轉(zhuǎn)眼2021年即將邁入第二季度，商業(yè)地產(chǎn)會有哪些轉(zhuǎn)機，哪些領(lǐng)域會讓人們眼前一亮，又有哪些趨勢將帶領(lǐng)市場參與者“牛轉(zhuǎn)乾坤”，今天JLL就來為大家盤一盤我們眼中的商業(yè)地產(chǎn)10大關(guān)鍵詞。

　　“房地產(chǎn)科技”

　　重塑商業(yè)地產(chǎn)競爭格局

　　在數(shù)字科技、5G時代，Proptech正從人性化體驗、高效運營、安全健康、數(shù)字化驅(qū)動層面，提升商業(yè)地產(chǎn)的“韌性”，這正是商業(yè)地產(chǎn)舊時代與新時代的分水嶺。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)研數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)在Proptech領(lǐng)域的預(yù)算投入，正以每年10%-30%的增幅遞增。2021年，疫情常態(tài)下的商業(yè)地產(chǎn)將有更多的亮點誕生于Proptech領(lǐng)域，無論是在智慧辦公、智慧物管，還是零售地產(chǎn)、物流地產(chǎn)，Proptech將會加速提升變革與改變競爭格局。

　　“三道紅線”

　　開發(fā)商加速分化 強者愈強

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受疫情影響，“三道紅線”資金約束，商業(yè)物業(yè)空置率高企，以及新建物業(yè)開業(yè)延后等影響，布局商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，將呈現(xiàn)出分化態(tài)勢。

　　2021年，進取型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將迎來擴大規(guī)模的好時機，處在“三道紅線”及沉重債務(wù)壓力中的房企，不得不做好處置商業(yè)物業(yè)的打算，對于重資產(chǎn)持有機構(gòu)、輕資產(chǎn)運營機構(gòu)，亦帶來潛在的市場機會。仲量聯(lián)行預(yù)計，資產(chǎn)出售、并購案例將超過2020年。

　　“新能源車”

　　“大玩具”加速拓店

　　國家商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2020年，新能源汽車產(chǎn)銷量均創(chuàng)歷史新高，同比分別增長7.5%和10.9%。京東大數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間訂單量飆升10-20倍。

　　在需求暴增的同時，也帶來了線下新能源汽車門店和新能源汽車4S店的開店潮。伴隨銷售市場的下沉，新開門店趨勢將從一線向二線、甚至三四線核心商圈拓展，這將成為核心商圈主力租戶的一大看點。新能源汽車門店，將成為高端商圈的標(biāo)志，更是一種“潮”文化的符號。

　　“奢侈品”

　　線上線下“比翼齊飛”

　　令人意想不到的是，2020年奢侈品在國內(nèi)的銷售是如此大爆發(fā)的一年。疫情加速了奢侈品公司的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，在線零售成為主力渠道之一。2020年，中國奢侈品市場，全年銷售規(guī)模同比大幅增長48%，線上消費占比，更是從11%提升至30%。

　　各大品牌積極發(fā)展線上線下聯(lián)動營銷攻勢。淘寶開店、抖音直播等方式使得奢侈品線上銷售變得更為本土化，當(dāng)然線下門店布局仍然重要。全渠道模式仍將是2021年奢侈品擴張的焦點。

　　“Z時代經(jīng)濟”

　　3.7億主流人群的消費趨勢

　　Quest Mobile數(shù)據(jù)顯示，中國Z世代規(guī)模已達到3.7億人。這一群體，正在成為主流消費人群。單就潮玩領(lǐng)域，2020年天貓潮玩收納消費用戶規(guī)模同比2019年增長100倍。

　　Z世代具有“易被種草、樂于嘗新”的特征，契合上述理念的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，會受到Z世代的追捧。我們預(yù)測，繼游戲電競、二次元文化、潮玩手辦等線下零售業(yè)態(tài)蓬勃興起之后， 2021年零售地產(chǎn)租戶將會涌現(xiàn)更多的品牌，如美妝、健身、線下實體娛樂等方向。商業(yè)地產(chǎn)需要面向Z世代進行由內(nèi)而外的革命，擁抱Z時代就是擁抱新時代。

　　“物流地產(chǎn)”

　　新興需求加速市場擴容

　　過去十年，中國核心物流地產(chǎn)高標(biāo)倉規(guī)模翻了兩番。除電商、零售、第三方物流與高端制造業(yè)需求外，疫情加速電商、生鮮、冷鏈及醫(yī)藥企業(yè)這一類“新興”需求高漲。2021年，倉儲物流需求依然處于高位擴容階段。

　　仲量聯(lián)行調(diào)研顯示，94%投資者認為未來5-10年將加大對中國高標(biāo)倉市場的投資，71%的租戶表示，未來五年內(nèi)將增加高標(biāo)倉的租賃數(shù)量和面積。

　　“REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）”

　　中國REITs元年

　　如果說科創(chuàng)板助推中國資本市場制度創(chuàng)新躍升一步，REITs則為中國商業(yè)不動產(chǎn)市場發(fā)展樹立價格之“錨”，引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。去年4月30日，國家推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs進行試點，今年可期的首批REITs，很快將在滬深交易所上市。

　　中國經(jīng)歷二十多年的房地產(chǎn)市場發(fā)展，積累了百萬億規(guī)模的不動產(chǎn)存量資產(chǎn)，REITs不僅僅能夠盤活巨量基礎(chǔ)設(shè)施，有望形成一個萬億量級的大類資產(chǎn)市場，也為商業(yè)地產(chǎn)價值鏈管理、“投融管退”閉環(huán)打造、不動產(chǎn)長期投資市場的建立，寫下歷史性的一頁。

　　“ESG（Environmentel，Social and Corporate Governance）”

　　商業(yè)地產(chǎn)的“綠色浪潮”

　　中國將在2060年達到碳中和，在這一目標(biāo)下，綠色地產(chǎn)的增長給綠色資產(chǎn)的發(fā)展注入動力。仲量聯(lián)行研究顯示，擁有LEED認證的辦公樓，比非綠色認證的辦公樓，租金高出6.1%-13.8%，綠色建筑的內(nèi)部收益率（IRR）比投資于非綠色建筑高出約2.5-2.8%。

　　2021年商業(yè)地產(chǎn)ESG趨勢，一方面，更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)引入ESG管理模式，另一方面，綠色建筑與綠色資產(chǎn)也將快速遞增，其中新建綠色建筑達到60%，現(xiàn)有建筑的綠色改造與綠色星級認證數(shù)量持續(xù)增長。

　　“存量物業(yè)”

　　存量舊改 鳳凰涅盤

　　無論是住建部提出的“城市更新”行動，還是地方城市的舊改加速，2021年，城市更新依舊保持熱度。在中國一線及二線核心城市，超過1億平方米左右的存量物業(yè)需要改造，舊百貨、舊廠房、舊辦公樓，都亟需價值重塑、鳳凰涅盤。

　　仲量聯(lián)行認為，商業(yè)存量物業(yè)加速進入更新名單，將使得投資板塊更為活躍，進一步為市場提供核心的商業(yè)資產(chǎn)。同時，商業(yè)舊改也將對周邊街區(qū)、社群進行重構(gòu)，繼而提升租金水平與商業(yè)環(huán)境，為市場注入新的活力。

　　“社區(qū)型商業(yè)”

　　疫情之下，利基市場“逆襲”

　　疫情給大型購物中心帶來一定的影響，卻讓社區(qū)商業(yè)成為逆勢而上的代表。以超市為代表的業(yè)態(tài)，成為2020年線下實體店中消費增長最快速的一類。尤其是線上線下結(jié)合體現(xiàn)的優(yōu)勢，一些區(qū)域超市的線上銷售占比從疫情前的2%-3%，激增至疫情后的10%-20%。

　　社區(qū)商業(yè)體現(xiàn)的優(yōu)勢將支撐這一領(lǐng)域，成為2021年利基市場中快速崛起的“黑馬”。此外，仲量聯(lián)行追蹤上海2021年新開業(yè)購物中心，體量在5萬方以下的社區(qū)型購物中心占比達到40%，這也說明社區(qū)商業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc