2022年1月6日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"變局與破局：商業(yè)地產(chǎn)的下一個(gè)十年"。來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過(guò)300位嘉賓出席論壇，深刻解讀新時(shí)代寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的變局，探索高質(zhì)量發(fā)展要求下行業(yè)破局之道，共同開啟中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)展模式下的"下一個(gè)十年"。

　　中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會(huì)由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦，采取現(xiàn)場(chǎng)交流+線上直播的形式，50家權(quán)威主流媒體及地產(chǎn)、財(cái)經(jīng)等專業(yè)媒體，對(duì)本次會(huì)議進(jìn)行了直播和報(bào)道，100余萬(wàn)人次在線觀看了年會(huì)直播。

　　招商蛇口北京大區(qū)項(xiàng)目總監(jiān)況兵出席論壇“優(yōu)術(shù)-大宗交易與營(yíng)銷創(chuàng)新”為主題的圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)，與現(xiàn)場(chǎng)嘉賓探討了2022年大宗交易市場(chǎng)的表現(xiàn)以及需求端的變化。他表示，隨著疫情的持續(xù)，很多房企會(huì)將更多的商辦項(xiàng)目推向市場(chǎng)，所以股權(quán)交易會(huì)成為值得關(guān)注的方向，股權(quán)交易作為一種營(yíng)銷方式會(huì)吸引不少投資者關(guān)注。

　　以下為況兵發(fā)言實(shí)錄整理：

　　從成交數(shù)量和成交金額來(lái)看，2021年大宗交易市場(chǎng)較2020年出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，這并不是偶然的。一方面是2020年疫情爆發(fā)，大宗交易成交出現(xiàn)斷崖式下降。進(jìn)入2021年，雖然疫情的持續(xù)造成很多交易沒有如期完成，但也只是拉長(zhǎng)了交易周期和時(shí)間，大宗交易市場(chǎng)并沒有偃旗息鼓，反而更加趨于活躍。

　　另一方面，2020年8月出臺(tái)的“三道紅線”政策對(duì)房企嚴(yán)格管控，迫使很多房企為了保證資本的流動(dòng)性，推出一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或存量商辦進(jìn)入市場(chǎng)，也給了投資者比較大的議價(jià)空間，吸引了眾多的投資者。所以在2021年大宗交易市場(chǎng)出現(xiàn)井噴式的交易數(shù)量和金額，是有其必然性的。

　　目前來(lái)看，大宗交易成交主要集中在一線城市，為什么企業(yè)客戶或投資者會(huì)更多選擇北京、上海等市場(chǎng)呢？以北京為例，首先是疫情管控比較穩(wěn)定，保證了經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，從北京的GDP來(lái)看，即使疫情影響下依舊保持了強(qiáng)勢(shì)上升的態(tài)勢(shì)。

　　其次是在合理的城市整體規(guī)劃政策的管控下，并沒有太多的增量商辦物業(yè)出現(xiàn)在大宗交易市場(chǎng)上，促使北京商辦交易市場(chǎng)健康、平穩(wěn)的發(fā)展。

　　再次是在北京和上海等一線城市，具備充滿韌性活力的市場(chǎng)基本面，有一些穩(wěn)定的多樣化的租戶來(lái)支撐需求，這也提振了投資者的信心。

　　從買家類型來(lái)看，我們對(duì)其做了一些大概的分類，包括內(nèi)在價(jià)值型客戶群、外在價(jià)值型客戶群以及戰(zhàn)略投資型客戶群，他們針對(duì)大宗交易物業(yè)有不同的需求。內(nèi)在價(jià)值型更多是關(guān)注自身的成本，有多少錢、買什么樣的項(xiàng)目；外在價(jià)值型的客戶重點(diǎn)是關(guān)注產(chǎn)品的本身和增值的服務(wù)等；戰(zhàn)略投資型的客戶，相對(duì)來(lái)說(shuō)外資比較多一些，關(guān)注的是投資資源的合理互補(bǔ)，這些都是客戶在需求上的差異化。

　　在當(dāng)前受疫情影響的復(fù)雜市場(chǎng)背景下，有哪些創(chuàng)新模式去推動(dòng)項(xiàng)目去化？以招商蛇口在北京的商辦物業(yè)為例，我們的項(xiàng)目大部分都是在非核心區(qū)域，一些創(chuàng)新的營(yíng)銷模式與核心區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目有所不同。比如在金盞的一些項(xiàng)目，會(huì)重點(diǎn)尋找一些看重這塊區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)的企業(yè)去對(duì)接，針對(duì)項(xiàng)目在這個(gè)區(qū)域的價(jià)值，進(jìn)行再可研、再重估、再定位、客戶的再畫像等一些營(yíng)銷方式來(lái)推動(dòng)市場(chǎng)交易。這是第一點(diǎn)，也是最直接的營(yíng)銷策略。

　　第二點(diǎn)，隨著疫情的持續(xù)，很多房企會(huì)將更多的商辦項(xiàng)目推向市場(chǎng)，所以今后股權(quán)交易會(huì)是非常值得關(guān)注的方向，股權(quán)交易作為一種營(yíng)銷方式會(huì)吸引不少投資者關(guān)注。

　　第三點(diǎn)，在所接觸到的客戶中，很多都會(huì)關(guān)注項(xiàng)目受到的政策支持。所以從營(yíng)銷策略上，我們會(huì)和區(qū)域內(nèi)的政府達(dá)成良好的合作，盡量滿足政府招商需求的規(guī)劃，同時(shí)也從政府方面拿到一些企業(yè)需求的政策，與政府方實(shí)現(xiàn)雙贏的局面，這對(duì)推動(dòng)項(xiàng)目去化也是很關(guān)鍵的一環(huán)。

　　展望2022年，對(duì)大宗交易市場(chǎng)來(lái)說(shuō)會(huì)是一個(gè)拐點(diǎn)，會(huì)有大量的外資進(jìn)入市場(chǎng)，大宗交易的增量也一定會(huì)再上升，投資這個(gè)市場(chǎng)會(huì)有更多機(jī)會(huì)，這是我的預(yù)測(cè)。謝謝。

　　來(lái)源：房訊網(wǎng)