3月10日，戴德梁行發(fā)布《2020年全國住宅市場研究報告》顯示，全國新房成交量2020年再創(chuàng)歷史新高，今年市場熱度或將有所減弱；全年新房銷售均價為9980元/平方米，較前三季度指標有所回落；年內24城供銷比持續(xù)上漲至1.12，普通二線城市需求略顯疲態(tài)；結構性因素令一線城市新房價格呈明顯波動，二線城市表現則更為平穩(wěn)。
全國新房成交量2020年再創(chuàng)歷史新高，今年市場熱度或將有所減弱
2020年，全國新房成交量154,878萬平方米，同比上漲3.2%，進入10月全國住宅新房成交量同比增速由負轉正。單四季度新房成交量再創(chuàng)近五年季度之最達到51,264萬平方米，較上年同期增長12.7%。
四季度新房市場發(fā)力，帶動全國成交量由前三季度同比下降1%逆轉至全年同比上漲3.2%，房企加大市場供應的同時給予更多購房優(yōu)惠條件以便加速回款是四季度成交量大增的最主要原因之一。"三道紅線"更將迫使房企著力于加速存貨的去化以降低其債務水平。同時，融資管控趨緊將影響房企后續(xù)購置土地等擴張計劃，熱點城市步步收緊的調控也將為市場降溫，預計今年整體成交熱度將會降低。
圖1：全國住宅銷售均價走勢變化
資料來源：國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部
全年新房銷售均價為9,980元/平方米，較前三季度指標有所回落
2020年全國住宅新房成交均價9,980元/平方米，同比上漲7.5%，全年單價較前三季度下降0.1%。單四季度新房成交量達歷史新高，但新房單價卻有所回落，熱點城市樓市調控深化導致其成交量在全國的占比下降進而結構性拉低了整體的價格水平。
隨著我國經濟漸漸走出新冠疫情的陰霾，房地產市場也表現出快速復蘇的跡象。但下半年針對供需兩端樓市調控政策持續(xù)收緊，市場不確定因素增多。特別是"三道紅線"的融資新政對房企形成了較大的降債壓力，市場不時傳出個別房企打折促銷賣房等消息。一城一策的樓市調整政策令整體市場焦慮情緒升溫，樓市成交慣性以及低價策略在一定程度上加速成交完成，整體價格也較之前有所回調。
圖2：全國住宅銷售均價走勢變化
資料來源：國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部
年內24城供銷比持續(xù)上漲至1.12，普通二線城市需求略顯疲態(tài)
2020年，24個重點城市一手住宅批準上市面積共計27,775萬平方米，銷售面積共計24,845萬平方米，供銷比較前三季度繼續(xù)擴大至1.12。
不同于過去5年累計供銷面積比呈現的供不應求，自2018年開始連續(xù)三年24城年內累計供銷比大于1，表明近年24個重點城市在增加市場供應，緩解供需矛盾方面做出了積極響應，同時持續(xù)加碼的樓市調控政策也令整體需求熱度有所降溫。一線城市中，除上海年內大量保障性住房集中成交出現供不應求的情況外，其他一線城市供銷比均大于1.1， 表明多數重點城市新房的供需關系已經得到緩和，部分二線城市需求甚至略顯疲態(tài)，樓市邏輯有望發(fā)生改變。
圖3：24個重點城市2020年一手住宅批準上市面積與銷售面積對比
資料來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計部門、戴德梁行研究部
結構性因素令一線城市新房價格呈明顯波動，二線城市表現則更為平穩(wěn)
2020年，一線、發(fā)達二線及普通二線城市的新房成交均價同比漲幅分別為10.3%，8.7%及12.2%，較2019漲幅分別年下降5.9個百分點，2.1個百分點及0.6個百分點。結合2020年全國新房住宅均價同比上漲7.5%來看，24個重點城市價格漲幅均超過全國平均水平，普通二線城市價格同比漲幅更為明顯。
圖4：24個重點城市新房均價季度走勢對比(單位：元/平方米)
數據來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計部門、戴德梁行研究部
2020年第四季度，各級城市均價較上年同期均有所上漲，其中一線城市新房成交均價同比上漲4.07%，發(fā)達及普通二線城市新房成交均價分別同比上漲3.52%及15.43%。
發(fā)達及普通二線城市年內各季度新房價格走勢平穩(wěn)，部分普通二線城市四季度均價環(huán)比有所下滑。一線城市則受到上海大量保障性住房集中成交的影響，上下半年價格出現較為激烈的波動，但全年來看仍有較大漲幅。
圖5：2020年重點城市新建住宅累計銷售均價分布示意圖
數據來源：CREIS、戴德梁行研究部
樓市調控短期內難有松動，樓市分化局面還將在2021年延續(xù)
從過去一年各地頒布的樓市政策來看，除了限購、限貸、限售等常規(guī)調控手段外，部分城市在審查購房資格、社保年限、搖號細則等具體操作環(huán)節(jié)出臺新規(guī)來規(guī)范市場交易。同時也可以看到在持續(xù)的調控政策下，多數熱點城市交易依然活躍，部分重點城市新房成交量出現增長，甚至出現萬人搖號買房、假離婚、代持炒房等樓市怪象，也從側面反映出熱點城市新房市場需求依然旺盛。
預計在堅持房住不炒、因城施策的大方向下，限購限貸限售等各類措施作為樓市調控的重要手段短期內難有松動，同時結合各熱點城市具體情況的樓市調控措施還將繼續(xù)補漏以穩(wěn)定并規(guī)范市場的發(fā)展。長期來看，租賃市場將成為大城市居住市場的重要組成部分，而保障性租賃住房建設已然成為發(fā)展重點，預計將迎來更趨完善的制度建設，而政府也將在保障性住房領域發(fā)揮更大作用。
戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端表示，疫后一線城市所呈現出的新房量價齊升的局面一定程度反映出穩(wěn)定的需求支撐，樓市的分化局面還將在2021年延續(xù)：在當前宏觀環(huán)境與政策基調下，2021年具有充足的產業(yè)發(fā)展基礎和人口支撐的重點一二線城市及以其為中心的都市圈內的商品住宅仍是市場追逐的熱點。但過熱的市場在因城施策下預計將會面臨調控升級，以避免價格的大幅上漲；同時，通過大力增加新房供應量以緩解市場焦慮氛圍，將有望促使新房市場實現量增價穩(wěn)的局面。
隨著三年棚改攻堅計劃的完成，大拆大建時代結束，自身缺乏產業(yè)基礎支撐且面臨人口持續(xù)流出的城市，其房地產市場也將面臨需求收縮的風險，人口引進、購房補貼等刺激手段或將重現，卻難以長期維系市場繁榮。
與此同時，政府與市場力量共同參與的保障性租賃住房成為居住市場重點，多渠道的房源籌集，著手規(guī)范市場、增加監(jiān)管也將得到大力推進。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
