是促進住房租賃市場平穩(wěn)發(fā)展的意見稿。
而多地出臺這一政策的背景是，自2016年以來，住房租賃市場蓬勃發(fā)展，但甲醛房、租金貸、資金鏈斷裂等事件頻發(fā)，特別是部分輕資產型住房租賃企業(yè)利用“長收短付”“高進低出”方式盲目擴大規(guī)模，將風險轉嫁市場，更有甚者以住房租賃為工具，在短期內快速吸納房租形成龐大資金池后卷款跑路，造成大批業(yè)主和租客利益受損。
設立資金監(jiān)管賬戶 租金貸只能撥付給個人
北京版《通知》要求“住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配”。
而深圳版征求意見稿為企業(yè)經營自留資金爭取了更大空間。征求意見稿顯示，在深圳，通過受托經營、轉租方式開展業(yè)務的住房租賃企業(yè)收取的承租人押金及單個支付周期租金合計超過4個月租金數額的，對于超過部分的資金，由監(jiān)管銀行進行監(jiān)管，或者由住房租賃企業(yè)提供相應的銀行保函進行擔保，被監(jiān)管資金不得隨意使用。
對于監(jiān)管資金的后續(xù)使用，自租賃合同生效后次月起，監(jiān)管銀行將租金按月釋放給住房租賃企業(yè)。
值得注意的是，北京方面要求，此前容易產生糾紛的租房押金被規(guī)定存入指定賬戶，《通知》規(guī)定“住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，收取的押金數額不得超過1個月租金”。
北京和深圳均對金融機構為承租人提供個人租金貸有了更為明確的約束，要求金融機構將貸款撥付至承租人個人賬戶，并應當與承租人單獨簽訂貸款協(xié)議，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。
與此同時，深圳市住房建設部門推行住房租賃合同網簽，住房租賃企業(yè)未按規(guī)定提供住房租賃相關信息或者網簽住房租賃合同的，依法暫停發(fā)布房源。
貝殼研究院高級分析師黃卉表示，使用長周期預收資金的租賃企業(yè)將面臨“去杠桿化”。一方面，《通知》明確了租賃企業(yè)不得收取超過3個月的租金，通過開業(yè)報備、租金及押金收付行為對住房租賃企業(yè)進行嚴格規(guī)范，要求企業(yè)開業(yè)前向主管部門報備，降低租金、押金的支付周期；另一方面，嚴禁租金貸資金撥付給住房租賃企業(yè)，通過“高收低出”、“長收短付”以及租金貸等違規(guī)模式擴張的企業(yè)將逐步出局，這種方式能有效降低企業(yè)資金鏈風險，保障租客的權益，特別是經營風險較大的中小企業(yè)，將逐步被淘汰，優(yōu)化行業(yè)經營環(huán)境。企業(yè)需要調整精細化經營模式、聚焦單店盈利，一是規(guī)范資金使用制度，審查自身合規(guī)性；二是做好“以出定收”的成本管理，精細化運營保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流。
自如、相寓等頭部企業(yè)率先表態(tài)
北京版《通知》強調了平臺責任，規(guī)定“網絡信息平臺未履行核驗發(fā)布主體和房源信息責任的，網信部門可根據住房城鄉(xiāng)建設部門意見，依法對其相關業(yè)務采取整頓措施”。
北京房地產中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰表示：“近幾年，住房租賃市場快速專業(yè)化、機構化、規(guī)�；l(fā)展的同時，頻頻出現(xiàn)租賃企業(yè)爆雷的現(xiàn)象，暴露了企業(yè)經營過程中的一些階段性問題�！锻ㄖ贰畬ΠY下藥’，抓住了住房租賃企業(yè)經營風險的要害，瞄準租賃經營過度金融化造成的‘資金池’問題，從收付租期匹配、限制租金貸、押金監(jiān)管等方面開出藥方，幫助住房租賃企業(yè)重新回到良性競爭和健康發(fā)展軌道上來�！�
長租公寓企業(yè)也普遍對《通知》表示歡迎，北京自如總經理周藝君認為，《通知》意義重大，有利于行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，自如也將積極配合監(jiān)管，落實新規(guī)要求，繼續(xù)在合規(guī)經營、信用建設、運營監(jiān)管等方面積極與相關部門對接，助推住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
相寓總經理劉洋也表示：“近年來各地住房租賃企業(yè)為搶占市場，不惜采取高進低出、強制租金貸等飲鴆止渴的手段擴大規(guī)模，最終導致爆雷事件頻發(fā)，想穩(wěn)健經營的企業(yè)也受到了影響，這次及時出臺文件規(guī)制行業(yè)亂象，有利于糾正依被資本綁架企業(yè)的錯誤發(fā)展方向，進一步凈化住房租賃市場的競爭環(huán)境。”
推出試點商辦改租賃、優(yōu)化租房積分入學
在發(fā)布資金監(jiān)管征求意見稿同時，深圳市住建局還提出推進“商改租”試點、多渠道增加租賃供應、加強城中村住房規(guī)�；赓U改造引導、優(yōu)化租房積分入學、落實租賃稅收優(yōu)惠政策等若干措施。
措施中備受關注的便是積分入戶入學的措施。意見稿顯示，逐步推進租賃住房在積分入戶政策中與購買住房享受同等待遇。在加大學前教育和義務教育學位供給的同時，優(yōu)化租賃住房積分入學政策。
黃卉認為，目前各大城市公共服務權利與戶籍、房產掛鉤，尤其體現(xiàn)在子女受教育的權利，租房家庭子女受教育排位的優(yōu)先級較低。在落戶政策上，除上海和成都外，其余各地租房和購房的落戶積分分值多不相同，故租購不同權問題仍亟待解決。深圳此次推出積分落戶、積分入學，則會進一步縮小租購人群在公共服務權益的差距，有利于租賃市場賦權的推進。
在加大租賃支持力度方面，意見稿提到，深圳首次明確提出執(zhí)行居民水電氣價格標準，已實現(xiàn)“抄表到戶”且在市租賃平臺辦理新簽、續(xù)簽住房租賃合同備案或信息申報的城中村租賃住房和非住宅房屋按規(guī)定改建的租賃住房，水務、電力、燃氣專營機構應當根據市租賃平臺推送的信息，執(zhí)行居民價格標準。
實際上，在該措施發(fā)布之前，深圳部分長租公寓已執(zhí)行居民價格標準。一位魔方公寓租客告訴記者，在長租公寓集中爆雷被關注后，其居住的公寓水電已按照居民價格標準執(zhí)行，而此前按照商水商電收取的費用，公寓方也辦理了退回差額部分。
值得注意的是，本次政策從企業(yè)增值稅、房產稅以及個人出租房屋的稅收方面提出了稅收優(yōu)惠，同時明確將“商改租”納入到稅收優(yōu)惠范圍中。住房租賃企業(yè)向個人出租住房，屬小規(guī)模納稅人的，增值稅按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額；對個人在深圳市住房租賃監(jiān)管服務平臺（以下簡稱市租賃平臺）上辦理住房租賃合同備案或者信息申報的，采取綜合征收方式征稅，2023年底前，綜合征收率為0%。
來源：每日經濟新聞
編輯：wangdc
