3月10日，戴德梁行發(fā)布《2020年全國住宅市場研究報告》顯示，全國新房成交量2020年再創(chuàng)歷史新高，今年市場熱度或?qū)⒂兴鶞p弱；全年新房銷售均價為9980元/平方米，較前三季度指標有所回落；年內(nèi)24城供銷比持續(xù)上漲至1.12，普通二線城市需求略顯疲態(tài)；結(jié)構(gòu)性因素令一線城市新房價格呈明顯波動，二線城市表現(xiàn)則更為平穩(wěn)。
全國新房成交量2020年再創(chuàng)歷史新高，今年市場熱度或?qū)⒂兴鶞p弱
2020年，全國新房成交量154,878萬平方米，同比上漲3.2%，進入10月全國住宅新房成交量同比增速由負轉(zhuǎn)正。單四季度新房成交量再創(chuàng)近五年季度之最達到51,264萬平方米，較上年同期增長12.7%。
四季度新房市場發(fā)力，帶動全國成交量由前三季度同比下降1%逆轉(zhuǎn)至全年同比上漲3.2%，房企加大市場供應(yīng)的同時給予更多購房優(yōu)惠條件以便加速回款是四季度成交量大增的最主要原因之一。"三道紅線"更將迫使房企著力于加速存貨的去化以降低其債務(wù)水平。同時，融資管控趨緊將影響房企后續(xù)購置土地等擴張計劃，熱點城市步步收緊的調(diào)控也將為市場降溫，預(yù)計今年整體成交熱度將會降低。
圖1：全國住宅銷售均價走勢變化
資料來源：國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部
全年新房銷售均價為9,980元/平方米，較前三季度指標有所回落
2020年全國住宅新房成交均價9,980元/平方米，同比上漲7.5%，全年單價較前三季度下降0.1%。單四季度新房成交量達歷史新高，但新房單價卻有所回落，熱點城市樓市調(diào)控深化導(dǎo)致其成交量在全國的占比下降進而結(jié)構(gòu)性拉低了整體的價格水平。
隨著我國經(jīng)濟漸漸走出新冠疫情的陰霾，房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)出快速復(fù)蘇的跡象。但下半年針對供需兩端樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，市場不確定因素增多。特別是"三道紅線"的融資新政對房企形成了較大的降債壓力，市場不時傳出個別房企打折促銷賣房等消息。一城一策的樓市調(diào)整政策令整體市場焦慮情緒升溫，樓市成交慣性以及低價策略在一定程度上加速成交完成，整體價格也較之前有所回調(diào)。
圖2：全國住宅銷售均價走勢變化
資料來源：國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部
年內(nèi)24城供銷比持續(xù)上漲至1.12，普通二線城市需求略顯疲態(tài)
2020年，24個重點城市一手住宅批準上市面積共計27,775萬平方米，銷售面積共計24,845萬平方米，供銷比較前三季度繼續(xù)擴大至1.12。
不同于過去5年累計供銷面積比呈現(xiàn)的供不應(yīng)求，自2018年開始連續(xù)三年24城年內(nèi)累計供銷比大于1，表明近年24個重點城市在增加市場供應(yīng)，緩解供需矛盾方面做出了積極響應(yīng)，同時持續(xù)加碼的樓市調(diào)控政策也令整體需求熱度有所降溫。一線城市中，除上海年內(nèi)大量保障性住房集中成交出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況外，其他一線城市供銷比均大于1.1， 表明多數(shù)重點城市新房的供需關(guān)系已經(jīng)得到緩和，部分二線城市需求甚至略顯疲態(tài)，樓市邏輯有望發(fā)生改變。
圖3：24個重點城市2020年一手住宅批準上市面積與銷售面積對比
資料來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計部門、戴德梁行研究部
結(jié)構(gòu)性因素令一線城市新房價格呈明顯波動，二線城市表現(xiàn)則更為平穩(wěn)
2020年，一線、發(fā)達二線及普通二線城市的新房成交均價同比漲幅分別為10.3%，8.7%及12.2%，較2019漲幅分別年下降5.9個百分點，2.1個百分點及0.6個百分點。結(jié)合2020年全國新房住宅均價同比上漲7.5%來看，24個重點城市價格漲幅均超過全國平均水平，普通二線城市價格同比漲幅更為明顯。
圖4：24個重點城市新房均價季度走勢對比(單位：元/平方米)
數(shù)據(jù)來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計部門、戴德梁行研究部
2020年第四季度，各級城市均價較上年同期均有所上漲，其中一線城市新房成交均價同比上漲4.07%，發(fā)達及普通二線城市新房成交均價分別同比上漲3.52%及15.43%。
發(fā)達及普通二線城市年內(nèi)各季度新房價格走勢平穩(wěn)，部分普通二線城市四季度均價環(huán)比有所下滑。一線城市則受到上海大量保障性住房集中成交的影響，上下半年價格出現(xiàn)較為激烈的波動，但全年來看仍有較大漲幅。
圖5：2020年重點城市新建住宅累計銷售均價分布示意圖
數(shù)據(jù)來源：CREIS、戴德梁行研究部
樓市調(diào)控短期內(nèi)難有松動，樓市分化局面還將在2021年延續(xù)
從過去一年各地頒布的樓市政策來看，除了限購、限貸、限售等常規(guī)調(diào)控手段外，部分城市在審查購房資格、社保年限、搖號細則等具體操作環(huán)節(jié)出臺新規(guī)來規(guī)范市場交易。同時也可以看到在持續(xù)的調(diào)控政策下，多數(shù)熱點城市交易依然活躍，部分重點城市新房成交量出現(xiàn)增長，甚至出現(xiàn)萬人搖號買房、假離婚、代持炒房等樓市怪象，也從側(cè)面反映出熱點城市新房市場需求依然旺盛。
預(yù)計在堅持房住不炒、因城施策的大方向下，限購限貸限售等各類措施作為樓市調(diào)控的重要手段短期內(nèi)難有松動，同時結(jié)合各熱點城市具體情況的樓市調(diào)控措施還將繼續(xù)補漏以穩(wěn)定并規(guī)范市場的發(fā)展。長期來看，租賃市場將成為大城市居住市場的重要組成部分，而保障性租賃住房建設(shè)已然成為發(fā)展重點，預(yù)計將迎來更趨完善的制度建設(shè)，而政府也將在保障性住房領(lǐng)域發(fā)揮更大作用。
戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端表示，疫后一線城市所呈現(xiàn)出的新房量價齊升的局面一定程度反映出穩(wěn)定的需求支撐，樓市的分化局面還將在2021年延續(xù)：在當前宏觀環(huán)境與政策基調(diào)下，2021年具有充足的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和人口支撐的重點一二線城市及以其為中心的都市圈內(nèi)的商品住宅仍是市場追逐的熱點。但過熱的市場在因城施策下預(yù)計將會面臨調(diào)控升級，以避免價格的大幅上漲；同時，通過大力增加新房供應(yīng)量以緩解市場焦慮氛圍，將有望促使新房市場實現(xiàn)量增價穩(wěn)的局面。
隨著三年棚改攻堅計劃的完成，大拆大建時代結(jié)束，自身缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐且面臨人口持續(xù)流出的城市，其房地產(chǎn)市場也將面臨需求收縮的風險，人口引進、購房補貼等刺激手段或?qū)⒅噩F(xiàn)，卻難以長期維系市場繁榮。
與此同時，政府與市場力量共同參與的保障性租賃住房成為居住市場重點，多渠道的房源籌集，著手規(guī)范市場、增加監(jiān)管也將得到大力推進。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
