繼11月11日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化新冠肺炎疫情防控措施 科學(xué)精準(zhǔn)做好防控工作的通知》（簡(jiǎn)稱“二十條”）之后，12月7日，國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化落實(shí)新冠肺炎疫情防控措施的通知》（簡(jiǎn)稱“新十條”），標(biāo)志著中國防疫政策的加速調(diào)整優(yōu)化。主要優(yōu)化措施包括：

　　除養(yǎng)老院、福利院、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、托幼機(jī)構(gòu)、中小學(xué)等特殊場(chǎng)所外，不要求提供核酸檢測(cè)陰性證明，不查驗(yàn)健康碼；

　　不再對(duì)跨地區(qū)流動(dòng)人員查驗(yàn)核酸檢測(cè)陰性證明和健康碼，不再開展落地檢；

　　具備居家隔離條件的無癥狀感染者和輕型病例一般采取居家隔離，也可自愿選擇集中隔離收治；

　　按樓棟、單元、樓層、住戶劃定高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)，不得隨意擴(kuò)大到小區(qū)、社區(qū)和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）等區(qū)域；

　　對(duì)入境人員，將“7天集中隔離+3天居家健康監(jiān)測(cè)”調(diào)整為“5天集中隔離+3天居家隔離”

　　此外，通知同時(shí)提到了加快推進(jìn)老年人新冠病毒疫苗接種、醫(yī)院不能拒診核酸陽性患者等措施。

　　在防疫政策調(diào)整的同時(shí)，中國近期經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步增大。11月制造業(yè)PMI指數(shù)降至48%，連續(xù)兩個(gè)月位于榮枯線之下，社零總額同比下降5.9%，降幅相比10月明顯擴(kuò)大，而地方政府財(cái)政收支也同樣面臨較大壓力。

　　數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，萬得資訊，海關(guān)總署，世邦魏理仕研究部，2022年12月

　　為加大金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度，11月25日，央行公告降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)，共計(jì)釋放長期資金約5,000億元。同月，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)陸續(xù)從信貸、債券、股權(quán)三方面出臺(tái)支持房企融資的政策，被市場(chǎng)稱為紓困房企的“三支箭”。防疫政策調(diào)整疊加地產(chǎn)“三支箭”催化，金融市場(chǎng)迅速反彈，11月11日至今上證指數(shù)漲幅超4%。未來幾個(gè)月，預(yù)計(jì)更多的穩(wěn)增長措施將繼續(xù)出臺(tái)。

　　1、 2020年末央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，對(duì)超過上限的金融機(jī)構(gòu)設(shè)置2-4年過渡期，自2021年1月1日起實(shí)施。

　　數(shù)據(jù)來源：公開信息，央行，證監(jiān)會(huì)，交易商協(xié)會(huì)，世邦魏理仕研究部，2022年12月

　　對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的影響

　　零售及旅游業(yè)預(yù)計(jì)將明顯受益

　　中國防疫政策的調(diào)整有望強(qiáng)勁提振零售及旅游行業(yè)。2022年前三季度國內(nèi)旅游總?cè)舜?1億，僅為疫情前2019年同期的46%。而12月7日“新十條”發(fā)布后，攜程平臺(tái)上的機(jī)票瞬時(shí)搜索量猛增160%，其中，春節(jié)前夕（臘月二十五-除夕）的機(jī)票搜索量更是暴漲至三年以來最高點(diǎn)。

　　從亞太市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來看，短期內(nèi)（3個(gè)月）防疫政策放松導(dǎo)致感染人數(shù)階段性大幅攀升將繼續(xù)影響居民出行，實(shí)體零售及休閑活動(dòng)難以迅速復(fù)蘇。CBRE世邦魏理仕預(yù)計(jì)，疫情高峰回落或?qū)⑿枰?-6個(gè)月，之后隨著居民出行逐步恢復(fù)，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)需求及購物中心租金有望觸底反彈，零售商的擴(kuò)張將于2023年二季度重啟。

　　2、疫情前水平為谷歌人群流動(dòng)性數(shù)據(jù)2020年1月3日至2月6日五周時(shí)間的中間值。中國香港、新加坡及澳大利亞防疫政策調(diào)整時(shí)間分別為2022年3月15日、2021年8月1日及2021年11月11日。

　　數(shù)據(jù)來源：谷歌，世邦魏理仕研究部，2022年12月

　　寫字樓需求有望于2023年反彈

　　防疫政策的調(diào)整有利于進(jìn)行實(shí)地寫字樓參觀，而寫字樓需求的反彈預(yù)計(jì)將在3-6個(gè)月后隨經(jīng)濟(jì)動(dòng)能和租戶景氣度的提升而展開。CBRE在今年7月（防疫政策調(diào)整前）的中國寫字樓租戶調(diào)查顯示，36%的租戶在未來18個(gè)月計(jì)劃增加辦公面積，而37%計(jì)劃保持不變。

　　3、市場(chǎng)情緒基于8項(xiàng)調(diào)查指標(biāo)構(gòu)成的凈意向的簡(jiǎn)單平均（積極與消極回答之間的凈百分比差異）

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月

　　大宗交易投資將于2023年觸底回升

　　受疫情不確定性、地緣政治緊張局勢(shì)、經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)低迷及租賃基本面疲軟等因素影響，2022年前三季度大宗物業(yè)總交易額同比下降28%，其中跨境投資者交易額僅233億元，創(chuàng)2017年至今同期新低。

　　CBRE預(yù)計(jì)，防疫政策調(diào)整及經(jīng)濟(jì)基本面改善將提振2023年商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)的表現(xiàn)，國內(nèi)機(jī)構(gòu)仍將是需求的主要驅(qū)動(dòng)。此外，近期證監(jiān)會(huì)副主席李超提到，將研究推動(dòng)REITs試點(diǎn)范圍拓展至市場(chǎng)化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，為商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)帶來重大利好，我們預(yù)計(jì)2023年將看到以國內(nèi)資本為主的pre-REITs投資大幅活躍。隨著5年期LPR降至4.3%的歷史低位，較低的融資成本也將提升中國市場(chǎng)對(duì)跨境投資者的吸引力。

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月

　　投資建議

　　CBRE相信，中國將繼續(xù)為長期投資者及機(jī)會(huì)型投資者提供廣泛且極具吸引力的投資機(jī)會(huì)。

　　長租公寓：適合長期核心投資者及開發(fā)商

　　受益于中國快速城鎮(zhèn)化及消費(fèi)升級(jí)，長租公寓為投資者提供了結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)。此外，稅收優(yōu)惠及公募REITs退出渠道等政策支持同樣增強(qiáng)了長租公寓的投資吸引力。

　　CBRE預(yù)計(jì)，至2030年，全國租賃住宅需求總規(guī)模將達(dá)到9,700萬套，較2020年增加56%，而當(dāng)前中國機(jī)構(gòu)化管理的長租公寓滲透率僅為2%，具備巨大的成長空間。鑒于廣東、上海、北京、浙江和江蘇占當(dāng)前國內(nèi)長租公寓目標(biāo)客群（月房租費(fèi)用高于2,000元的城鎮(zhèn)家庭）的74%，投資者應(yīng)優(yōu)先關(guān)注沿海三大城市群的核心市場(chǎng)，防疫政策的調(diào)整也將有助于核心城市群的人口流入。

　　一線城市群商務(wù)園區(qū)及工業(yè)園區(qū)：適合長期核心投資者及開發(fā)商

　　聚焦生命科學(xué)、高端制造、先進(jìn)技術(shù)等中國“新經(jīng)濟(jì)“領(lǐng)域的商務(wù)園區(qū)及工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，是值得投資者關(guān)注的另一結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)，尤其是一線城市及其周邊的產(chǎn)業(yè)集群區(qū)。

　　黑石、安祖高頓、康橋資本、ESR及金茂資本等國際和國內(nèi)投資者均于過去一年內(nèi)完成了在上海和北京研發(fā)物業(yè)的收購。而近期兩支制造業(yè)廠房公募REIT的成功上市預(yù)計(jì)將吸引越來越多的國內(nèi)投資者進(jìn)入該領(lǐng)域。

　　數(shù)據(jù)來源：招募說明書，世邦魏理仕研究部，2022年12月

　　京滬優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)：適合長期核心投資者

　　受益于防疫政策的優(yōu)化以及經(jīng)濟(jì)觸底回升，當(dāng)前寫字樓需求的下行趨勢(shì)有望迎來拐點(diǎn)。考慮到大部分城市短期內(nèi)仍面臨供應(yīng)高峰帶來的去化壓力，而京滬核心地段優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)空置率維持低位且新增供應(yīng)有限，CBRE建議投資者聚焦京滬核心地段優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)。

　　不良資產(chǎn)市場(chǎng)：適合機(jī)會(huì)型投資者

　　“三支箭”政策的出臺(tái)將令房企融資情況大幅改善，不良資產(chǎn)處置壓力有望緩解。然而考慮到當(dāng)前融資政策主要聚焦房企債務(wù)償還及住宅“保交樓”，CBRE預(yù)計(jì)2023年困境房企或?qū)⒗^續(xù)剝離商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，從而帶來不良資產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

　　其他亞太市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)

　　從近期防疫政策調(diào)整的步調(diào)節(jié)奏來看，中國政府有望在2023年上半年繼續(xù)逐步放寬國際旅行的出入境限制。

　　數(shù)據(jù)來源：公開信息，世邦魏理仕研究部，2022年12月

　　CBRE認(rèn)為，若邊境限制放寬，中國內(nèi)地出境游激增將大幅拉動(dòng)中國香港、泰國、日本等傳統(tǒng)熱門目的地的零售和酒店市場(chǎng)需求�？紤]到2020及2021年中國出境旅游人次僅為2019年的13%及17%，市場(chǎng)需求的改善空間巨大。此外，海外留學(xué)的恢復(fù)也將使澳大利亞的學(xué)生公寓和住宅資產(chǎn)受益。

  來 源： CBRE世邦魏理仕  

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