房訊網(wǎng)訊 隨著疫情防控的常態(tài)化，中國經(jīng)濟逐漸擺脫了疫情的影響。2020年中國國內生產總值首次突破100萬億元,錄得同比2.3%的增長率，中國成為世界主要經(jīng)濟體中唯一實現(xiàn)正增長的國家。與中國經(jīng)濟的亮眼表現(xiàn)對應，國內商業(yè)地產也表現(xiàn)出了良好的抗風險能力和快速復蘇的潛力，寫字樓產業(yè)園市場從二季度開始逐漸回暖，在供求兩端均呈現(xiàn)出穩(wěn)健復蘇的態(tài)勢。
多家商業(yè)地產服務機構近日發(fā)布報告預測，受經(jīng)濟增速加快、產業(yè)轉型升級以及國家開放程度提高等多重因素影響，內資企業(yè)對寫字樓產業(yè)園的需求得到提升，同時吸引更多外資企業(yè)的進駐；業(yè)主、租戶、投資者等市場主體紛紛開始轉變思維模式，加強風險預期、不斷調整策略，積極應對挑戰(zhàn)，中國商業(yè)地產有望進一步復蘇。
全聯(lián)房地產商會副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長 劉凱
全聯(lián)房地產商會副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱表示，2021年在構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局的背景下，市場活力將得到提升，企業(yè)和租戶對中國經(jīng)濟信心增強，投資和辦公預算逐漸增加，商業(yè)地產包括寫字樓產業(yè)園市場活躍度明顯上升，將進入加速復蘇的階段。
市場供需均呈現(xiàn)復蘇態(tài)勢
樓宇是經(jīng)濟的晴雨表，伴隨著總體經(jīng)濟的穩(wěn)步復蘇，商業(yè)地產租賃市場供應端與需求端表現(xiàn)全面好轉，下行趨勢回穩(wěn)。
在疫情爆發(fā)初期，受疫情影響以及出于對市場環(huán)境的考慮，部分項目的工期和入市進程出現(xiàn)一定時期的延后。在疫情得到有效防控后，高品質寫字樓的新項目均開始陸續(xù)入市。據(jù)高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年國內甲級寫字樓整體新增供應量達到360萬平方米，僅比2019年減少21萬平方米。
疫情之下，新交付樓宇得益于企業(yè)對辦公空間健康化、智慧化的要求，品質得到提升。高品質的辦公樓宇不僅可以為國內企業(yè)改善辦公空間環(huán)境提供更多的優(yōu)質選擇，同時也將為全球企業(yè)在中國的發(fā)展提供更加優(yōu)質的辦公環(huán)境和服務體驗。
從需求端來看，隨著國內疫情得到較好控制，經(jīng)濟和商務活動回歸正軌，國內寫字樓市場的新增需求也呈現(xiàn)回升態(tài)勢，反映出市場較強的抗壓能力、修復能力和旺盛活力。
仲量聯(lián)行市場報告指出，寫字樓市場年末穩(wěn)健復蘇，拉動全年凈吸納量企穩(wěn)回升。2020年全年，四個一線城市共錄得凈吸納量146萬平方米，市場出現(xiàn)多起來自新經(jīng)濟頭部企業(yè)的大面積租賃交易。二線城市辦公樓市場的需求在年末回升明顯，全年共錄得凈吸納量133萬平方米。
尤其值得一提的是，四季度一線和主要二線城市寫字樓凈吸納量錄得143萬平方米，超越前三季度的總和，基本回到疫情前的平均水平。北京全年6.9萬平方米的凈吸納量，超過80%在第四季度出現(xiàn)；武漢四季度則貢獻了全年所有的凈吸納量正值。業(yè)內分析認為，四季度企業(yè)對寫字樓需求快速回暖，凸顯了整體市場持續(xù)復蘇的態(tài)勢，并且這一態(tài)勢將在2021年得到延續(xù)。
金融、科技等行業(yè)提供需求支撐
疫情之下，隨著政府企業(yè)紓困及財政扶持政策陸續(xù)推出，經(jīng)濟形勢逐漸向好，受疫情壓制的需求逐步釋放，其中，金融行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)科技以及專業(yè)服務業(yè)的持續(xù)發(fā)展為寫字樓市場提供了較為穩(wěn)定的需求支撐。業(yè)內預計，2021年數(shù)字經(jīng)濟、金融業(yè)及服務業(yè)開放等政策落地將為寫字樓需求持續(xù)注入新動能。
金融行業(yè)整體較為活躍，大型金融機構今年在辦公樓租賃市場上的表現(xiàn)搶眼。資本市場的活躍刺激了證券公司、基金公司等金融機構的業(yè)務增長，同時，我國公募基金管理規(guī)模和私募基金管理規(guī)模在今年均保持平穩(wěn)增長，為證券、基金等機構的新設立和擴租提供了動力。據(jù)仲量聯(lián)行觀察，銀行、保險以及投資公司在北京、廣州和成都等市場都較為活躍。
互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)的快速擴張為市場的持續(xù)去化提供了非常強的需求支撐。高力國際報告顯示，在國內主要的甲級寫字樓市場行業(yè)需求排名中，互聯(lián)網(wǎng)科技在其中的五個市場中位列首位。除了傳統(tǒng)的頭部互聯(lián)網(wǎng)科技公司依然保持持續(xù)的擴張需求外，在線教育、在線視頻、網(wǎng)絡游戲、遠程辦公、直播電商、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療、在線房產等細分行業(yè)也呈現(xiàn)出了非常旺盛的辦公面積擴張需求。
具體城市的市場表現(xiàn)也體現(xiàn)了金融、科技等行業(yè)對市場的支撐。在北京，四季度寫字樓市場去化表現(xiàn)明顯好轉，大面積的擴租需求集中在科技新媒體行業(yè)的頭部企業(yè)；而搬遷需求中，保險、證券和基金等傳統(tǒng)金融機構較為活躍。在上海，寫字樓市場吸納量不斷提速，在寫字樓需求行業(yè)分布中，金融服務行業(yè)在2020年的租賃面積同比增加8個百分點；會計、律所等專業(yè)服務機構同比增加3個百分點；醫(yī)療醫(yī)藥機構同比增加3個百分點。
租金承壓跌幅收窄 刺激企業(yè)需求釋放
為應對疫情帶來的沖擊，寫字樓業(yè)主采取降租金、延長免租期等方式來挽留現(xiàn)有續(xù)約租戶和吸引新租戶，在提升市場活躍度的同時，也給市場平均租金水平帶來了下行的壓力。但隨著市場情緒和整體環(huán)境的不斷改善，租金降幅進一步收窄，寫字樓空置去化速度小幅提升。
根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數(shù)據(jù)，2020年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米·天，環(huán)比下跌0.43%，跌幅較三季度收窄0.15個百分點。
中指研究院指出，隨著經(jīng)濟恢復和疫情穩(wěn)定，業(yè)主對寫字樓市場未來的發(fā)展信心有所增強，盡管有部分業(yè)主為在年底寒冬來臨之前加速去化而給出更優(yōu)惠的價格，但整體來看，四季度寫字樓租金呈跌幅收窄態(tài)勢，這種復蘇趨勢預計將會延續(xù)至2021年，并隨經(jīng)濟運行和產業(yè)發(fā)展的復蘇逐漸明朗。
高力國際則認為，市場租金承壓從一定程度上降低了企業(yè)經(jīng)營成本，進一步刺激企業(yè)需求的持續(xù)釋放。租賃成本下降對于經(jīng)營壓力較大的企業(yè)在一定程度上無異于雪中送炭；而對于持續(xù)增長的企業(yè)，租賃成本降低為企業(yè)提供了難得的機會窗口。不少企業(yè)在今年選擇了新租擴租來改善其辦公環(huán)境。
劉凱表示，為了解決商業(yè)地產目前庫存積壓去化緩慢的困境，我們建議從三個方面構建商業(yè)地產保障體系，助力實體經(jīng)濟發(fā)展。一是穩(wěn)定商業(yè)辦公市場，建議放開北京上海等城市商辦限購中關于面積和資格的限制；二是加快商辦租賃市場保障體系建設，建立覆蓋全員的、多層次的商辦租賃市場；三是建議由政府相關部門、金融機構和商會、協(xié)會、企業(yè)共同成立中小微企業(yè)辦公住所保障基金，用市場化的手段控股、收購部分經(jīng)營陷入困境的寫字樓、產業(yè)園項目，經(jīng)過更新改造包裝后以最低的租金標準投入市場，優(yōu)先提供符合一定條件的小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)作為經(jīng)營住所和辦公住所。
行業(yè)積極探索升級發(fā)展
在市場不斷調整、恢復的過程中，商業(yè)地產也正逐步轉型升級，形成獨特的消費新業(yè)態(tài)、新物種和新生態(tài)，為產業(yè)經(jīng)濟高質量發(fā)展提供動力。劉凱認為，長期來看商業(yè)地產仍有巨大的發(fā)展前景。隨著中國經(jīng)濟恢復發(fā)展和產業(yè)結構調整持續(xù)推進，新商業(yè)、新辦公、新園區(qū)、新居住的需求仍將持續(xù)增長，市場依舊擁有著巨大發(fā)展空間和投資價值。
業(yè)內普遍認為，未來，智能化、健康安全、靈活的辦公場所及辦公模式將成為市場發(fā)展的新方向。
經(jīng)歷過疫情的考驗，人們對商辦物業(yè)運營管理、智慧化服務、健康辦公空間等要求提高，對于業(yè)主而言，除了維持辦公場所的健康安全外，辦公空間數(shù)字化升級以及利用效率的提升也同樣迫在眉睫。行業(yè)整體面臨著健康、生態(tài)、智慧升級的需求，逐漸向綠色健康、智慧化、創(chuàng)新化、生態(tài)化轉變。
疫情防控期間，數(shù)字科技的探索和應用為商業(yè)地產的持續(xù)發(fā)展提供了實踐指引。從今年來看，為了能有效控制疫情，國內"無接觸式服務"引起了商辦行業(yè)廣泛的關注，紅外線測溫、服務式機器人、物業(yè)遠程控制管理系統(tǒng)等科技產品的需求增加。面對疫情防控的常態(tài)化，以及人們生產辦公方式的改變，科技創(chuàng)新顯然成為了商業(yè)地產謀求轉型升級和長遠發(fā)展的重要突破口。
劉凱表示，商業(yè)地產的升級發(fā)展，一方面要注重市場需求側管理和改革，尤其是中小微企業(yè)對租金運營的需求，以需求牽引推動行業(yè)轉型升級。另一方面，要利用好綠色科技賦能，通過科技化手段構建品質樓宇、智慧辦公，推動智慧化、生態(tài)化、綠色化、健康化樓宇的構建，助力商業(yè)地產駛入高質量發(fā)展的新的快車道。
來源：房訊網(wǎng)
